佳兆業(yè)物流地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析

1、物流地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告,投資集團(tuán)戰(zhàn)略研究部,,2014年8月,總結(jié)（1）,隨著消費(fèi)品市場(chǎng)逐漸被重視，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)并不適應(yīng)需要快速流轉(zhuǎn)同時(shí)產(chǎn)品多樣化的消費(fèi)市場(chǎng)，因此出現(xiàn)了 物流地產(chǎn)公司建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的高等級(jí)現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)， 滿(mǎn)足目前快速增長(zhǎng)的消費(fèi)。物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)吸引力強(qiáng)且前景廣闊； 1、城鎮(zhèn)化和電商快速發(fā)展推動(dòng)物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)； 2、行業(yè)進(jìn)入兼并重組階段，跨界整合層出不窮 3、新模式、新業(yè)

2、態(tài)不斷涌現(xiàn) 4、各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為物流地產(chǎn)重要的收入來(lái)源行業(yè)特點(diǎn) 1、競(jìng)爭(zhēng)格局：外企優(yōu)勢(shì)明顯，新進(jìn)入者面臨良機(jī)不斷涌現(xiàn) 2、區(qū)域分布：三大沿海經(jīng)濟(jì)帶分布密集，中西部迎投資良機(jī) 3、地理位置：依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局 4、客戶(hù)分布：高流轉(zhuǎn)消費(fèi)型企業(yè)逐漸成為主要的客戶(hù)投資機(jī)會(huì) 1、投資區(qū)域：內(nèi)陸重點(diǎn)二線(xiàn)城市 2、地

3、理位置：依托交通要道，布局城市新開(kāi)發(fā)區(qū)；布局成熟城市群，選擇城市之間的主干道附近。 3、投資領(lǐng)域：商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注；電商物流園成為投資熱點(diǎn),總結(jié)（2）,案例：普洛斯特點(diǎn)： 1、只專(zhuān)注發(fā)展物流園，提供現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 2、成立物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)，滿(mǎn)足客戶(hù)需求 3、為物流植入金融，引入基金 4、植入中國(guó)市場(chǎng)，與中儲(chǔ)股份等合作資源互補(bǔ) 普洛斯三大運(yùn)營(yíng)模式：普洛

4、斯為客戶(hù)提供的服務(wù)主要有自建租賃、定制化服務(wù)、收購(gòu)與回租三種。普洛斯盈利模式： 1、公司的收益主要來(lái)自三大業(yè)務(wù)部門(mén)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)和地產(chǎn)基金管理部門(mén)。其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租金收入在公司收入中占有絕對(duì)比重（90%以上） ，但近年來(lái)基金管理收益增長(zhǎng)迅猛，增速在 200%以上。 2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施開(kāi)發(fā)或定制開(kāi)發(fā)，完成后的項(xiàng)目交給運(yùn)營(yíng)部門(mén)進(jìn)行出租，再將成熟物業(yè)置入物流地產(chǎn)基金， 從而使得初期基建投資

5、的大量資金收回來(lái)進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目投資，與此同時(shí)基金管理部門(mén)又可通過(guò)基金管理收取管理費(fèi)和分紅獲利，實(shí)現(xiàn)了資本循環(huán)的完整閉環(huán)。,現(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)生的原因：,物流,運(yùn)輸,儲(chǔ)存,配送,貨物供應(yīng)方,貨物需求方,,物流環(huán)節(jié),隨著消費(fèi)品市場(chǎng)逐漸被重視，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)并不適應(yīng)需要快速流轉(zhuǎn)同時(shí)產(chǎn)品多樣化的消費(fèi)市場(chǎng)，因此出現(xiàn)了 物流地產(chǎn)公司建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的高等級(jí)現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)， 滿(mǎn)足目前快速增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)需求。,物流地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,提供方,需求方,物流地產(chǎn)設(shè)施,

6、,專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)商國(guó)外：普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)國(guó)內(nèi)：寶灣、宇培其他進(jìn)入者1、房地產(chǎn)商（萬(wàn)科、華南城）2、電商（菜鳥(niǎo)物流）3、其他（平安、雨潤(rùn)）,經(jīng)營(yíng)方式：物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)建設(shè)后出租；定制開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。,租賃,提供,國(guó)外物流地產(chǎn)于上世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展；我國(guó)物流地產(chǎn)由2003年物流地產(chǎn)巨頭普洛斯帶進(jìn)中國(guó)。,盈利模式：租金與土地增值,,制造商（三星、通用汽車(chē)）零售商（京東、天貓）物流公司（德邦、韻達(dá)）,租賃物流設(shè)施優(yōu)點(diǎn)：

7、減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；專(zhuān)注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)。,目錄,,趨勢(shì)背景分析,1,,2,,3,投資機(jī)會(huì)分析,標(biāo)桿企業(yè)分析,總體態(tài)勢(shì)：物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)吸引力強(qiáng)且前景廣闊,全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì),普洛斯全球和中國(guó)物流地產(chǎn)建成面積（萬(wàn)平方米）,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中物聯(lián) ，《第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》）,（數(shù)據(jù)來(lái)源：普洛斯2014財(cái)年報(bào)）,物流地產(chǎn)投資回報(bào)率明顯高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目,（數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告）,中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積是美國(guó)

8、的十二分之一市場(chǎng)總供應(yīng)量: 5.5億平方米 （其中20%是現(xiàn)代化物流設(shè)施）現(xiàn)有的倉(cāng)庫(kù)大部分過(guò)小和陳舊（超過(guò) 70%建造于 90 年代以前，超過(guò) 75%無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的物流要求）,目前,中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積到2029年預(yù)計(jì)達(dá)到美國(guó)的1/3市場(chǎng)總供應(yīng)量：24億平方米（4倍）,15年后,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)）,趨勢(shì)之一：城鎮(zhèn)化和電商快速發(fā)展推動(dòng)物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí),城鎮(zhèn)化加速對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求：目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%，城鎮(zhèn)人口超過(guò)農(nóng)

9、村人口，并且還處于城鎮(zhèn)的中期快速階段。城鎮(zhèn)化速率加快以及城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求增加推動(dòng)了物流業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步刺激了對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。,,目前階段53.7%,電子商務(wù)是物流地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的另一強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)力：我國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)在三年內(nèi)達(dá)到107%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率，近十年的復(fù)合增速達(dá) 65%。電子商務(wù)的繁榮刺激增加配送、倉(cāng)儲(chǔ)等物流設(shè)施的需求，對(duì)物流設(shè)施提出了更高的要求。,國(guó)內(nèi)電子商務(wù)零售額（億元）,生產(chǎn)資料和大宗商品需求增速放緩；生活消

10、費(fèi)和電子商務(wù)需求持續(xù)上升。,趨勢(shì)之二：行業(yè)進(jìn)入兼并重組階段，跨界整合層出不窮,1月，騰訊以15億港元入股華南城物流地產(chǎn)（物流地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)）；4月，平安不動(dòng)產(chǎn)在成都正式涉足物流地產(chǎn)（物流地產(chǎn)與金融）；5月，萬(wàn)科和廊坊控股合作進(jìn)入物流地產(chǎn)（房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)）；6月，國(guó)藥控股與復(fù)星集團(tuán)合作共同建造中國(guó)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（醫(yī)藥與物流地產(chǎn)）；8月，普洛斯與和中儲(chǔ)股份合作將設(shè)立合資公司， 進(jìn)行現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)與管理（物流地產(chǎn)與傳統(tǒng)物流）。,

11、2014年以來(lái)整合案例,趨勢(shì)三：新模式、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),趨勢(shì)四：各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為物流園區(qū)重要的收入來(lái)源,全國(guó)物流園區(qū)主要收入來(lái)源,備注：圖中百分比數(shù)據(jù)是勾選選項(xiàng)的被調(diào)查園區(qū)占有效調(diào)查樣本總量的比例，反映被調(diào)查園區(qū)對(duì)該選項(xiàng)的認(rèn)可程度 （資料來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)）,與2006、2008年的兩次調(diào)查相比，我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯，正在從土地招商的初級(jí)階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)

12、新的發(fā)展階段過(guò)渡。更多收入來(lái)源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位明確、服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、差異化運(yùn)營(yíng)明顯的特征。從全國(guó)來(lái)看，庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是物流園區(qū)的主要收入來(lái)源，排在前兩位；也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國(guó)家扶持資金等?？上驳氖?，各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為物流園區(qū)重要的收入來(lái)源。,物流地產(chǎn)盈利模式,趨勢(shì)背景總結(jié)：,物流領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)不足,優(yōu)勢(shì)：,,劣勢(shì)：,,1、城鎮(zhèn)化和電商快速發(fā)展推動(dòng)物流地產(chǎn)

13、轉(zhuǎn)型升級(jí)2、行業(yè)進(jìn)入兼并重組階段，跨界整合層出不窮3、新模式、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)4、各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為物流地產(chǎn)重要的收入來(lái)源,趨勢(shì)背景,,1、豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)2、雄厚的資金實(shí)力,物流地產(chǎn)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)期間，佳兆業(yè)面臨良好的市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)期。,目錄,,趨勢(shì)背景分析,1,,2,,3,投資機(jī)會(huì)分析,標(biāo)桿企業(yè)分析,競(jìng)爭(zhēng)格局：外企優(yōu)勢(shì)明顯，新進(jìn)入者面臨良機(jī)不斷涌現(xiàn),,,,,,,,房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)。,

14、國(guó)外：嘉民、安博、豐樹(shù)國(guó)內(nèi)：寶灣、宇培,普洛斯：,巨頭,挑戰(zhàn)者,新進(jìn)入者者,,競(jìng)爭(zhēng)格局,嘉民、寶灣、安博、豐樹(shù)、宇培，則分別為8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%。為主要的參與者。,處于進(jìn)入階段隨著物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，新模式、新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，面臨良好的機(jī)遇。,是在中國(guó)現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者， 市場(chǎng)份額高達(dá)60%，顯著領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,佳兆業(yè)：潛在進(jìn)入者,區(qū)域分布：三大沿海經(jīng)濟(jì)帶分布密集，中西部迎投資良機(jī),八大

15、經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)統(tǒng)計(jì),2008 與 2012 年八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)數(shù)量對(duì)比,（1）北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)較快，已經(jīng)超過(guò)東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)； （2）長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)和西北經(jīng)濟(jì)區(qū)四個(gè)中西部區(qū)域園區(qū)數(shù)量上升快； （3）東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量與 2008 年相比有所下降。,未來(lái)趨勢(shì)：1、中西部：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)物流機(jī)會(huì) 2、沿海：服

16、務(wù)創(chuàng)新速度較快，推進(jìn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合、服務(wù)和價(jià)值提升。,（1）雖然長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)園區(qū)的數(shù)量增長(zhǎng)快，主要是由于其規(guī)劃園區(qū)數(shù)量眾多而引起的；（2）沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過(guò)了初級(jí)規(guī)劃階段，其運(yùn)營(yíng)園區(qū)數(shù)量明顯高于規(guī)劃和在建園區(qū)數(shù)量。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中物聯(lián) ，《第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》）,投資區(qū)域建議：內(nèi)陸重點(diǎn)二線(xiàn)城市,1、物流地產(chǎn)規(guī)劃趨向中西部地區(qū),沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過(guò)了初級(jí)規(guī)劃階段，未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)轉(zhuǎn)向中西部。,2

17、012年規(guī)劃中的物流園區(qū)分布情況（個(gè)）,2、二、三線(xiàn)城市低成本吸引新增倉(cāng)儲(chǔ),（數(shù)據(jù)來(lái)源：中物聯(lián) ，《第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》）,（資料來(lái)源：新聞?wù)恚L(zhǎng)江證券研究部）,一級(jí)中心,地理位置：依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局,交通方便成為吸引企業(yè)入駐的最主要原因。多數(shù)園區(qū)依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。內(nèi)陸地區(qū)的物流園區(qū)多靠近高速公路和國(guó)道布局；工業(yè)園區(qū)已成為物流園區(qū)選址的重要考慮因素，反映出園區(qū)建設(shè)者對(duì)市場(chǎng)需求的關(guān)注。,地理

18、位置建議一：依托交通要道，布局大城市新開(kāi)發(fā)區(qū),城市交通越來(lái)越完善、新城建設(shè)速度加快,以武漢、成都和沈陽(yáng)為代表的二線(xiàn)城市交通越來(lái)越完善，三個(gè)城市均布局五環(huán)高速繞城。拓寬了城市發(fā)展空間。 幾乎所有大中城市都在擴(kuò)容，以城市總體規(guī)劃變更、組建新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)等方式擴(kuò)大城市規(guī)模，各省會(huì)城市、重要節(jié)點(diǎn)城市都在進(jìn)行新城建設(shè)。,新增倉(cāng)儲(chǔ)逐漸向城市所在核心區(qū)域周邊擴(kuò)散,原來(lái)的城市邊緣區(qū)迅速成為中心區(qū)，原有的大型倉(cāng)庫(kù)、配送中心和貨運(yùn)場(chǎng)站等加速外遷。據(jù)中國(guó)物

19、資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)調(diào)查， 大約有 40%的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)已經(jīng)或在今后幾年中遇到搬遷問(wèn)題。,案例：菜鳥(niǎo)物流武漢選址,位于武漢江夏區(qū)金口街道旭光村交通優(yōu)勢(shì)：以港口儲(chǔ)運(yùn)為中心，水陸聯(lián)運(yùn)的交通樞紐戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)：金口被確定為武漢市重點(diǎn)建設(shè)的7 個(gè)新城之一；被國(guó)家計(jì)委列為全國(guó) 100 個(gè)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn),地理位置建議二：布局成熟城市群，選擇城市之間的主干道附近,案例：菜鳥(niǎo)物流金華選址,該項(xiàng)目位于金華市新區(qū)張宅村地處長(zhǎng)三角城市群位于金華市和義烏市之間緊靠滬昆

20、高速,各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%-70%階段，將出現(xiàn)城市連綿帶（城市群）概念。我國(guó)除了發(fā)展較好的珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海城市群外，還出現(xiàn)長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群、中原城市等。中國(guó)城鎮(zhèn)化的主平臺(tái)是城市群。,,投資領(lǐng)域：商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注,綜合服務(wù)型物流園區(qū)數(shù)量最多，占 69%；其次是商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)占 15%。與 2008 年調(diào)查相比，綜合服務(wù)型物流園區(qū)仍占主流，但商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注。,（數(shù)

21、據(jù)來(lái)源：中物聯(lián)）,2008和2012年不同類(lèi)型物流園區(qū)分布情況,客戶(hù)分布：高流轉(zhuǎn)消費(fèi)型企業(yè)逐漸成為主要的客戶(hù),現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施需求更偏向于流通性：與傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)不同， 物流地產(chǎn)的客戶(hù)主要集中于消費(fèi)市場(chǎng)以及消費(fèi)市場(chǎng)息息相關(guān)的第三物流和配送公司。這類(lèi)客戶(hù)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)的需求往往偏重于流通性。以物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額第一的普洛斯為例子，其快消、餐飲、零售客戶(hù)占比超過(guò) 50%，這一特點(diǎn)在日本這類(lèi)成熟市場(chǎng)更為明顯。,電商物流園成為投資熱點(diǎn),深圳正在制定促

22、進(jìn)電商物流業(yè)發(fā)展政策文件，其內(nèi)容包括布局電商快遞物流園。,近五年普洛斯電商客戶(hù)比重增長(zhǎng)迅速,近五年普洛斯主要客戶(hù),投資機(jī)會(huì)小結(jié),投資區(qū)域：內(nèi)陸重點(diǎn)二線(xiàn)城市,地理位置1：依托交通要道，布局城市新開(kāi)發(fā)區(qū),地理位置2：布局成熟城市群，選擇城市之間的主干道附近,投資領(lǐng)域：商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注,投資領(lǐng)域：電商物流園成為投資熱點(diǎn),目錄,,趨勢(shì)背景分析,1,,2,,3,投資建議分析,標(biāo)桿企業(yè)分析,普洛斯——全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商

23、,普洛斯是一家新加坡上市公司，股票市值132 億新加坡元;新加坡政府投資公司（GIC）是普洛斯最大的單方投資者。普洛斯是中國(guó)、日本和巴西領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。普洛斯176億美元資產(chǎn)組合包括在63個(gè)城市的2530萬(wàn)平方米物流設(shè)施,這形成了一個(gè)高效的物流網(wǎng)絡(luò)以服務(wù)700余家客戶(hù)。,普洛斯發(fā)展歷程,市場(chǎng)布局階段,上市階段,兼并重組階段,普洛斯在中國(guó)——基本形成了覆蓋中國(guó)主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市的物流配送網(wǎng)絡(luò),進(jìn)入的

24、海港:上海洋山深水港大連大窯灣港深圳鹽田港青島前灣港廣州南沙港寧波北侖港,進(jìn)入的空港:北京首都機(jī)場(chǎng)廣州白云機(jī)場(chǎng)南京祿口機(jī)場(chǎng)上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng),進(jìn)入的加工基地:沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),普洛斯——中國(guó)市場(chǎng)是公司未來(lái)戰(zhàn)略重心,普洛斯是在中國(guó)現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者， 在中國(guó)參

25、與開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)面積是第二名的近 7 倍，顯著領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于公司來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要，公司 IPO 之初中國(guó)只占其資產(chǎn)凈值24%，如今已升至 53%， 且未來(lái)中國(guó)將越發(fā)成為公司發(fā)展重心。,普洛斯資產(chǎn)凈值中國(guó)市場(chǎng)占比（單位：%）,普洛斯市場(chǎng)份額遠(yuǎn)超對(duì)手,客戶(hù)特點(diǎn)：公司中國(guó) 82%的項(xiàng)目是按內(nèi)需布局的,中國(guó)市場(chǎng)從出口導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)需增長(zhǎng)，對(duì)此公司中國(guó) 82%的項(xiàng)目是按內(nèi)需布局的。,公司的客戶(hù)群體主要為三類(lèi)：零售商、第三方物流和制造

26、商。,電商在普洛斯的客戶(hù)當(dāng)中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。,2010 年電商客戶(hù)在物流地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中的比重僅為 4%，到 2014 年這一比例已經(jīng)達(dá)到 25%，年復(fù)合增速約達(dá) 105%。,2010-2014年電商客戶(hù)在物流地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中的比重變化情況,運(yùn)營(yíng)模式：,三大運(yùn)營(yíng)模式：普洛斯為客戶(hù)提供的服務(wù)主要有自建租賃、定制化服務(wù)、收購(gòu)與回租三種。,自建租賃,定制化服務(wù),收購(gòu)與回租,三大業(yè)務(wù)構(gòu)成物業(yè)與資金的閉合循環(huán),物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)：中國(guó)市場(chǎng)大有可

27、為,物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)：對(duì)出租率和租金率敏感，穩(wěn)定客戶(hù)群成驅(qū)動(dòng)力,基金管理部門(mén)：資本平臺(tái)發(fā)展迅速盈利性強(qiáng)，是資本循環(huán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。,三大業(yè)務(wù)地產(chǎn)為首，通過(guò)基金實(shí)現(xiàn)資本循環(huán),基金管理部門(mén)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占了6％左右，但是貢獻(xiàn)了14％左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，是普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)。,發(fā)展戰(zhàn)略：并購(gòu)+ 聯(lián)盟，深度介入中國(guó)物流市場(chǎng),普洛斯特點(diǎn)總結(jié),1、只專(zhuān)注發(fā)展物流園，提供現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；,2、成立物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)，滿(mǎn)足客戶(hù)需求,3、為物流植

28、入金融，引入基金,4、植入中國(guó)市場(chǎng)，資源互補(bǔ),普洛斯實(shí)景圖,普洛斯外景,普洛斯貨物區(qū),華南城：創(chuàng)立“一體兩翼”商業(yè)模式，在11年內(nèi)由深圳迅速向全國(guó)其它8個(gè)城市復(fù)制擴(kuò)張,華南城是一家大型綜合商貿(mào)物流中心的發(fā)展商及營(yíng)運(yùn)商，成立于2002年5月，先后于深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州及合肥（重慶已簽框架協(xié)議）建設(shè)及運(yùn)營(yíng)七個(gè)華南城項(xiàng)目，以“一體兩翼”的商業(yè)模式，輔之以“五項(xiàng)核心服務(wù)支柱”，向各大廠商或客戶(hù)提供工業(yè)原料批發(fā)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、會(huì)議展覽

29、、購(gòu)物休閑、居住、辦公等服務(wù)，以期為制造商提供一站式的供應(yīng)鏈解決方案。,發(fā)展歷程2002年5月 五個(gè)創(chuàng)始股東（鄭松興、梁滿(mǎn)林、馬介璋、孫啟烈及馬偉武）發(fā)起設(shè)立華南城控股有限公司；2003年7月 在深圳平湖購(gòu)得深圳華南城一期地塊；2007年10月 簽訂廣西南寧項(xiàng)目；2008年3月 簽訂江西南昌項(xiàng)目；2009年9月 于香港聯(lián)交所上市成功，籌資29.16億港幣；2009年11月 簽訂陜西西安項(xiàng)目；2011年

30、6月 簽訂黑龍江哈爾濱項(xiàng)目；2012年4月 簽訂河南鄭州項(xiàng)目；2012年12月 簽訂安徽合肥項(xiàng)目2014年1月 簽訂重慶巴南項(xiàng)目。上市后，四次發(fā)債共融得7.75億美元和9.75億港幣。,華南城LOGO最初釋義,紡織,電子,五化,印刷,皮革,項(xiàng)目分布：項(xiàng)目分布于全國(guó)八大城市（河源除外），基本覆蓋了國(guó)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)圈（環(huán)渤海未布局，因?yàn)槠渲袃蓚€(gè)股東在遼寧鐵嶺擁有一個(gè)物流城）,,,,,,,,,★哈爾濱華南城總占地面積

31、：10平方公里總規(guī)劃建面：1,200萬(wàn)平擬投資金額：200億輻射范圍：東三省、東北亞,★西安華南城總占地面積：10平方公里總規(guī)劃建面：1,750萬(wàn)平擬投資金額：200億輻射范圍：西北,★合肥華南城總占地面積：10平方公里總規(guī)劃建面：1,200萬(wàn)平擬投資金額：200億輻射范圍：長(zhǎng)三角,★南昌華南城總占地面積：1.54平方公里總規(guī)劃建面：428萬(wàn)平擬投資金額：80億輻射滿(mǎn)園：華中,★鄭州華南城總占地面積：7平

32、方公里總規(guī)劃建面：1,200萬(wàn)平擬投資金額：650億輻射范圍：中原,★南寧華南城總占地面積：1.83平方公里總規(guī)劃建面：488萬(wàn)平擬投資金額：120億輻射范圍：西南、東盟10國(guó),★河源項(xiàng)目總占地面積：2.34平方公里總規(guī)劃建面：375萬(wàn)擬投資金額：/,★深圳華南城總占地面積：1.06平方公里總規(guī)劃建面：264萬(wàn)平擬投資金額：80億輻射范圍：珠三角,★重慶華南城總占地面積：6.26平方公里總規(guī)劃建面：1,0

33、00萬(wàn)平擬投資金額：200億輻射范圍：西部,,商業(yè)模式：以商貿(mào)物流及商品交易為主體，帶來(lái)商流和物流，以商業(yè)配套（帶來(lái)人流）和住宅設(shè)施為兩翼，輔之以五項(xiàng)核心服務(wù)支柱,奧特萊斯商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及管理,電子商貿(mào)平臺(tái),一站式物流服務(wù),會(huì)議展覽服務(wù),物業(yè)管理,,,,,,,B2C：益多商城(www.yesmore.com)B2B：華南城網(wǎng)(www.csc86.com ),寫(xiě)字樓、商鋪、酒店,乾龍物流,第一亞太物業(yè),國(guó)際會(huì)展公司,華盛商業(yè),,阿里巴巴集

34、團(tuán)體系,,,零售收入：Online Marketing service，交易傭金，店鋪費(fèi)用。,中國(guó)最受歡迎的團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站,中國(guó)領(lǐng)先的第三方網(wǎng)上支付平臺(tái),,,,,,,阿里巴巴B2B,,Alipay,,Aliyun,,Taobao,阿里巴巴集團(tuán),全球領(lǐng)先的小企業(yè)電子商務(wù)平臺(tái),中國(guó)最大的網(wǎng)上零售商圈及一站式購(gòu)物、社交和資訊分享平臺(tái),以數(shù)據(jù)為中心的先進(jìn)云計(jì)算服務(wù)開(kāi)發(fā)商,,,juhuasuan,Tmall,中國(guó)最大的為品牌及零售商而設(shè)的第三方平臺(tái),,

35、,菜鳥(niǎo)物流,中國(guó)智能物流骨干網(wǎng)，物流信息平臺(tái),彈性云端運(yùn)算，數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)，大型計(jì)算服務(wù),商業(yè)批發(fā),阿里物流體系——輕資產(chǎn)模式（搭建物流信息平臺(tái)）,天貓牽頭負(fù)責(zé)與各大物流快遞公司對(duì)接的數(shù)據(jù)平臺(tái),,中國(guó)智能物流骨干網(wǎng),“地網(wǎng)”,“天網(wǎng)”,,物流園區(qū)-物流地產(chǎn),大數(shù)據(jù),供應(yīng)鏈金融,京東商城——經(jīng)營(yíng)模式,農(nóng)村電商物流園投資機(jī)會(huì),產(chǎn)品,以3C產(chǎn)品為主，日用百貨為輔,,京東經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn),京東商城零售產(chǎn)業(yè)鏈,京東物流體系——重資產(chǎn)模式（自建物流倉(cāng)庫(kù)）,

36、自建物流系統(tǒng),自建物流系統(tǒng) +第三方物流,截止到2014年3月31日，京東建立了7大物流中心,在全國(guó)36座城市建立了86個(gè)倉(cāng)庫(kù)。同時(shí)，還在全國(guó)495座城市擁有1,620個(gè)配送站和214個(gè)自提點(diǎn)，占中國(guó)城市數(shù)量近75%。,京東物流中心與配送中心分布,2013年京東全國(guó)性的物流配送體系建成后，計(jì)劃將自己的物流平臺(tái)向第三方開(kāi)放，解決“最后一公里”問(wèn)題。,,1、初期投入太高2、企業(yè)配送效率低，管理難于控制。,優(yōu)勢(shì)：,,劣勢(shì)：,,1、

37、節(jié)省物流成本2、利于企業(yè)掌握對(duì)物流的控制力和保持旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力3、提高物流作業(yè)及工作效率,1、企業(yè)對(duì)物流的控制力降低2、客戶(hù)關(guān)系管理的風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)勢(shì)：,,劣勢(shì)：,,1、外包給物流公司可以提供更加專(zhuān)業(yè)的物流服務(wù)2、企業(yè)可以集中精力開(kāi)展核心業(yè)務(wù)。,自建物流倉(cāng)庫(kù),第三方物流平臺(tái),順豐介紹,1993年，順豐速運(yùn)誕生于廣東順德。自成立以來(lái)，順豐始終專(zhuān)注于服務(wù)質(zhì)量的提升，不斷滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，在中國(guó)大陸、香港、澳門(mén)、臺(tái)灣建立了龐大的信息采集、市場(chǎng)開(kāi)

38、發(fā)、物流配送、快件收派等業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。截至2014年7月，順豐已擁有近29萬(wàn)名員工，1.2萬(wàn)多臺(tái)運(yùn)輸車(chē)輛，15架自有全貨機(jī)及遍布中國(guó)大陸、海外的9,100多個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。順豐自1993年成立以來(lái)，每年都投入巨資完善由公司統(tǒng)一管理的自有服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：從蝸隅中山，到立足珠三角，到布局長(zhǎng)三角；從華南先后擴(kuò)展至華東、華中、華北；從中國(guó)大陸延展到香港、臺(tái)灣，直至海外。,,,,大陸其他,,港臺(tái),,海外,順豐主要業(yè)務(wù),匯報(bào)完畢歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)批