北京市國(guó)有土地上房屋征收技術(shù)指引

1、北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）（征求意見(jiàn)稿）第一章第一章總則第一條【制定依據(jù)】第一條【制定依據(jù)】為規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保證房屋征收補(bǔ)償公平合理，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本技術(shù)指引。第二條【適用范圍】第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估，被征收

2、房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評(píng)估，因征收房屋造成的機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用評(píng)估，臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估，被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估、房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價(jià)值評(píng)估，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，適用本技術(shù)指引。為編制征收補(bǔ)償方案，確定征收補(bǔ)償費(fèi)用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)的國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估，適用本技術(shù)指引。第三條【估價(jià)目的】第三條【估價(jià)目的】被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依

3、據(jù)，評(píng)估被征收房屋價(jià)值?！庇糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評(píng)估等房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)分別對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行適當(dāng)表述。第四條【估價(jià)對(duì)象】第四條【估價(jià)對(duì)象】房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書(shū)和登記簿的記載為準(zhǔn)；權(quán)屬證

4、書(shū)與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第五條【價(jià)值時(shí)點(diǎn)】第五條【價(jià)值時(shí)點(diǎn)】被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、被征收房屋裝修設(shè)備及附屬物等房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價(jià)值評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。易情況修正、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。交易情況修正是指在將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)消除特殊

5、交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，采用可比實(shí)例所在地同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，單套住宅的調(diào)整內(nèi)

6、容還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向；實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容包括土地面積、形狀、開(kāi)發(fā)程度等土地實(shí)物狀況調(diào)整和建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況調(diào)整。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括規(guī)劃條件、土地使用期限、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。第十條【收益法】第十條【收益法】收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法是預(yù)測(cè)被征收房屋未來(lái)各年的凈收益，利用

7、報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到房地產(chǎn)價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。直接資本化法是預(yù)測(cè)被征收房屋未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到房地產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。第十一條【成本法】第十一條【成本法】成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地