基于土地集約利用視角下的城市土地整理研究——以佛山市禪城區(qū)“三舊改造”為例.pdf

1、隨著我國城市化和社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不少城市空間原有的功能結(jié)構(gòu)、物質(zhì)設(shè)施和土地利用方式已不能適應(yīng)時代發(fā)展的需要?！叭绾胃玫毓?jié)約、集約、高效利用城市土地，挖掘城市存量用地潛力，提高土地利用綜合效益”已成為了當(dāng)前重大課題。積極開展城市土地整理活動，提高土地使用效率，是目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求。但我國城市土地整理研究工作才剛剛起步，對其內(nèi)涵、理論基礎(chǔ)、運作機(jī)理、實踐模式、制度保障等方面的研究均處于初期階段，尤其

2、是對城市土地整理實踐成效方面的研究甚少，其整理實踐取得的效益如何，及是否真正提高了土地質(zhì)量和取得了土地利用的最佳綜合效益等問題亟需深入探討和研究。
　　 本研究在梳理總結(jié)國內(nèi)外城市土地整理概念、內(nèi)涵、特點及研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上，首先從城市土地整理與城市土地集約利用二者共同的影響因素出發(fā)，研究二者的互動關(guān)系。從目標(biāo)導(dǎo)向來看，城市土地集約利用目標(biāo)指導(dǎo)和促進(jìn)城市土地整理的開展；從過程與形態(tài)導(dǎo)向來看，城市土地整理又是促進(jìn)和實現(xiàn)城市土地集約利

3、用的重要手段與途徑；從結(jié)果導(dǎo)向來看，城市土地整理與城市土地集約利用二者的最終目的都是為了提升土地利用的綜合效益，追求土地利用效益的最大化。其次，本文依據(jù)城市土地整理與土地集約利用二者的關(guān)系，以及城市土地整理一土地集約效益評價的內(nèi)涵與目標(biāo)，以綜合性與系統(tǒng)性、科學(xué)性與可操作性、代表性與可比性、特殊性與可參考性的原則，選取了基于城市土地集約利用目標(biāo)導(dǎo)向的城市土地整理效益評價14個要素指標(biāo)，初步構(gòu)建了城市土地整理集約效益評價指標(biāo)體系。選取了以佛

4、山市禪城區(qū)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”三大改造為代表的城市土地整理活動作為實證評價對象，從土地集約利用的視角，在宏觀層面上以佛山市禪城區(qū)整個區(qū)域為研究對象，對其城市土地整理前后效益進(jìn)行比較分析研究，結(jié)果表明佛山市禪城區(qū)以“三舊改造”為主導(dǎo)的城市土地整理對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境等方面都起到了較好的作用。如2008年禪城區(qū)土地利用利用綜合效益相比其2006年已增長18.22％，其中經(jīng)濟(jì)效益提高最顯著，漲幅達(dá)24.78％;其次是生態(tài)景

5、觀環(huán)境效益，同比增長14.69％;而社會效益提高則相對較少，僅增長10.71％。在微觀層面，本文分別選取了具有代表性的禪城區(qū)“三舊改造”具體改造項目一祖廟東華里項目、佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目、石頭村項目，分別對其土地整理過程、產(chǎn)生的城市土地集約化利用效益及其土地整理運作機(jī)理進(jìn)行了研究，結(jié)果表明城市土地整理極大地促進(jìn)了城市土地利用綜合效益的提升。可見，無論從區(qū)域宏觀層面還是項目微觀視角上，城市土地整理都將有力的促進(jìn)城市土地集約化利用，但城市土地

6、整理研究還沒有系統(tǒng)的展開，可能存在的一些問題還沒有顯現(xiàn)。
　　 對此，本文在結(jié)合禪城區(qū)城市土地整理實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以城市土地集約化利用為目標(biāo)，為促進(jìn)城市土地整理實踐開展和構(gòu)建完善的城市土地整理效益評價機(jī)制提出了如下策略及建議：①轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，調(diào)整土地供需現(xiàn)狀；②與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，開展城市土地整理專項規(guī)劃；③城市土地整理與農(nóng)地整理結(jié)合，城鄉(xiāng)同步推進(jìn)；④整理過程政府引領(lǐng)和市場動作相結(jié)合；⑤因地制宜，推行多樣土地整理方式;⑥統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)