房產(chǎn)稅稅收籌劃方案的設(shè)計

1、房產(chǎn)稅稅收籌劃方案的設(shè)計郭(浙江省標(biāo)準(zhǔn)化研究院恒浙江杭州310000)摘要稅收籌劃是納稅人的一項基本權(quán)利它是指納稅人及其顧問在不違法的前提下采用政策尋祖、政策利用、政策規(guī)避等手段實現(xiàn)降低納稅負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險行為的總稱。無論是企業(yè)還是個人只要有房產(chǎn)就可能會成為房產(chǎn)稅的納稅人。文章根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅與會計政策的相關(guān)規(guī)定，從計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等角度。對房產(chǎn)稅稅收籌劃方案設(shè)計進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞房產(chǎn)稅；稅收籌劃；方案設(shè)計企業(yè)如何在稅法許可的條件

2、下實現(xiàn)稅負(fù)最適宜，納稅成本最低，這是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的一個重要方面，稅收籌劃則是達(dá)到這一目的的重要舉措。稅收籌劃專家趙連志認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財活動進(jìn)行籌劃和安排，盡可能地取得節(jié)約稅收成本的稅收收益。雖然從規(guī)模上看，房產(chǎn)稅是一個小稅，但是隨著房地產(chǎn)市場蓬勃的發(fā)展，國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。文章根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，充分利用會計政策，從房產(chǎn)稅的

3、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等角度對房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收籌戈Ij。以尋求減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的有效途徑。一、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》)指出，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按房產(chǎn)的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)課稅，按年征收、分期交納。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是從原房地產(chǎn)稅中分離出來的。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中

4、華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年lO月1日開始施行。之后，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例。制定了施行細(xì)則。從2009年1月1日起，房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別，取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例》，將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。因此，如何在合法的前提下，充分享受現(xiàn)有稅收優(yōu)惠。減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益，成為每一個企業(yè)經(jīng)營者需要慎重考慮的問題。(一)從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是

5、房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此，根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)『u】題的通知》(財稅(2008)152號)在“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中明確規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿崮定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算，對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或蕾新評估。由此可見，對于房產(chǎn)原價

6、的確定，財稅[2008)152號文件雖然強(qiáng)調(diào)納稅人要“根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算”，但并沒有統(tǒng)一規(guī)定是哪一種會計制度。換言之，在確定房產(chǎn)計稅余值時，納稅人根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)剛或者企業(yè)會計制度規(guī)定核算的房屋原價，都得到稅法的承認(rèn)。企業(yè)可以根據(jù)實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計征方式，以達(dá)到節(jié)稅的目的。1從價征稅：按房產(chǎn)余值計征。(1)依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除lO‰30％的余值計算繳納。具體減賒幅度由各省級政府規(guī)

7、定。(2)房產(chǎn)原值：納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原值。(3)工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計劃價值減除30％后的余值計稅。(4)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)。2從租征稅：按房產(chǎn)出租的租金計征。(1)出租的房產(chǎn)，以租金收入為計稅依據(jù)。(2)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險，實際為取得租金，由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。(二)從計征方式進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的

8、計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為12％從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12％。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的。則其帳面原值很低，這就造成了兩種計征方法下稅負(fù)不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計征為從價計征。(三)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。對于損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門

9、鑒定，在停1匕使用后可免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中做相應(yīng)說明。在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施]二企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位減

10、收的次月起，照章納稅。為鼓勵地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。從2001年1月1日起，對按照政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和臼收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請，并提供有關(guān)的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。二、房產(chǎn)稅稅收籌劃方案設(shè)計案例(一)從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃設(shè)計1從價征稅方式籌

11、劃設(shè)計案例l：A公司除了廠房，辦公樓外，還包包括廠區(qū)圍墻、游泳池、停車場等建筑物，總計工程造價4000萬元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價1000萬元，假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為200。萬方數(shù)據(jù)CU3房產(chǎn)稅稅收籌劃方案的設(shè)計郭恒(浙江省標(biāo)準(zhǔn)化研究院浙江杭州310000)摘要稅收籌劃是納稅人的一項基本權(quán)利，它是指納稅人及其顧問在不違法的前提下采用政策尋租、政策利用、政策規(guī)遇等手段實現(xiàn)降低納稅負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險行為的總稱。無論是企業(yè)還是

12、個人，只要有房產(chǎn)就可能會成為房產(chǎn)稅的納稅人。文章根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅與會計政策的相關(guān)規(guī)定，從計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等角度，對房產(chǎn)稅稅收籌劃方案設(shè)計進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞房產(chǎn)稅稅收籌劃方案設(shè)計企業(yè)如何在稅法許可的條件下實現(xiàn)稅負(fù)最適宜，納稅成本最低，這是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的一個重要方面，稅收籌劃則是達(dá)到這一目的的重要舉措。稅收籌劃!專家趙連志認(rèn)為:稅收籌劃是指企業(yè)在稅法規(guī)定許可的范國內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財活動進(jìn)行籌劃和支排，盡可能地取得節(jié)約稅收

13、成本的稅收收益。雖然從規(guī)模上看，房產(chǎn)稅是一個小稅，但是隨著房地產(chǎn)市場蓬勃的發(fā)展，國家對房產(chǎn)稅的征管和稽資力度的加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。文章根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，充分利用會計政策，從房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等角度對房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收籌劃，以尋求減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的有效途徑.、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例H以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例))指出，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按房產(chǎn)

14、的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所高人征收的一種財產(chǎn)稅.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)課稅，掠年征收、分期交納a我國現(xiàn)仔的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是從原房她產(chǎn)稅中分離出來的。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和回房產(chǎn)稅暫行條例)，從當(dāng)年10月l日開始施行。之后，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫衍條例.制定了施行細(xì)則。從2009年l月1日起，房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別，取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例，將外資企業(yè)

15、和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。因此，如何在合法的前提下，充分享受現(xiàn)有稅收優(yōu)惠，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益，成為每一個企業(yè)經(jīng)營者需要慎重考慮的闕題。(一〉從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此，根據(jù)房產(chǎn)的用淦可以分別進(jìn)行籌劃?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)削題的通知識財稅(2008)152號)在“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題“中明確規(guī)定，對依照房產(chǎn)鼠值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載

16、在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅.房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算，對納稅人未按國家會計制度規(guī)寇核算并記載的，應(yīng)核規(guī)定予以調(diào)整或雹新評估.由此可見，對于房產(chǎn)原價的確定，財稅(2008)152號文件f雖然強(qiáng)調(diào)納稅人要“根據(jù)國家育關(guān)會計制度規(guī)定迸行核算“并沒有統(tǒng)一規(guī)定是哪一種會計制度.換言之，在確定房產(chǎn)計稅余值時，納稅人根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則或者企業(yè)會計制度規(guī)定核算的房屋原價，都得到稅法的承認(rèn)。企業(yè)可以根據(jù)實際情

17、況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計征方式，以達(dá)到節(jié)稅的目的@52f，j.if，.f(國1.從價征稅:按房產(chǎn)余值計征。())依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除l仍島30%的余值計算繳納.具體減除幅度由各省級政府規(guī)定.(2)房產(chǎn)原值z納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)“科目中記載的房屋原值，(3)工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計劃價值減除30l也后的余值計稅。(4)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的

18、，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)。2.從租征稅z捺房產(chǎn)出租的租金計征，(1)出租的房產(chǎn)，以租金收入為計稅依據(jù).(2)以房產(chǎn)投資，收取同定收入，不承擔(dān)風(fēng)險，實際為取得租金，由出租方接租金收入計繳房產(chǎn)稅.二〉從計征方式進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2%，從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普.i偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩

19、種計征方法下稅負(fù)不一致的情況，“出租“房屋要比“自用“房屋稅負(fù)重.因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計征為從價計征.(三〉從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。對于損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后可免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建帝IJ鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報表

20、附表或備注欄中做相應(yīng)說明。在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅.但主程結(jié)束后，施主企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位減收的次月起，照章納稅.為鼓勵地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅，從2ω1年1月l日起，對按照政府規(guī)寇價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫

21、免征收房產(chǎn)稅。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、剎用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請，并提供有關(guān)的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)悅的支出e.二、房嚴(yán)稅稅收籌劃方案設(shè)計案例一〉從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃設(shè)計l從價征稅方式籌劃設(shè)計案例:A公司除了廠房，辦公樓外，還包包括廠區(qū)圍墻、游泳池、停車場等建筑物，總計工程運價4000萬元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價1000萬元，假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)寇的扣除比例為2佛也.————口四方案一：將

22、所有建筑物部作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=4000x(120％)x12Y：384(萬元)方案二：將游泳池、停車場等都建成露天的，在會計賬簿中單獨核算。應(yīng)納房產(chǎn)稅=(4000，t000)x(120％)12’乒Z88(萬元)由此可見。方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅96萬元。2從租征稅方式籌劃設(shè)計案例2：A公司擁有房產(chǎn)價值4000萬元，擬用其中的600萬元房產(chǎn)向A公司進(jìn)行投資。當(dāng)時市場上房屋出租的租金率(租金占房產(chǎn)價值的比例)5％，當(dāng)?shù)卣?guī)定

23、的減除比例為20％。方案一：如果對外投資按取得固定收入的方式，則：租金收A=600萬元x5／o=30萬元應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=30萬元x12“／=36萬元方案二：如果對外投資按分紅方式，則：房產(chǎn)余值=600萬元x120％)=480萬元應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=4so萬元x120／：576萬元該公司應(yīng)該選擇取得固定收入對外進(jìn)行投資，這樣可以少繳納房產(chǎn)稅216萬元(576萬元36萬元)。但是應(yīng)注意，如果取得分紅收入在扣除所得稅后比房產(chǎn)稅節(jié)稅的稅款多。則按取

24、得租金的方式進(jìn)行投資不一定是最佳的節(jié)稅選擇。(二)從計征方式進(jìn)行籌劃設(shè)計根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那幺原有的房產(chǎn)就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。案例3：A公司的一處兩層樓房位于

25、城市市中心原值2000萬元，專門用于對外出租。因該房屋設(shè)施陳舊，每年只能收取租金80萬元。2010年末，A公司準(zhǔn)備花500萬元對房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計裝修改造后，每年可收取租金250萬元。但是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費負(fù)擔(dān)對比如下(城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費附加征收率為3％)。(1)裝修改造前的稅費負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營業(yè)稅：805％=4萬元應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育

26、費附加：4(7％3％)=04萬元應(yīng)繳房產(chǎn)稅：80x12％=96萬元合計稅費負(fù)擔(dān)為40，496=14萬元(2)裝修改造后的稅費負(fù)擔(dān)情況：應(yīng)繳營業(yè)稅：250x5％=125萬元應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加：125(7％3％)=125萬元房產(chǎn)稅：25012％=30萬元合計稅費負(fù)擔(dān)為12512530=43，75萬元裝修后比裝修60增加稅費負(fù)擔(dān)4375—14=29，75萬元籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B(B可以是個人，如公

27、司股東：也可以是企業(yè)如公司股東投資的其他公司)，并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同(假設(shè)為30年)，每年收取租金鼬萬元。然后由B出資500萬元進(jìn)行裝修改造。并對外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金250萬元按此方案實施后的稅費負(fù)擔(dān)測算如下：A公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費仍為14萬元。B應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅125萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅125萬元，B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，合計應(yīng)納稅費1375萬元。A公司和B的稅費負(fù)擔(dān)合計為141375=2775萬元，比籌

28、劃前可少負(fù)擔(dān)稅費4375—2775=16萬元。政策依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說。不論是從價計征還是從租計征，其前提是對房產(chǎn)所有人征稅。很顯然，此例中產(chǎn)權(quán)所有人是某公司，B是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。但需要注意的是。本例A公司將房產(chǎn)出租給B應(yīng)當(dāng)按熙正常交易價格收取租金，如果A公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向B收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅

29、收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整(三)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃設(shè)計案例4：A公司欲投資建廠，房產(chǎn)原值為1500萬元。現(xiàn)有兩種方案可供選擇：一是建在市區(qū)。當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20％；二是建在農(nóng)村。假設(shè)該廠不論建在哪里都不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。方案一：建在市區(qū)。應(yīng)納房產(chǎn)稅=1500x(1—20％)12％=144(萬元)。方案二：建在農(nóng)村。免繳房產(chǎn)稅。隨著農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村部分地區(qū)已具有良好的投資環(huán)境，企業(yè)可以將部分生產(chǎn)廠房和車間轉(zhuǎn)移到農(nóng)村去，

30、這樣企業(yè)就可以免繳房產(chǎn)稅。由此可見。方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅144萬元。三、結(jié)論對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價值達(dá)到最大化。促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。參考文獻(xiàn)：【Il蔡玉梅淺?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅籌劃【Jl中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2010，(8)【21劉艷杰淺談我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度【J1財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，201l，(10)【3】遼稅選擇廠址

31、如何籌劃房產(chǎn)稅[N】上海金融報，20080421(9)【4】梁文濤房產(chǎn)稅的納稅籌劃案例分析fJ】商業(yè)會汁，2010，(3)萬方數(shù)據(jù)方案將所有建筑物都作為房產(chǎn)計入房1:原值.應(yīng)納房產(chǎn)稅=4ω0“()2()，也)“1.2%=38.4(萬元〉方案二2將游泳池、停車場等都建成露夭的，在會計賬簿中單獨核算.應(yīng)納房產(chǎn)稅=(40001ω0)x(12肌)x1.2oo=28.8(萬元〉由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅9.6萬元，2.從租征稅方式籌劃設(shè)計

32、案例2:A公司擁有房產(chǎn)價值4000萬元，擬用其中的6∞萬元房產(chǎn)向A公司進(jìn)行投資.當(dāng)時市場上房屋出租的租金率(租金占房產(chǎn)價值的比例)5%.當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除比例為20%.方案.如果對外投資按取得固定收入的方式，則:租金收入=600萬元x5%=30萬元應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅.=30萬元x12%=3.6萬元方案二:如果對外投資按分紅方式，貝，IJ:房產(chǎn)余值=6ω萬元x(t.2()，也)=480萬元應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=480萬元xl.2伊5.76萬元該公司

33、應(yīng)該選擇取得固定收入對外進(jìn)行投資，這樣可以少繳納房產(chǎn)稅2.16萬元(5.76萬元3.6萬元).但是應(yīng)注意，如果取得分紅收入在扣除所得稅后比房產(chǎn)稅節(jié)稅的稅款多.則按取得租金的方式進(jìn)行投資不一定是最佳的節(jié)稅選擇.〈二〉從計征方式迸行籌劃設(shè)計根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承和者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)恕，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租

34、人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。案例3:A公司的一處兩層樓房位子城市市中心.原值2000萬元，專門用于對外出租.國該房屋設(shè)施陳舊，每年只能收取租金80萬元.200年末.A公司準(zhǔn)備花500萬元對房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計裝修改造后，每年可收取租金250萬元.但是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了.裝

35、修改造前后稅費負(fù)擔(dān)對比如下(城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%.教育費附加征收率為3%λ萬元(1)裝修改造前的稅費負(fù)擔(dān)情況z應(yīng)繳營業(yè)稅:80x5%=4萬元應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加:4x(7%3%)=0.4萬元應(yīng)繳房產(chǎn)稅:80x12%=9.6萬元合計稅費負(fù)擔(dān)為40.49.6=14萬元(z)裝修改造后的稅費負(fù)擔(dān)情況g應(yīng)繳營業(yè)稅:250x5%=12.5萬元應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加:12.5“(7%3%)=1.25房產(chǎn)稅:250xI2%=30

36、萬元合計稅費負(fù)擔(dān)為12.51.253勝43.75萬元Ith!2t裝修后比裝修~J增加稅費負(fù)擔(dān)43.75一14=29.75萬元籌劃j方案:A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B(B可以是個人，如公司股東:也可以是企業(yè)，如公司股東投資的其他公司).并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同〈假設(shè)為30華).每年收取租金80萬元。然后由B出資500萬元進(jìn)行裝修改造，并對外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金250萬元.掠此方案實施后的稅費負(fù)擔(dān)測算如下zA公

37、司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費仍為14萬元.B應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅12.5萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅1.25萬元.B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所育人，不裔要繳納房產(chǎn)稅，合計應(yīng)納稅費13.75萬元.A公司和g的稅費負(fù)擔(dān)合計為14.13.75=27.75萬元，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費43.7527.75=16萬元，政策依據(jù)4中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說，不論是從價計征還是從租計征，其前提是對房產(chǎn)所盲人征稅.很顯然，此例中產(chǎn)權(quán)所有人是某公司.

38、B是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，國此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù).但需要注意的是.本和!A公司將房產(chǎn)出租給B應(yīng)當(dāng)按照正常交易價格收取租金，如果A公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向B收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整.三〉從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃設(shè)計案例4:A公司欲投資建廠，房產(chǎn)原值為1500萬元.現(xiàn)有兩種方案可供選擇2一是建在市區(qū)，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%二是建在農(nóng)村a假設(shè)該f不論建在哪里都不影響企業(yè)

39、生產(chǎn)經(jīng)營.方案.建在市區(qū)。應(yīng)納房產(chǎn)稅=1500x(!2()，也)x1.2%=14.4(萬元).方案二z建在農(nóng)村.免轍房產(chǎn)稅，隨著農(nóng)襯集體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村部分地區(qū)己具有良好的投資環(huán)境，企業(yè)可以將部分生產(chǎn)廠房和車間轉(zhuǎn)移到農(nóng)村去，這樣企業(yè)就可以免繳房產(chǎn)稅.由此可見.方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅14.4萬元.三、結(jié)論對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng).周足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)