第八章選址規(guī)劃與分析

1、第八章 選址規(guī)劃與分析,引言,南京目前有很多樓盤，請問，決定一個樓盤的好壞的決定因素是什么？為什么？決定一個樓盤好壞的的關(guān)鍵在于這個樓盤的選址，因為這個樓盤能否賣到一個好價錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價錢。對絕大部分企業(yè)來說，選址很重要！,一、選址的概念和必要性,（一）什么是選址？ 如何運(yùn)用科學(xué)的方法決定設(shè)施的

2、位置，使之與企業(yè)的整體經(jīng)營運(yùn)作系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以便有效、經(jīng)濟(jì)地達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營目的。通俗地講，就是確定在何處建廠或建立服務(wù)設(shè)施。它包括選位與定址兩個層面的內(nèi)容。（二）選址的必要性市場營銷：戰(zhàn)略一部分，為了擴(kuò)大市場。業(yè)務(wù)成長：現(xiàn)有的地點無法滿足。資源枯竭：某些受資源限制的行業(yè)。生產(chǎn)經(jīng)營成本：相對其它地方很高。,二、選址決策的本質(zhì),（一）選址的重要性 選址決策成為生產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)計的重要組成部分有兩個主要原因：

3、他們是一個長期責(zé)任范疇，一旦出錯，就很難克服。選址決策經(jīng)常會影響投資需要、運(yùn)作成本、稅收及運(yùn)作。 不好的選址將會導(dǎo)致成本過高、勞動力缺乏、喪失競爭優(yōu)勢、原材料供應(yīng)不足或與此類似不利于運(yùn)作的情況。 就服務(wù)業(yè)而言，不好的區(qū)位將導(dǎo)致顧客量減少并使運(yùn)作費用較高。因此，對制造和服務(wù)業(yè)兩者而言，選址對于競爭優(yōu)勢將會產(chǎn)生重要的影響。,（二）選址的目的企業(yè)決策的基礎(chǔ),營利性組織：潛在利益的

4、多少非營利性組織：一定費用下產(chǎn)出服務(wù)的好壞,｛,有清楚的判定標(biāo)準(zhǔn)，哪么能得到唯一的選址嗎？實際不是。一般情況下，沒有獨一無二的地點要好于其他，甚至有很多個地點可以選擇，而且數(shù)目很大，以至于很難從中選擇。實際操作：以盈利性為目的，選擇一個合適的即可。,（三）可選方案維持現(xiàn)狀，進(jìn)行擴(kuò)展 要求：有足夠的可供擴(kuò)展的空間； 優(yōu)點：擴(kuò)展費用通常要低于其他方式維持原地點，增加新地點 主要是零

5、售業(yè)，注意兩點： a、新店對老店的影響。 b、可作為一種市場保護(hù)策略。放棄現(xiàn)有的，搬至新地點 遷移成本 VS （新地點獲得的利潤—原地點獲得的利潤）維持原狀,（四）選址的難點,案例——怒江水電開發(fā)規(guī)劃云南怒江傈僳族自治州規(guī)劃開發(fā)怒江，在怒江沿江760公里河段內(nèi)修建16個梯形電站。此舉引起各界極大關(guān)注：正方：水力資源是怒江沿江地區(qū)最可利用的，水電是清潔能源；可使沿江人民脫貧致富·

6、;···反方：怒江是目前我國生態(tài)保存較好的，為數(shù)不多的幾條大江大河，水電開發(fā)會導(dǎo)致生態(tài)的破壞；怒江沿江是地震和泥石流的高發(fā)區(qū)，會對壩址造成損害；建壩后，老百姓到底有多少實惠，還不得而知 ······,選址因素相互矛盾不同因素的相對重要性很難確定和度量不同決策部門利益不同，追求目標(biāo)不同判別的標(biāo)準(zhǔn)會變化,三、制定選址決策的一般程序,一個組

7、織進(jìn)行選址的方法取決于：規(guī)模、運(yùn)作性質(zhì)或范圍。非正式方法：新組織或小組織，一般考慮所有者的居住地。正式方法：大型公司特別是跨地區(qū)運(yùn)營的公司正式選址方法的步驟：1、決定評估地點好壞的標(biāo)準(zhǔn)：如社區(qū)服務(wù)、稅收高低等。2、鑒別重要因素：如市場或原材料的位置。3、找出可供選擇的地點。 a 確定選址的一般地區(qū) b 確定較少量的可供選擇的社區(qū) c 從供選擇的社區(qū)中找出幾個可供選擇的地點4、評估

8、這幾項選擇，并挑選其一。,四、選址的因素,選擇地區(qū)時的主要影響因素原材料的位置市場的位置勞動力因素社區(qū)因素其他選擇具體位置時的影響因素土地設(shè)施環(huán)境／交通,（一）地區(qū)影響因素1——原材料的位置,企業(yè)距原材料產(chǎn)地很近是出于三個主要原因：必要性 采礦業(yè)、農(nóng)場、林業(yè)、漁業(yè)、純凈水廠易損壞性 新鮮水果或蔬菜的制冷保鮮、罐頭生產(chǎn)、奶產(chǎn)品加工行業(yè)運(yùn)輸成本 鋁精煉、造紙業(yè),地區(qū)影響因素2——市場的位置,盈利性組織通常

9、會選擇駐扎在它們作為競爭戰(zhàn)略一部分的市場附近，而非盈利組織則選擇在需要他們服務(wù)的用戶附近。零售業(yè)和服務(wù)業(yè)一般位于它們服務(wù)的市場地區(qū)的中心位置附近，靠便利性吸引顧客；零售運(yùn)作的競爭壓力（肯德基和麥當(dāng)勞案例）；有些公司引起產(chǎn)品的易腐爛性而必須緊挨市場；因需要與顧客保持緊密的聯(lián)系（裁縫店，裝潢公司）；政府服務(wù)機(jī)構(gòu)的位置要靠近它們服務(wù)的地區(qū)（郵局、警察局、醫(yī)院）；,一個特定地區(qū)的服務(wù)市場可能太小而不能容納兩個或更多的競爭者，

10、此時的選擇會側(cè)重于選擇一個沒有競爭者的地點（比如漢堡店）。 相反的情況也有可能發(fā)生，靠近競爭對手更加可取。（新街口各商場和小店鋪）,地區(qū)影響因素3——勞動力因素,主要的勞動力因素有：勞動力的成本：對勞動密集型行業(yè)非常重要 可得性未來雇員的技能：技術(shù)工人工人對營業(yè)額、出勤率及類似因素的態(tài)度可能因地而異搬遷對雇員的影響,地區(qū)影響因素4——社區(qū)因素,社區(qū)的角度公司的角度生活質(zhì)量：學(xué)校，購物，住房，交通，娛樂，生活

11、費用服務(wù)：醫(yī)療，消防，治安態(tài)度：積極／消極稅收：國家／地區(qū)，直接／間接環(huán)保法規(guī)：國家／地方公共設(shè)施：成本及可用性發(fā)展前景：發(fā)行債券，稅收減免，低息貸款,地區(qū)影響因素5——其他因素,氣候 寒冷的冬天使有些公司考慮搬到更暖和的地方稅收 某些地區(qū)的商業(yè)稅、個人所得稅會降低這里對正在選址公司的吸引力能源 有些公司被吸引到國外是因其附近煤、原油等資源豐富語言與文化,（二）具體地點影響因素,土地

12、 土壤條件、荷載力、 土地費用：將來擴(kuò)展的空間、現(xiàn)有設(shè)施和排水能力、停車場設(shè)施 選擇工業(yè)園的原因在于基礎(chǔ)設(shè)施的到位，但同時也受一定限制。環(huán)境／交通 公交、鐵路、航空,（三）、多工廠制造策略,當(dāng)公司有許多生產(chǎn)設(shè)施的時候，他們能通過幾種方式組織運(yùn)作：1、產(chǎn)品工廠策略。 對不同工廠安排不同的產(chǎn)品生產(chǎn)線。2、市場區(qū)域工廠策略。 對不同的工廠服務(wù)于不同的市場區(qū)域。3、工序工廠策略 對不同的工廠安排不同的工序。,

13、（四）服務(wù)業(yè)和全球化選址,服務(wù)業(yè)選址重點考慮的因素（國美王府井失敗案例，各連鎖超市選址標(biāo)準(zhǔn)）方便顧客交通流量便利的公交全球選址重點考慮的因素（案例）WTO影響準(zhǔn)時制生產(chǎn)信息技術(shù)發(fā)展,影響海外選址的因素,（五）設(shè)施選址的程序圖,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素1,步驟1：選擇國家/地區(qū),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),,步驟2：選擇省份,步驟3：選擇城市,步驟4：選擇社區(qū),步驟5：選擇具體位置,,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素2,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素3,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素4,

14、應(yīng)考慮的相應(yīng)因素5,選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),,,,,,,,,,,,,案例-美國的新型加工工作不在工廠里完成,日本汽車制造商帶來的美國工業(yè)復(fù)興并沒有推動美國工廠工作機(jī)會的增加，相反新的工廠模式對工人的需求減少了，然而其制造業(yè)產(chǎn)出卻保持穩(wěn)定。隨著這些工廠工作的減少，由制造業(yè)推動的新經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)了，如計算機(jī)軟件、機(jī)器人制造和服務(wù)行業(yè)等，從而在制造業(yè)就業(yè)機(jī)會減少的同時，增加了新的就業(yè)機(jī)會。技術(shù)公司服務(wù)

15、于制造業(yè)，并且正在迅猛發(fā)展。比如系統(tǒng)分析，機(jī)器人制造和軟件工程師。知識技巧含量高的支柱性產(chǎn)業(yè)，組成了制造業(yè)的第二極。,五、設(shè)施選址的方法,,3,1,線性規(guī)劃運(yùn)輸模型,2,因素評分法,4,量本利分析法,重心法,（一）、量本利分析法,步驟：（1）確定每一被選地點的固定成本（FC）和可變成本（VC）（2）在同一張圖表上繪出各地點的總成本線（3）確定在某一預(yù)定的產(chǎn)量水平上，哪一地點的總成本最少或者哪一地點的利潤最高這種方法需要建立以下幾

16、點假設(shè),假 設(shè),產(chǎn)出在一定范圍時，固定成本不變；可變成本與一定范圍內(nèi)的產(chǎn)出成正比；所需的產(chǎn)出水平能近似估計；只包括一種產(chǎn)品；在成本分析中，要計算每一地點的總成本： 總成本=FC+VC×Q,舉例：下表列出了四個可能成為工廠所在地的地點的固定成本和可變成本,在一張圖上繪出各地點的總成本線指出使每個被選地點產(chǎn)出最優(yōu)的區(qū)間（即總成本最低）如果要選擇的地點預(yù)期每年產(chǎn)量為8000個單位，

17、哪一地的總成本最低？,a.繪出各總成本線，選擇最接近預(yù)期產(chǎn)量的產(chǎn)出（如每年10000個單位）。計算在這個水平上每個地點總成本線,繪出每一地址的固定成本（在產(chǎn)出為0時）及產(chǎn)出為10000個單位時的總成本；用一條直線把兩點連接起來。,,,,,D,B,C,A,B superior,C superior,A superior,,,,,,,,,,,,,b.圖中顯示出了各個供選擇地點的總成本最低時的區(qū)間。請注意D地從未優(yōu)于其它任何一地。因此可以從B

18、線和C線的交點以及A線和C線交點所得到的產(chǎn)出水平求出確切的區(qū)間。為了得到這點，使他們的總成本公式相等，求Q，即得到他們最優(yōu)產(chǎn)出水平的界限。,對于B和C來說： (B) (C) 100000+30Q=150000+20Q解之，Q=5000 單位/年對于C和A來說： (C) (A)

19、 150000+20Q=250000+11Q解之，Q=11111 單位/年,C.從這張圖中你可看出，每年產(chǎn)出8000單位，地點C的成本總額最低。,（二）、線性規(guī)劃運(yùn)輸模型,如果商品從不同的發(fā)出點運(yùn)輸?shù)讲煌慕邮拯c，并且在整個體系中增加了新地點時，公司應(yīng)該對運(yùn)輸作獨立分析。在這種情況下，運(yùn)輸線性規(guī)劃模型非常有用。 如果有一個新地點增加到現(xiàn)有體系中時，就必須用特別的算法來測定最小的運(yùn)輸成本。這種模型被用來分析各

20、種配置方案，它能顯示各個方案的最小成本 例題：某公司現(xiàn)有3個工廠，A、B、C，它們在3個不同的城市。有2個倉庫P和Q，它們位于不同的城市，每個倉庫每月需供應(yīng)市場2100噸產(chǎn)品。為了更好地為顧客服務(wù)，該公司決定再設(shè)置一個新倉庫，經(jīng)調(diào)查，X和Y兩個點可建倉庫。,總運(yùn)輸費用＝2100×15＋2100×12＋300×24＋1800×9＝80100,1800,2100,2100,300,300,,,

21、,總運(yùn)輸費用＝2100×15＋2100×12＋300×27＋1800×15＝91800,1800,2100,2100,300,300,,,,產(chǎn)品發(fā)運(yùn)過程運(yùn)輸問題,某公司現(xiàn)有兩個工廠A和B，3個倉庫U、V、W，它們分別在不同的城市。公司為了求得發(fā)展，決定選擇某個城市建一個新廠。現(xiàn)有兩個被選廠址X、Y，各工廠生產(chǎn)能力、倉庫需求及運(yùn)費如下表：,總運(yùn)輸費用＝2200×10＋1400×1

22、6＋200×14＋2400×12＝76000,2400,1400,2200,200,600,400,,,,,2400,1400,2200,200,600,400,,,,總運(yùn)輸費用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×8＝64400,（三）、因素評分法,這是一種普遍的地點評估方法，它考慮了質(zhì)和量的輸入。步驟：A 選擇有關(guān)因素（如市場位置、水源供應(yīng)、停車場、

23、潛在收入等）B 賦予每個因素一個比重，以此顯示它與所有其它因素相比的相對重要性。各因素比重總和一般是1.00C 給所有因素確定一個統(tǒng)一的數(shù)值范圍（如0-100）D 給每一待選地點打分E 把每一因素的得分與它所占的比重值相乘，再把各因素乘積值相加就得到待選地點的總分F 選擇其中綜合得分最高的地點,舉例：一家攝影公司打算開張一家分店，下表是兩個可供選擇的地點的信息,地點2綜合得分高，是更好的選擇。,,鄰近已有商店交通繁華租金

24、大小布局運(yùn)營成本,0.100.050.400.100.200.151.00,1008070864080,608090927090,0.10（100）=10.00.05（80）=4.00.40（70）=28.00.10（86）=8.60.20（40）=8.00.15（80）=12.0 70.6,0.10（60）=6.00.05（80）=4.00.4

25、0（90）=36.00.10（92）=9.20.20（70）=14.00.15（90）=13.5 82.7,四、重 心 法,1. 概念： 這是一種選擇銷售中心的位置，從而使銷售成本降至最低的方法。這種方案包括利用地圖顯示目的地的位置。2. 步驟：（1）畫出顯示目的地的地圖（2）在地圖上加上坐標(biāo)系（3）標(biāo)出重心,步驟一：顯示目的地的地圖,Map,,目的地,,步驟二：加

26、上坐標(biāo)系,步驟三：重心,兩 種 情 況：,1、當(dāng)運(yùn)往各地的產(chǎn)品數(shù)量一樣時 =∑x/n =∑y/n2、當(dāng)運(yùn)往各地的商品數(shù)量不一樣時 =∑xQ/ ∑Q =∑yQ/ ∑Q,,,例1：求圖中問題的重心坐標(biāo)位置,假定從重心運(yùn)往四個目的地的商品數(shù)量都是一樣的,解：從圖中可以得出目的地的坐標(biāo),因此,中心位置是(4.5,4),正好位于D3的西方,=∑x/n=18/4=4.