天津國(guó)際貿(mào)易中心行銷(xiāo)計(jì)劃流程

1、天津國(guó)際貿(mào)易中心行銷(xiāo)計(jì)劃流程天津國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目概覽：天津國(guó)貿(mào)的前身是“歐加華大廈”。凱德置地收購(gòu)此項(xiàng)目之后，迅速組織專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)研究、規(guī)劃和重新設(shè)計(jì)，并積極籌備項(xiàng)目的復(fù)工安排。在天津市、河西區(qū)兩級(jí)政府的高度關(guān)注和支持下，天津國(guó)際貿(mào)易中心于本日實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工。依托集團(tuán)在中國(guó)近100個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金實(shí)力，復(fù)工工作將得到穩(wěn)妥細(xì)致的推進(jìn)。天津國(guó)際貿(mào)易中心是凱德置地進(jìn)入天津市場(chǎng)的處子秀，也是凱德置地華北區(qū)域戰(zhàn)略布局的重

2、要一步。在此之前同為凱德中國(guó)旗下的凱德商用和雅詩(shī)閣中國(guó)已經(jīng)為天津市場(chǎng)奉獻(xiàn)了嘉茂購(gòu)物中心天津?yàn)澈腿幨⒔莘?wù)公寓。據(jù)悉，天津國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目總占地面積15709平方米，計(jì)劃于2014年中旬竣工。屆時(shí)，一個(gè)集商業(yè)、公寓和辦公樓多種業(yè)態(tài)于一體的綜合性地標(biāo)建筑將展現(xiàn)在天津市民面前。天津國(guó)際貿(mào)易中心行銷(xiāo)流程：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）。結(jié)合多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)

3、營(yíng)銷(xiāo)策劃工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，產(chǎn)生的原因作了分析，提出了開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的定位技巧，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。項(xiàng)目定位前我們總首先要做解決以下的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：一、不可控風(fēng)險(xiǎn)（一）、宏觀(guān)環(huán)境宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策風(fēng)險(xiǎn)（1）、貨幣政策適度從緊，一年之內(nèi)多次加息（2）、提高第二套住房首付門(mén)檻（3）、土地新政的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)周期縮短，明確開(kāi)、竣工日期等（4）、整頓規(guī)范商品房預(yù)售行為（5）、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房全面啟動(dòng)據(jù)

4、統(tǒng)計(jì)，08年15月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢(shì)。2、地段－道路未通，缺乏生活，教育，醫(yī)療配套，周邊有大片未開(kāi)發(fā)土地（二）、地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)附近多為巖土地質(zhì)，可能會(huì)造成基礎(chǔ)成本增大；臨江地層土質(zhì)有待進(jìn)一步勘察。（三）、客戶(hù)群風(fēng)險(xiǎn)1、客戶(hù)群體類(lèi)型分散，大致分為四類(lèi)：公務(wù)員，大型企業(yè)，事業(yè)單位員工，私營(yíng)業(yè)主。當(dāng)前多數(shù)為北城本地人，外來(lái)

5、客戶(hù)較少，多為私營(yíng)業(yè)主。2、城市中高收入人群主要集中于政府機(jī)關(guān)及以制糖，電力，醫(yī)療，金融，港口貨運(yùn)為代表的大型企事業(yè)單位，新鋼的建設(shè)，將帶來(lái)一些中高收入人群。（四）、內(nèi)外景觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)資源，尤其是海景資源；只有一條流量很小的小河――沙方江。（五）、需求風(fēng)險(xiǎn)1、有效客戶(hù)少，購(gòu)買(mǎi)力弱，需求不旺盛，相當(dāng)部分以彈性需求為主。2、城市場(chǎng)供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)入了以“產(chǎn)品同質(zhì)化、檔次不高”的循環(huán)。3、私人天地樓居多，商本位較濃，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策

6、劃市場(chǎng)尚處于起步階段4、主流客戶(hù)群體多已擁有一套及以上住房。5、購(gòu)買(mǎi)城北區(qū)樓盤(pán)的自住客戶(hù)占到60%，其余客戶(hù)大多考慮宜住宜租；（六）、土地資源環(huán)境項(xiàng)目位置在消費(fèi)者心目中較偏僻，為遠(yuǎn)郊，為生地。（七）、銷(xiāo)售速度風(fēng)險(xiǎn)1、當(dāng)前單盤(pán)最高年銷(xiāo)售量約為5萬(wàn)平米（不考慮團(tuán)購(gòu)）；2007年全市消化量約為40萬(wàn)平米；2、若期望項(xiàng)目在45年內(nèi)完成，意味要年銷(xiāo)售量為5.8萬(wàn)平米－9.7萬(wàn)平米（按容積率1.52估算），壓力巨大。（八）、市場(chǎng)應(yīng)變力風(fēng)險(xiǎn)如果前期定