資產(chǎn)評估精品課件-資產(chǎn)評估途徑

1、汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,第二章 資產(chǎn)評估途徑,,,,成本法中重置成本及各種貶值的估算方法,收益法基本參數(shù)的確定及其計算公式,市場法評估資產(chǎn)價值前提及具體方法,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,資產(chǎn)評估方法,,市場法,收益法,成本法,資產(chǎn)評估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段 。按分

2、析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種基本類型,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市場法,市場法的基本涵義 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。,,要有一個活躍的公開市場,,,,市場法的基本前提,公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動,,市場法的基本程序及有關(guān)指標,,在評估對象與參照物之間選擇比較因素,指

3、標對比、量化差異,在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化 的對比指標差異,綜合分析確定評估結(jié)果,選擇參照物,,,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市場法,市場法中的具體評估方法,市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估

4、算評估對象價值的方法。其計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力) 當然，功能價值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。,市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法，

5、其計算公式為：資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值 資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù),市場法,1、市場售價類比法,2、功能價值法,在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上

6、的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率） 其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。,是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與

7、評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式： 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù) 此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。,市場法,3、價格指數(shù)法,4、成新率價格法,在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)

8、方法：,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本市價方法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達： 資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）,市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折

9、扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達： 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率） 此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。,市場法,5、市價折扣法,6、成本市價法,在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估

10、對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達： 資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率,市場法,7、市盈率乘數(shù)法,在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,收益法的基本涵義 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和

11、估算資產(chǎn)價值。,,應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：,,,,,,,,,,,,,,,,,,被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益,折現(xiàn)率或本金化率,被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間,收益法的三個基本要素：,,被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量,,,被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測,,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,5、分析確定評估結(jié)果,,,,,

12、,4、用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值,,,,,,,2、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益,,,,,,1、搜集并驗證數(shù)據(jù),收益法的基本程序和基本參數(shù),三個主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,收益法中的主要技術(shù)方法及所用字符含義的定義,收益法是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：,P——評估值

13、；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式： P＝A/r （2-10） 其成立條件是：(1

14、) 純收益每年不變；(2) 資本化率固定且大于零；(3) 收益年期無限。,在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式： （2-11）其成立條件是：(1) 純收益每年不變；(2) 資本化率固定且大于零；(3) 收益年期有限為n。,在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下

15、計算式： P＝A×n （2-12） 其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。,一、純收益不變,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,無限年期收益。其基本公式為： （2-13）

16、 其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大于零。,有限年期收益。其計算公式為： （2-14） 其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零

17、。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。,二、純收益在若干年后保持不變,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式： （2－15） 其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限

18、；(4)r大于零。,在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式： （2－16） 其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。,在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式： （2

19、－17） 其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。,三、純收益按等差級數(shù)變化,在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式： （2－18）

20、其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。,,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式： （2－19） 其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比

21、率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式： （2－20） 其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

22、 （2－21） 其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,四、純收益按等比級數(shù)變化,在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式： （2－22） 其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益

23、年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。,有限年期收益且已知未來若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價格的條件下，有以下計算式： （2－23） 其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預(yù)知第t年的價格為Pt；(3)r大于零。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實際經(jīng)濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算

24、周期比較長的評估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計算評估值，否則評估結(jié)果會偏高。,假設(shè)，用普通復(fù)利計算時的年折現(xiàn)率為r（名義折現(xiàn)率），連續(xù)復(fù)利中的實際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復(fù)利率為r0（實際折現(xiàn)率），若一年中復(fù)利次數(shù)為m，則有 式中e為自然對數(shù)的底，e = 2.7183,收益法,連續(xù)復(fù)利 ：,,連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復(fù)利、

25、間斷支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復(fù)利計息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時將代入上述普通復(fù)利計算模型中。即可得到連續(xù)復(fù)利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P =,（2-11）式為：P =,,,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實際經(jīng)濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計算評估值，否則評估結(jié)果會偏高。,收益法,連續(xù)復(fù)利 ：,,,連續(xù)復(fù)利、連續(xù)

26、支付的現(xiàn)值計算,連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復(fù)利計息，現(xiàn)金流量序列無間斷的發(fā)生，就產(chǎn)生了連續(xù)復(fù)利計息、連續(xù)支付的計算問題。 設(shè) 為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計算出的總年金。此時可設(shè)m是個很大的自然數(shù)，每一計息周期利率是 。這樣，可令m→∞，推導(dǎo)出普通復(fù)利現(xiàn)值模型對應(yīng)的連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的計算模型。 以（2-11）式為例：,P

27、 = = =,,,,,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,成本法的基本涵義 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。,成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行

28、購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶損因素。上述評估思路可概括為：資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,成本法的基本前提,成本法的運用涉及到四個基本要素,,資產(chǎn)的實體性貶值,資產(chǎn)的功能性貶值,資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值,資產(chǎn)的重置成本,,,汪海粟 中南財經(jīng)政法大

29、學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,,,,,,,資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。,復(fù)原重置成本 是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。,更新重置成本 是指采用新型材料，新的建筑或制造標準，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具

30、有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。,資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。,資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失

31、。,（2-29）,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,重置核算法,價格指數(shù)法,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,重置成本的估算方法,各種具體方法圍繞著被評估資產(chǎn)的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。在評估實務(wù)中，人們習(xí)慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,重置核算法

32、 重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購買型和自建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本

33、法,價格指數(shù)法 價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計算公式為： 重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價格變動指數(shù) （2－30） 式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即： （評估時點價格指數(shù)÷資產(chǎn)購建時的價格指數(shù)）×100％。

34、 環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％ 式中，x為環(huán)比價格變動指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,價格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變

35、化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。,,,,區(qū)別,價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。,價格指數(shù)法與重置核算法,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 由于規(guī)模經(jīng)濟效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力的關(guān)系可用

36、下列公式表示：,,推導(dǎo)可得：,（2－31）,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,功能價值法 功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個 與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：,(2-32),被評估資產(chǎn)重置成本＝,例2-9：某重置全新的一臺機器設(shè)備價格6萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)

37、年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本： 被評估資產(chǎn)重置成本＝4000/5000×60000 ＝48000(元),汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的步驟,第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等,第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具

38、有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本,第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的公式,,成本法,,例2-10：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為

39、20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則： K=30÷20 =1.5 該類通用設(shè)備重置成本＝500×1.5 ＝750（萬元）,其計算公式為： k =

40、 （2－33）公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； 為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本； 為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K （2－34）某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,觀測法，也稱成新率法。它是指由具

41、有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率) （2－35）,,,,實體性貶值的測算方法,使用年限法 使用年限法是利用被評估

42、資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。 使用年限法數(shù)學(xué)式表達為：,式中，實體性成新率=1-實體性貶值率,（2－36）,其中：總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,,,資產(chǎn)利用率,通過資產(chǎn)利用率可以調(diào)整實際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利

43、用率計算公式為： （2－37） 當資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長； 當資產(chǎn)利用率＝1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限； 當資產(chǎn)利用率＜

44、1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,資產(chǎn)的功能性貶值測算法,功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。,功能性貶值的估算步驟,第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較,第

45、二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本,第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命,第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗，計算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)） （2－38）,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算,資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降

46、，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額的計算公式：經(jīng)濟性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力)x]×100％ （2－39） 式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。 經(jīng)濟性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ) （2－40） 式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。,汪

47、海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算,資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額的計算公式： 經(jīng)濟性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力)x]×100％（2－39） 式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。 經(jīng)濟性貶值額

48、＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ) （2－40） 式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。,汪海粟 中南財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,評估方法的選擇,,,,,評估方法體系的內(nèi)在關(guān)系,不同評估方法得出結(jié)果存在差異的原因 一是某些方法的應(yīng)用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷

49、有誤。,,成本法市場法收益法,結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)比較機制預(yù)期約束,如果前提條件成立，三種方法得到的結(jié)果趨同,評估方法,,,,,,資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別,由于評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評估的資產(chǎn)價值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力,汪海粟 中南

50、財經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,評估方法的選擇,,評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng),評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約,評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約,資產(chǎn)評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當?shù)脑u估方法，有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實可能。在評估方法的選擇過程中應(yīng)注意