亳州市2014年a組土地收儲項目

1、<p>　　亳州市2017年土地綜合整治項目</p><p>　　實 施 方 案</p><p>　　編制單位：亳州市國土資源儲備發(fā)展中心</p><p><b>　　二〇一七年五月</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　

2、第一章 項目基本情況1</p><p><b>　　一、項目名稱1</b></p><p><b>　　二、項目背景1</b></p><p>　　三、項目區(qū)位情況1</p><p><b>　　（一）項目位置1</b></p><p>　　

3、（二）項目自然環(huán)境2</p><p>　?。ㄈ╉椖繀^(qū)位特征4</p><p>　　四、項目開發(fā)的必要性4</p><p>　?。ㄒ唬╉椖渴菐咏?jīng)濟增長，提升區(qū)域競爭力的需要4</p><p>　?。ǘ╉椖渴翘嵘鞘行蜗螅瑺I造一流投資環(huán)境的需要5</p><p>　?。ㄈ╉椖渴枪?jié)約集約用地，提高土地利用效

4、率的需要5</p><p><b>　　五、項目現(xiàn)狀5</b></p><p>　?。ㄒ唬┩恋乩矛F(xiàn)狀情況5</p><p>　?。ǘ╉椖楷F(xiàn)狀地上物情況5</p><p>　　（三）項目現(xiàn)狀人員情況6</p><p>　　六、項目規(guī)劃情況6</p><p>　

5、　第二章 編制依據(jù)6</p><p><b>　　一、法律依據(jù)6</b></p><p>　　第三章 開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度8</p><p>　　一、項目開發(fā)實施主要工作內(nèi)容8</p><p><b>　　二、開發(fā)進度8</b></p><p>　　第四章

6、 征地工作實施方案9</p><p><b>　　一、情況概述9</b></p><p>　?。ㄒ唬╉椖楷F(xiàn)狀土地情況9</p><p>　　（二）項目現(xiàn)狀人口情況9</p><p>　?。ㄈ╉椖楷F(xiàn)狀其他情況9</p><p>　　二、征地工作依據(jù)9</p><p

7、>　　三、征地方案及費用構(gòu)成10</p><p>　　第五章 拆遷工作實施方案12</p><p>　　一、基本情況概述12</p><p>　　二、拆遷工作依據(jù)12</p><p>　　三、拆遷方案及費用構(gòu)成13</p><p>　　（一）拆遷安置方案13</p><p>

8、　　（二）拆遷費用13</p><p>　　第六章 項目實施方式14</p><p>　　一、簽訂政府購買服務協(xié)議14</p><p>　　二、項目交付條件16</p><p>　　三、政府購買計劃16</p><p>　　四、市政設(shè)施的接用15</p><p>　　第七章 投資

9、方案16</p><p>　　一、項目開發(fā)成本估算16</p><p>　　二、項目投資計劃18</p><p>　　三、項目效益評價分析18</p><p>　?。ㄒ唬┥鐣б嬖u價18</p><p>　　（二）經(jīng)濟效益分析18</p><p>　　第一章 項目基本情況</

10、p><p><b>　　一、項目名稱</b></p><p>　　亳州市2017年土地綜合整治項目</p><p><b>　　二、項目背景</b></p><p>　　為落實國家經(jīng)濟戰(zhàn)略，加快亳州經(jīng)濟發(fā)展，亳州于1993年經(jīng)安徽省人民政府批準設(shè)立省級開發(fā)區(qū)亳州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，2013年7月將亳州經(jīng)濟技

11、術(shù)開發(fā)區(qū)與亳州市南部新區(qū)進行整合，現(xiàn)轄區(qū)面積56.66平方公里，人口7.5萬，分為南區(qū)和北區(qū)，分別位于亳州城東南部和南部，北區(qū)位于京九鐵路以東、依偎渦河灣，規(guī)劃面積5.66平方公里，以開發(fā)旅游觀光、休閑娛樂、度假、商貿(mào)市場、現(xiàn)代物流為主。南區(qū)即原亳州市南部新區(qū)，規(guī)劃面積88平方公里，入駐企業(yè)97家。</p><p>　　按照“高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)、社會事業(yè)的聚集區(qū)、配套齊全的居住區(qū)”這三個功能定位，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將深入挖

12、掘我市城市特色，通過對空間活力的激揚和城市品質(zhì)的提升，呈現(xiàn)出與老城區(qū)遙相呼應的現(xiàn)代化新城景觀。</p><p>　　本次項目為亳州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南側(cè)部分土地綜合整治，面積2833畝，是亳州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的重要組成部分。該項目實施對于亳州市推進經(jīng)濟建設(shè)，保障土地供給，增加城市建設(shè)資金來源具有重要意義。</p><p><b>　　三、項目區(qū)位情況</b></p&

13、gt;<p><b>　　（一）項目位置</b></p><p>　　本項目綜合整治6個地塊，均位于亳州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南側(cè)，總面積約2833畝，主要建設(shè)內(nèi)容為土地征用、房屋拆遷、安置等。其中，</p><p>　　1號地塊位于老君大道以東，銀杏路南北兩側(cè)，整治土地688畝，其中耕地268畝，集體用地420畝；</p><p>　　

14、2號地塊位于省道307以西、百合路以北，文苑路以東，整治土地622畝，其中耕地462畝；</p><p>　　3號地塊分別位于銀杏路北側(cè)，迎春路南側(cè)，文采路西側(cè)；十九里中學南側(cè)，文苑路東側(cè)，崇文路西側(cè)，總計整治土地578畝，其中耕地240畝，集體用地338畝；</p><p>　　4號地塊位于神農(nóng)大道以東，蓮花路以南，整治土地124畝，其中耕地33畝；</p><p&g

15、t;　　5號地塊位于神農(nóng)大道以東、香蒲路兩側(cè)，整治土地289畝其中耕地171畝；</p><p>　　6號地塊位于薔薇路南側(cè)，迎春路北側(cè)，省道307西側(cè)，整治土地532畝，其中耕地249畝。</p><p><b>　　（二）項目自然環(huán)境</b></p><p><b>　?。?）氣候條件</b></p>&

16、lt;p>　　亳州市處在暖溫帶南緣，屬于暖溫帶半溫潤氣候區(qū)，有明顯的過渡性特征，主要表現(xiàn)為：季風明顯，氣候溫和，光照充足，雨量適中，無霜期長，四季分明，春溫多變，夏雨集中，秋高氣爽，冬長且干。因氣候的過渡性，造成冷暖氣團交鋒頻繁，天氣多變，年際降水變化也非常大。全市歷年平均氣溫14.7℃，平均日照2320小時，平均無霜期216天，平均年降水量822毫米。亳州市常見的災害性天氣有旱澇、大風、冰雹、干熱風、低溫、霜凍等，旱澇則是最主要

17、的自然災害,但經(jīng)過近幾年渦河城區(qū)段水利項目的治理，自然災害對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響程度顯著降低，經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境依賴性下降。</p><p><b>　?。?）地形地貌條件</b></p><p>　　亳州市全境呈東南西北向斜長形，長約150公里，寬約90公里。轄境與黃河決口扇形地相連，屬平原地帶，地勢平坦。整個亳州地勢西北高而東南低，以1/9000地面自然坡降向東南微傾。

18、西北部譙城區(qū)詹樓地勢最高，海拔42.5米；東南以利辛縣展溝南部最低，海拔22米，相對落差20.5米。由于受河流蜿蜒切割變遷和黃河歷次南泛的影響，形成平原中崗、坡、碟形洼地相間分布，具有“大平小不平”的地貌特征。土壤主要是砂礓黑土，其次是潮土、棕壤土類，并有少量石灰土在渦、蒙兩縣的山丘周圍分布。</p><p><b>　　（3）水文條件</b></p><p>　　轄

19、區(qū)內(nèi)河流屬淮河水系。主要干流河道有渦河、西淝河、茨淮新河、北淝河、芡河等。渦河左岸自譙城區(qū)牛集鎮(zhèn)靈子門行政村代橋自然村首先入境，東南流經(jīng)渦陽縣至蒙城縣移村集出境入懷遠縣，境內(nèi)長173公里，流域面積4039平方公里；西淝河自譙城區(qū)淝河鎮(zhèn)入境，東南流經(jīng)渦陽縣，至利辛縣展溝鎮(zhèn)出境 入鳳臺、潁上縣界，境內(nèi)長123.4公里，流域面積1871平方公里；茨淮新河自利辛縣大李集鎮(zhèn)入境，向東流經(jīng)利辛縣境南部，至蒙城縣鄒樓出境入懷遠縣，境內(nèi)長66公里，流域

20、面積1401平方公里。</p><p><b>　　（4）工程地質(zhì)條件</b></p><p>　　本項目宗地尚未聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，但從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目宗地應適合進行開發(fā)建設(shè)，進行施工建設(shè)時需經(jīng)具備資質(zhì)等級的勘察設(shè)計部門進行評價。</p><p><b>　?。?）人文環(huán)境</b></p&g

21、t;<p>　　本項目用地范圍內(nèi)和周邊相鄰地塊原主要為農(nóng)民宅基地和農(nóng)用地，居民文化層次較低。</p><p><b>　?。ㄈ╉椖繀^(qū)位特征</b></p><p>　　該項目所在區(qū)域主要為我市周邊農(nóng)居民居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)人口較多，整體基礎(chǔ)設(shè)施較薄弱，環(huán)境較差，城市化水平較低，但該地區(qū)發(fā)展前景較好。項目地塊臨近省道307、酒城大道等城市主干道，交通便利，

22、地理位置優(yōu)越，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。</p><p>　　四、項目開發(fā)的必要性</p><p>　?。ㄒ唬╉椖渴菐咏?jīng)濟增長，提升區(qū)域競爭力的需要</p><p>　　土地綜合整治立足于現(xiàn)代服務業(yè)，服務于農(nóng)民多元化生活生產(chǎn)，對于優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局，完善項目區(qū)居民點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善居民生活生產(chǎn)環(huán)境，提升綜合生產(chǎn)力，保證糧食穩(wěn)增長，以項目開發(fā)帶動片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展

23、，具有重要作用。城市發(fā)展的成功經(jīng)驗表明，土地綜合整治有利于進一步加快城鎮(zhèn)化進程，通過合理制定項目區(qū)域發(fā)展策略，推進產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展，改變落后生產(chǎn)方式，不僅可有效提升區(qū)域競爭力，提高居民收入，改善生活質(zhì)量，也進一步擴大了居民的有效消費需求，成為拉動經(jīng)濟增長的有效途徑。</p><p>　?。ǘ╉椖渴翘嵘鞘行蜗螅瑺I造一流投資環(huán)境的需要</p><p>　　由于城市過去規(guī)劃的不合理，加之人為建

24、設(shè)用地不統(tǒng)一，亳州市周邊居民居住分布零散，基礎(chǔ)設(shè)施服務落后，居民居住環(huán)境較差，生態(tài)環(huán)境脆弱。因此，通過土地綜合整治，城市建設(shè)步伐進一步加快，城市綜合服務功能得到進一步的完善，全力打造嶄新的城市形象，創(chuàng)造一個投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把亳州市建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。</p><p>　　（三）項目是節(jié)約集約用地，提高土地利用效率的需要</p&

25、gt;<p>　　土地作為承載其他一切資源的載體，要實現(xiàn)其節(jié)約集約、可持續(xù)利用，需要對土地進行綜合整治，通過土整提升土地利用效率，改善土地質(zhì)量，美化生態(tài)環(huán)境。當前，國家出臺了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地使用面積，實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。本項目區(qū)域原有地上建筑零散，容積率低，土地利用不充分，規(guī)劃不合理。本項目的建成，可以避免分散布置造成土地浪費的現(xiàn)象，節(jié)約了日益緊缺的城市用地，進一步提高了城市土地的經(jīng)濟產(chǎn)出能力，實現(xiàn)

26、了土地的節(jié)約集約利用。</p><p><b>　　五、項目現(xiàn)狀</b></p><p>　?。ㄒ唬┩恋乩矛F(xiàn)狀情況</p><p>　　本項目用地總土地面積約2833畝，土地利用現(xiàn)狀為：集體用地1408畝，耕地面積為1425畝。</p><p>　?。ǘ╉椖楷F(xiàn)狀地上物情況</p><p>　　

27、經(jīng)初步調(diào)查，項目用地及拆遷范圍內(nèi)地上物現(xiàn)狀主要為集體建設(shè)用地，其中，涉及住宅拆遷約5336戶。</p><p>　?。ㄈ╉椖楷F(xiàn)狀人員情況</p><p>　　項目涉及征收土地需安置人員共約1.76萬人。</p><p><b>　　六、項目規(guī)劃情況</b></p><p>　　本項目規(guī)劃總用地面積2833畝，為亳州市城

28、市規(guī)劃范圍內(nèi)地塊，土地利用現(xiàn)狀為：集體建設(shè)用地面積1408畝，耕地面積為1425畝，規(guī)劃用途主要為居住及商業(yè)。</p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃條件，地塊規(guī)劃用途為商住用地： </p><p>　　1號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。</p><p>　　2號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。&l

29、t;/p><p>　　3號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。</p><p>　　4號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。</p><p>　　5號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。</p><p>　　6號地塊綠地率≥25%，建筑密度≤30%，容積率2.5～3.0。&l

30、t;/p><p><b>　　第二章 編制依據(jù)</b></p><p><b>　　一、法律依據(jù)</b></p><p><b>　　1．城市總體規(guī)劃；</b></p><p>　　2．土地利用總體規(guī)劃；</p><p>　　3．土地利用年度計劃；<

31、/p><p>　　4．2013年-2014年土地收儲計劃；</p><p>　　5．《中華人民共和國土地管理法》（1999年1月1日）；</p><p>　　6．《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。</p><p>　　7．《安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標準的通知》（皖政[2015]24號）</p>&l

32、t;p>　　8. 亳州市人民政府關(guān)于印發(fā)《亳州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障辦（修訂）》的通知（亳政辦秘〔2016〕80號）</p><p>　　9. 《關(guān)于完善征地補償安置制度的意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）</p><p>　　10.《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國財政部 國家稅務總局令第49號）</p><p>　　11.《安徽

33、省耕地開墾費征收和使用管理實施細則》（財綜字（2001）1061號）</p><p>　　12.安徽省財政廳、省國土局《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知》（財綜（2006）48號）</p><p>　　13.《關(guān)于對建設(shè)用地置換指標調(diào)劑使用的通知》（亳政秘（2010）104號）</p><p>　　14. 關(guān)于印發(fā)《亳州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征

34、收補償安置規(guī)定》（亳政辦秘（2015）62號）</p><p>　　15.《亳州市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整集體土地上青苗及房屋等地上附著物補償標準的通知》（譙政（2015）143號）</p><p>　　第三章 開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度</p><p>　　一、項目開發(fā)實施主要工作內(nèi)容</p><p>　　從確定開發(fā)實施主體開始至土地入市交

35、易，開發(fā)實施單位具體承擔的任務主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實施征地、實施拆遷。</p><p>　　前期手續(xù)主要包括：項目實施方案批準、規(guī)劃意見書等。</p><p>　　征地主要包括：征地補償、安置補償、征地結(jié)案、取得建設(shè)用地批準書。</p><p>　　拆遷主要包括：入戶調(diào)查、拆遷補償協(xié)議的簽訂、拆遷補償、拆除、拆遷結(jié)案。</p><

36、p><b>　　二、開發(fā)進度</b></p><p>　　本項目已經(jīng)通過省國土廳審核，現(xiàn)完成報批手續(xù)，下一步擬分五個階段進行：</p><p>　　1、2017年5月份市土地儲備中心要求市征遷中心盡快開展該地塊集體土地征遷工作，正式啟動項目運作，支付征地補償款；</p><p>　　2、2017年為土地征收階段，完成拆遷安置協(xié)議簽訂及地上

37、建筑物，附著物拆遷工作</p><p>　　3、2017年12月交地</p><p>　　4、2018年3月底完成安置還原工作</p><p>　　5、2018-2020年為土地掛牌出讓階段。</p><p>　　第四章 征地工作實施方案</p><p><b>　　一、情況概述</b><

38、/p><p>　?。ㄒ唬╉椖楷F(xiàn)狀土地情況</p><p>　　本項目規(guī)劃總用地面積2833畝，土地利用現(xiàn)狀為：集體建設(shè)用地面積1408畝，耕地面積為1425畝。</p><p>　　（二）項目現(xiàn)狀人口情況</p><p>　　項目涉及征收土地需安置人員約1.76萬人。</p><p>　?。ㄈ╉椖楷F(xiàn)狀其他情況</p

39、><p>　　項目用地范圍內(nèi)，國有存量土地、農(nóng)用地有現(xiàn)狀青苗及地上附著物，建設(shè)用地主要是農(nóng)民住宅及其附屬設(shè)施。</p><p><b>　　二、征地工作依據(jù)</b></p><p>　　1.《安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標準的通知》（皖政[2015]24號）文件</p><p>　　2.《亳州市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整

40、集體土地上青苗及房屋等地上附著物補償標準的通知》（譙政（2015）143號）</p><p>　　3.亳州市人民政府關(guān)于印發(fā)《亳州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障辦（修訂）》的通知（亳政辦秘〔2016〕80號）</p><p>　　4. 《關(guān)于完善征地補償安置制度的意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）</p><p>　　5.《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》（中華

41、人民共和國財政部 國家稅務總局令第49號）</p><p>　　6．《安徽省耕地開墾費征收和使用管理實施細則》（財綜字（2001）1061號）</p><p>　　7．安徽省財政廳、省國土局《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知》（財綜（2006）48號）</p><p>　　8．《關(guān)于對建設(shè)用地置換指標調(diào)劑使用的通知》（亳政秘（2010）104號）<

42、/p><p>　　9. 關(guān)于印發(fā)《亳州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收補償安置規(guī)定》（亳政辦秘（2015）62號）</p><p>　　三、征地方案及費用構(gòu)成</p><p>　　按照《安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標準的通知》（皖政〔2012〕67號）文件及《亳州市人民政府常務會議紀要》（亳政辦第30號）、《亳州市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整集體土地上青苗及房屋等

43、地上附著物補償標準的通知》（譙政（2015）143號）、《關(guān)于完善征地補償安置制度的意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）、《亳州市人民政府關(guān)于印發(fā)亳州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障辦法的通知》（亳政[2008]64號）、安徽省財政廳、省國土局《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知》（財綜（2006）48號）、《關(guān)于對建設(shè)用地置換指標調(diào)劑使用的通知》（亳政秘（2010）104號）等文件的規(guī)定：</p><p>　　

44、（一）征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗或其他土地附著物的，還應當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費；</p><p>　?。ǘ┱鞯匮a償費按安徽省《安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標準的通知》（皖政[2015]24號）文件及《亳州市人民政府常務會議紀要》（亳政辦第30號）調(diào)整征地補償費的標準執(zhí)行；</p><p>　?。ㄈ╉椖勘倔w及代拆范圍所涉及的費用構(gòu)成。

45、</p><p><b>　　1. 征地補償費</b></p><p>　　根據(jù)《安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標準的通知》（皖政[2015]24號）文件及《亳州市人民政府常務會議紀要》（亳政辦第30號）、《亳州市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整集體土地上青苗及房屋等地上附著物補償標準的通知》（譙政（2015）143號）、《關(guān)于對建設(shè)用地置換指標調(diào)劑使用的通知》（亳政秘（

46、2010）104號）等文件的規(guī)定，參考項目周邊市場情況，結(jié)合本項目實際情況，此次土地開收儲項目的征地補償標準如下：農(nóng)用地征地補償標準為41800元/畝；青苗補償費標準:糧食作物為2300元/畝，經(jīng)濟作物為3450元/畝；地面附著物補償標準約為3500元/畝；社保支出平均每畝1.67萬元；機井、墳頭等不可預見費4000元/畝；增減掛鉤拆遷補償費用5.2萬元/畝。</p><p><b>　　2.征地稅費&

47、lt;/b></p><p>　　A. 新增建設(shè)用地有償使用費：18648元/畝</p><p>　　B． 耕地占用稅費：菜地33.75元/平方米、其他應稅耕地26.25元/平方米，耕地折合17482元/畝</p><p>　　C．水利建設(shè)基金：水利基金500元/畝</p><p>　　D. 耕地開墾費：5328元/畝</p&

48、gt;<p>　　E. 管理費用：1963元/畝</p><p><b>　　3.不可預見費</b></p><p>　　根據(jù)土地收儲歷年經(jīng)驗，結(jié)合本項目，預備費用為土地收儲成本的3%。</p><p><b>　　4.征地工作經(jīng)費</b></p><p>　　支付經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（征遷實

49、施單位）征地服務費3000元/畝。</p><p>　　第五章 拆遷工作實施方案</p><p><b>　　一、基本情況概述</b></p><p>　　按照亳州市城鄉(xiāng)一體化領(lǐng)導小組意見，為確保拆遷工作順利進行，經(jīng)請示市政府同意，項目房屋拆遷實行貨幣化安置方式。</p><p>　　項目用地及代拆范圍地上物主要為住宅

50、、農(nóng)用土地等，其中，涉及住宅拆遷約5336戶。</p><p><b>　　二、拆遷工作依據(jù)</b></p><p>　　1.《亳州市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整集體土地上青苗及房屋等地上附著物補償標準的通知》（譙政（2015）143號）</p><p>　　2. 關(guān)于印發(fā)《亳州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收補償安置規(guī)定》（亳政辦秘（2015）

51、62號）</p><p>　　三、拆遷方案及費用構(gòu)成</p><p><b>　?。ㄒ唬┎疬w安置方案</b></p><p>　　根據(jù)實地摸排，本項目地塊共需拆遷房屋56萬㎡，搬遷人口約1.76萬人，詳見下表:</p><p><b>　　（二）拆遷費用</b></p><p&g

52、t;　　安置情況：該項目實施貨幣化安置，拆遷補償費用按照3700元/平方米補助被拆遷戶。</p><p>　　第六章 項目實施方式</p><p>　　根據(jù)《國土資源部 財政部 人民銀行關(guān)于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)〔2007〕277號）、《國土資源部 財政部 人民銀行 銀監(jiān)會關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）和《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理

53、等相關(guān)問題的通知》（財綜[2016]4號）等文件精神，本項目采用政府購買服務模式實施土地征收、收購、收回設(shè)計的拆遷安置補償工作。具體方案如下：</p><p>　　一、簽訂政府購買服務協(xié)議</p><p>　　亳州市國土資源儲備發(fā)展中心與按照規(guī)定程序選定的實施主體簽訂2017年土地綜合整治項目政府購買服務協(xié)議。</p><p><b>　　二、項目交付條件

54、</b></p><p>　　項目完成土地開發(fā)驗收時的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件保證臨時“三通一平”（即通路、通水、通電及宗地內(nèi)場地平整），并于項目后續(xù)開發(fā)完成前達到市政條件“六通一平”時由我中心驗收并按照《政府購買服務協(xié)議》約定支付購買服務費用。</p><p><b>　　三、政府購買計劃</b></p><p><b>　　四

55、、市政設(shè)施的接用</b></p><p>　　本項目可利用的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。在進入土地綜合整治程序后，需要進一步做詳盡的市政方案咨詢、落實施工圖設(shè)計及管線綜合等工程細節(jié)，以保證市政工程的順利接用。</p><p>　　目前暫時根據(jù)項目回購計劃，以及各市政基礎(chǔ)設(shè)施的接用計劃，一級開發(fā)主體需在供地前完成與各個市政專業(yè)管理部門談判協(xié)商，并簽訂書面協(xié)議，明確接用時間，保證二級開發(fā)

56、的順利進行。</p><p><b>　　第七章 投資方案</b></p><p>　　一、項目開發(fā)成本估算</p><p><b>　　表7-1</b></p><p>　　鑒于此次項目投入較大，為落實資金，順利推進項土地綜合整治工作，在項目單位自有資金基礎(chǔ)上，項目單位擬通過外部融資20億元。整

57、治土地政府回購后，相關(guān)收入及時用于補償土地綜合整治成本，償還貸款本金。</p><p><b>　　二、項目投資計劃</b></p><p>　　本項目總投資264346萬元，其中征地拆遷費用237,762萬元，預備費用（不可預見費）7,133萬元，建設(shè)期貸款利息19451萬元。資金來源為銀行貸款200000萬元,單位自籌64,346萬元。</p>&l

58、t;p>　　三、項目效益評價分析</p><p><b>　?。ㄒ唬┥鐣б娣治?lt;/b></p><p>　　通過該項目運作，將大大改變項目內(nèi)現(xiàn)有低層次狀況，合理利用土地，提高城市化水平，改善居民生活水平，為失地農(nóng)民還原布局有序、設(shè)施齊全配套、環(huán)境優(yōu)美的還原小區(qū)，建立全面保障體系，營造良好就業(yè)環(huán)境；為亳州市招商引資提供平臺；為開發(fā)商創(chuàng)造無限商機，因此，本項目的實

59、施將有力促進亳州社會和諧、健康、持續(xù)發(fā)展。</p><p><b>　?。ǘ┙?jīng)濟效益分析</b></p><p><b>　　1、分析說明</b></p><p>　　在進行盈利能力分析時，首先明確亳州市政府采用政府回購方式委托項目建設(shè)單位進行該區(qū)域的土地綜合整治項目。本項目成本為土地綜合整治的總投入，項目總收入為參考我

60、市歷年商住用地成交價格的土地上市收益。</p><p>　　2、近年來亳州市商住用地成交價格</p><p><b>　　表7-2</b></p><p>　　從近五年亳州市商住用地的成交價格可以看出，商用土地出讓價格波動幅度不大，我市今年來商住用地土地出讓價格約180萬元每畝，近幾年的商住用地平均出讓價格約為203.6萬，所以綜合整治項目政府

61、回購投入市場后仍有廣闊的利潤空間。</p><p><b>　　3、經(jīng)濟效益分析</b></p><p>　　根據(jù)上述測算可以看出，本項目開發(fā)成本約264346萬元，所開發(fā)地塊可供開發(fā)用地為2833畝，政府回購價325000萬元（按畝均單價約為115萬元）。</p><p>　　從歷年來我市商住用地的出讓價格，按照均價203.6萬元每畝計算，項

62、目土地二級市場出讓價格為576798.8萬元，我們可以看出項目出讓總收益比土地回購底價325000萬元多251798.8萬元，項目出讓利潤率約77.48%。</p><p>　　項目由亳州市政府按照周邊地塊均價（115萬元/畝）進行回購，綜合整治成本為264346萬元，政府回購價為325000萬元，凈利潤60654萬元，項目投資利潤率為22.94%。</p><p>　　由此可見，項目從財