抵押權(quán)預(yù)告登記效力研究.pdf

1、期房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，并以樓花按揭的形式傳入中國內(nèi)地，作為一種新型擔保類型在實踐中大范圍應(yīng)用。在商品房預(yù)售的情況下，由于房屋尚未建造完畢且沒有辦理房屋所有權(quán)的首次登記，買受人即使全部支付了購房款，依舊未能完成所有權(quán)的首次登記程序，即保障后續(xù)可有效的進行所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，因此其存在辦理預(yù)告登記的需要。而買受人要向銀行進行貸款的申請活動時，銀行在計算信貸風險構(gòu)成的影響后，一般要求買受人以預(yù)售房產(chǎn)充當?shù)盅何铮€會要求開發(fā)商對于貸款負擔對應(yīng)的

2、連帶責任。但因為預(yù)售產(chǎn)權(quán)房還在建設(shè)之中，缺乏配套的產(chǎn)權(quán)證書，因此未能完成設(shè)立抵押權(quán)的配套程序，僅可進行預(yù)告登記的處理。
　　在實務(wù)工作中，銀行作為抵押權(quán)人對預(yù)售商品房能否享有優(yōu)先受償權(quán)是頗具爭議的問題，綜合各地法院的裁判結(jié)果分析，肯定說與否定說皆有之。結(jié)合學(xué)理和立法考量，銀行作為抵押權(quán)人從原則上來講并沒有優(yōu)先受償權(quán)，但因為抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人要承受的巨大商業(yè)風險，故銀行在買受人不能履行到期債務(wù)時應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。
　　在物

3、權(quán)、債權(quán)二元體系下，預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記若作為債權(quán)，其權(quán)能和效力非債權(quán)所能涵蓋，因此將其界定為擁有物權(quán)效力的特殊債權(quán)較為妥適。通過域外比較分析，預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)僅適用于登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)，否則有違《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的立法理念。
　　從立法的角度來分析，盡管針對預(yù)告登記在不同時期從不同方面均有所規(guī)定，但是由于法律、司法解釋、行政法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定層次整體上比較籠統(tǒng)且重復(fù)，最重要的是對其性質(zhì)和效力仍

4、不夠明確。即便2015年所頒行的《不動產(chǎn)暫行條例實施細則》，在某些方面提升了預(yù)售期房抵押在實務(wù)工作中的可行性，但是預(yù)告登記效力存在顯著爭議的問題依舊沒有明確的規(guī)定予以規(guī)制。
　　雖然在大多數(shù)情形下，抵押權(quán)人不能對預(yù)售商品房主張優(yōu)先受償權(quán)，但是預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記仍會產(chǎn)生其他法律效力，對預(yù)售商品房的物權(quán)人產(chǎn)生拘束效力，但其仍有權(quán)再行進行處分;對國家公權(quán)力方面，雖然抵押權(quán)預(yù)告登記不能對抗預(yù)查封的效力，但若房屋買賣因其他原因解除合同