調(diào)控政策下商品房買(mǎi)賣合同情事變更原則適用類型化研究.pdf

1、近年來(lái)，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，住房需求量增大，商品房交易量逐年上升，由此產(chǎn)生的商品房交易領(lǐng)域的合同糾紛也不斷增加。國(guó)家“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”令的頻出，涉房合同糾紛不斷涌現(xiàn)，成為社會(huì)一大焦點(diǎn)問(wèn)題。在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，往往會(huì)由于各種限制性的原因，導(dǎo)致合同不能履行或者不能全部履行。此時(shí)，買(mǎi)受人往往以房產(chǎn)限購(gòu)限貸政策為由要求變更甚至解除合同，但對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控政策是否對(duì)其交易產(chǎn)生影響，或是產(chǎn)生了多大的影響，往往不

2、提供絲毫證據(jù)予以佐證，從而引起很大的爭(zhēng)議。限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)政策在司法實(shí)踐中不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定為《合同法》上的不可抗力或者一般意義上的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此，合同當(dāng)事人便拿情事變更作為變更或解除商品房買(mǎi)賣合同的理由。對(duì)于情事變更原則在《商品房的解釋》和《合同法》中均沒(méi)有條文規(guī)定，僅在《<合同法>司法解釋二》第二十六條對(duì)情事變更原則及其合同履行做了較為原則的規(guī)定。因此，不論在理論界還是司法實(shí)踐中，我國(guó)對(duì)情事變更原則在商品房買(mǎi)賣合同糾紛中的適用均處于保守和

3、回避的態(tài)度。法院經(jīng)常采取調(diào)解方式結(jié)案的策略。而對(duì)于調(diào)解不成的案件，由于沒(méi)有明確的法律依據(jù)，法院的判決可謂千差萬(wàn)別。這對(duì)于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日漸活躍，市場(chǎng)形勢(shì)變化莫測(cè)的今天，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是極為不利和不公平的。
　　本文嘗試從實(shí)踐的角度入手，在情事變更原則的理論分析的基礎(chǔ)上，對(duì)調(diào)控政策影響下商品房買(mǎi)賣合同變更或解除能否適用情事變更原則，如何適用以及適用后的法律后果進(jìn)行類型化研究，希望能為司法審判提供些許依據(jù)，為得到公正的司法裁判結(jié)果