陽光生態(tài)園—國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目可行研究報告

1、<p>　　云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園</p><p>　　國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目開發(fā)項目</p><p><b>　　可行性報告報告</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一 總論</b></p>

2、;<p><b>　　1、項目提要</b></p><p>　　2、可行性研究報告編制依據(jù)</p><p>　　3、綜合評價和論證結(jié)論</p><p>　　二 項目背景及必要性</p><p><b>　　1、項目背景</b></p><p><b>

3、;　　2、項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀</b></p><p>　　3、項目建設(shè)的必要性</p><p>　　三 項目實施的有利條件</p><p><b>　　1、政策環(huán)境</b></p><p><b>　　2、政府支持</b></p><p><b>　　3、

4、市場優(yōu)勢</b></p><p>　　四 項目區(qū)建設(shè)條件</p><p>　　1、地理位置與區(qū)域范圍</p><p><b>　　2、自然資源狀況</b></p><p><b>　　3.社會經(jīng)濟狀況</b></p><p>　　五 建設(shè)單位基本情況</

5、p><p>　　1、建設(shè)單位基本情況</p><p>　　2、主要投資人基本情況</p><p>　　六 市場分析與推廣方案</p><p><b>　　1、市場定位</b></p><p>　　2、目標(biāo)客戶市場分析</p><p>　　3、市場推廣方案和推廣措施</p

6、><p><b>　　七 項目建設(shè)方案</b></p><p><b>　　1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模</b></p><p><b>　　2、設(shè)計基本原則</b></p><p><b>　　3、項目布局</b></p><p><b

7、>　　4、具體建設(shè)內(nèi)容</b></p><p><b>　　5、項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p><b>　　6、給排水</b></p><p><b>　　7、電力電訊</b></p><p><b>　　8、環(huán)境影響評估</b>&

8、lt;/p><p>　　八 項目實施進度安排</p><p>　　1、一期工程項目實施進度表</p><p>　　九 投資估算與資金籌措</p><p><b>　　1、說明</b></p><p><b>　　2、投資估算依據(jù)</b></p><p>

9、;　　3、項目建設(shè)投資估算</p><p><b>　　4、資金來源與籌措</b></p><p>　　5、借款資金償還測算</p><p><b>　　十 經(jīng)濟分析</b></p><p><b>　　1、財務(wù)評估說明</b></p><p><

10、;b>　　2、財務(wù)評價依據(jù)</b></p><p>　　3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算</p><p>　　3、總成本及經(jīng)營成本估算</p><p><b>　　4、財務(wù)效益分析</b></p><p><b>　　5、不確定性分析</b></p><p>

11、;　　十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)</p><p><b>　　1、項目組織與管理</b></p><p>　　2、管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分</p><p><b>　　3、勞動定員</b></p><p>　　4、項目經(jīng)營管理措施</p><p><b&g

12、t;　　5、人員培訓(xùn)</b></p><p><b>　　6、勞動保護與安全</b></p><p>　　十二 可行性研究的結(jié)論與建議</p><p><b>　　1、可行性研究結(jié)論</b></p><p><b>　　2、問題與建議</b></p>

13、<p><b>　　附 錄</b></p><p><b>　　一 附表：</b></p><p>　　1、固定資產(chǎn)投資估算表</p><p>　　1－1、土建工程投資明細(xì)表</p><p>　　1－2、設(shè)備投資明細(xì)表</p><p><b>　

14、　2、流動資金估算表</b></p><p>　　3、投資計劃與資金籌措表</p><p>　　4、固定資產(chǎn)折舊估算表</p><p>　　5、總成本費用估算表</p><p>　　6、利潤及利潤分配表</p><p>　　6－1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表</p><p>

15、　　7、資金來源與運用表</p><p>　　8、借款還本付息計算表</p><p><b>　　9、資產(chǎn)負(fù)債表</b></p><p>　　10、財務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)</p><p><b>　　二　附圖</b></p><p>　　1、一期工程項目規(guī)劃圖<

16、/p><p>　　2、度假村入口景門效果圖</p><p>　　3、×××××廣場設(shè)計效果圖</p><p>　　4、×××××山莊外觀效果圖</p><p>　　5、溫泉游泳館外觀效果圖</p><p>　　6、×

17、;××××××設(shè)計意向圖</p><p>　　7、××××××××外觀效果圖</p><p>　　三　其他附送資料：1、項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件</p><p>　　2、建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件</p><

18、p>　　3、可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件</p><p>　　4、可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件</p><p><b>　　第一章 總 論</b></p><p><b>　　1.1 項目提要</b></p><p>　　1.1.1 項目名稱：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園—國際

19、養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目</p><p>　　1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建</p><p>　　1.1.3 項目承辦單位、法人代表及所有制形式</p><p>　　項目承辦單位：昆明新利發(fā)實業(yè)有限責(zé)任公司</p><p><b>　　法人代表：朱麗</b></p><p>　　所有制形式：民營企

20、業(yè)</p><p>　　1.1.4 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容</p><p>　　建設(shè)地點：云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山</p><p>　　建設(shè)規(guī)模：區(qū)域規(guī)劃總用地面積866938.68平方米，總建筑面積440871平方米，道路面積73734.37平方米，項目分為兩期，總投資180000萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。</p><p>

21、　　建設(shè)期限：一期投資2012年7月至2013年5月，二期投資2013年9月至2014年12月</p><p><b>　　建設(shè)內(nèi)容：</b></p><p><b>　　1、一期工程：</b></p><p>　　(1)、土地征用~·畝，投資額540萬元；</p><p>　　(2)、基

22、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；</p><p>　　(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、××廣場、天師××觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心

23、等，投資額3900萬元；</p><p>　　(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；</p><p>　　(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：</p><p>　　(6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。</p><p><b>　　2、二期工程：</b></p>

24、<p>　　(1)、土地征用，投資額720萬元；</p><p>　　(2)、度假村綠化保護工程建設(shè)，投資額300萬元；</p><p>　　(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；</p><p>　　(4)、不可預(yù)計費489萬元。</p><p>　　1.1.5 申報單

25、位及法人代表</p><p>　　申報單位：×××××××度假村開發(fā)有限公司</p><p><b>　　法人代表：××</b></p><p>　　1.1.6 投資規(guī)模及資金構(gòu)成</p><p>　　投資規(guī)模：20477萬元，&

26、lt;/p><p>　　資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預(yù)計費919萬元。</p><p>　　1.1.7 資金籌措</p><p>　　本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。</p><p>　　1.1.

27、8 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)</p><p>　　表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)</p><p>　　1.2 可行性研究報告編制的依據(jù)</p><p>　　1.2.1 《××省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》</p><p>　　1.2.2 《××縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》

28、</p><p>　　1.2.3 《××縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》</p><p>　　1.2.4 《×××××××度假村詳細(xì)規(guī)劃》</p><p>　　1.2.5 《××縣建設(shè)項目選址意見書》</p><p>　　1.3 綜

29、合評價和論證結(jié)論</p><p>　　(1)為了加快××縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，××縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給×××××開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項目的順利實施。</p><p>　　(2)××××××

30、5;度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮××縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。</p><p>　　(3)本項目環(huán)保措施得當(dāng)，對環(huán)境無不良影響。</p><p>　　(4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟和財務(wù)分析，得出本項目一期

31、總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項目建成后，預(yù)計年營業(yè)收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計算期平均數(shù))，投資利潤率35.85％；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率19.51％(所得稅后)；靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)，動態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強，安全可靠，項目是可行的。&

32、lt;/p><p>　　第二章　項目背景及必要性</p><p><b>　　2.1 項目背景</b></p><p>　　當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進經(jīng)濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具

33、活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經(jīng)濟繁榮與社會發(fā)展，增進了中國與世界的友好交流。</p><p>　　旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｓ捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶

34、動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出3.02萬元，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。</p><p

35、>　　雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土

36、菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引·力已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游

37、業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。</p><p>　　2.2 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　項目區(qū)所在的××景區(qū)山奇水秀林青，是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方，×××××更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與××的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化

38、可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題，在2005—2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點。</p><p>　　2.3 項目建設(shè)的必要性</p><p>　　2.3.1 從××縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自××

39、縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為××國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，××縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但××縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個知名景點外，新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了××縣旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大，因此必

40、須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目，××縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。</p><p>　　2.3.2 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項

41、目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。</p><p>　　2.3.3 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設(shè)完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來3711.54萬元的凈利潤，整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀。</p><p>　　2.3.4 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項

42、目，××縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為××縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預(yù)計每年要上交稅收1341.81萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。</p><p>　　第三章　項目實施的有利條件</p>

43、<p><b>　　3.1 政策環(huán)境</b></p><p>　　××縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把××建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為××國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)?！痹?003年的

44、5;×縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為××發(fā)展旅游指明了方向，也為××縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。</p><p><b>　　3.2 政府支持</b></p><p>　

45、　近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。根據(jù)××縣2005－2020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，×××××旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、××華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了

46、重點發(fā)展項目。</p><p>　　××縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此，本項目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。</p><p><b>　　3.3 市場優(yōu)勢</b>

47、</p><p>　　3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特</p><p>　　×××××不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。</p><p>　　3.3.

48、2 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越</p><p>　　×××××所在的區(qū)域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。</p><p>　　3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡

49、季</p><p>　　××縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨××宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到×××××旅游，都有著別樣的享受。</p><p>　　3.3.4 道教文

50、化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵</p><p>　　道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁?lt;/p><p>　　在個人的人生價值觀上，道教文化認(rèn)為人生

51、的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高尚情操。在對待人際關(guān)系上，道教文化主張濟世渡人，強調(diào)在人與人之間要實行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之危”。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。在對待人與自然的關(guān)系上

52、，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種“道法自然”、順應(yīng)自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認(rèn)識中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則。</p><p>　　據(jù)考證，第四代

53、天師張盛遷徙至××后，××的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今××村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。</p><p>　　3.3.5 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動</p><p>　　×&#

54、215;×××介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。</p><p>　　第四章　項目區(qū)建設(shè)條件</p><p>　　4.1 地理位置與區(qū)域范圍</p><p>　　××縣地處&#

55、215;×省東部，有“××東大門”之稱。地理坐標(biāo)為東經(jīng)116度46分—117度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程215公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。</p><p>　　×××××位于×

56、5;縣嵩市鎮(zhèn)××村，緊臨316國道，離××縣城約15公里。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。</p><p>　　4.2 自然資源狀況</p><p>　　4.2.1 氣候條件</p><p>　　××縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱

57、資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨××宜”，乃避暑勝地。</p><p>　　4.2.2 植被物產(chǎn)</p><p>　　××縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率87.1％，是××重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南方紅豆杉

58、、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。</p><p>　　4.2.3 河流情況</p><p>　　××境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河

59、流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊藏量34618干瓦。</p><p>　　4.2.4 溫泉資源</p><p>　　××縣城嵩市鎮(zhèn)××村內(nèi)的×××××，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特

60、的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。</p><p>　　4.3 社會經(jīng)濟狀況</p><p>　　4.3.1 面積及人口</p><p>　　××全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，

61、其中山地面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總?cè)丝跒?0.67萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2.72萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?5.1％。</p><p>　　4.3.2 經(jīng)濟狀況</p><p>　　2002年，××縣國內(nèi)生產(chǎn)總值4.262億元，第一產(chǎn)業(yè)1.333億元，第二產(chǎn)業(yè)1.638億元，第三產(chǎn)業(yè)1.291億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為30∶39∶31。2002年

62、全縣財政總收入為4078萬元，農(nóng)民人均純收入2388.69元；在崗職工年平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產(chǎn)投資總額14526萬元。</p><p>　　第五章 建設(shè)單位基本情況</p><p>　　5.1 項目建設(shè)單位基本情況</p><p>　　項目建設(shè)單位×××××

63、5;×度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由××、×××××××××三人共同投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表××占90％的股份。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。是專為×××××××度假村開發(fā)而設(shè)立的公

64、司。</p><p>　　5.2 投資人基本情況</p><p>　　公司法人代表××是×××××××度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次×××××度假村項目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，××是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房

65、地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，××個人獨資或控股的企業(yè)有：</p><p>　　1、衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為××個人獨資公司，公司注冊資本1000萬元，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額13564.68萬元，凈資產(chǎn)6542.73萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。<

66、;/p><p>　　2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為××個人獨資酒店，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1358.49萬元，凈資產(chǎn)852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。</p><p>　　3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，××個人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1562.53萬元，凈資產(chǎn)968

67、.45萬元，年銷售收入3000多萬元。</p><p>　　4、浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本300萬元，××個人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額657.42萬元，凈資產(chǎn)476.58萬元。除企業(yè)外，××個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場價值超過3000萬元。</p><p>　　公司的另外兩名投資人&#

68、215;××××××××，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。</p><p>　　第六章 市場分析與推廣方案</p><p><b>　　6.1 市場定位</b></p><p>　　溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，

69、溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。同時，從×××××的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看，×××××完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。因此，×××××的市場定位應(yīng)該是“溫泉精品，

70、高尚度假，精英休閑、健康之旅”。</p><p>　　6.2 目標(biāo)市場分析</p><p>　　××縣縣城居民只有3萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓撸心芰Φ綔厝燃俅逑M的人群就更少，所以××本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。</p><p>　　6.2.1 ××

71、15;××××××××××××縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。</p><p>　　6.2.2 作為××省的省會和最大的城市，市民的消費能力

72、強，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為××度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇。</p><p>　　6.2.3 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海

73、、深圳、珠海等城市。隨著城市規(guī)模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消費水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。</p><p>　　6.2.4 海外旅游市場。××韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平

74、，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。</p><p>　　6.3 市場推廣方案和推廣措施</p><p>　　6.3.1 將×××××度假村與××縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將×××&#

75、215;×度假村打造成××縣的一張名片，讓游客到××必到××，或者說游在××，住在××。</p><p>　　6.3.2 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將×××××度假村包裝成“生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網(wǎng)絡(luò)上進行

76、造勢，爭取盡快將×××××××度假村的知名度提高。</p><p>　　6.3.3 充分利用××周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。</p><p>　　6.3.4 充分利用××村的天師道觀遺址和

77、××太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護自然，與自然和諧共處”的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。</p><p>　　6.3.5 與政府部門、大企業(yè)集團、大教育機構(gòu)進行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團活動的舉辦地，并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑

78、，以更好的吸引潛在的客戶群。</p><p>　　第七章 項目建設(shè)方案</p><p>　　7.1 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模</p><p>　　建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。</p><p>　　在200

79、8年7月至2010年12月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：</p><p>　　(1)、土地征用，投資額540萬元；</p><p>　　(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，

80、投資額4690萬元；</p><p>　　(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、××廣場、天師××觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；</p><p>　　(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；</p><p>　　(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；</p>

81、<p>　　(6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。</p><p>　　在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：</p><p>　　(1)、土地征用，投資額720萬元；</p><p>　　(2)、度假村綠化保護工程建設(shè)，投資額300萬元；</p><p>　　(3)、游賞接待設(shè)施

82、建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；</p><p>　　(4)、其它投資還包括不可預(yù)計費489萬元。</p><p>　　7.2 設(shè)計基本原則</p><p>　　(1)嚴(yán)格執(zhí)行國家和××省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。</p><p>

83、　　(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特色為原則；</p><p>　　(3)景點配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求。</p><p>　　(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。</p><p><b>　　7.3 項目布局</b>&

84、lt;/p><p>　　根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公路相連。</p><p>　　7.3.1 溫泉健身休閑區(qū)</p><p>　　該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩側(cè)山體植被

85、茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、××廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。</p><p>　　7.3.2 溫泉度假別墅區(qū)</p><p>　　該區(qū)塊位于××村的東

86、側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約152000平方米，地形狹長，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。</p><p>　　7.3.3 森林生態(tài)游覽區(qū)</p><p>　　該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)

87、越的生態(tài)環(huán)境。空氣中負(fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。</p><p>　　7.3.4 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū)</p><p>　　該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓

88、游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。</p><p>　　7.3.5 外圍控制區(qū)</p><p>　　外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。</p><p>　　7.4

89、具體建設(shè)內(nèi)容</p><p>　　由于本項目二期工程預(yù)計要在2011年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預(yù)計2008年動工，2009年12月完成主要建設(shè)工程，到2010年12月份完成全部建設(shè)，總投資10208萬元(含不可預(yù)計費430萬元)。</p><p>　　7.4.1 土地征用</p>

90、<p>　　項目一期工程擬征用土地面積148000平方米</p><p>　　7.4.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)</p><p>　　1、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平方米；</p><p>　　2、316國道至景區(qū)入口9米寬非支線公路4.4公里；</p><p>　　3、圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積

91、106680平方米；</p><p>　　4、區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。</p><p>　　5、在××廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè)1個停車場，其中××廣場的南側(cè)停車場設(shè)置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積4000平方米。露天溫泉泡澡

92、區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位15個，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；</p><p>　　6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；</p><p>　　7、景區(qū)內(nèi)8.56公里長的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等；</p><p>　　8、在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬1.2－1.5米石板盤山路，規(guī)劃長度8000米，對盤山路兩側(cè)山體進行局部加固；</p>&

93、lt;p>　　9、建設(shè)生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；</p><p>　　10、在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。</p><p>　　7.4.3 主要游賞設(shè)施土建</p><p>　　1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；</p>&l

94、t;p>　　2、建造約10000平方米的××廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑；</p><p>　　3、×××××山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300

95、平方米的獨立停車場；</p><p>　　4、溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方米。</p><p>　　5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，日式風(fēng)格，計劃日接待人次50人。</p><p>　　6、溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設(shè)面積2

96、500平方米，分淺水池和深水池；</p><p>　　7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。</p><p>　　8、天師××觀，

97、建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭。</p><p>　　9、在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。</p><p>　　10、在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；</p><p>　　11、利用芙蓉山山勢，建設(shè)1000米長

98、的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。</p><p>　　12、在天師××觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風(fēng)格，街長200米，總建筑面積1500平方米。</p><p>　　7.4.4 設(shè)備投資</p><p>　　1、配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線

99、路；</p><p>　　2、溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計算機管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會議室投影、擴音設(shè)備、KTV點歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等；</p><p>　　3、溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機組、水質(zhì)檢測設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲物柜、桑拿設(shè)備等；</p><p

100、>　　4、水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。</p><p>　　5、露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括SPA水療設(shè)備等。</p><p>　　6、后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機、復(fù)印機等；</p><p>　　7、其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；</p><p>　　由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多

101、，無法一一列舉，因此只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。</p><p><b>　　7.4.5 車輛</b></p><p>　　1、高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車

102、1輛；</p><p>　　2、后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車1輛；</p><p>　　3、垃圾回收用車輛1輛。</p><p><b>　　7.4.6 材料</b></p><p>　　包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。</p><p>　　7.5 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)</p>

103、;<p>　　構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。</p><p><b>　　7.6 給排水</b></p><p>　　7.7.1 給水工程規(guī)劃</p><p>　　7.7.1.1 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊》與《室外給水設(shè)計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進行計算。</p&g

104、t;<p><b>　　度假村用水量估算</b></p><p>　　7.7.1.2 輸配水管網(wǎng)布置</p><p>　　度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用PVC管，DN≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。</p><p>　　溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的

105、長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。</p><p>　　7.7.2 排水規(guī)劃</p><p>　　7.7.2.1 污水量估算</p><p>　　污水量按給水量的80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在內(nèi)，則日最高污水排放量為410T.</p><p>　　7.7.2.2 排水體制</p>

106、<p>　　采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。</p><p>　　7.7 電力電訊規(guī)劃</p><p>　　7.8.1 用電量估算</p><p><b>　　度假村用電負(fù)荷估算</b><

107、;/p><p>　　7.8.2 設(shè)施規(guī)劃</p><p>　　依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。</p><p>　　7.8.3 電訊規(guī)劃</p><p>　　依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務(wù)點，并入全國電信自動網(wǎng)，實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。按照每個景點3—4

108、門的數(shù)量計算，電話終端量為20門。</p><p>　　7.8 環(huán)境影響評估</p><p>　　本項目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。</p><p>　　7.9.1 項目主要污染物及治理措施</p><p>　　本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：</p&

109、gt;<p>　　(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出；</p><p>　　(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。</p><p>　　7.9.2 設(shè)計采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到GB3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級

110、以上；</p><p>　　(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到GHZBl-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；</p><p>　　(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求GB3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；</p><p>　　第八章項目實施進度安排</p><p>　　表8-1

111、 一期工程項目實施進度表</p><p>　　第九章 投資估算與資金籌措</p><p><b>　　9.1 說明</b></p><p>　　本次可行性報告只測算×××××度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營

112、業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。</p><p>　　9.2 投資估算依據(jù)</p><p>　　9.2.1 編制依據(jù)</p><p>　　本投資算參照《××省市政工程預(yù)算定額》、《××省建筑工程預(yù)算定額》進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設(shè)

113、期利息和不可預(yù)計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。</p><p>　　9.2.2 基礎(chǔ)單價</p><p>　　(1)人工預(yù)算單價：45元／工日</p><p>　　(2)施工用電、用水單價：</p><p><b>　　電價：0.8元／度</b></p><p>　　水價：根據(jù)《細(xì)則》計算

114、公式得0.74元／m2。</p><p>　　(3)材料預(yù)期單價：</p><p>　　水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元／T，砂子100元／m3，碎石65元／m3。</p><p>　　(4)設(shè)備材料價格：</p><p>　　參考國內(nèi)市場報價及同類設(shè)備的價格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車

115、輛等。</p><p>　　9.3 項目建設(shè)投資估算</p><p>　　項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費和宣傳費用200萬元。</p><p>　　9.3.1 固定資產(chǎn)總投資估算</p><p>　　9.3.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表</p><p>　　表9—2

116、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表</p><p>　　9.3.3游賞接待設(shè)施建設(shè)投資估算表</p><p>　　9.3.4 流動資金估算：</p><p>　　根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：</p><p>　　應(yīng)收帳款30天12次</p><p><b&

117、gt;　　存 貨</b></p><p>　　其中：低值易耗品30天12次</p><p>　　原 材 料10天36次</p><p>　　現(xiàn) 金30天12次</p><p>　　應(yīng)付帳款15天24次</p><p>　　根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對應(yīng)年成本費用，可以分

118、別計算出流動資產(chǎn)額和流動負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。</p><p>　　9.4 資金來源與籌措</p><p>　　本項目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機構(gòu)貸款3000萬元。</p><p>　　9.5 資金償還期測算</p><p><b>　　還款資金來源如下

119、：</b></p><p>　　(1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。</p><p>　　(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。</p><p>　　根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設(shè)期1.5年)，本項目資金償還期測算詳見附表7、附表8。</p><p><b&

120、gt;　　第十章 經(jīng)濟分析</b></p><p>　　10.1 財務(wù)評價說明</p><p>　　本次可行性報告只對×××××度假村一期工程投資和收益進行經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2

121、010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。</p><p>　　10.2 財務(wù)評價依據(jù)</p><p>　　(1)本項目評價期10年，其中建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結(jié)合×××××度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實現(xiàn)每年6％的平

122、均增長幅度，由于項目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計收入水平的50％，第二年為預(yù)計收入水平的70％，第三年為預(yù)計收入水平的90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬。</p><p>　　(2)本項目在產(chǎn)品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10％計算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的

123、35％計算，娛樂和購物成本按照25％計算。</p><p>　　(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，附加費按工資額的17.5％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為211.06萬元。在計算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年

124、的工資增長因素。</p><p>　　(4)折舊按平均年限折舊法計算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值率取5％，年折舊率為9.5％；</p><p>　　(5)修理費用：設(shè)備按2％預(yù)計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預(yù)計。</p&g

125、t;<p>　　(6)財務(wù)費用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率7.47％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。</p><p>　　(7)銷售費用前三年按銷售收入的1％計算，三年后按0.5％計算。</p><p>　　(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。</p><p>　　(9)財務(wù)折現(xiàn)率按8%計算。</p&