公共租賃住房空間失配研究.pdf

1、住房保障是關(guān)系社會和諧穩(wěn)定的民生問題。作為我國住房保障制度新階段，公共租賃住房已經(jīng)是新建保障性住房的主要形式，其建設(shè)規(guī)模、時間安排、選址布局、分配使用和后續(xù)管理是住房保障政策的重要內(nèi)容。公共租賃住房政策所取得成績雖有目共睹，然政策實施過程中出現(xiàn)的問題也不容忽視，不僅在選址和建設(shè)上頻頻出現(xiàn)選址偏遠、進度緩慢和質(zhì)量低下等問題，在配租和使用上出現(xiàn)的棄租問題也日趨嚴重?？茖W理解及有效解決上述問題是住房保障政策的當務(wù)之急。
　　空間區(qū)位是影

2、響住房價值的關(guān)鍵因素。公共租賃住房區(qū)位狀況對其居民的居住、就業(yè)及通勤帶來的改變，會影響公共租賃住房的使用效率及保障水平。本文從空間分布視角對公共租賃住房進行分析?；诳臻g失配理論、住房效用理論及可行能力理論，應(yīng)用實地調(diào)研所得翔實數(shù)據(jù)，綜合采用定性及定量方法，對公共租賃住房空間失配進行全方位分析。全文共分八章。第一章是緒論，包括研究問題提出、國內(nèi)外文獻梳理及研究設(shè)計。第二章是公共租賃住房空間失配理論分析，包括公共租賃住房空間失配的理論論證

3、、內(nèi)涵界定與表征分析。第三章是問卷調(diào)查與描述性分析，包括調(diào)研過程描繪和應(yīng)用統(tǒng)計方法對調(diào)研樣本相關(guān)指標的全方位描述。第四章是空間失配水平的測度，應(yīng)用職住平衡度、工作可及性、通勤時間尺度和通勤空間尺度進行測度。第五章是住房福利影響分析，包括從個體住房福利角度，對公共租賃住房空間失配可能導致的影響進行分析。第六章是形成機理梳理，包括從政府、市場和個體等主體維度，對形成公共租賃住房空間失配形成的因素及作用機理探究。第七章是矯正路徑探討，提出矯正

4、公共租賃住房空間失配的可行路徑。第八章是結(jié)論。
　　通過上述系統(tǒng)的研究，本文得到了如下研究結(jié)論：
　?。?）公共租賃住房空間失配存在。依照競租理論、住房效用理論和可行能力理論，如果公共租賃住房選址超出空間臨界區(qū)位，額外增加的通勤費用將超過可能獲取的住房收益，居民入住將面臨效益受損，從而處于空間失配的狀態(tài)。實證數(shù)據(jù)表明，居民入住公共租賃住房的行為顯著惡化了居民的就業(yè)狀況及通勤狀況。從通勤時間指標看，84.4％的居民通勤時間超過

5、“可接受通勤時間”。從通勤空間指標看，超過63.6%的居民的通勤距離超過合理通勤尺度。從居民住房福利變化看，接近50%家庭通勤成本增加超過住房支出減少，住房福利受損。依照公共租賃住房空間失配的相關(guān)內(nèi)涵及界定，所選公共租賃住房樣本區(qū)存在空間失配。
　?。?）公共租賃住房空間失配影響和弱化個體住房福利改善。首先，住房支出節(jié)省不顯著，住房支出水平得到改善幅度非常小，且部分群體存在住房支出水平增加。其次，通勤狀況顯著惡化。入住公共租賃住房

6、帶來居民通勤支出大幅增加，且從通勤方式、通勤時間和通勤距離等各方面呈現(xiàn)。綜合考慮住房成本和通勤成本，公共租賃住房空間失配顯著弱化了居民住房福利改善水平。同時，個體所具備的不同屬性對住房福利改善的可能性及大小存在不同影響。
　?。?）公共租賃住房空間失配形成機理復雜。政府、市場（企業(yè)及利益相關(guān)者）和個體（居民）三大主體基于不同機制，通過住房市場和就業(yè)市場對公共租賃住房空間失配形成施加影響。政府郊區(qū)化政策、保障性住房政策、職住平衡政策

7、及公共交通政策等政策存在的偏差，直接影響公共租賃住房區(qū)位選址，進而影響其居民的居住、就業(yè)和通勤狀況，成為形成公共租賃住房空間失配的直接動力。市場主體的行為形成和固化了城市居住空間形態(tài)和就業(yè)空間形態(tài)，使公共租賃住房居民面臨擇居與擇業(yè)的兩難選擇，進一步惡化其居民的職住與通勤狀況，是公共租賃住房空間失配形成的重要推動力。在政策和市場機制的共同作用下，個體對居住區(qū)位、就業(yè)區(qū)位及通勤方式進行選擇，最終形成公共租賃住房空間失配。
　?。?）矯

8、正和解決公共租賃住房空間失配的可行路徑。第一、從選址角度，遵循綜合性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性和匹配性的原則，依照多樣性目標進行選址。選址策略注重區(qū)域平衡以及居住梯度融合，在選址評價注重全面考慮評價因素和科學選取評價方法。第二、從營建角度，應(yīng)采用混合居住模式和TOD導向模式，注重建設(shè)激勵機制和信息獲取機制優(yōu)化。第三、從居民通勤及就業(yè)角度，注重改善公共租賃住房住區(qū)產(chǎn)業(yè)分布及公共交通設(shè)施配備狀況，實現(xiàn)公共租賃住房居民的就近就業(yè)與居住。
　　住房

9、保障是關(guān)系社會和諧穩(wěn)定的民生問題。作為我國住房保障制度新階段，公共租賃住房已經(jīng)是新建保障性住房的主要形式，其建設(shè)規(guī)模、時間安排、選址布局、分配使用和后續(xù)管理是住房保障政策的重要內(nèi)容。公共租賃住房政策所取得成績雖有目共睹，然政策實施過程中出現(xiàn)的問題也不容忽視，不僅在選址和建設(shè)上頻頻出現(xiàn)選址偏遠、進度緩慢和質(zhì)量低下等問題，在配租和使用上出現(xiàn)的棄租問題也日趨嚴重?？茖W理解及有效解決上述問題是住房保障政策的當務(wù)之急。
　　空間區(qū)位是影響住

10、房價值的關(guān)鍵因素。公共租賃住房區(qū)位狀況對其居民的居住、就業(yè)及通勤帶來的改變，會影響公共租賃住房的使用效率及保障水平。本文從空間分布視角對公共租賃住房進行分析?；诳臻g失配理論、住房效用理論及可行能力理論，應(yīng)用實地調(diào)研所得翔實數(shù)據(jù)，綜合采用定性及定量方法，對公共租賃住房空間失配進行全方位分析。全文共分八章。第一章是緒論，包括研究問題提出、國內(nèi)外文獻梳理及研究設(shè)計。第二章是公共租賃住房空間失配理論分析，包括公共租賃住房空間失配的理論論證、內(nèi)

11、涵界定與表征分析。第三章是問卷調(diào)查與描述性分析，包括調(diào)研過程描繪和應(yīng)用統(tǒng)計方法對調(diào)研樣本相關(guān)指標的全方位描述。第四章是空間失配水平的測度，應(yīng)用職住平衡度、工作可及性、通勤時間尺度和通勤空間尺度進行測度。第五章是住房福利影響分析，包括從個體住房福利角度，對公共租賃住房空間失配可能導致的影響進行分析。第六章是形成機理梳理，包括從政府、市場和個體等主體維度，對形成公共租賃住房空間失配形成的因素及作用機理探究。第七章是矯正路徑探討，提出矯正公共

12、租賃住房空間失配的可行路徑。第八章是結(jié)論。
　　通過上述系統(tǒng)的研究，本文得到了如下研究結(jié)論：
　　（1）公共租賃住房空間失配存在。依照競租理論、住房效用理論和可行能力理論，如果公共租賃住房選址超出空間臨界區(qū)位，額外增加的通勤費用將超過可能獲取的住房收益，居民入住將面臨效益受損，從而處于空間失配的狀態(tài)。實證數(shù)據(jù)表明，居民入住公共租賃住房的行為顯著惡化了居民的就業(yè)狀況及通勤狀況。從通勤時間指標看，84.4%的居民通勤時間超過“可

13、接受通勤時間”。從通勤空間指標看，超過63.6%的居民的通勤距離超過合理通勤尺度。從居民住房福利變化看，接近50%家庭通勤成本增加超過住房支出減少，住房福利受損。依照公共租賃住房空間失配的相關(guān)內(nèi)涵及界定，所選公共租賃住房樣本區(qū)存在空間失配。
　?。?）公共租賃住房空間失配影響和弱化個體住房福利改善。首先，住房支出節(jié)省不顯著，住房支出水平得到改善幅度非常小，且部分群體存在住房支出水平增加。其次，通勤狀況顯著惡化。入住公共租賃住房帶來

14、居民通勤支出大幅增加，且從通勤方式、通勤時間和通勤距離等各方面呈現(xiàn)。綜合考慮住房成本和通勤成本，公共租賃住房空間失配顯著弱化了居民住房福利改善水平。同時，個體所具備的不同屬性對住房福利改善的可能性及大小存在不同影響。
　　（3）公共租賃住房空間失配形成機理復雜。政府、市場（企業(yè)及利益相關(guān)者）和個體（居民）三大主體基于不同機制，通過住房市場和就業(yè)市場對公共租賃住房空間失配形成施加影響。政府郊區(qū)化政策、保障性住房政策、職住平衡政策及公

15、共交通政策等政策存在的偏差，直接影響公共租賃住房區(qū)位選址，進而影響其居民的居住、就業(yè)和通勤狀況，成為形成公共租賃住房空間失配的直接動力。市場主體的行為形成和固化了城市居住空間形態(tài)和就業(yè)空間形態(tài)，使公共租賃住房居民面臨擇居與擇業(yè)的兩難選擇，進一步惡化其居民的職住與通勤狀況，是公共租賃住房空間失配形成的重要推動力。在政策和市場機制的共同作用下，個體對居住區(qū)位、就業(yè)區(qū)位及通勤方式進行選擇，最終形成公共租賃住房空間失配。
　　（4）矯正和