歷史建筑價(jià)值評估研究——以蘇州古民居為例.pdf

1、歷史建筑反映了不同時(shí)期人文、社會(huì)、環(huán)境與歷史記憶，是人類延續(xù)的物質(zhì)載體之一，擔(dān)負(fù)著重要的歷史文化傳承作用。但是由于歷史悠久，加之自然因素和人為因素的影響，許多歷史建筑隨著時(shí)間推移不斷消失，保留至今已經(jīng)為數(shù)不多。隨著社會(huì)進(jìn)步、價(jià)值觀的改變和傳統(tǒng)文化傳承的回歸，民眾對歷史建筑保護(hù)呼聲也越來越高，國家和地方也逐步對歷史建筑、歷史街區(qū)等保護(hù)修復(fù)采取多種措施。通過歷史建筑綜合價(jià)值的合理評價(jià)，可以為歷史建筑的重點(diǎn)保護(hù)、修繕及再利用提供決策依據(jù)；而對

2、歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，可以鼓勵(lì)引入民間資金，為進(jìn)一步完善歷史建筑市場建設(shè)等方面提供決策支持。然而目前國內(nèi)在這方面相關(guān)研究較少，由于缺乏完整科學(xué)的技術(shù)體系，無論是評價(jià)成果或是評估價(jià)值都帶有很強(qiáng)的主觀性，經(jīng)常會(huì)忽視歷史建筑所具有的歷史文化藝術(shù)等價(jià)值的特殊性，導(dǎo)致歷史建筑的潛在價(jià)值被低估，無法科學(xué)、合理量化歷史建筑各類信息功能，包括在經(jīng)濟(jì)上的反映，使得歷史建筑在修復(fù)時(shí)無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，在交易時(shí)很難達(dá)到公正、合理及客觀性。因此，本文將研

3、究重點(diǎn)定位于構(gòu)建歷史建筑價(jià)值體系、完善歷史建筑綜合價(jià)值評估體系以及探討歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估原理和方法技術(shù)，建立具有可操作性的評估體系，為歷史建筑的保護(hù)利用和可持續(xù)發(fā)展作出相應(yīng)貢獻(xiàn)。
　　 本文采用理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合、文獻(xiàn)搜集與外業(yè)調(diào)查相結(jié)合等方法，在總結(jié)整理國內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)位論、稀缺資源理論、產(chǎn)權(quán)理論、地租理論及可持續(xù)發(fā)展等基礎(chǔ)理論，從以下方面進(jìn)行研究；⑴首先對歷史建筑定義進(jìn)行界

4、定，對比分析古建筑、文物建筑、歷史文化遺產(chǎn)和歷史街區(qū)等相關(guān)概念；在此基礎(chǔ)上，根據(jù)已有研究歸納總結(jié)了歷史建筑類型與風(fēng)格；并且分析認(rèn)為歷史建筑作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，具有二元性、傳承性、地域性、產(chǎn)權(quán)限制性、稀缺性、社會(huì)性與資源和資產(chǎn)的雙重屬性等特征。⑵從哲學(xué)角度與經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對歷史建筑價(jià)值進(jìn)行深入剖析，認(rèn)為歷史建筑綜合價(jià)值是指歷史建筑保存的信息要素相互關(guān)聯(lián)、相互作用而逐步形成的凝聚在本體對象的知識存在，從而能夠引成人類主體對這一客體事物產(chǎn)生積極

5、的價(jià)值觀念與本質(zhì)力量；這些信息要素產(chǎn)生的功能屬性構(gòu)成歷史建筑內(nèi)含價(jià)值體系，包括歷史價(jià)值、環(huán)境生態(tài)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、科學(xué)價(jià)值和社會(huì)文化價(jià)值等五大基本價(jià)值。歷史建筑綜合價(jià)值通過人類主體價(jià)值的物化和投射成為效用價(jià)值；效用價(jià)值在經(jīng)濟(jì)上的反映就是經(jīng)濟(jì)價(jià)值；兩者是可以被衡量的。經(jīng)濟(jì)價(jià)值不同于市場價(jià)值，歷史建筑的市場價(jià)格(市場價(jià)值)會(huì)受到供求關(guān)系和其它市場因素的影響產(chǎn)生變化，形成相互作用的動(dòng)態(tài)關(guān)系。市場價(jià)格(市場價(jià)值)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值相比，前者屬于短期均衡，

6、而后者屬于長期均衡，在正常市場或經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，市場價(jià)格(市場價(jià)值)會(huì)表現(xiàn)出圍繞著經(jīng)濟(jì)價(jià)值上下波動(dòng)的周期變動(dòng)。歷史建筑綜合價(jià)值通過效用價(jià)值的轉(zhuǎn)化，與經(jīng)濟(jì)價(jià)值形成內(nèi)在與外在的哲學(xué)關(guān)系。歷史建筑綜合價(jià)值、內(nèi)含價(jià)值、效用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、市場價(jià)值等相互關(guān)聯(lián)、相互作用，共同形成了較為完善的歷史建筑價(jià)值體系。本文進(jìn)一步研究認(rèn)為歷史建筑價(jià)值體系具有感知性與主觀性、動(dòng)態(tài)性與增值性、多元性與整體性、持久性與脆弱性、公共性與外部性、可衡量性與市場穩(wěn)定性等特

7、征。⑶歷史建筑價(jià)值的變化趨勢和規(guī)律通常由各種復(fù)雜影響因素引起。由于歷史建筑價(jià)值主要分為歷史建筑綜合價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從不同角度來說，價(jià)值的影響因素也不盡相同，因此需要分別對歷史建筑綜合價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值的影響因素進(jìn)行剖析。歷史建筑綜合價(jià)值包括歷史價(jià)值、社會(huì)文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值以及環(huán)境生態(tài)價(jià)值等5大內(nèi)含基本價(jià)值，分別受到不同因素的作用和影響；本文通過梳理現(xiàn)有研究成果并結(jié)合相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，整理歸納出56項(xiàng)重要因素；針對歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值而言，

8、亦受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、市場供求關(guān)系因素、國家或地區(qū)相關(guān)法律政策以及不動(dòng)產(chǎn)自身因素的影響。⑷構(gòu)建歷史建筑價(jià)值(內(nèi)在綜合價(jià)值)評價(jià)體系，首先通過合并歸納和因子分析法等有效篩選相關(guān)指標(biāo)，使得歷史建筑價(jià)值評價(jià)指標(biāo)體系更為合理；其次，引入激勵(lì)型變權(quán)綜合法進(jìn)行評價(jià)，對于其中的狀態(tài)變權(quán)向量采用分段函數(shù)形式，并合理設(shè)置參數(shù)，凸顯優(yōu)勢因素的重要性，增強(qiáng)其對歷史建筑價(jià)值的影響程度，這與歷史建筑價(jià)值特性相互吻合。本文還分別采用變權(quán)模型綜合法評價(jià)與常權(quán)模型綜

9、合評價(jià)法各自對40處蘇州古民居歷史建筑的評價(jià)結(jié)果進(jìn)行對比分析，認(rèn)為相對于目前通用的常權(quán)評價(jià)模型，基于變權(quán)理論的評價(jià)模型更能精確科學(xué)地反映出研究對象歷史建筑各種價(jià)值因素的動(dòng)態(tài)變化以及對其綜合價(jià)值的影響程度，更符合專家論證結(jié)果與歷史建筑價(jià)值特征，為歷史建筑保護(hù)提供科學(xué)合理的決策支持。⑸歷史建筑具有效用、稀缺和不可再生的特性，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值；本文分別從勞動(dòng)價(jià)值論、效用價(jià)值論、均衡價(jià)值論和新經(jīng)濟(jì)制度學(xué)等方面闡述了歷史建筑效用價(jià)值向經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)化

10、的機(jī)理和變化；同時(shí)還對歷史建筑的產(chǎn)權(quán)限制進(jìn)行理論分析，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)限制最終目的在于保護(hù)和合理利用歷史建筑，也認(rèn)為清晰的產(chǎn)權(quán)界定是歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值合理準(zhǔn)確評估的前提條件。歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值變化遵循著一定的原則和運(yùn)動(dòng)規(guī)律，評估原則包括最高最佳使用原則、替代原則、變動(dòng)原則、預(yù)期原則、貢獻(xiàn)原則、供求原則等。⑹經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估是一種價(jià)值指示意見的過程。不動(dòng)產(chǎn)傳統(tǒng)估價(jià)方法估算的是歷史建筑市場價(jià)值；而資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)的評估方法則充分考慮了歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的所有變

11、化，包括當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長模式下價(jià)值規(guī)律能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值，還包括當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長模式下價(jià)值規(guī)律無法實(shí)現(xiàn)的部分，即資源利用過程中的外部性部分。因此資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)評估方法所估算的結(jié)果直接指示為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并且可能在短期內(nèi)無法得以完全實(shí)現(xiàn)。
　　 本文首先從理論和實(shí)證兩方面詳細(xì)分析了不動(dòng)產(chǎn)傳統(tǒng)估價(jià)方法(市場比較法、成本法和收益法)應(yīng)用于歷史建筑市場價(jià)值的評估。認(rèn)為市場比較法應(yīng)用廣泛、簡單直接，但前提是需要市場存在足夠多的交易可比實(shí)例；成本法比較適合那

12、些市場發(fā)育不成熟、收益性較弱的不動(dòng)產(chǎn)評估，是歷史建筑價(jià)值評估最為適宜的估價(jià)方法，但對估價(jià)人員的專業(yè)知識能力提出一定挑戰(zhàn)；收益法理論清晰，明確投資收益的經(jīng)濟(jì)范疇，對歷史建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值有指導(dǎo)意義，但是難點(diǎn)在于未來預(yù)期的客觀判斷。本文還從理論角度簡單剖析歷史性土地概念、價(jià)值體系、地價(jià)特征和產(chǎn)權(quán)界定情況等，運(yùn)用土地估價(jià)方法對歷史性土地地價(jià)評估進(jìn)行嘗試。認(rèn)為假設(shè)開發(fā)法不適用于歷史性土地的評估，同時(shí)提出剩余法也有局限性；并且創(chuàng)新性提出了市場調(diào)整法用

13、于歷史性土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估。歷史建筑是前輩留下的一種特殊的文化資源，所以采用資源經(jīng)濟(jì)學(xué)估價(jià)方法對歷史建筑價(jià)值進(jìn)行評估也具有一定的可行性。適用于歷史建筑價(jià)值評估的資源經(jīng)濟(jì)學(xué)估價(jià)方法主要包括條件價(jià)值法、旅行費(fèi)用法、內(nèi)涵價(jià)格法以及費(fèi)用支出法等。條件價(jià)值法簡單實(shí)用，但易受到調(diào)查者和受訪者的主觀影響，市場依據(jù)不夠充分；旅行費(fèi)用法和費(fèi)用支出法通常要求估價(jià)對象具有相應(yīng)的旅游資源，能夠吸引人們前來參觀消費(fèi)；而內(nèi)涵價(jià)格法的前提是必須要有與估價(jià)對象歷史建筑相

14、似的歷史建筑交易數(shù)據(jù)。除以上估價(jià)方法，本文還結(jié)合歷史建筑綜合價(jià)值評價(jià)成果與市場比較法的原理，提出了基于評價(jià)指標(biāo)比較的歷史建筑價(jià)值評估方法。該方法利用評價(jià)的綜合分值結(jié)果來估算歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值，簡單快速，也有一定的理論基礎(chǔ)，特別適合于一次性估算大量的歷史建筑價(jià)值，可以用于核定資產(chǎn)或作為征收稅費(fèi)的參考依據(jù)；但其也要求適用的估價(jià)對象需要滿足一定前提條件，否則估價(jià)結(jié)果將會(huì)有較大偏差。本文認(rèn)為上述各種估價(jià)方法都有其適用范圍、優(yōu)勢和缺陷，歷史建筑作為