房屋租賃登記備案效力案例分析.pdf

1、上海市的朝旭公司承租濱河公司所有的房屋,在征得濱河公司同意后將房屋轉(zhuǎn)租給藺州公司。因藺州公司沒有向朝旭公司支付房屋租金,朝旭公司遂將藺州公司訴至法院,藺州公司辯稱租賃合同沒有登記備案,合同無效。本案的爭議焦點(diǎn)是房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的登記備案是否有效。本案經(jīng)過兩審,法院都認(rèn)定原、被告之間簽訂的房屋租賃合同合法有效,支持了原告的訴訟請求。
　　與本案有關(guān)的理論問題有:一、房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì),理論界有債權(quán)說

2、、物權(quán)說和債權(quán)物權(quán)化學(xué)說。債權(quán)說的理由是租賃權(quán)的基礎(chǔ)是租賃合同;法律對租賃關(guān)系的規(guī)制置于《合同法》且《物權(quán)法》沒有規(guī)定房屋租賃權(quán)為物權(quán)。物權(quán)說認(rèn)為租賃權(quán)為用益物權(quán),理由是房屋租賃權(quán)人對租賃房屋有直接支配性而無需出租人介入;符合物權(quán)法“一物一權(quán)”原則;“買賣不破租賃”,租賃權(quán)具有對抗效力;租賃權(quán)人享有占有保護(hù)請求權(quán)。債權(quán)物權(quán)化學(xué)說認(rèn)為,房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上為債權(quán),只是國家法律政策基于承租人對租賃房屋享有占有、使用和收益的權(quán)利,給予弱勢的承租

3、人以傾斜性保護(hù),賦予其在一定條件下可對抗第三人。筆者贊同債權(quán)物權(quán)化學(xué)說。二、房屋租賃登記備案的立法目的轉(zhuǎn)變和完善。我國實(shí)行房屋租賃合同登記備案的起初目的是行政審批和行政征收,而后有所轉(zhuǎn)變,但其也具有公示公信的功能?！渡唐贩孔赓U辦法》對房屋租賃登記規(guī)定的還不夠完善。筆者認(rèn)為,應(yīng)將房屋租賃登記備案納入不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一登記。三、有學(xué)者認(rèn)為,房屋租賃合同的登記備案與合同的效力無關(guān)。事實(shí)上，經(jīng)登記備案的房屋租賃合同才應(yīng)具有對抗效力。這既符合公平

4、正義原則,也更有社會(huì)效果。
　　本案的一審和二審法院的判決都存在有一些問題。一審法院的判決書的判決理由不夠充分,沒有引用最高人民法院《合同法解釋(一)》,判決合同解除的理由錯(cuò)誤,沒有適用約定解除而直接適用協(xié)議解除;二審法院依據(jù)地方法規(guī)認(rèn)為合同的登記備案具有對抗效力,這與《物權(quán)法》和《合同法》的規(guī)定相抵觸。從法律解釋、適用的思路分析,筆者認(rèn)為可以直接引用最高人民法院《合同法解釋(一)》的規(guī)定,合同的有效與否應(yīng)該以法律、行政法規(guī)為依據(jù)