物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理

1、物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與 物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理 裝修管理【課程背景】物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過(guò)程中起著關(guān)鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運(yùn)行。 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長(zhǎng)期直接面對(duì)客戶時(shí)清晰了解到的客戶實(shí)際感受與需求，通過(guò)在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接管理與維護(hù)中，積累的大量案例和遺留問(wèn)題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實(shí)施方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。然而

2、，在很多物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，建設(shè)單位雖然邀請(qǐng)了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關(guān)注點(diǎn)出現(xiàn)偏差和專業(yè)度的欠缺令產(chǎn)權(quán)單位和發(fā)展商不滿意，前期介入工作中的實(shí)際效果違背初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，運(yùn)用好前期介入三個(gè)階段的工作特點(diǎn)，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)，在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)延伸到工程開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問(wèn)題發(fā)生，達(dá)到展現(xiàn)品質(zhì)、凸顯賣(mài)點(diǎn)把遺憾和遺留問(wèn)題減少到

3、最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實(shí)際工作中面對(duì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門(mén)的重視程度問(wèn)題、委派人員的工作成本問(wèn)題、專業(yè)度話語(yǔ)權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問(wèn)題，面對(duì)的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過(guò)內(nèi)部市場(chǎng)化協(xié)議來(lái)加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和實(shí)施的？物業(yè)的承接查驗(yàn)是對(duì)于項(xiàng)目工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)

4、等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同2、物業(yè)公司前期 介入專業(yè)能力如 何體現(xiàn)，與地產(chǎn) 公司強(qiáng)力部門(mén)溝 通技巧，與地產(chǎn) 建立正常問(wèn)題反 饋途徑案例與樣 表。如何提升物 業(yè)公司前期介入 話語(yǔ)權(quán)？1） 地產(chǎn)公司整體對(duì)物業(yè)公司前期介入工作的重視程度 2） 物業(yè)公司前

5、期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產(chǎn)公司部門(mén)溝通技 巧，與地產(chǎn)建立正常問(wèn)題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢?cè)?報(bào)，周報(bào)，建議書(shū)。后評(píng)估報(bào)告。物業(yè)公司給地產(chǎn)公司《前期介 入》中意見(jiàn)采納的評(píng)價(jià)內(nèi)容解析 3）案例講解 案例一：前期介人周報(bào)和建議書(shū) 案例二：前期介入咨詢?cè)聢?bào)，及前期介入報(bào)告分析 案例三：多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告的對(duì)比分析 案例四：給地產(chǎn)《前期介入報(bào)告》中意見(jiàn)采納的評(píng)價(jià)內(nèi)容解析1）公共區(qū)域及小區(qū)出入口早期介入關(guān)注點(diǎn) 新項(xiàng)目對(duì)客展現(xiàn)品質(zhì)與特

6、色競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)—小區(qū)出入口。小區(qū)入口（包括 人行、車(chē)行和地庫(kù)）的數(shù)量是否考慮業(yè)主安全方便通行及物業(yè)的管 理成本。無(wú)人值守出入口的推介，出入口閘機(jī)、道閘、地下車(chē)庫(kù)出 入口設(shè)置及通行引導(dǎo)標(biāo)志系統(tǒng)的設(shè)置等，垃圾中轉(zhuǎn)站位置，是否考 慮有裝修垃圾堆放點(diǎn)2）安防智能化系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn) 不同業(yè)態(tài)安全安防設(shè)施的配置與樓宇自控設(shè)施和新技術(shù)的應(yīng)用，高 空拋物攝像頭、人臉識(shí)別閘機(jī)和單元門(mén)禁系統(tǒng)的選型及施工應(yīng)向地 產(chǎn)提出的問(wèn)題。3）給排水系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn) 對(duì)于水

7、泵房位置的選定的建議與案例，園區(qū)、高層住宅樓內(nèi)、地下 車(chē)庫(kù)。地下空間保潔取水點(diǎn)問(wèn)題的解決。從設(shè)計(jì)施工階段解決好電 梯底坑的排水與滲漏問(wèn)題，不同類型樓宇供水方式利弊解析，樓內(nèi) 污水管設(shè)置防堵要點(diǎn)，規(guī)避方法。小區(qū)配套底商的附屬設(shè)施隔油 池、煙塵凈化裝置的必要性。3）制冷、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施早期介人 重點(diǎn)考慮能源管理，降低能耗，設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)確?？煽窟\(yùn)行，有應(yīng) 急措施。 前期介入階段必須考慮與解決好空調(diào)室外機(jī)位置/尺寸/回風(fēng)問(wèn)題4）強(qiáng)電配電系統(tǒng)早