論農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的直接出讓.pdf

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而黨的十八屆三中全會(huì)報(bào)告明確提出:在符合土地規(guī)劃和用途管制情況下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。這就為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地平等入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)開(kāi)了口子并指明了方向，也就意味著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以在符合規(guī)劃和用途管制的情況下直接出讓?zhuān)⒁源藖?lái)獲得土地收益。
　　現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元化建設(shè)用地市場(chǎng)法律制度，允許國(guó)有建設(shè)用地在符合土地規(guī)

2、劃的前提下自由出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，卻嚴(yán)格限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，這嚴(yán)重阻礙了城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)法律制度的構(gòu)建。就目前的政策導(dǎo)向來(lái)看，在符合用地規(guī)劃和用途管制的前提下，秉著平等入市、同權(quán)同價(jià)的原則，應(yīng)允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以法律規(guī)定的形式到土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。
　　但是，由于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化對(duì)土地有著很大的需求，實(shí)踐中，一些農(nóng)村地區(qū)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地早已存在出讓的“隱形”市場(chǎng)，伴隨著也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，如出讓主體

3、資格認(rèn)定不清、適格出讓客體不明確、出讓程序違規(guī)、出讓收益分配規(guī)則不明等。農(nóng)村隱性用地市場(chǎng)的存在不但會(huì)從一定程度上擾亂國(guó)有用地市場(chǎng)的交易秩序，而且很容易由于監(jiān)管不嚴(yán)，使集體土地財(cái)產(chǎn)受損。
　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在農(nóng)村土地中占有很大比重，因此，如何正確的引導(dǎo)這部分土地合法有效出讓?zhuān)俏覈?guó)推進(jìn)土地改革過(guò)程中急需解決的問(wèn)題。未來(lái)應(yīng)該對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證，明確適格農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在此基礎(chǔ)上建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，從而才能開(kāi)啟廣大農(nóng)村沉

4、睡已久的土地資本。在法律規(guī)制層面上，就需要我們盡快捋清其中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并出臺(tái)相關(guān)具有可操作性的政策措施來(lái)規(guī)范指導(dǎo)這部分土地的直接出讓。
　　本文目的就在于通過(guò)分析研究部分地區(qū)關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接出讓的實(shí)踐操作與分析現(xiàn)行土地法規(guī)在規(guī)則設(shè)定上的不足，提出法律規(guī)制層面上的建議，解決集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)直接出讓并如何規(guī)范保障的問(wèn)題。
　　第一部分直接出讓的必要性和可行性分析。
　　第二部分直接出讓主體資格的確定