房屋租賃登記備案制度研究.pdf

1、房屋租賃登記備案制度是國家為了管理租賃市場而規(guī)定的要求房屋租賃當(dāng)事人將房屋租賃合同向房產(chǎn)管理部門登記備案，由房管部門對租賃合同進(jìn)行審查的制度。該制度肇始于1983年，雖然二十幾個年頭過去了，房屋租賃登記備案制度并沒有深入人心和得到良好的實施，人們對該制度的功能、效力的認(rèn)識還不統(tǒng)一，造成了實踐中的混亂和困惑。由于法律規(guī)定的模糊和缺失，司法實務(wù)部門對登記與否是否影響租賃合同的效力、能否發(fā)揮對抗第三人的效力問題認(rèn)識不統(tǒng)一，出現(xiàn)了同案異判的現(xiàn)象

2、。在實踐中，租賃合同的登記備案率極低。有學(xué)者也指出房屋租賃登記備案制度“已沒有存在的必要”。本文以調(diào)查法、文獻(xiàn)法、價值分析等方法對該問題進(jìn)行研究，理清理論和實踐中的錯誤認(rèn)識，為房屋租賃登記備案制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用的改造提出建議。
　　 本文主要分為六個部分:
　　 第一部分為導(dǎo)言，提出了研究課題的背景，文獻(xiàn)綜述和研究的意義。
　　 第二部分系統(tǒng)地介紹了我國房屋租賃登記備案制度的概念和內(nèi)容，提出租賃登記備案制度不是

3、物權(quán)法意義上的登記制度。
　　 第三部分對我國房屋租賃登記備案制度展開法理分析。提出未辦理登記備案手續(xù)不影響租賃合同的效力，房屋租賃權(quán)的外延界定影響到對其性質(zhì)的認(rèn)定，登記是租賃權(quán)的最佳公示方法，我國房屋租賃登記備案制度沒有明確對租賃權(quán)的保護(hù)，具有明顯的公法色彩。
　　 第四部分對我國房屋租賃登記備案制度展開價值分析。從公法價值和私法價值兩個方面揭示我國房屋租賃登記備案制度的有用性，公法價值主要表現(xiàn)在行政管理功能和服務(wù)功能

4、，私法方面的價值缺乏法律明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為我國房屋租賃登記備案制度既對承租人有益，也有利于出租人，在現(xiàn)階段應(yīng)該承擔(dān)起公示公信的功能。
　　 第五部分簡要介紹了我國房屋租賃登記備案制度的立法現(xiàn)狀和實施現(xiàn)狀，并分析了造成這種現(xiàn)狀的原因。我國房屋租賃登記備案制度立法不完善，實施效果差，背后的根本原因是該制度未賦予私法上的效果。
　　 第六部分歸納了學(xué)界對我國房屋租賃登記備案制度存廢的看法，提出了私法化改造是大勢所趨的觀點，在