商品房預(yù)售糾紛及解決路徑研究.pdf

1、商品房預(yù)售起源于我國(guó)，是以不動(dòng)產(chǎn)的房屋作為交易標(biāo)的物的民事行為。受市場(chǎng)機(jī)制不成熟、供求關(guān)系不正常、資本市場(chǎng)不完善等因素影響，在其繁榮的同時(shí)也產(chǎn)生了眾多紛爭(zhēng)。這些糾紛按表現(xiàn)形式主要分為因無(wú)法交付或遲延交付產(chǎn)生的標(biāo)的物交付糾紛，因?qū)嵨镨Υ没驒?quán)利瑕疵產(chǎn)生的標(biāo)的物瑕疵糾紛，以及因市場(chǎng)行情變動(dòng)、行使抗辯權(quán)或辦理貸款問(wèn)題產(chǎn)生的標(biāo)的物價(jià)款糾紛。這些糾紛產(chǎn)生的原因復(fù)雜，表現(xiàn)形式以群體糾紛為主，且處理難度較大。究其原因主要有四：第一，商品房預(yù)售制度涉及多

2、重復(fù)雜的法律關(guān)系，其交易標(biāo)的難以預(yù)見(jiàn)甚至不可預(yù)見(jiàn)，且合同履行周期過(guò)長(zhǎng)增加變數(shù)，這些特點(diǎn)都決定了商品房預(yù)售制度本身就較易產(chǎn)生糾紛；第二，涉及商品房預(yù)售法律法規(guī)不健全，各地有關(guān)條例過(guò)于簡(jiǎn)單且時(shí)有矛盾，關(guān)鍵的商品房預(yù)售登記制度反映出的僅為行政管理職能，而不具備對(duì)抗第三人的民法效力和不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的實(shí)際意義；第三，交易習(xí)慣的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，對(duì)善意第三人的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具收據(jù)的性質(zhì)認(rèn)定不統(tǒng)一等都體現(xiàn)出預(yù)售糾紛的解決缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；第四，開(kāi)

3、發(fā)商和購(gòu)房人占有的資源和信息嚴(yán)重不對(duì)稱，導(dǎo)致合同雙方在交易中強(qiáng)弱勢(shì)明顯，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。
　　 綜合我國(guó)商品房預(yù)售糾紛產(chǎn)生的原因以及表現(xiàn)出的特點(diǎn)，需經(jīng)多條路徑全方位入手解決糾紛：第一，以完善商品房預(yù)售登記制度為起點(diǎn)，通過(guò)全面統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范運(yùn)用交易習(xí)慣完善商品房預(yù)售及相關(guān)制度的立法；第二，采取行政監(jiān)管的方式，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)；第三，建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法行為的賠償責(zé)任；第四，依托律