探討如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理

1、<p>　　探討如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理</p><p>　　摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，傳統(tǒng)的財務管理方式已不適應現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理出現(xiàn)了很多新的問題，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。本文通過分析當前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題，提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策，以期提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。 <

2、;/p><p>　　關鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；策略 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力， 必須提高財務管理水平。財務管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀 </p>

3、<p>　　目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于基本的會計核算的階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題： </p><p>　　1.1、在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。 </p><p>　　1.2 、財務管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司 / 項目部核算體系互不相同，

4、財務軟件和核算標準不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務信息。 </p><p>　　1.3、財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。 </p><p>　　1.4、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。 </p&

5、gt;<p>　　2、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的策略 </p><p>　　2.1、對項目進行深入論證 </p><p>　　因為房地產(chǎn)項目要求一次投入的資金大、壓力重，而且回收期長、風險高，這就決定房地產(chǎn)企業(yè)要充分的論證項目的可行性。但是實際情況是不少企業(yè)的投資決策主管隨意性比較大，不少的企業(yè)在做出投資決策時都缺乏詳細的可行性分析，而是僅僅覺得這個項目可行。針對這種情況財務管

6、理部門需要做好投資分析，提高投資分析決策的準確程度，為企業(yè)管理者提供及時、可靠的信息，有效降低風險。這個投資分析決策包括首期投入的資金、項目在建時需要的常規(guī)資金、期末資金等等現(xiàn)金流出和籌資規(guī)模、籌資結構、籌資成本、籌資方式等等現(xiàn)金流入。 </p><p>　　2.2、加強資金管理 </p><p>　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況

7、時有發(fā)生。在全國各大城市中，都可以看到修建之后停工的爛尾樓，防止這類現(xiàn)象發(fā)生就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調度、把資金用活。房地產(chǎn)公司應建立結算中心形式的資金管理機構，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合理調度，充分發(fā)揮貨幣的時間價值，把原來分散的資金集中起來，有利于用活資金。 </p><p>　　如果是對外發(fā)包的工程

8、，尤其要做好相關建筑材料的管理。首先是對建筑材料的購買進行把關。在不影響建筑質量的情況下，盡量降低采購價格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經(jīng)過企業(yè)的審核。其次要做好采購回來的材料的管理和保管工作。對于儲存在倉庫的材料需要登記和驗收，對放在工地的材料需要加強日常管理，做到心中有數(shù)。 </p><p><b>　　2.3、降低成本 </b></p&g

9、t;<p>　　2.3.1、降低土地開發(fā)成本 </p><p>　　土地資源是人類社會存在的根本，它具有有限且不能再生的特點。隨著國家土地立法的完善及各級政府進一步規(guī)范土地市場、規(guī)范土地出讓方式，土地的取得及土地成本將取決于競價、拍賣、招標的出讓方式和出讓結果。研究分析土地資源和市場有利于房地產(chǎn)企業(yè)把握機遇和成本。謹慎選擇土地，認真研究前期開發(fā)是降低土地開發(fā)成本發(fā)揮土地最佳效益，增加地產(chǎn)收益的關鍵。

10、 </p><p>　　在選擇好土地的基礎上，最好爭取水、電、氣、通信道路等配套設施一次建設到位，這是降低土地開發(fā)成本的關鍵。這些配套設施的后期開發(fā)成本是非常巨大的，需要引起房地產(chǎn)公司的重視。 </p><p>　　2.3.2、減少建筑安裝成本 </p><p>　　建筑安裝成本發(fā)生在項目建設過程中，是一個比較難以把握的成本。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開始動工建設之

11、前應該通過各種方法估計在建設過程中的階段成本，然后根據(jù)實際建設階段中的成本對原來的估計數(shù)據(jù)進行調整，并以次此為后一階段建筑安裝成本的預算，進行跟蹤監(jiān)控。 </p><p>　　2.3.3、開展長期成本管理工作 </p><p>　　成本管理不是一個一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預測，需要事中的成本計量，需要事后的成本分析、評價。

12、建立二級成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級成本管理單位由房地產(chǎn)公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財務、物質儲備等等。 </p><p>　　財務管理是通過價值形態(tài)進行的管理，它的管理活動涉及到企業(yè)的人財物、供產(chǎn)銷的各方面和各環(huán)節(jié)，貫穿于企業(yè)從征地、房屋拆遷、工程建設及監(jiān)理、商品房營銷、物業(yè)管理等開發(fā)經(jīng)營活動的全過程。因而，財務管理工作也是一個長期的過程。這就要求財務管理不僅僅

13、局限于被動的記賬、編制報表、簡單財務分析等等職能，而需要主動參與到公司的各階段運營當中去。如，財務管理可以主動和營銷部門合作，商討房屋的銷售有關事宜； 也可以和物質管理部門合作，搞好物資設備的管理。 </p><p>　　2.3.4、加快有關規(guī)則制度的建設 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：房地產(chǎn)公司的銷售火暴，可是稅務人員卻發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)的賬面上顯示虧損。這是因為

14、房地產(chǎn)企業(yè)的跨時間、跨地域特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后，才能進行。一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，單位。因此，從某一定時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看，這個房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點，有意無意地把項目決算期往后拖，其實質就是少申報或滯后申報、占用國家稅款用于企業(yè)流動資金。同時，他們還在期待著國家稅收政策的改

15、變。 </p><p>　　財務管理需要國家相關單位制定規(guī)則措施。一方面企業(yè)財務管理人員要主動根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索從征地、動遷、工程建設、商品房營銷到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據(jù)實際情況進行修訂。另一方面，鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理是一個比較新的領域，無直接可應用的、較為成熟的管理理論和方法。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門可適當借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗

16、及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國開發(fā)企業(yè)財務管理制度建設的步伐。 </p><p>　　2.3.5、加強財務人員的修養(yǎng) </p><p>　　就房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員而言，一方面他們應該努力提高自己的業(yè)務水平。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，他們除了需要了解相應的業(yè)務知識外，還需要學習其他的如工程管理、成本控制等知識。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使他們適應不斷出

17、現(xiàn)的新問題和新情況。 </p><p>　　除了業(yè)務水平之外，相關財務人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng)。震驚世界的美國世界通信公司和安答信公司的財務丑聞就是有關人員職業(yè)道德修養(yǎng)不夠的直接后果。這種情況在中國的證券市場上也時有發(fā)生。規(guī)章制度是死的，人是活的，再好的規(guī)章制度也需要人來遵守。除了提高相關財務人員的業(yè)務修養(yǎng)以外，企業(yè)還需要加強這些人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。只有加強兩方面的管理，企業(yè)財務人員的水平才能確保提高。 <