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1、<p>　　論文題目： 央行調(diào)息對房地產(chǎn)的影響 </p><p>　　院 系： 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級： 2009級金融學(xué)輔修班 </p><p>　　學(xué) 號

2、： </p><p>　　學(xué)生姓名： 鄒成松 </p><p>　　指導(dǎo)教師： 劉祥偉 </p><p>　　2012年 10月10日</p

3、><p><b>　　目錄</b></p><p>　　內(nèi)容摘要 ………………………………………………………………………1</p><p>　　ABSTRACT …………………………………………………………………2</p><p>　　緒言 ……………………………………………………………………………3</p>

4、<p>　　1 房地產(chǎn)市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析…………………………………………3</p><p>　　1.1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀………………………………………………3</p><p>　　1.1.1房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性…………………………………………3</p><p>　　1.1.2房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)上的非均衡性…………………………………………4</

5、p><p>　　1.1.3 我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因……………………………… 4</p><p>　　1.2房地產(chǎn)“泡沫”增長的影響………………………………………………6</p><p>　　1.2.1房地產(chǎn)投資占比過大，已經(jīng)成為結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大困惑………………6</p><p>　　1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的無序發(fā)展，已經(jīng)成為“高碳”經(jīng)濟(jì)的

6、主要肇事者………7</p><p>　　1.2.3房價(jià)的持續(xù)飆升……………………………………………………… 7</p><p>　　1.2.4 房價(jià)的過快上漲， 還會對經(jīng)濟(jì)安全和金融安全構(gòu)成長期威脅…… 7</p><p>　　1.3國外城市住房供應(yīng)體制研究………………………………………………8</p><p>　　1.3.1 英國的城市

7、住房供應(yīng)體制………………………………………………8</p><p>　　1.3.2法國的住房供應(yīng)體制……………………………………………………8</p><p>　　1.3.3德國的住房供應(yīng)體制……………………………………………………8</p><p>　　1.3.4日本的住房供應(yīng)體制……………………………………………………8</p><p>

8、;　　1.3.5 發(fā)達(dá)國家住房保障制度對我國啟示………………………………… 8</p><p>　　1.4房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機(jī)制………………………………. …………………9</p><p>　　1.4.1發(fā)揮價(jià)格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機(jī)制………………………………………9</p><p>　　1.4.2完善房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制…………………………………………… 10<

9、/p><p>　　1.4.3 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制…………………………………………… 10 </p><p>　　1.4.4引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購房者理性消費(fèi)………………………11</p><p>　　1.4.5確定政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)……………………………………11</p><p>　　1.4.6完善房地產(chǎn)市場法規(guī)………………

10、……………………………………11</p><p>　　2央行加息對方地產(chǎn)的影響…………………………………………… 12</p><p>　　2.1央行加息的背景………………………………………………………… 12</p><p>　　2.2中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀…………………………………………… 13</p><p>　　2.3央行加息對

11、房地產(chǎn)市場的影…………………………………………… 14</p><p>　　2.4小幅加息作用不大……………………………………………………… 16</p><p>　　3央行降息對房地產(chǎn)的影響..........................18</p><p>　　3.1央行降息的背景. ................................ 18

12、</p><p>　　3.2央行降息對房地產(chǎn)市場的影響...............................19</p><p>　　總結(jié)............................................. 21</p><p>　　參考文獻(xiàn)......................................... 22<

13、/p><p>　　致謝............................................ . 23</p><p>　　央行調(diào)息對房地產(chǎn)的影響</p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　中國人民銀行宣布，自2012年7月16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金

14、率。這是自2012年以來中國央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2012年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺，整個(gè)房地產(chǎn)市場沉浸在“政府救市”、“購房時(shí)機(jī)已出現(xiàn)”等觀點(diǎn)之中。各樣的消息鋪天蓋地而來，然而，有誰真正去回顧以往的調(diào)息對房市到底帶來多大的影響？ 央行降息這個(gè)動作本身就說明了我國的人民幣購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)不再如以前那么高了，和其他觀點(diǎn)一樣，如果是降低存款利率的話，這個(gè)政策效果會很明顯。專家認(rèn)為,貨幣政策將步入緊縮通道,樓市“拐點(diǎn)”又

15、要來了?？傊@次央行降息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的，其最大的影響可能會改變整個(gè)住房市場預(yù)期。但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進(jìn)一步觀察，還得觀察穩(wěn)增長政策的實(shí)際效果以及對住房市場之影響。這些都是未來中國貨幣政策變化的關(guān)鍵所在。2012年上半年央行不斷的上調(diào)利率對抑制需求、平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格會起到積極作用，充分顯示了政府抑制房價(jià)上漲的堅(jiān)定決心，但對購房者來說每一次加息都在加重還貸負(fù)擔(dān)。這對房地產(chǎn)市場的影響不可估量。</p>

16、<p>　　回顧自2011年調(diào)息以來的這十次調(diào)息，然而又有哪一次影響了房價(jià)，從這種經(jīng)歷來看，加息無助于控制房價(jià)，減息也無助于提升房價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格是由該資產(chǎn)所隱含的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)所決定的，并不是由房地產(chǎn)的融資成本所決定的。在資本市場上，是預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益決定了融資成本，而不是融資成本決定了預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　本文針對央行調(diào)息的背景、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及央行調(diào)息對房地產(chǎn)市場的影

17、響進(jìn)行簡要分析。</p><p>　　關(guān)鍵詞：央行 加息 降息 房地產(chǎn)市</p><p>　　The central bank pranayama to the influence of the real estate</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　the people'

18、;s bank of China announced that since July 16, 2012 up by RMB loan datum interest rate and medium and small financial organ renminbi bank reserve against deposits rate. This is since 2012 for the first time, China's

19、central bank reduced the benchmark lending interest rate, but also for the first time since 2012 the deposit reserve rate cut. A package of policy appearing, the whole real estate market immersed in "the government

20、to save the city", "the time already appear", etc in view. </p><p>　　Keywords: central bank cut interest rates, the real estate</p><p><b>　　緒言</b></p><p>

21、　　回顧自2011年調(diào)息以來的這十次調(diào)息，然而又有哪一次影響了房價(jià)，從這種經(jīng)歷來看，加息無助于控制房價(jià)，減息也無助于提升房價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格是由該資產(chǎn)所隱含的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)所決定的，并不是由房地產(chǎn)的融資成本所決定的。在資本市場上，是預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益決定了融資成本，而不是融資成本決定了預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　各國住房政策差別非常大,但主要還在于住房供應(yīng)體制差別</p><p>　　

22、對比英國與法國、德國、日本的住房政策不難看出,是否依靠市場來提供城市住房是相關(guān)政策差異巨大的根源。</p><p>　　本文針對央行調(diào)息的背景、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及央行調(diào)息對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行簡要分析。</p><p>　　……………………………………………………………………………………………</p><p>　　1 房地產(chǎn)市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析</p&

23、gt;<p>　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不僅有助于我國抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且是預(yù)防通脹的重要措施.在我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這段時(shí)期內(nèi)，國家將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制投機(jī)行為,科學(xué)測算用地指標(biāo),嚴(yán)格規(guī)范土地儲備,打擊"囤地"行為等，以達(dá)到房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。</p><p>　　1.1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀<

24、;/p><p>　　近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí),在總體上對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。 </p><p>　　1.1.1房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性</p><p>　　房地

25、產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時(shí)并存，也即短缺與過剩同時(shí)存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民的購房支付能力和潛在的房地產(chǎn)需求不斷提高。另外，隨著居民收入水平的提高，我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級也帶來住宅市場巨大的潛在需求。我國恩格爾系數(shù)的不斷下降說明居民的消費(fèi)

26、重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅和教育等方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級將大幅度提高居民住宅消費(fèi)的比例，增加住宅消費(fèi)的需求總量。近幾年中，房地產(chǎn)過熱的問題一直是社會焦點(diǎn)，是和政府連續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控措施，但收效甚微。究其原因，既有我國住房市場發(fā)展總體水平比較低剛性需求客觀存在的問題。也有我國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好及把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府不當(dāng)行為的影響。另一方面，我國存在著住宅有效需求不足和大量商品房空置的現(xiàn)狀。在我國現(xiàn)階段，新樓盤不斷

27、開工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加，而另一方面，大多數(shù)的中低收入者買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，造成了大量樓盤</p><p>　　1.1.2房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)上的非均衡性</p><p>　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給和需求數(shù)量不匹配，結(jié)構(gòu)不合理。我國住房制度改革以來，由于我們過分強(qiáng)調(diào)住房的市場化分配，導(dǎo)致房價(jià)上漲過快，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于

28、開發(fā)商品房，在提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上根本沒有積極性，使得本應(yīng)占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，根本滿足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解決居民住房的基本模式。而商品房高檔住宅和中低價(jià)位之間比例也不合理，商品房中的中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。市場層次結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在存量市場顯得過于蕭條而增量市場較為活躍。房地產(chǎn)市場可以劃分為增量市場和存量市場。從市場活躍程度來看，存量市場顯得過于蕭條，增量市

29、場較為活躍。國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場大多集中在存量交易上，比如美國存量交易額與增量交易額之比是3．2：1，而我國大部分地方的存量交易所占比例過低，即使是存量交易較為活躍的上海市存量交易與增量交易之比也只是1：3。</p><p>　　1.1.3 我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因</p><p>　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格的粘性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡</p><p>　　新古

30、典經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全競爭模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進(jìn)出市場的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場價(jià)格具有伸縮性，就可以通過價(jià)格調(diào)整以達(dá)到供需平衡。但房地產(chǎn)市場是非完全競爭市場，房地產(chǎn)市場具有高度壟斷性，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上具有壟斷力量，價(jià)格便趨于剛性，而房地產(chǎn)市場信息還具有不對稱性，表現(xiàn)為開發(fā)商比消費(fèi)者擁有更多的信息，處于更加有利的地位，在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格是粘性的，房地產(chǎn)市場價(jià)格就不具有伸縮性，不能根據(jù)市場供求情況的

31、變化立刻作出向上或向下調(diào)整，導(dǎo)致市場供需不平衡。而且我國房地產(chǎn)市場價(jià)格很容易發(fā)生扭曲、信息失真，這樣房地產(chǎn)市場就難以通過價(jià)格的變化來調(diào)整市場供求關(guān)系的不均衡。</p><p>　　(2 )過高的交易成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡</p><p>　　房地產(chǎn)市場中過高的交易成本來自住房的消費(fèi)品特性。住房是人們生活的必需品，具有不可移動性和差異性。其不可移動性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括小區(qū)環(huán)境及住戶

32、的社會經(jīng)濟(jì)地位，所處地段本身的物理特性和可達(dá)性，以及與工作地點(diǎn)、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實(shí)體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。上述特性使得購房者的搜尋成本和簽約成本很高。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場中的購房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動，導(dǎo)致市場供給無法完全切合市場需求，形成最初市場中的非均衡點(diǎn)，而當(dāng)潛在購房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會

33、使交易進(jìn)一步減少，使市場無法迅速吸收過度供給。其次考慮簽約成本，由于存在房屋的差異性，購房者為了能使所簽訂的契約盡可能地完整，他們會有意或無意地使簽約成本增加，簽約時(shí)間延長，從而減緩市場中調(diào)整供求非均衡的速度。</p><p>　　(3 )壟斷競爭的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡</p><p>　　房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能

34、就地開發(fā)、就地消費(fèi)。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過價(jià)格信號引導(dǎo)調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場不可能是一個(gè)完全競爭的統(tǒng)一市場，而是區(qū)域性的壟斷市場。在壟斷性市場上，由于住房是生活必需品，當(dāng)市場上沒有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)時(shí)，房地產(chǎn)市場是處于供方定價(jià)的，在這樣的市場氛圍之下，房地產(chǎn)市場的價(jià)格就不完全是由市場供需來決定了，其數(shù)值除了受市場供求的影響之外還要受定價(jià)者(即開發(fā)商)

35、的主觀約束，當(dāng)市場形勢明朗時(shí)，過高的房地產(chǎn)價(jià)格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢地位的消費(fèi)者來說，只能接受這一市場價(jià)格，此時(shí)，房價(jià)的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。</p><p>　　(4 )中央金融政策的變動導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。運(yùn)用金

36、融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。金融政策主要通過對信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于樓盤開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的利率的調(diào)整會對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生重要影響，而對于購房者來說，銀行首付額度和貸款利率的調(diào)整會對使用按揭的購房者的購買決策產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣

37、可能造成房地產(chǎn)市場供給量與需求量無法達(dá)到平衡。因此經(jīng)常處于變動狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場的非均衡。我們國家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前只是針對交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對于其他發(fā)達(dá)國家也還有很大的差距。</p><p>　　(5) 中國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好</p>

38、<p>　　研究表明，中國企業(yè)和家庭為了獲得房地產(chǎn)所有權(quán)普遍愿意支付溢價(jià)，當(dāng)然有很多原因，包括租賃市場不發(fā)達(dá)、不規(guī)范，對租客的基本權(quán)利有所限制，而且缺乏保護(hù)租客的權(quán)利制度安排，像租金管制、解約限制等對限制手段，除了這些原因外，大家還是愿意擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)，不管是企業(yè)還是家庭，這也是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。</p><p>　　(6 )未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡</p><

39、p>　　由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長、價(jià)值量大、位置的固定性等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)市場上供求雙方的行為都會受到有關(guān)未來預(yù)期因素的影響。對于購房者來說，預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢的預(yù)期，如果消費(fèi)者預(yù)期未來價(jià)格下降，即使目前價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大程度的下跌，市場需求仍會減少，反之，如果預(yù)期未來價(jià)格上升，即使目前價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大的上升幅度，市場需求仍會增加。對于房地產(chǎn)供給者來說，對房地產(chǎn)市場未來走勢、未來投資收益率的預(yù)期，會對當(dāng)期和未

40、來時(shí)期房地產(chǎn)供給水平和結(jié)構(gòu)都產(chǎn)生重大影響。因此對未來預(yù)期的不確定性會對房地產(chǎn)市場供求狀況產(chǎn)生較大影響，造成房地產(chǎn)市場供求的非均衡。</p><p>　　1.2房地產(chǎn)“泡沫”增長的影響</p><p>　　房價(jià)收入比，是國際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)，是指住房價(jià)格與城市家庭年收入之比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3-6倍

41、之間。我國目前全國房價(jià)收入比已超過15倍，上海、北京、深圳、廣州等地的房價(jià)收入比則超過50倍以上，房地產(chǎn)泡沫已成為事關(guān)我國國民經(jīng)濟(jì)全局的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)已得到普遍認(rèn)同。</p><p>　　1.2.1房地產(chǎn)投資占比過大，已經(jīng)成為結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大困惑。</p><p>　　近年來， 中國房地產(chǎn)投資約占整個(gè)GDP的6.6%，占全部投資的四分之一，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá)60多個(gè)。房地產(chǎn)表現(xiàn)如何，直接

42、影響了GDP指標(biāo)。不僅如此，由于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的大部分是高能耗、高排放、高污染企業(yè)，因此，在實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)，不能不有所顧忌。比如， 2009年前三季度，北京、上海等地房地產(chǎn)投資約占當(dāng)?shù)卣麄€(gè)投資的三分之一，成了拉動當(dāng)?shù)氐闹匾帧Ｔ谶@種情況下，這些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在內(nèi)涵上做文章，還要靠鋼筋、水泥來拉動經(jīng)濟(jì)增長，提升GDP數(shù)字，怎么還談得上結(jié)構(gòu)調(diào)整呢？</p><p>　　1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的無序發(fā)

43、展，已經(jīng)成為“高碳”經(jīng)濟(jì)的主要肇事者。</p><p>　　一方面，一些房產(chǎn)商出于商業(yè)考慮，把投資集中在所謂一線城市，使這些城市的大氣、土壤、水資源等自然承載力急劇下降，“ 城市病”日益嚴(yán)重，人為加劇了環(huán)境問題。比如上海的人均水資源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于國際公認(rèn)的1000立方米警戒水平。在這樣的城市還要大肆擴(kuò)張，真是匪夷所思。另一方面，由于房地產(chǎn)及其上下游企業(yè)主要是靠資源消耗、能源消耗，

44、以及對環(huán)境的占用來謀求增長的，因此，無論是在其上游還是下游，是在建設(shè)之中還是建設(shè)之后，都會造成大量的高碳排放。如果沒有從自然與人文的角度進(jìn)行可持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)評價(jià)與環(huán)境評價(jià)，沒有相應(yīng)的法律法規(guī)約束，將很難避免高排放的社會責(zé)任問題。而這種野蠻增長與低碳經(jīng)濟(jì)的時(shí)代潮流正相背離。</p><p>　　1.2.3房價(jià)的持續(xù)飆升</p><p>　　房價(jià)的持續(xù)飆升使房地產(chǎn)需求從消費(fèi)需求演化為投資需求

45、，進(jìn)而蛻變成投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的本性逐漸喪失。一套套商品房不再是供人居住和使用的場所，而異化成投機(jī)炒作的籌碼，異化成社會財(cái)富的切割機(jī)，使社會財(cái)富向房產(chǎn)商及少數(shù)有錢人手里積聚。這種離奇的房地產(chǎn)價(jià)格走勢與經(jīng)濟(jì)增長的自然曲線高度偏離，最終導(dǎo)致的結(jié)果， 不只是房地產(chǎn)市場的高度泡沫化，以及整個(gè)市場從急劇膨脹到破裂以致長期萎靡而衰退，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絆腳石，更為嚴(yán)重的是將會遺留一系列與公平原則相背離的經(jīng)濟(jì)問題與社會問題。比如，造成大量的房奴，大量的資

46、產(chǎn)被房子固化的瘦弱型消費(fèi)者，造成社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。</p><p>　　1.2.4 房價(jià)的過快上漲， 還會對經(jīng)濟(jì)安全和金融安全構(gòu)成長期威脅， </p><p>　　房價(jià)的過快上漲，埋下惡性通脹的潛在禍根，并有可能成為人民幣在未來某個(gè)時(shí)間大幅貶值的導(dǎo)火索。一方面，利用信貸工具購買房地產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)或投資甚至投機(jī)的人越來越多，不僅使房地產(chǎn)持有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量大受影響，同樣，其資產(chǎn)質(zhì)量也

47、會受各種因素的復(fù)雜影響。如果這個(gè)群體數(shù)量巨大，那必然會對整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成威脅。</p><p>　　此外，從金融機(jī)構(gòu)這個(gè)側(cè)面來看，高比例地釋放出大量房地產(chǎn)信貸，也會增加其經(jīng)營的不確定性，對其經(jīng)營安全構(gòu)成威脅。而更為嚴(yán)重的是，由于房地產(chǎn)通常都是高杠桿操作，加上標(biāo)的物的資金量巨大，因此，房價(jià)的持續(xù)大幅上漲，實(shí)際意味著貨幣的持續(xù)貶值，等到達(dá)到某個(gè)臨界點(diǎn)的時(shí)候， 必然會誘發(fā)整個(gè)價(jià)格體系的大洗牌，而其可預(yù)見的結(jié)果，將

48、是一場不可避免的惡性通脹。這是很危險(xiǎn)的結(jié)果。本來，從成熟市場的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價(jià)的上揚(yáng)， 基本上應(yīng)該是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)增長率大致同步的長期過程，房價(jià)的上升應(yīng)該有個(gè)合理區(qū)間，偏離度不應(yīng)太大。但現(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)業(yè)有可能從拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面力量，轉(zhuǎn)化為扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、影響社會發(fā)展的異化因素。為此，盡早有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)是非常必要的。</p><p>　　1.3國外城市住房供應(yīng)體制研究</p>

49、<p>　　1.3.1 英國的城市住房供應(yīng)體制</p><p>　　英國的城市住房供應(yīng)體制是市場供應(yīng)與政府供應(yīng)兩個(gè)板塊、一主一輔體制。英國是世界上最早實(shí)行政府干預(yù)住房市場的國家,也是探索市場經(jīng)濟(jì)條件下城市住房供應(yīng)政策最早、最具有典范意義的國家。在英國,住房供應(yīng)體系由私人住房和公共住房組成,私人住房是在房地產(chǎn)市場上自由流通的商品房,公共住房又稱社會住房,是由地方政府和非營利機(jī)構(gòu)———住房協(xié)會建設(shè)和管理的

50、住房。英國政府在2007 年又制定推出了“公屋沖擊計(jì)劃”,通過建立更多的公屋來解決那些買不起房子的中等收入的白領(lǐng)、技術(shù)工人以及低收入人群的住房問題。</p><p>　　1.3.2法國的住房供應(yīng)體制</p><p>　　用廉租房來抑制房價(jià)。2006 年9 月法國政府規(guī)定,各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20 %。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價(jià)因此

51、處于穩(wěn)定狀態(tài)。此外,政府還長期推行租房補(bǔ)貼等福利制度,使得社會各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府補(bǔ)貼。在法國,建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府補(bǔ)貼,建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。一方面嚴(yán)格控制房源,大部分廉租房只租不賣;另一方面向社會公開廉租房出租情況,接受大眾監(jiān)督。</p><p>　　1.3.3 德國的住房供應(yīng)體制</p><p>　　堅(jiān)持“福利房”和小戶型。

52、德國聯(lián)邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來,德國投入巨額資金,大規(guī)模興建“福利住房”,且一直堅(jiān)持供應(yīng)小戶型住宅。到上世紀(jì)末,全國戶均住房面積小于100 平方米,是西方發(fā)達(dá)國家中最低的國家之一,這也是德國解決住房問題的一項(xiàng)重要有效的舉措。</p><p>　　1.3.4日本的住房供應(yīng)體制</p><p>　　日本政府在二戰(zhàn)后曾一度通過興建公營住宅、改造居民區(qū)、住

53、宅公團(tuán)建房、住宅金融公庫融資等方式來改變城市住房供應(yīng)緊張狀況,并借助大量國有住房的投入,有力地調(diào)節(jié)了住宅市場,保障了中低收入人群的住房需求。不過近年來隨著日本人口規(guī)模和住房建設(shè)規(guī)模的相對穩(wěn)定,政府及住宅公團(tuán)、住宅金融公庫在住房供應(yīng)中的作用趨向弱化乃至消散。</p><p>　　1.3.5 發(fā)達(dá)國家住房保障制度對我國啟示</p><p>　　、各國住房政策差別非常大,但主要還在于住房供應(yīng)體制

54、差別</p><p>　　對比英國與法國、德國、日本的住房政策不難看出,是否依靠市場來提供城市住房是相關(guān)政策差異巨大的根源。</p><p>　　、政府參與住房供應(yīng)十分必要</p><p>　　英國作為城市住房供應(yīng)政策最早形成、最具有典范意義的國家,其公共住房政策有較高參考價(jià)值,而近來英國政府推出的公屋沖擊計(jì)劃更說明,公共住房比重下降與過度依賴住房市場必然會引發(fā)城市

55、住房的供應(yīng)問題。法國的廉租房,德國的“福利住房”,都體現(xiàn)了政府對住房供應(yīng)的積極參與。日本20 世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫的破裂,美國住房市場次貸危機(jī)的爆發(fā),更說明政府建設(shè)公共住房的重要性。我國</p><p>　　目前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題同樣與政府經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租房政策落實(shí)不當(dāng),沒有建設(shè)足夠的公共住宅相關(guān)聯(lián)。</p><p>　　、資源條件特別是土地資源條件對住房供應(yīng)體制選擇有重要作用</

56、p><p>　　我國目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)引發(fā)了較為突出的城市盲目擴(kuò)張、耕地保護(hù)等問題。政府必須立足于我國基本國情,研究構(gòu)建適當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)體制。從珍惜利用土地、資金及相關(guān)資源的目標(biāo)出發(fā),選擇適當(dāng)?shù)某鞘凶》抗?yīng)體制及相關(guān)政策,有效控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,盡可能減少房地產(chǎn)業(yè)對土地、資金及相關(guān)資源的占用,為其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)留出空間,以保障經(jīng)濟(jì)社會的健康發(fā)展。</p><p>　　1.4房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機(jī)制<

57、;/p><p>　　1.4.1發(fā)揮價(jià)格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機(jī)制</p><p>　　價(jià)格調(diào)整是指在價(jià)格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場價(jià)格方面的信息而進(jìn)行的調(diào)整需求量和供給量的活動。這是瓦爾拉斯均衡中的情況。在價(jià)格調(diào)整時(shí)，交易不受供求數(shù)量的限制。在均衡價(jià)格體系之下，成交量等于需求量，需求量等于供給量。數(shù)量調(diào)整是指在價(jià)格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場價(jià)格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量

58、外，還要從市場的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動。換言之，在數(shù)量調(diào)整時(shí)，交易者和交易行為都要受到供求數(shù)量的限制。由于房地產(chǎn)市場競爭的不完全性、交易成本的存在、信息的非對稱性和預(yù)期的不確定性等原因造成了房地產(chǎn)價(jià)格以剛性或粘性出現(xiàn)。因此，價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制作用是有限的，在供求不平衡的情況下只有通過價(jià)格和數(shù)量的共同調(diào)節(jié)，才能達(dá)到事后的供求均衡。價(jià)格調(diào)節(jié)主要是理順房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，消除既定價(jià)格的剛性，給價(jià)格的調(diào)整提供變化空間，政府

59、可以適時(shí)調(diào)整土地的出讓價(jià)格、稅金及信貸利息等來提高價(jià)格機(jī)制的調(diào)節(jié)功能。數(shù)量調(diào)節(jié)主要是保護(hù)自住需求，打壓投機(jī)需求；增加市場有效供給．?dāng)U大公共供給比例，建立多層次的住房保障體系；進(jìn)一步調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，切實(shí)解決區(qū)位、產(chǎn)品類型及面積等非均衡問題。 </p><p>　　1.4.2完善房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制</p><p>　　首先要打破房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壟斷，鼓勵競爭。政府可以對土地和住宅開發(fā)許可證進(jìn)行

60、拍賣。為了促進(jìn)競爭，政府還應(yīng)增加非商品住宅的供給，以緩解供不應(yīng)求的局面，減輕開發(fā)商行使市場勢力。只有當(dāng)開發(fā)商為競爭而感到痛苦、為掙錢而感到困難時(shí)，這時(shí)的市場才是競爭性的市場，才是有效率的市場，才能將房價(jià)降下來。其次，要加快房地產(chǎn)存量市場的發(fā)展。存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且有助于整個(gè)社會的可持續(xù)發(fā)展。為促進(jìn)二手房市場的發(fā)展，加強(qiáng)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)對二手房市場的支持力度，簡化各種交易手續(xù)；要制定扶持二手房市場發(fā)展的政策

61、，在稅收上可以依據(jù)中低收人家庭收人差別的具體情況，降低或免征交易稅等；推進(jìn)以中介機(jī)構(gòu)為主力軍的房地產(chǎn)信息平臺的建設(shè)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的流通和共享。</p><p>　　1.4.3 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制</p><p>　　雖然非均衡作為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，更為接近現(xiàn)實(shí)，但瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標(biāo)和方向，即“均衡取向”。要解決這個(gè)問題單靠市場機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因?yàn)橥耆蕾囀袌鰴C(jī)

62、制自動調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)由非均衡到均衡需要相當(dāng)長的周期。于是，作為社會經(jīng)濟(jì)管理者的政府理所當(dāng)然地承擔(dān)起了相應(yīng)的宏觀調(diào)控職能，采取一定的政策和措施促使經(jīng)濟(jì)向最優(yōu)均衡狀態(tài)運(yùn)行，保證經(jīng)濟(jì)資源的有效利用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要有財(cái)政政策和貨幣政策。運(yùn)用財(cái)政政策主要包括兩個(gè)方面：一是政府的財(cái)政收入政策，主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，對房地產(chǎn)市場需求和供給產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅

63、款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收人群體和低收人群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。；二是政府的財(cái)政支出政策，在財(cái)政支出中增加職工工資，增強(qiáng)了居民購房能力，增加轉(zhuǎn)移支付也會提高低收人家庭購房能力。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)</p><p>

64、;　　由美國房地產(chǎn)泡沫引起的全球金融危機(jī)還沒有完全消退，受此影響，在“國八條”、“國十條”、“限購”、“限貸”、“加息”、“一房一價(jià)”等一系列調(diào)控政策的打壓之下，我國一線城市的房地產(chǎn)銷售大幅度萎縮，價(jià)格也開始出現(xiàn)松動，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始泄氣。然而，在目前的狀態(tài)下，判斷中國房地產(chǎn)市場開始下滑為時(shí)尚早，市場反饋的信息仍很復(fù)雜。在一線城市的房地產(chǎn)市場被強(qiáng)行壓住的同時(shí)，沒有被“限購”的三四線城市卻出現(xiàn)了量價(jià)齊漲的局面。這說明，房地產(chǎn)的需求

65、在中國仍然相當(dāng)旺盛，目前只是被政府的“有形之手”強(qiáng)行壓住。一旦政府松手，可以預(yù)期的是房地產(chǎn)市場將報(bào)復(fù)性反彈。</p><p>　　1.4.4引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購房者理性消費(fèi)</p><p>　　首先，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場行為，避免投機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場供給的主體，其應(yīng)加強(qiáng)市場調(diào)研和市場營銷意識，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為一定要理性，在這

66、方面政府可以從制度上人手，例如加強(qiáng)對其項(xiàng)目建議書的審核等。</p><p>　　其次，引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)。政府應(yīng)實(shí)施引導(dǎo)性政策，宣傳國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段人們應(yīng)有的理性消費(fèi)觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費(fèi)、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。二手房市場在解決城市中低收人家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。二手房以較低的價(jià)格、實(shí)用的結(jié)構(gòu)和較為齊全的設(shè)施，符合城市中低收入群體的需求。為此，應(yīng)著

67、力培育二手房市場，以形成由小到大、由舊到新的梯度消費(fèi)模式。另外要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念，改變目前以購買為中心的流通格局，租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇。</p><p>　　1.4.5確定政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　房地產(chǎn)雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發(fā)商所說的那樣。完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政

68、府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟。這一神圣聯(lián)盟即是“你發(fā)財(cái)、我發(fā)展，成本社會掏”的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長，通過政府的公共政策為房地產(chǎn)推波助瀾。為此，必須科學(xué)擬訂政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括GDP增長、財(cái)政收入增幅等，增加社會性指標(biāo)，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財(cái)政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)等，以減緩政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動力。&

69、lt;/p><p>　　1.4.6完善房地產(chǎn)市場法規(guī)</p><p>　　完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則。使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通</p><p>　　過

70、完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制。為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。</p><p><b>　　結(jié)語</b></p><p>　　總之，房地產(chǎn)是多種因素綜合作用的結(jié)果。治理房地產(chǎn)市場是一項(xiàng)艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調(diào)合作，共同治理。當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面，從中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，2010年的調(diào)控政策重點(diǎn)關(guān)注了兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)

71、，控制房價(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房價(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策

72、路線發(fā)展，中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。</p><p>　　2央行加息對方地產(chǎn)的影響 </p><p>　　2.1央行加息的背景 </p><p>　　以2011年為例。金融政策：“2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整?！?/p>

73、2011年4月5日，中國人民銀行再次決定，自2011年4 月6 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011年的這兩次加息政策表明：我國正面臨經(jīng)濟(jì)的快速增長，物價(jià)的持續(xù)走高，毅然繼續(xù)選擇適度從緊的貨幣政策，改變了應(yīng)對國際金融危機(jī)而實(shí)施寬松貨幣政策的局面。自2007 年以來，中央銀行加息政策，試圖對目前不斷出現(xiàn)的通貨膨脹壓力進(jìn)行緩解，雖然“加息”并不是單一針對的房地產(chǎn)市場，但是房地產(chǎn)業(yè)作

74、為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)也勢必會受到相應(yīng)的影響。</p><p>　　2011年以來，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展，但不容否認(rèn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中仍存在著不少問題，突出表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣供應(yīng)量偏高、信貸投放過猛、對外貿(mào)易結(jié)構(gòu)失衡、能源消耗過多和環(huán)境壓力加大等。盡管國家為此采取了一系列宏觀調(diào)控措施，使得７月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較明顯的回調(diào)。但是，在當(dāng)前無論是地方政府還是民間機(jī)構(gòu)都具有強(qiáng)烈投資沖動的背景下，這種

75、回調(diào)究竟具有多少穩(wěn)固性，確實(shí)讓人難以肯定。何況，經(jīng)濟(jì)偏熱的跡象在一些行業(yè)還表現(xiàn)得十分明顯。稍有不慎，前期的宏觀調(diào)控成果就可能功虧一簣。因此，在二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，市場關(guān)于加息的呼聲就漸成主流。而央行2011年８月９日發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告更強(qiáng)化了這一預(yù)期。有關(guān)分析人士當(dāng)時(shí)就預(yù)測，根據(jù)二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，央行下半年可能會加息并采取限制銀行信貸投放規(guī)模的一些指導(dǎo)性手段。根據(jù)當(dāng)前社會總需求擴(kuò)張勢頭仍很強(qiáng)勁的情況，為進(jìn)一步增強(qiáng)

76、宏觀調(diào)控的效果，有必要在收回流動性的同時(shí)，加大對資金需求方的調(diào)節(jié)，利用利率杠桿適當(dāng)抑制投資和信貸需求的擴(kuò)張。</p><p>　　總之，加息就是提高全社會的資金成本，為當(dāng)前仍顯偏熱的宏觀經(jīng)濟(jì)“降溫”，確保長期較快運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)，能持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)地發(fā)展。</p><p>　　2.2中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

77、 </p><p>　　在從2003年下半年開始的新一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，房地產(chǎn)市場是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一。針對2004年出現(xiàn)的全國房地產(chǎn)投資增長過快、商品住宅價(jià)格上漲過快等問題，國務(wù)院辦公廳于2005 年3 月出臺了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住宅價(jià)格的通知》(簡稱“國八條”)，從而啟動了調(diào)控房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求的房地產(chǎn)新政。房地產(chǎn)新政采用了金融、財(cái)政、稅收、土地和行政等杠桿和手段，被稱為房地產(chǎn)調(diào)控

78、的“組合拳”，全面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和供求結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格(主要是商品住房價(jià)格)的過快上漲。于是，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了以下變化。</p><p>　　1、投資增長穩(wěn)步回落</p><p>　　2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資為13240億元，同比增長22.2％。這個(gè)增幅與2004 年同期的29.2％相比，回落了7個(gè)百分點(diǎn)，而且，房地產(chǎn)投資增幅低于同期固定資產(chǎn)投資增幅。<

79、/p><p>　　2、開發(fā)、竣工面積(即供應(yīng)量)穩(wěn)步上升</p><p>　　2005年1月～11月全國房地產(chǎn)施工面積同比增長18％,新開工面積同比增長l2.3％，竣工面積同比增長18.6％ ?？⒐っ娣e(供應(yīng)量)保持適度的、較快的增長，有利于樓市房價(jià)的穩(wěn)定。而2004年由于竣工面積只比2003年增長2.1％(為1999年以來最低增幅，從而導(dǎo)致當(dāng)年商品住宅供不應(yīng)求，房價(jià)過快上漲。</p&g

80、t;<p>　　那么，最近幾年中國房地產(chǎn)市場將如何變化？甚至未來幾年中國房地產(chǎn)市場將如何變化發(fā)展？ 這兩個(gè)問題對全國所有房地產(chǎn)企業(yè)來說關(guān)系生死命運(yùn)；同時(shí)，這兩個(gè)問題從某種程度上說也決定中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式改革成敗命運(yùn)。</p><p>　　至今全國各地房價(jià)堅(jiān)決不降的原因非常簡單：因?yàn)槿珖鞯刎?cái)大氣粗的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)堅(jiān)信他們有能力控制影響各地政府的政策方向。 過去十幾年全國各地房地產(chǎn)市場連年瘋狂上漲的

81、歷史事實(shí)證明，各地政府出臺打擊房地產(chǎn)投資炒作政策措施不過是口號宣傳而已。</p><p>　　然而，全球各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史事實(shí)告訴我們，以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式后果必然是連續(xù)不斷的經(jīng)濟(jì)大崩潰大災(zāi)難，中美洲國家如此，東南亞國家也如此；2008年全球金融危機(jī)再次證明“金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)最直接原因”。因此，如果中國經(jīng)濟(jì)要想走上安全健康的可持續(xù)發(fā)展道路，必須徹底改革過去三十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)

82、展模式，其中，首當(dāng)其沖的就是必須徹底拋棄房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。</p><p>　　那么，拋棄三十年房地產(chǎn)推動中國經(jīng)濟(jì)高速增長的支柱產(chǎn)業(yè)，有沒有其他更好更優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然有！ 不過，以目前中國資本權(quán)力集團(tuán)和主流精英的道德水平和才能分析，不可能發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)建能夠替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并且能夠推動中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。 因此，全國各地的資本權(quán)力集團(tuán)異口同聲的堅(jiān)持城市化仍然是未來

83、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要動力。</p><p>　　顯然，2008年全球金融危機(jī)的教訓(xùn)讓中國政府和資本權(quán)力集團(tuán)看到了金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重后果；可是，因?yàn)榧炔辉敢獬姓J(rèn)無知無能，又不愿意接受[太陽之道]思想智慧教育，中國資本權(quán)力集團(tuán)已經(jīng)無法擺脫房地產(chǎn)推動城市化和推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的習(xí)慣行為依賴。</p><p>　　2.3 央行加息對房地產(chǎn)市場的影響</p><p>　　央

84、行加息對房地產(chǎn)市場的影響，主要分為對房地產(chǎn)市場主體的影響及對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。</p><p>　?。ㄒ唬┘酉Ψ康禺a(chǎn)市場主體的影響</p><p>　　1. 加息對已購房者的影響。我國住房抵押貸款采取浮動利率支付方式，也就是說,央行加息即利率上升后，已購房者將按照上升后的利率支付利息，因此,央行加息增加了已購房者的月供。另一方面，加息在一定程度上擠出了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，因此,已購房者所

85、持有的住房發(fā)生了貶值。但是，由于央行加息的幅度不大，已購房者的住房貶值的幅度也不大，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也就不大，因此，央行加息對已購房者的影響不大。</p><p>　　2. 加息對持幣觀望者的影響。由于央行加息會增加購房者的月供，也就是說增加了購房者的成本。盡管此次央行加息的幅度不大，購房者的成本不會高出很多，但是,卻增加了持幣購房者對房地產(chǎn)市場和利率的風(fēng)險(xiǎn)意識。因此，持幣觀望者在購房時(shí)一定會把自己所面臨的風(fēng)險(xiǎn)考慮

86、在內(nèi)。也就是說，央行加息改變了這部分人的預(yù)期，這部分人可能繼續(xù)持幣觀望。</p><p>　　3. 加息對投資者的影響。對房地產(chǎn)投資者來說，之所以投資房地產(chǎn)，是因?yàn)槠渫顿Y回報(bào)高于其他投資渠道和銀行存款，在房價(jià)一路上漲的情況下，甚至貸款購房的投資回報(bào)也很豐厚。加息以后，精明的投資者要進(jìn)行計(jì)算和比較，進(jìn)行房產(chǎn)投資和其他投資（加息以后，銀行理財(cái)?shù)幕貓?bào)率也在提高）回報(bào)率的比較、融資成本增加和收益的比較，等等。尤其是擔(dān)心持

87、續(xù)加息會改變房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。加息增加了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，將使投資者的投資行為更加謹(jǐn)慎，有人觀望，有人甚至?xí)烦觥?lt;/p><p>　　4. 加息對投機(jī)者的影響。加息會提高投機(jī)者的融資成本，因此，房價(jià)要達(dá)到一定高度才能收回資金成本。但是，由于加息對房地產(chǎn)市場價(jià)格有擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格可能會下降，于是投機(jī)者的價(jià)格預(yù)期會發(fā)生改變，可能會因?yàn)轭A(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降而紛紛退出房地產(chǎn)市場。</p><p&g

88、t;　　5.加息對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，推動其加速開發(fā)投資的動力是房地產(chǎn)市場旺盛的需求，而面臨的最大問題是宏觀調(diào)控中嚴(yán)控信貸措施帶來的資金緊張，為此，有些開發(fā)商不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資。此次雖然因貸款利息小幅上調(diào)會增加開發(fā)商營運(yùn)成本，但由于擴(kuò)大了利率的浮動范圍，貸款政策更靈活，貸款環(huán)境將有所寬松，相對于民間融資成本要低。對一些實(shí)力雄厚的開發(fā)商，還可加快樓盤的運(yùn)作周期，提高資金效率，所以，加息對他們的影

89、響不會太大。但對于實(shí)力稍弱的公司，或者是投機(jī)性較重的公司，因資金過于依賴銀行的貸款，會感受到較大的壓力。加息將促成房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。</p><p>　?。ǘ┘酉Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響</p><p>　　房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)的需求和供給平衡決定的，加息不會直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，而是通過影響房地產(chǎn)的需求和供給來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)市場的需求者是購房者、投資者和投機(jī)者，

90、供給者是房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的需求者來講，由于加息降低了其購買力，所以整個(gè)市場的需求下降；那些持幣觀望者繼續(xù)觀望使得市場需求也下降了。同時(shí)，加息還降低了實(shí)際房價(jià)收入比，雖然此次加息的幅度不大，但是卻降低了投資的回報(bào)率，于是投資性需求減少；同時(shí)，投機(jī)者也可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)或者持幣觀望，在一定程度上也降低了房地產(chǎn)市場的需求。對房地產(chǎn)市場的供給者來講，加息加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，這可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。但是，如果一些小的房地產(chǎn)開發(fā)商

91、急于回籠資金，短期內(nèi)就會加大供給，降低房地產(chǎn)出售價(jià)格；而那些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會把成本提高轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。加息對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求，抑制了房地產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢。但是，在我國經(jīng)濟(jì)快速增長的慣性作用下，此次加息不會使房地產(chǎn)的需求很快逆轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)價(jià)格不會下降，此次加息只能起到延緩房地產(chǎn)價(jià)格增長的作用。</p><p>　?。ㄈ┘酉⒂欣诜康禺a(chǎn)市場的

92、健康發(fā)展</p><p>　　利率是市場經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對利率變化的反應(yīng)比較靈敏，此次加息通過對房地產(chǎn)各主體行為的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，使之向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠近。從短期看，加息可以改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金供應(yīng)，促使企業(yè)加快在建工程的建設(shè)進(jìn)度，縮短運(yùn)作周期，某種程度上將增加房地產(chǎn)供給。從長遠(yuǎn)看，將迫使開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平和資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和重

93、組，使資源向優(yōu)勢企業(yè)集中，提高房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。加息促使房產(chǎn)需求者重新審視房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，改變對房價(jià)預(yù)期，其對心理預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)性的影響，將影響自購房者和投資者購房的決策。對于自住購房者，要觀看一下房價(jià)的走勢再作決策，推遲購房的時(shí)間。對于房產(chǎn)投資者，是以追逐利潤為目的，如果預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格將回落，投資收益下降，資金將向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。同時(shí)，加息改變了消費(fèi)者手中金融資產(chǎn)的價(jià)格，增加了貸款購房的成本，提示了貸款購房的風(fēng)險(xiǎn)，使其消費(fèi)行為更

94、謹(jǐn)慎，安排購房計(jì)劃和選擇購房時(shí)機(jī)將更合理，減少盲目跟風(fēng)的成分。因此，與供給相比，加息對需求方的影響將更大。短期內(nèi)，一部分人會持觀望態(tài)度，將延緩購房者的熱情，起到抑制需求的作用</p><p>　　2.4小幅加息作用不大 </p><p>　　北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐教授認(rèn)為，加息非常必要，肯定會在一定程度上控制投資、信貸過快增長，但影響不是立竿見影的，等一段時(shí)間才能看到效果。中

95、國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說，宏觀調(diào)控最關(guān)鍵的就是要讓價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用，這樣才能取得長效。如果不提高資金使用的價(jià)格(即利率)，“風(fēng)頭”一過，投資還會快速反彈。但此次加息幅度不大，未來一段時(shí)期還會逐步加息。摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠表示，短期而言，這次加息主要起心理作用，旨在表明加息將成為一種趨勢，能有效地遏制投資沖動。 瑞士信貸董事總經(jīng)理及亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析員陶冬此前也表示，內(nèi)地利率仍處于低水平，即使加息一到兩次，對經(jīng)濟(jì)影

96、響也很有限。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宋國青教授指出，國家現(xiàn)在總調(diào)控的力度已經(jīng)到位，甚至有點(diǎn)偏過，不能再過度加強(qiáng)調(diào)控力度了。 </p><p>　　小幅加息對各方影響不同 有關(guān)人士分析認(rèn)為，加息將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生五大影響。 </p><p>　　1、開發(fā)商:面臨市場風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　加息后，開發(fā)商還貸增加，也就是財(cái)務(wù)成本增加，在此情況下，必須加快項(xiàng)目開發(fā)的周

97、轉(zhuǎn)期。而加息后，居民購買力下降，從而可能引起房價(jià)下跌，企業(yè)盈利減少甚至虧損。此外，企業(yè)土地儲備成本的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)提高。 </p><p>　　2、已購房者:負(fù)擔(dān)加重 </p><p>　　盡管房貸可打八五折，但總的來說，貸款月供增加，家庭負(fù)擔(dān)又加重了。 </p><p>　　持幣待購者:支付能力下降 </p><p>　　按照慣例，如果按揭購房

98、，月供應(yīng)當(dāng)占家庭月收入的30%至50%為宜。一個(gè)月收入為5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有購買價(jià)值50萬的房屋的能力。但是，利率提高后，購買力肯定下降。 </p><p>　　4、投資者:利潤下降 </p><p>　　比如，一投資者6成銀行貸款，4成自有資金，投資物業(yè)的市場回報(bào)率假定為10%，如果貸款利率分別提高到6%、7%或8%，其他條件不變，則自有資金的投資回報(bào)率下

99、降為9%、8%和6%左右，投資者利潤減少導(dǎo)致投資者減少，可望引起房價(jià)回落，投資者甚至虧本。 </p><p>　　5、銀行:違約可能增加 </p><p>　　由于住房價(jià)值縮水和業(yè)主月供的增加，可能誘使一部分負(fù)資產(chǎn)的家庭主動選擇斷供，或者迫使一部分陷入“現(xiàn)金流危機(jī)”的家庭暫時(shí)斷供。而開發(fā)商在價(jià)格波動下發(fā)生虧損，也會威脅到建設(shè)貸款的安全，這都增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><

100、;p>　　6、加息主“打”開發(fā)商和投資客 </p><p>　　業(yè)內(nèi)人士表示，加息將直接加大房地產(chǎn)市場開發(fā)貸款的資金成本，對依靠信貸資金進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)商構(gòu)成一定程度的抑制。這種壓力會首先反映在開發(fā)商身上，從中長期來看，消費(fèi)市場也會因此受到影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，這次央行加息主要針對的是投資過熱，因此，在房地產(chǎn)市場上，對投資的影響大于需求的影響。擴(kuò)大個(gè)人房貸優(yōu)惠利率從10%到15%，不是為了限制個(gè)人買房，目標(biāo)

101、主要是遏制投資過快增長?！叭欢?，央行出于打擊投資的目的，并不會在很大程度上壓抑需求。即使如此，提高存款利率也會對購房者產(chǎn)生心理影響?！薄皩彿客顿Y者產(chǎn)生更大的影響，這也符合央行此次抑制投資的主旨”。復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司副總裁王寧認(rèn)為:“加息可能對自有資金本來就不充足的開發(fā)商有些影響?！?</p><p>　　7、自住消費(fèi)者增加支出不大 </p><p>　　對于此次央行的再次加息，北

102、京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為:1、央行加息可以說是對上半年國家調(diào)控政策的再次深入，凸顯政府抑制投資、穩(wěn)定房價(jià)的決心；2、此次加息對于自住消費(fèi)者影響并不大，但其下限管理由0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，給投資者發(fā)出明確的信號，日后加息對自住與投資之間的利率差將會越來越大，符合國家扶持自住、抑制投資的發(fā)展趨勢；3、此次加息對于消費(fèi)者來說，心理影響要遠(yuǎn)大于加息帶來支出影響，勢必會再度加重消費(fèi)者的觀望情緒。 </p><p

103、>　　8、對公積金略有影響 </p><p>　　根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存款利率的通知》，從2006年8月19日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.80%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。對于新政帶來的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，該政策的實(shí)施，存款利率調(diào)整的額度不高，貸款利率也并未提高，因此對市場影響不會很大，但對市民的心理影響較大，能夠在一定程度上

104、刺激市民的公積金消費(fèi)心理。在買房的過程中，運(yùn)用公積金貸款買房的市民可能會稍微有所增加。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶認(rèn)為，鑒于住房公積金雖然絕對數(shù)量不小，但在整個(gè)存款體系中的比例不大，而且其使用方向固定，因此從宏觀上講，不能帶來什么變化。張躍慶同時(shí)表示，此舉的積極意義在于，這樣可以加大住房公積金的吸收力度，增加存款數(shù)量。雖然利用住房公積金買房的只是少數(shù)人，但依然對住房消費(fèi)有一定的鼓勵作用。特別是今年幾個(gè)月的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步加強(qiáng)，目前房地產(chǎn)