購(gòu)物中心客流分析

1、購(gòu)物中心客流分析(2013070118:10:45)作為零售業(yè)最高級(jí)的業(yè)態(tài)模式，購(gòu)物中心集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體，以滿足不同消費(fèi)群體的多方面需求。通過(guò)統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣和統(tǒng)一的活動(dòng)面對(duì)顧客，購(gòu)物中心在消費(fèi)服務(wù)功能、開(kāi)發(fā)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)方式上，有別于百貨公司、超市、便利店，它販賣的不是某個(gè)或某類商品，而是一種卓越的服務(wù)和管理，這也是購(gòu)物中心的管理比其他零售業(yè)態(tài)更為復(fù)雜、更為人性化的根本原因。其他商業(yè)業(yè)態(tài)可能更為關(guān)注商品本身

2、，而購(gòu)物中心則更關(guān)注于集客能力、市場(chǎng)行銷推廣、商品展示、客戶服務(wù)等方面。購(gòu)物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，需要精細(xì)化管理，而精細(xì)化管理以事實(shí)為依據(jù)，用數(shù)字說(shuō)話，決策者、管理者通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心各個(gè)硬軟件得出的數(shù)字進(jìn)行分析，并用這些數(shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)?？土髁繉?duì)大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是其核心元素，充足有效的客流才能提升購(gòu)物中心的盈利能力，客流不僅是定位和招商的基礎(chǔ)，更是購(gòu)物中心是否能成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。近幾年來(lái)，精確地統(tǒng)計(jì)進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客數(shù)量

3、成了優(yōu)化購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的必要手段。那么，客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心的貢獻(xiàn)究竟有多大呢？購(gòu)物中心能從客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)獲得多大的收益？客流系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心各個(gè)部門的具體作用招商部購(gòu)物中心收入的主要來(lái)源是租金、停車費(fèi)及廣告費(fèi)等服務(wù)性費(fèi)用。為了增加營(yíng)運(yùn)收入，必須盡可能提高店鋪、廣告位的出租率和租金水平。正所謂租賃決定購(gòu)物中心的市場(chǎng)價(jià)值。沒(méi)有出租的空間代表空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成為購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理的難題，因?yàn)榭罩每臻g不僅僅代表不具生產(chǎn)力，它亦影響到其他

4、進(jìn)駐店家的生產(chǎn)力，商鋪少直接影響到客流，隨之影響到營(yíng)業(yè)額，這種情況，對(duì)商鋪還是購(gòu)物中心的管理者，都非常不利。另一方面，不合理的商鋪分布，也會(huì)對(duì)人流分布和人流的帶動(dòng)作用產(chǎn)生不小的影響。因此，購(gòu)物中心不但要提高店鋪的出租率，同時(shí)對(duì)于樓層、區(qū)位商鋪的業(yè)態(tài)分布也要進(jìn)行合理安排，使通過(guò)所有店鋪的人流通行量達(dá)到最大，使購(gòu)物中心的整體人氣趨于平衡。在購(gòu)樓物中心的各個(gè)出入口、各層、各通道，甚至各商鋪門前安裝客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，獲得不同時(shí)段的客流分布情況，同一

5、類型店中表現(xiàn)優(yōu)異的租戶立時(shí)可見(jiàn)，表現(xiàn)較差的營(yíng)業(yè)區(qū)域可立即受到關(guān)注，而且從今往后，對(duì)于租戶組合的調(diào)整不再盲目，完全可以通過(guò)客流數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行科學(xué)分析。更為重要的是，客流數(shù)據(jù)給購(gòu)物中心的招商部門在確定具體樓層具體區(qū)位的鋪位租金水平和今后的租金調(diào)整，提供了實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)支持。通過(guò)對(duì)出入口人流量數(shù)據(jù)的觀測(cè)，可以幫助確定廣告位定價(jià)，合理確定重要廣告的擺放位置?？土鹘y(tǒng)計(jì)系統(tǒng)能夠?yàn)橘?gòu)物中心，在商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位水平，優(yōu)化購(gòu)物中心的布局及租戶位置，廣告鋪位高效利

6、用等方面，提供切實(shí)有效的數(shù)據(jù)依據(jù)。營(yíng)銷部購(gòu)物中心通常會(huì)在節(jié)假日安排不同類型的主題活動(dòng)，在提高購(gòu)物中心知名度，吸引人流的同時(shí)，亦可突出購(gòu)物中心的形象，達(dá)到展示和推廣購(gòu)物中心的目的。物中心現(xiàn)有的其他系統(tǒng)結(jié)合，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行全方位多角度的分析，產(chǎn)生更為詳盡的業(yè)績(jī)報(bào)表，為管理人員分析現(xiàn)狀、調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)和確定未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向，提供充分、有價(jià)值的信息。財(cái)務(wù)部購(gòu)物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)物中心財(cái)務(wù)

7、部提供每月的營(yíng)運(yùn)報(bào)告書(shū)、損益報(bào)表、現(xiàn)金流量報(bào)表及營(yíng)業(yè)額報(bào)告給管理部門，若這些報(bào)表和報(bào)告，能結(jié)合客流數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，則可以獲得購(gòu)物中心更為科學(xué)和全面的營(yíng)運(yùn)信息。另一方面，將客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)得到的客流數(shù)據(jù)與租金水平結(jié)合，在租賃合同中設(shè)定可測(cè)量的運(yùn)行參數(shù)，可以優(yōu)化收入，展示投資者的績(jī)效單。客流量數(shù)據(jù)還是購(gòu)物中心資產(chǎn)的附加值，在如今競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的零售業(yè)，擁有更多人氣的購(gòu)物中心顯然擁有較高的市場(chǎng)價(jià)值?？土飨到y(tǒng)在購(gòu)物中心里的管理類型1、封閉型管理——主

8、要出入口，包括正門的出入口，地鐵、地下通道、人行天橋連接購(gòu)物中心的出入口等。2、垂直管理（樓層管理）——包括觀光電梯、內(nèi)部垂直電梯、各層扶手電梯、各層樓梯等。3、區(qū)域管理——各主要水平通道，特別是人流主干道。4、店中店管理——在租戶門前安裝客流系統(tǒng)，可以監(jiān)測(cè)到各家店鋪實(shí)時(shí)客流情況。在零售業(yè)迅速發(fā)展的今天，歐美、新加坡、香港、日本等越來(lái)越的國(guó)家和城市的大型購(gòu)物中心和連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用客流分析系統(tǒng)。而國(guó)內(nèi)的很多購(gòu)物中心也會(huì)在節(jié)假日采用人工點(diǎn)數(shù)

9、的方式進(jìn)行客流量數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)；還有一些商家采用了準(zhǔn)確率較低的紅外線等方式進(jìn)行長(zhǎng)期客流量的統(tǒng)計(jì)。但是由于人工計(jì)數(shù)的準(zhǔn)確率偏低且無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)，紅外方式又不能雙向統(tǒng)計(jì)人流量，更無(wú)法統(tǒng)計(jì)并排時(shí)顧客人數(shù)，因此，借助視頻分析技術(shù)，準(zhǔn)確率高達(dá)95%的新型客流統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生，目前已在諸多購(gòu)物中心里使用，相信在未來(lái)將越來(lái)越受到購(gòu)物中心的青睞。擁有真正高效準(zhǔn)確的客流量統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)是購(gòu)物中心在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的重要手段。6月28日，位于淮海中路黃

10、金地段香港新世界大廈的上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心舉辦了開(kāi)幕慶典。作為首個(gè)把藝術(shù)人文自然三大核心元素融合的全球性原創(chuàng)品牌，K11將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化及購(gòu)物消費(fèi)相互融合在一起。全新亮相后的上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心所呈現(xiàn)的不僅僅是一座購(gòu)物中心，更是一間藝術(shù)博物館、環(huán)保體驗(yàn)中心、主題旅游景點(diǎn)和展示人文歷史的絕佳場(chǎng)所。整個(gè)商場(chǎng)匯聚了近百個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌，Bally、Burberry、Chlo、DOLCE＆GABBANA、MaxMara等眾多一