物權(quán)法和登記中所有的案例分析

1、店主總結(jié)的關(guān)于物權(quán)法和房屋登記的所有案例分析題目，超全，對(duì)物權(quán)和登記案例中所有的案例分析套路和出題點(diǎn)。您可以抽出時(shí)間看一下，也可以針對(duì)自己的薄弱案例，選擇性的看。第一章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅專題案例1張某對(duì)違章建筑主張所有權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介陳某系張某丈夫，陳某從胡某處購(gòu)買銅原縣高家鎮(zhèn)水園街11號(hào)一間半住房后，在該房前未經(jīng)批準(zhǔn)占用公用土地搭建面積為40.25平方米的木結(jié)構(gòu)房屋一間，并于9年后改建為石棉瓦屋。再過(guò)9年，銅原縣進(jìn)行街道整治

2、，經(jīng)銅原縣城市建設(shè)指揮部批復(fù)后再經(jīng)銅原縣人民政府批準(zhǔn)，將該地段作為建設(shè)縣城公園之用。隨后，銅原縣城市建設(shè)指揮部在拆遷該地段時(shí)，對(duì)陳某從胡某處所購(gòu)一間半住房，按有關(guān)規(guī)定作了安置。對(duì)在房前違章搭建的石棉瓦平房，作出由陳某自行拆除的決定。后因銅原縣外北街居委會(huì)需要臨時(shí)占用該石棉瓦平房辦公，遂與陳某協(xié)商購(gòu)買該違章建筑殘值（拆除材料值），價(jià)值640元，由城建指揮部付款后陳某出具領(lǐng)條一張。在領(lǐng)取該款半年后，陳某和張某隱瞞真實(shí)情況，向銅原縣規(guī)劃委員會(huì)

3、申請(qǐng)辦理擴(kuò)建房屋的產(chǎn)權(quán)證，同年銅原縣規(guī)劃委員會(huì)由于審查不嚴(yán)，予以批準(zhǔn)。陳某夫婦為占有該違章搭建房，雙方協(xié)議離婚，在財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議中約定：“水園街11號(hào)未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋屬?gòu)埬乘小保⒔?jīng)銅原縣公證處公證。事后，張某強(qiáng)行搬進(jìn)外北街居委會(huì)正在使用的石棉瓦房。同時(shí)張某持規(guī)劃部門的批復(fù)和公證書向銅原縣房地產(chǎn)管理局辦理該石棉瓦房的產(chǎn)權(quán)證。因房地產(chǎn)管理局審查不嚴(yán)，向張某頒發(fā)了銅權(quán)字第2476號(hào)《房屋所者權(quán)證》。次年，張某將領(lǐng)取的石棉瓦

4、房殘值款640元強(qiáng)行退給外北街居委會(huì)。銅原縣規(guī)劃委員會(huì)查明真相后，作出了撤銷對(duì)違章建筑石棉瓦房產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)批復(fù)的決定。隨后銅原縣公證處作出了撤銷公證書的決定，銅原縣房地產(chǎn)管理局也作出了關(guān)于繳銷銅權(quán)字第2476號(hào)《房屋所有權(quán)證》的決定。對(duì)此，張某以“搭建4025平方米房屋時(shí)，沒(méi)有健全的管理機(jī)構(gòu)和審批制度，應(yīng)視搭建房屋屬合法建筑物”為由，主張撤銷銅原縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于繳銷銅權(quán)字第2476號(hào)《房屋所有權(quán)證》的決定并確認(rèn)其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。法律問(wèn)

5、題1張某辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證是否有效她是否取得石棉瓦房的所有權(quán)2張某的主張是否合理法理分析(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)采用登記的方法進(jìn)行公示。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。1不動(dòng)產(chǎn)登記我國(guó)《物權(quán)法》第二章第一節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事項(xiàng)作出了規(guī)定，其中第10條至第13條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、登記所需材料等分別作出了規(guī)定。根據(jù)《物

6、權(quán)法》第10條的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而此前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)行分部門登記的辦法。根據(jù)《物權(quán)法》第1l條的規(guī)定，申請(qǐng)登記的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。根據(jù)《物權(quán)法》第12條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)不僅要“查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”，“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人”，而且“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看”。

7、這表明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查實(shí)行以形式審查為主，以實(shí)質(zhì)審查為輔。根據(jù)《物權(quán)法》第13條的規(guī)定，登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，也不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記。我國(guó)《物權(quán)法》還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記和異議登記作出了規(guī)定?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日另一種意見(jiàn)認(rèn)為：盡管李某

8、并非該樓房的實(shí)際所有權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是李某，且李某實(shí)際居住該房屋。趙某在不知情的情況下有理由相信該樓房歸李某所有，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，因此不應(yīng)支持王某的訴訟請(qǐng)求。王某只可以通過(guò)對(duì)李某提起侵權(quán)之訴的方式要求李某賠償損失。(二)分析本案體現(xiàn)了物權(quán)法的公信原則。所謂公信原則，是指物權(quán)變動(dòng)的公示方式所表現(xiàn)的物權(quán)即使與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同

9、的法律效果而加以保護(hù)的原則。物權(quán)法的公信原則雖然在一定程度上減弱了物權(quán)追及效力，但是有利于維護(hù)整體交易安全和秩序，因此成為近代各國(guó)物權(quán)法的基本原則之一，我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定也體現(xiàn)了該原則。公信原則要求，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以登記為其公示方法，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以交付為其公示方法。1不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示：登記首先，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法，因此彰顯出物權(quán)登記的公信力，即物權(quán)登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾相信其正確的法的

10、效力。具體表現(xiàn)在：第一，在法律上推定登記記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人；第二，凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易的人，法律承認(rèn)其行為具有與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。即使是在登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，法律也推定登記記載的權(quán)利人為真正權(quán)利人，使交易中的善意第三人仍然能確定地取得其名下登記的所有權(quán)。但是這樣做將會(huì)使真正的權(quán)利人喪失所有權(quán)，因此公信原則并非對(duì)任何情況的第三人都提供庇護(hù)傘，而只是維護(hù)善意第三人的信賴?yán)?/p>

11、。第三人受登記公信力保護(hù)的條件為：(1)第三人須為善意。所謂善意，一是不知情，即相對(duì)人在從事交易時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道交易的另一方當(dāng)事人并非真正的權(quán)利人，二是第三人支付了適當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)。如果第三人不是善意，將不受公信原則的保護(hù)。(2)第三人取得權(quán)利須基于法律行為，不是基于法律行為或者法律行為在其他方面存在無(wú)效原因的，均不受登記公信力的保護(hù)。(3)須登記錯(cuò)誤不能從登記簿中發(fā)現(xiàn)，且登記簿無(wú)異議登記，否則將會(huì)阻卻公信力發(fā)生效力。我國(guó)《物權(quán)法》第9條

12、規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；除法律另有規(guī)定的以外，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。即該條原則上規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。本條規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：(1)依法屬于國(guó)家所有的自然資源，

13、所有權(quán)可以不登記。我國(guó)法律規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有；城市的土地，屬于國(guó)家所有；法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有；除法律規(guī)定屬于集體所有的以外，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有；法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。這些國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。(2)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)的沒(méi)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的

14、情形。(3)考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國(guó)的實(shí)際情況，尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，《物權(quán)法》并沒(méi)有一概規(guī)定所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。2動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示：交付由于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有以占有為其公示方法，因此對(duì)動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有也就具有了使社會(huì)公眾相信占有人對(duì)其占有的動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的公信力。因此《物權(quán)法》第23條規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。物權(quán)法上所說(shuō)的交付，指的是物的直接占有的轉(zhuǎn)移，即一方按照法律行為要求，

15、將物的直接占有移轉(zhuǎn)給另一方的事實(shí)。具體到本案，因房管機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記，房產(chǎn)證上登記的房屋所有權(quán)人為李某，這一登記具有公信力。而且王某長(zhǎng)期外出務(wù)工，將該樓房交由李某保管，趙某不知道權(quán)利上存有瑕疵，因此趙某是善意第三人，其對(duì)該房屋享有的抵押權(quán)應(yīng)為物權(quán)登記的公信力所保護(hù)，趙某可以通過(guò)拍賣該房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。王某不得主張李某與趙某之間的抵押行為無(wú)效，但是李某的無(wú)權(quán)處分侵害了王某的所有權(quán)，王某可以對(duì)李某提起侵權(quán)之訴要求李某賠償損失以獲得救濟(jì)。因

16、此，第二種意見(jiàn)是正確的案例3連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)糾紛案案情簡(jiǎn)介甲房地產(chǎn)公司與乙公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，雙方簽訂了房屋購(gòu)買合同，乙公司購(gòu)買甲房地產(chǎn)公司面積為3000平方米的寫字樓，總價(jià)款為3000萬(wàn)元。合同履行期屆至，買方乙公司交付了價(jià)款，但比約定的清償期遲延了10天。同時(shí)賣方甲房地產(chǎn)公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉(zhuǎn)給乙公司占有，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在此期間，經(jīng)交付已實(shí)際占有該房屋的乙公司因業(yè)務(wù)調(diào)整的需要，又將該房屋以每平方米1