市場(chǎng)及競(jìng)品調(diào)研報(bào)告

1、<p><b>　　市場(chǎng)及競(jìng)品調(diào)研報(bào)告</b></p><p><b>　　瑞發(fā)置業(yè)營(yíng)銷部</b></p><p>　　一、成都商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀</p><p>　　2011年1-2月，商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但商品住宅成交量并未明顯下降，成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月在一萬(wàn)套以上。2月，主城區(qū)成交商品住宅10117套

2、，成交面積為98.91萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和面積雖環(huán)比上月分別下滑13.66%和13.23%，但在沒有新增房源的支撐下，二月供需比下降為0.21。這主要由于購(gòu)房者為趕政策出臺(tái)前集中備案，一手成交雖然環(huán)比有所下滑，但仍處高位。 </p><p>　　圖 1：成都主城區(qū)商品住宅月度供求走勢(shì) </p><p>　　但從成都商品住宅最新周供需狀況來(lái)看，市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀。首先是商品住宅供應(yīng)情況，在經(jīng)歷

3、3月第一周9個(gè)項(xiàng)目推新的小高潮之后，上周僅兩個(gè)項(xiàng)目推出392套新房源，推出面積為3.29萬(wàn)平方米。英郡及雅頌居分別推出住宅188套和204套。從供應(yīng)情況來(lái)看，各開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，多將節(jié)點(diǎn)放在臨近房交會(huì)前后。</p><p>　　圖2：成都主城區(qū)商品住宅周供應(yīng)走勢(shì)</p><p>　　商品住宅成交量再度萎縮，520套的成交量已不及當(dāng)周二手房成交量（上周二手房成交615套）。在限購(gòu)令即將“滿月”

4、之際，一手商品住宅市場(chǎng)降至冰點(diǎn)，該水平是近年來(lái)少有的低點(diǎn)，甚至低過2008年的成交水平。</p><p>　　圖3：成都主城區(qū)商品住宅周成交走勢(shì)</p><p><b>　　總結(jié)：</b></p><p>　　從去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持續(xù)在一萬(wàn)套以上，每周成交量也較為平穩(wěn)。直到限購(gòu)令傳聞的出新，打

5、破了平靜，從周成交量的走勢(shì)不難看出，市場(chǎng)上出現(xiàn)了劇烈波動(dòng)。限購(gòu)令之前，各樓盤搶備案。限購(gòu)令一出，觀望氣氛驟起，再加上房管局關(guān)閉系統(tǒng)、購(gòu)房資格申報(bào)增加了備案流程，政策以及人為兩項(xiàng)因素導(dǎo)致了成交數(shù)據(jù)的下降。 </p><p>　　由于近期觀望情緒的彌漫，再加上限購(gòu)令確實(shí)給三置設(shè)置了門檻，因此對(duì)成都市場(chǎng)確實(shí)會(huì)造成實(shí)實(shí)在在的影響。預(yù)計(jì)目前被壓制的置業(yè)需求會(huì)在春交會(huì)前后試探性釋放。但限購(gòu)令的作用并不像金融危機(jī)，不會(huì)讓房產(chǎn)市

6、場(chǎng)窒息，因此深入挖掘客戶渠道，針對(duì)性的推廣，是下階段營(yíng)銷部最重要的工作。</p><p><b>　　二、競(jìng)品追蹤</b></p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品相似度、客戶重合度、區(qū)域位置以及價(jià)格相似度，營(yíng)銷部將以下項(xiàng)目列為本案競(jìng)品。龍湖·北城天街、華潤(rùn)·銀杏華庭、萬(wàn)科·金色領(lǐng)域、福晟·錢隆天下、富臨·成都A區(qū)、合能

7、83;西貴金沙、建發(fā)·金沙里為競(jìng)品。</p><p><b>　　競(jìng)品基本概況比較</b></p><p><b>　　銷售狀況追蹤</b></p><p><b>　　春節(jié)前各概況</b></p><p><b>　　2月下旬各項(xiàng)目概況</b>

8、</p><p><b>　　3月上旬各項(xiàng)目概況</b></p><p>　　2.1競(jìng)品價(jià)格走勢(shì)分析</p><p>　　所有競(jìng)品價(jià)格策略分為兩種方式，建發(fā)金沙里、合能西貴金沙、成都A區(qū)3個(gè)售價(jià)較高的項(xiàng)目對(duì)外表單價(jià)不變，通過優(yōu)惠幅度控制成交均價(jià)；其余項(xiàng)目都是以最低價(jià)吸引客戶。從其實(shí)際成交均價(jià)走勢(shì)不難看出，近期所有項(xiàng)目提價(jià)幅度不大。尤其是合能西貴

9、金沙，其價(jià)格疑似不升反降。從各競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格策略來(lái)看，都抱著穩(wěn)健謹(jǐn)慎的態(tài)度，保證存量不斷釋放。</p><p>　　2.2競(jìng)品3月上旬銷量分析</p><p>　　目前各競(jìng)品樓盤銷量如下，銀杏華庭成交的87套房源均為2號(hào)樓房源，其他樓棟剩余房源沒有銷售。北城天街、金色領(lǐng)域、金沙里半月成交量為15套、14套和12套；成都A區(qū)成交量相對(duì)較差，每周自然銷售量為2-3套；錢隆天下最后3套頂躍已經(jīng)售

10、出，目前無(wú)房源銷售。合能西貴金沙半月來(lái)沒有銷量（該數(shù)據(jù)來(lái)源于同行透露），情況較為嚴(yán)峻。</p><p>　　總體來(lái)看，各競(jìng)品項(xiàng)目存量的去化速度都在明顯下降。一方面是各項(xiàng)目無(wú)新房源推出，推廣力度減弱，僅憑借線下銷售戰(zhàn)術(shù)；一方面由于限購(gòu)令對(duì)各項(xiàng)目都帶來(lái)不同程度影響，客源受阻。</p><p>　　2.3各競(jìng)品項(xiàng)目下一步動(dòng)態(tài)預(yù)估</p><p>　　北城天街繼續(xù)消化存量，

11、雖不肯透露1號(hào)樓推出時(shí)間，但在整體銷售率超過90%的情況下，1號(hào)樓的開盤勢(shì)在必行。萬(wàn)科金色領(lǐng)域與錢隆天下都已經(jīng)確定開盤時(shí)間，分別將推出138套和150套房源。其他項(xiàng)目目前暫無(wú)推新動(dòng)向，與同行交談過程中，不難發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目對(duì)房交會(huì)的覬覦。是否開盤，很大程度取決于三月下旬的銷售情況。</p><p>　　3.各競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析</p><p>　　關(guān)于競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，所有項(xiàng)目都為面積區(qū)間在

12、70-90㎡的主流戶型設(shè)計(jì)了凹陽(yáng)臺(tái)，或?qū)?bào)建的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉，甚至像西貴金沙、建發(fā)金沙里等豪宅項(xiàng)目，其大戶型產(chǎn)品仍然有灰空間的贈(zèng)送。龍湖北城天街、西貴金沙、華潤(rùn)銀杏華庭和建發(fā)金沙里的贈(zèng)送率最高，贈(zèng)送率均超過8%。隨著“贈(zèng)送面積”將成為過去時(shí)，有贈(zèng)送面積產(chǎn)品受寵，贈(zèng)送率大的產(chǎn)品，在同批次推出產(chǎn)品當(dāng)中更具銷售力。</p><p>　　上表中的贈(zèng)送面積及贈(zèng)送率未包含觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等常規(guī)贈(zèng)送部分。</p>

13、<p><b>　　4.總結(jié)</b></p><p>　　此次市調(diào)樓盤集中在三個(gè)板塊，五塊石板塊、金沙板塊和光華大道板塊，對(duì)于限購(gòu)政策，各個(gè)板塊的反應(yīng)不一?？傮w來(lái)說，越高端的項(xiàng)目受到限購(gòu)的影響越大，尤其是金沙板塊，所有項(xiàng)目走勢(shì)明顯趨緩。所有競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格都趨于平穩(wěn)，但由于各項(xiàng)目存量都不多，多數(shù)項(xiàng)目還是在不斷收緊優(yōu)惠幅度。關(guān)于推新，多數(shù)項(xiàng)目保持觀望，對(duì)房交會(huì)的到來(lái)蠢蠢欲動(dòng)。成都A區(qū)由

14、于存量房較多，據(jù)了解正在拓展團(tuán)購(gòu)渠道，已有120套房源被團(tuán)購(gòu)。其余項(xiàng)目還沒有明顯動(dòng)作。</p><p>　　另外，萬(wàn)達(dá)金牛城市廣場(chǎng)售樓部即將開放，目前已接受登記。價(jià)格及推量不詳。</p><p>　　從目前各競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，我項(xiàng)目的售價(jià)定位較為精準(zhǔn)，周去化率稍高于競(jìng)品項(xiàng)目的平均水平。另外由于我項(xiàng)目為清水房、無(wú)贈(zèng)送面積，因此從實(shí)際使用面積的單價(jià)來(lái)看，我項(xiàng)目的售價(jià)是居競(jìng)品項(xiàng)目中等水平的。&