設施設備運行維護

1、第十一章設施設備運行維護設施設備維護總則設施設備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務的后勤保障。設施設備管理是一道看不見的風景，但使用者無時無刻都在感受它的存在。有了設施設備的保障，使用者們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。我司一貫重視項目設備設施管理，認為建筑設備設施是提供客戶生產(chǎn)生活的物質(zhì)基礎，也是業(yè)主資產(chǎn)維護的重要部分。設備設施管理質(zhì)量的高低，直接影響客戶服務水平，也影響整個物業(yè)的持續(xù)發(fā)展和保值增值。我司擅長設備設施的預防

2、性保養(yǎng)，并具備完整可靠的工程管理體系。我們將在本項目落實日式設施管理的方法，提供客戶和業(yè)主安心可靠的管理實踐。設施設備的維護管理重點工程部將對在管的設施設備進行分析，確定重點控制管理部位，制定有針對性的設施設備維護管理方案，對設施設備實施統(tǒng)一的工程設備管理，這是工程設備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設施設備的維護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標準等，工作重點如下：1.預防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設備

3、設施處于良好狀態(tài)。2.設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等。3.根據(jù)管理中心維修人員的實際情況，實行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。4.常年使用運行與季節(jié)性使用的設備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行。5.不經(jīng)常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不能忽略對其保養(yǎng)

4、和檢查。如發(fā)電機、消防泵、噴淋泵、消防排煙風機等。6.對設施設備系統(tǒng)進行技術分析，結(jié)合各設備的技術特點，提出工程設備維護管理方案和各設備的維修保養(yǎng)內(nèi)容和計劃。設施設備的管理標準我司具備完善的設備間和設備設施管理標準，并且該標準按照所承接的不同管理項目，在實施管理階段再次進行優(yōu)化，成為現(xiàn)實可操作的管理依據(jù)。項目設備間和設備設施的管理標準將法律法規(guī)的基本要求框架下，在項目接管前與甲方討論溝通確認。系列管理制度，對工程人員和工程設備進行統(tǒng)一的

5、監(jiān)管，這是設備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。4.檢查考核管理檢查管理就是制定一系列的管理考核制度，通過不停的檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問題，并針對問題去解決，從而使設備設施管理達到更高的一個層次。設施設備的運行管理設備設施運行實行重點設備值班的24小時監(jiān)護運行管理。要保證設備的正確運行，首先需熟悉各種設備的技術資料，包括使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等。對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人

6、員先進行專業(yè)培訓，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。對一些特殊崗位（如配電、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應的操作證后方可進行設備操作。工程設備的運行管理重點是平時做好日常的操作、記錄以及現(xiàn)場的聯(lián)絡匯報工作。對運行中的設備需用一看、二聽、三摸、四聞、五分析、六動手、七匯報、八備案的原則來判斷處理設備的運行情況，從而對設備采取有針對性的措施。一看看運行設備的外表，各種開關、操作機構的位置，故障顯示指示，油位、水位、

7、溫度、顏色等直觀細微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設備運行故障的征兆。二聽對運轉(zhuǎn)設備或給排水系統(tǒng)，設備正常情況下的聲音和異常運轉(zhuǎn)會有不同、給排水系統(tǒng)流水聲音也會幫助判斷設備或系統(tǒng)的問題。日常巡檢過程中注意體會了解，就能夠在異常時候即使做出判斷發(fā)現(xiàn)。三摸即用手或傳感器的感覺來判斷設備是否運行正常，其中包括電機的軸承溫度，開關外殼絕緣導線運行溫度及設備振動等。四聞對嗅覺范圍內(nèi)的運行設備進行鑒別，通過聞，能確定如電容器、開關、線路是否有問題（焦糊味），能