房地產(chǎn)企業(yè)增值稅

1、從20162016年5月1日起，我國(guó)全面施行營(yíng)改增。本文依據(jù)日起，我國(guó)全面施行營(yíng)改增。本文依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅財(cái)稅[2016]36[2016]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱，以下簡(jiǎn)稱“36“36號(hào)文號(hào)文”）、）、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法暫行辦法》（國(guó)家稅

2、務(wù)總局公告國(guó)家稅務(wù)總局公告20162016年第年第1818號(hào)）等文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般）等文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營(yíng)改增稅收政策作簡(jiǎn)要分析，希望對(duì)讀者有所裨益。納稅人營(yíng)改增稅收政策作簡(jiǎn)要分析，希望對(duì)讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其他納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)在計(jì)征增值稅時(shí)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其他納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)在計(jì)征增值稅時(shí)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)范圍，還要具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資

3、質(zhì)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)范圍，還要具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，視同銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)購(gòu)入在建工程重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，視同銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理《房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證》的，此后再對(duì)外出售時(shí)的，此后再對(duì)外出售時(shí)，不再作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理。，不再作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)

4、稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，其中房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，其中房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按照按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按照5%5%的征收率計(jì)征增值的征收率計(jì)征增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)

5、稅方法的，稅，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，3636個(gè)月內(nèi)不得個(gè)月內(nèi)不得變更一般計(jì)稅方法。變更一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)以《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的，可分別選擇計(jì)稅方法。有多個(gè)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的，可分別選擇計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期

6、在注明的合同開(kāi)工日期在20162016年4月3030日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未未注明合同開(kāi)工日期或者未取得取得《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在20162016年4月3030日前的建筑工程項(xiàng)目。日前的建筑工程項(xiàng)目。三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1.1.一般納稅人采取預(yù)收

7、款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是一般計(jì)稅項(xiàng)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表增值稅預(yù)繳稅款表》。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。抵減完的預(yù)繳稅款可

8、以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)預(yù)繳稅款應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款預(yù)收款（11適用稅率或征收率）適用稅率或征收率）3%3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照的，按照5%5%的征收率計(jì)算。的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地通常與機(jī)構(gòu)所在地一致，跨縣（縣級(jí)市、區(qū)）開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地通常與機(jī)構(gòu)所在地一致，跨縣（縣級(jí)市、區(qū)）開(kāi)發(fā)的，在

9、項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地辦理納稅申報(bào)。發(fā)的，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地辦理納稅申報(bào)。物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人

10、消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）和不動(dòng)產(chǎn)。含其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）和不動(dòng)產(chǎn)。（2）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)（含在建工程），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)

11、（含在建工程），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃

12、分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算：公式計(jì)算：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)面積）房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計(jì)稅項(xiàng)目，又有簡(jiǎn)易計(jì)稅和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)兼營(yíng)應(yīng)一般納稅人既有一般計(jì)稅項(xiàng)目，又有簡(jiǎn)易計(jì)稅和免稅房地產(chǎn)

13、項(xiàng)目，同時(shí)兼營(yíng)應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅：稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅：房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額當(dāng)期一般計(jì)稅方法計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期一般計(jì)稅方法計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=房

14、地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積。（四）其他問(wèn)題1.1.房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)在20162016年4月3030日之前取得的預(yù)售房款繳納營(yíng)業(yè)稅，日之前取得的預(yù)售房款繳納營(yíng)業(yè)稅，20162016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳

15、納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不再計(jì)提增值稅。不再計(jì)提增值稅。2.2.房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程已自己名義重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的，對(duì)于試點(diǎn)前計(jì)算營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程已自己名義重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的，對(duì)于試點(diǎn)前計(jì)算營(yíng)業(yè)稅尚未扣除的買入價(jià)余額，按稅尚未扣除的買入價(jià)余額，按3636號(hào)文處理，即號(hào)文處理，即“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收

16、營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。退還營(yíng)業(yè)稅?！?.3.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)