上海十大購物商圈投資分析

1、<p>　　膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芅螂蟻膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薃蠆羆艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚄芀荿薀螆肅芅蕿袈艿膁蚈羀肁蒀蚈蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芅螂蟻膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇蒞袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇

2、薄羀膄芃薃蠆羆艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚄芀荿薀螆肅芅蕿袈艿膁蚈羀肁蒀蚈蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞袈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈蚅薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿肆荿芀蕿衿芅艿蟻膄膁羋螃羇肆芇袆螀蒞芆薅羆芁蒞蚈螈膇蒞螀羄肅莄葿螇罿莃螞羂莈莂螄裊芄莁袆肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀肇膆蕆薃袀肂蒆螅肅肈蒅袇羈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈蚅薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿肆荿芀蕿衿芅

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6、nfo.china.alibaba.com時間：2006-03-1607:00</p><p>　　項目一百聯(lián)西郊購物中心</p><p><b>　　★最具影響力</b></p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p><p><b>　　★最具創(chuàng)新理念</b>&

7、lt;/p><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　位于長寧區(qū)仙霞西路、劍河路口，占地面積3．4萬平方米，總建筑面積11萬平方米，經(jīng)營面積為6．25萬平方米，包括了地下二層和地上四層。投資5．6億人民幣，由美國著名購物中心專業(yè)設計公司——JEDER國際建筑事務所和上?，F(xiàn)代建筑設計集團江歡成設計事務所共同設計完成。</p><p&g

8、t;　　【租金水平及經(jīng)營情況】</p><p>　　據(jù)管理方統(tǒng)計，目前商家進駐率已達94％。平常日人流量在3~5萬人左右，周末達到6~8萬人。購物消費的比重占到整個購物中心總消費的87％，餐飲消費比重占到11％，休閑娛樂等服務性消費的比重在2％。物業(yè)管理費從0．5－1元／平方米／天不等?，F(xiàn)場顧客盈門，商家趨之若鶩。</p><p><b>　　【周邊環(huán)境】</b>&l

9、t;/p><p>　　百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型的人口導入?yún)^(qū)域。作為一個正在興起的大規(guī)模中高檔居住區(qū)，長寧西區(qū)的社區(qū)商鋪數(shù)量明顯不足，而且商業(yè)零售設施相對落后陳舊。百聯(lián)西郊購物中心的建成使得長寧西區(qū)初步形成一個以購物中心為主體，周邊大賣場、超市、便利店、農貿市場分布的合理商業(yè)格局。</p><p>　　據(jù)悉，百聯(lián)西郊中心商圈輻射半

10、徑約3公里左右，區(qū)域內新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等幾大社區(qū)，加上周邊輻射商圈內可以吸引到的消費人口，大約在40萬左右，從而保證了足夠人口數(shù)量支持。</p><p>　　購物中心管理人士告訴記者，該商用物業(yè)目前將中等收入家庭、社區(qū)居民作為主要服務對象，定位為中等偏上，使得購物中心獲得了最大的市場空間和消費群體。此外，通達的交通設施條件、分布合理的業(yè)態(tài)安排，為百聯(lián)西郊中心帶來了大批各種類型的消費客源，

11、從而成功地完成了市場占有。今后是否維持定位現(xiàn)狀，抑或是納入高端商業(yè)類型，還有待于對周邊商業(yè)環(huán)境及消費者購買力成長情況的調查分析而定。</p><p><b>　　【投資者背景】</b></p><p>　　百聯(lián)集團有“中國最大商業(yè)航母”之稱，由上海一百（集團）有限公司、華聯(lián)（集團）有限公司、上海友誼（集團）有限公司、上海物資（集團）總公司歸并而成，注冊資本10億元，是

12、特大型流通產(chǎn)業(yè)集團。</p><p>　　旗下?lián)碛械谝话儇?、華聯(lián)商廈、華聯(lián)超市、友誼股份、物貿中心、第一醫(yī)藥和聯(lián)華超市等7家上市公司及多家知名企業(yè)；擁有遍布全國23個省市近5000家營業(yè)網(wǎng)點，幾乎涵蓋了國際商貿流通集團現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)：百貨（20家）、標準超市（2458家）、大專場（87家）、便利店（1565家）、購物中心（6家）、專業(yè)專賣（621家）和物流等業(yè)態(tài)。</p><p><

13、b>　　【點評】</b></p><p>　　多業(yè)態(tài)、開放式、社區(qū)型購物中心，盡現(xiàn)人性化理念</p><p>　　百聯(lián)西郊購物中心是國內首個開放式社區(qū)型購物中心。作為百聯(lián)集團旗下全新的購物中心之一，該物業(yè)充分體現(xiàn)了集團內專業(yè)百貨、大型超市、專賣店組團式發(fā)展的優(yōu)勢，有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電等業(yè)態(tài)不同，類型各異的商業(yè)入住，成為一種滿足社區(qū)，便

14、民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)典范。</p><p>　　專家認為，與許多封閉式的“銷品茂”不同，百聯(lián)西郊購物中心最大的特色，是其開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念。整個購物中心由一系列大小不等的建筑有機結合，中心是一個大型綠化廣場，環(huán)繞四周的是錯落有致的露臺和綠化景觀。步行街、廣場、商鋪、露天茶座、園林景觀錯落有致、彰顯情趣。整個購物中心建筑群與周邊自然環(huán)境巧妙地融合，體現(xiàn)了人性化的理念。

15、消費者可以一邊享受新鮮空氣，沐浴和煦陽光，一邊體驗購物之樂。</p><p>　　組團式發(fā)展的優(yōu)勢得以體現(xiàn)，源于百聯(lián)購物中心在市場定位上的高度一致性。據(jù)悉，這種“組團式”發(fā)展模式，未來還將出現(xiàn)在新開的其他百聯(lián)購物中心中。</p><p><b>　　項目二九百城市廣場</b></p><p><b>　　★最具影響力</b>

16、;</p><p><b>　　【基本情況】</b></p><p>　　總建筑面積9萬余平方米，地下1層，地上9層，2004年6月開業(yè)。是南京路上最大的現(xiàn)代化商業(yè)廣場，也是靜安區(qū)政府重點工程項目，為集商業(yè)、商務等綜合性功能為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場。</p><p>　　2001年6月開工建設，2004年5月31日，地下一層“鮮品館”（FRE

17、SHMART）超市開張；6月18日，1－7樓商場試營業(yè)；6月25日，占廣場三分之二面積的大型現(xiàn)代百貨公司——上海久光百貨有限公司全面試營業(yè)。</p><p>　　廣場地下一層，設有6500平方米的全新概念的食品超市和美食長廊，地上首層為世界名牌精品和化妝品專賣，二層為高級女士時裝及配飾，三層是時尚女裝和品牌內衣，四層為青春便服及運動裝系列，五層為男士服裝系列及配飾、高爾夫球服裝及用品，六層為運動營及兒童天地，七層

18、為居家生活用品系列，八層為世界風味餐飲街。</p><p>　　自2004年9月，“久光百貨”開業(yè)至今經(jīng)營情況良好。在2005年12月，上海九百與上海九百□集團□有限公司簽訂的《股權轉讓協(xié)議》中，有關方面對“上海九百城市廣場有限公司”進行了價值評估：公司總資產(chǎn)賬面價值為人民幣11．62億元，評估值為21．38億元，凈資產(chǎn)賬面價值為3．02億元，評估值為12．79億元。</p><p>&l

19、t;b>　　【周邊環(huán)境】</b></p><p>　　該物業(yè)位于靜安寺商圈，面對開敞綠地的靜安公園和快速干道的延安路高架，地下商場與地鐵2號線靜安寺站的兩個出入口相通，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊擁有穩(wěn)定的中高檔辦公客流。</p><p><b>　　【投資者背景】</b></p><p>　　上海九百城市廣場于2003年4月

20、建成，目前SMARTFORTUNEASSETSLIMITED持股50％，九百集團持股12％，上海九百持股38％。上海九百股份有限公司1994年在上海證券交易所掛牌上市，逐步形成了以洗滌化工產(chǎn)品及洗滌服務，商業(yè)地產(chǎn)的投資管理、百貨業(yè)的主營業(yè)務為主，以投資參股具有競爭優(yōu)勢的商業(yè)零售企業(yè)為輔的經(jīng)營戰(zhàn)略。</p><p>　　公司全資擁有并管理上海正章洗染公司、上海靜安寺珠寶古玩城、上海九百商業(yè)發(fā)展、上海九百購物中心、上

21、海九百電子網(wǎng)絡公司和上海九百進出口公司多家公司，投資參股滬港合資上海九百城市廣場有限公司、上海久光百貨有限公司、中韓合資上海易買得超市有限公司、中進汽貿上海進口汽車貿易有限公司。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　中心繁華城區(qū)高檔“銷品茂”</p><p>　　九百城市廣場是集商業(yè)零售、餐飲、超市、休閑于一體的城

22、市型“銷品茂”，也是本次中選項目中，唯一一家位于市中心繁華城區(qū)的大型高檔SHOPPINGMALL。其地理區(qū)位和高端定位與南京西路原來的商業(yè)“金三角”交相輝映，地理位置絕佳。</p><p>　　九百城市廣場定位為高檔、時尚，匯聚國際知名品牌200多家，其中第一次進入內地的近10家，首次來上海有40多家。該物業(yè)由香港崇光百貨聘請的八佰伴全套管理人員進行的國際化管理，管理也成為該廣場的亮點之一。</p>

23、<p>　　項目三金橋埃蒙頓購物廣場</p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　位于浦東張楊路、金橋路的黃金地標，兩條規(guī)劃中地鐵□L4線及M6線□的交界處，緊鄰金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)及外高橋保稅區(qū)眾星拱月之地?？偨ㄖ娣e10

24、萬平方米，目前在建。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　位于大金橋地區(qū)，屬于區(qū)域社區(qū)型購物中心。典型的SHONGPINGCENTER模式，兼顧室內購物長廊、娛樂城、露天廣場等。是崛起在浦東新區(qū)的一個新亮點，成為區(qū)域性的公共活動中心，打造商業(yè)設施與公共活動中心相結合的典范。</p><p><b>　　【

25、獎項背景】</b></p><p>　　該活動由上海市商業(yè)經(jīng)濟學會發(fā)起和主辦，評審范圍是2003－2005年開工和開業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)設施，包括購物中心、專業(yè)市場和商業(yè)中心三大類別。在二十余家具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)項目中，圍繞“商業(yè)地產(chǎn)與投資價值”的主題，經(jīng)過嚴格篩選產(chǎn)生十大獲獎項目。</p><p>　　經(jīng)過專家組評選，百聯(lián)西郊購物中心、上海曹安國際商城、五角世貿商城、開元地中海

26、、九百城市廣場、大拇指商業(yè)廣場、龍之夢購物中心、青浦港隆廣場、城市動力廣場和金橋埃蒙頓購物廣場這十大商業(yè)地產(chǎn)項目成為“2005年度上海十大商業(yè)地產(chǎn)”，并分別獲得上海2005年度最具發(fā)展?jié)摿?、最具影響力和最具?chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)獎。</p><p>　　十家商業(yè)地產(chǎn)中，已開業(yè)的有6家，4家開工在建。其中8家為購物中心和商業(yè)廣場，2家系專業(yè)市場。除了一家位于中心城區(qū)外，4家在城區(qū)邊緣及浦東地區(qū)，3家位于郊區(qū)（青浦、松江、

27、南匯）。</p><p>　　項目四：曹安國際商城</p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p><p><b>　　★最具創(chuàng)新理念</b></p><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　位于大曹安商圈的核心區(qū)域，是

28、曹安商圈中的最大及核心商業(yè)地產(chǎn)項目，項目占地約5萬平方米，總建筑面積逾15萬平方米，總投資10億元，是上海外環(huán)線內最大的專業(yè)商城，采用“一次開發(fā)，一次定位”的方式，預計2006年底建成并投入運營。</p><p>　　項目由兩幢單體建筑橫向沿曹安路聯(lián)接構成，建筑產(chǎn)品總長度為350米，地下一層，地上三層，局部九層，其中地下一層為全地下車庫，1－3層為商業(yè)商鋪，首層沿街擬規(guī)劃為品牌專營店，局部四層為品牌展示中心，局部

29、五層以上為辦公、寫字樓。規(guī)劃有20至40平方米的主力鋪型、最大可達8至10米的大開間設計，5．4米層高、3至8米寬通道、38部自動扶梯與觀光電梯有效聯(lián)動，中央空調系統(tǒng)、智能化服務信息平臺、3．3萬平方米地下專用停車庫等等，力求做到布局合理，交通方便，功能齊全，配套完善。目前一期在建二層，其中上海曹安國際商城一期鞋業(yè)皮革專業(yè)市場已經(jīng)在招商預約。</p><p>　　屬于專業(yè)市場類型，主營鞋業(yè)皮革、皮具箱包、輕紡家飾

30、，是一個以特色專業(yè)市場為主體、集現(xiàn)貨批發(fā)、品牌展示、貿易辦公、電子商務、會展服務、現(xiàn)代物流等眾多現(xiàn)代化商貿功能于一體的專業(yè)市場，具有商貿、物流、信息、服務全方位平臺第5代后專業(yè)市場典范之作。</p><p><b>　　【周邊環(huán)境】</b></p><p>　　上海曹安國際商城盤踞上海城區(qū)與江浙經(jīng)濟聯(lián)系的門戶要沖，地理位置優(yōu)越。曹安路、滬寧、外環(huán)、中環(huán)、未來的軌道交通

31、線，交通體系四通八達，多條公交線路可直達上海市中心各區(qū)，有“車輪上的樞紐商圈”之稱。</p><p>　　經(jīng)過多年的的精心規(guī)劃，該商圈成為華東地區(qū)，乃至全中國聞名的批發(fā)重鎮(zhèn)。區(qū)域匯聚了輕紡、汽配、糧食、蔬菜、建材、水產(chǎn)、花鳥等多家知名專業(yè)市場和知名大賣場，在全市和華東地區(qū)具有一定的影響力和輻射力，如：上海輕紡市場、東方汽配城、江橋蔬菜批發(fā)市場、好美家、紅星·美凱龍、百安居、易初蓮花、永樂、國美等，初步成

32、為華東地區(qū)最大商貿物流走廊的核心地帶和申城重要的商品集散地。</p><p>　　據(jù)悉，為順應上海“十一五”規(guī)劃，未來大曹安商業(yè)圈將建成以專業(yè)市場為主體、綜合發(fā)展商貿辦公和休閑商業(yè)的專業(yè)市場示范園區(qū)，“三區(qū)交界”的優(yōu)勢使它既可接受上海中心城區(qū)的直接輻射，又可依托嘉定的物流、倉儲、房地產(chǎn)、商貿等產(chǎn)業(yè)支撐，形成了與大曹安傳統(tǒng)商業(yè)構成完全不同的商業(yè)運營模式，建成后將在各種商業(yè)結構之間形成聯(lián)動，將形成年商貿總額將達130

33、億元人民幣之巨，一個國際化的商業(yè)貿易集散地正在上海西北悄然崛起。</p><p><b>　　【投資者背景】</b></p><p>　　上海騰昭置業(yè)發(fā)展有限公司是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主的房地產(chǎn)公司，依托于雄厚的資金勢力和精銳的管理團隊，充分運用企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長期實踐經(jīng)驗，通過引進先進的商業(yè)模式和成熟商業(yè)經(jīng)營管理理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等領

34、域，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)營完美結合，創(chuàng)造良好的社會價值和經(jīng)濟價值。董事長章宏偉擔任上海浙江商會副會長。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　全新市場經(jīng)營創(chuàng)新模式</p><p>　　面對全球貿易一體化帶來機遇與挑戰(zhàn)，面對上海國際化發(fā)展趨勢，中國傳統(tǒng)專業(yè)市場如何升級換代，來實現(xiàn)與上海接軌，與國際接軌？作為新一代專業(yè)市

35、場的代表，曹安國際商城提出一個大膽而鮮明的經(jīng)營目標——“聯(lián)合中國商人，運作全球市場”。</p><p>　　為此，曹安國際商城創(chuàng)新地提出了一個“城－城戰(zhàn)略聯(lián)盟合作”模式。即曹安國際商城與中國幾大世界聞名的專業(yè)市場群體，如中國義烏小商品城、中國輕紡城、中國皮革城、中國日用品商城、廣州的步云天地、中國鞋都、浙江市場協(xié)會等簽約，進行有效聯(lián)盟與戰(zhàn)略合作。以專業(yè)市場領跑者的形象，整合多方資源，集成多種商業(yè)結構，開啟專業(yè)市場

36、嶄新的后專業(yè)時代。</p><p>　　目前，以上幾家專業(yè)商城與曹安國際商城的合作協(xié)議簽約已經(jīng)完成。這不僅為曹安國際商城本身以“聯(lián)合中國商人，運作全球市場”的經(jīng)營目標打下戰(zhàn)略基礎，更為中國專業(yè)市場走向強強聯(lián)合開創(chuàng)新的路徑。</p><p><b>　　項目五:開元地中海</b></p><p><b>　　【基本資料】</b&g

37、t;</p><p>　　開元地中海購物中心位于松江新城區(qū)，是集28層5.4萬平方米的五星級酒店、三幢20層高級住宅樓、三幢18層單身公寓、一幢20層辦公樓和8.6萬平方米的購物商場組成，總建筑面積26.8萬平方米。是整個松江區(qū)首屈一指的“一站式”大型購物中心。</p><p>　　整個建筑設計由美國的WATG、CALLISON、RTKL共同完成，景觀設計由香港的貝爾高林擔當，商場的規(guī)劃和

38、管理由新加坡超群管理顧問有限公司擔當。</p><p>　　開元地中海項目商業(yè)部分是總建面積為8.6萬平方米的地中海主題一站式購物中心（開元地中海SHOPPINGMAILL），購物中心統(tǒng)一經(jīng)營管理，倡導一站式的服務理念，提供從中檔餐飲到高檔娛樂，從休閑生活到商務辦公的全程服務。</p><p>　　購物中心的地中海主題概念設計主要引入了三大主題：法國的李維耶拉、意大利的托斯卡那和希臘群島。

39、</p><p>　　法國的李維耶拉風格是莊重典雅，但又不失活潑，區(qū)域位于購物中心的北面的內街，業(yè)態(tài)主要是中高檔的品牌男女裝、彩妝、飾品、數(shù)碼廣場等；意大利的托斯卡那區(qū)域體現(xiàn)活潑、休閑、年輕、文化的韻味，位于購物中心的中間的內街，主要業(yè)態(tài)是中低檔的休閑品牌的男女裝、彩妝、飾品、美食、大賣場等；希臘群島將體現(xiàn)希臘地中海港灣的風味，位于購物中心南面的景觀廣場，主要業(yè)態(tài)以美食為主。</p><p&g

40、t;　　【租金水平及經(jīng)營情況】</p><p>　　據(jù)管理方統(tǒng)計，商場共有300余家商鋪，目前出租率已達70%。整體為中檔定位，餐飲配比低于30%，鋪面平均租金3.5元/平方米/天。</p><p><b>　　【周邊環(huán)境】</b></p><p>　　地處松江新城核心區(qū)，南隔300米寬中央十字景觀綠化帶與區(qū)政府相臨；北面是占地4800畝，集中

41、了上海市七所高等學府的松江大學城；東隔人民北路即是著名的在建中的上海市第一人民醫(yī)院；西面是以別墅為主的中高檔聚居區(qū)，緊鄰建設中的國際知名半導體企業(yè)臺積電。700米外就是橫跨南北的R4輕軌，建成后松江連接上海市中心徐家匯只要短短20分鐘，出行方便快捷。</p><p>　　隨著市級重點規(guī)劃的導入，目前已有眾多房地開發(fā)商在松江新城展開“圈地造城”運動。預計到2007年，松江新城中心地帶20多個小區(qū)將全部建成，屆時將有

42、14000戶的人家進駐，人口總量近50000人。新城內的住宅以別墅和樓層底矮的生態(tài)型中高檔社區(qū)為主，尤其中央綠化帶以北、大學城以南，成為高級住宅區(qū)，擁有大量潛在的優(yōu)質高消費能力人口。</p><p><b>　　【投資者背景】</b></p><p>　　開元旅業(yè)集團是一家以酒店業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，建材業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)，聲譽卓著、實力雄厚的大型

43、企業(yè)集團，總資產(chǎn)30多億元。集團在杭州、寧波、臺州、上海、徐州、開封等地擁有下屬企業(yè)30余家；為中國民營企業(yè)500強、中國飯店業(yè)集團20強、中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強之一。</p><p>　　開元房產(chǎn)集團屬于開元旅業(yè)集團棋下，是一家融房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)，依托開元旅業(yè)集團雄厚的資金優(yōu)勢，汲取數(shù)十年酒店管理的人才、經(jīng)驗優(yōu)勢，全面引進并通過了ISO9001國際質量認證體系，經(jīng)6年快速發(fā)展，成長

44、為“杭州十大品牌房產(chǎn)”、“中國（杭州）十大城市運營商”，并入榜“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強”。</p><p>　　憑借獨到資源優(yōu)勢，“開元”提出一套復合旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，并實踐住宅+商業(yè)+酒店聯(lián)動開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)雙輪驅動，在業(yè)界獨樹一幟。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　改變整個松江商業(yè)發(fā)展格局&

45、lt;/p><p>　　開元地中海作為松江商業(yè)的旗艦航母，它的建設使得松江商業(yè)建設達到了一個新的高峰，中檔的定位，全面的配置，將最大化的滿足松江城區(qū)居民的購物需求和休閑需求，并且大大的提升商業(yè)輻射圈周圍的土地價值。</p><p>　　據(jù)悉，目前已有樂購大賣場（已開業(yè)）、七十七街、喜滿客影院、利眾美食城、賣當勞、兩岸咖啡、觀龍角港澳餐廳、喜多方拉面、現(xiàn)代觀點眼鏡、玫瑰之約花坊等一批國內外知名品

46、牌入駐。而投資方“統(tǒng)一經(jīng)營管理，倡導一站式服務”的經(jīng)營理念，也為該項目成為區(qū)域性商業(yè)旗艦打下良好基礎。隨著軌道交通的推進，和市區(qū)人口的導入，該廣場具有廣闊前景。</p><p>　　項目六證大·大拇指商業(yè)廣場</p><p><b>　　★最具影響力</b></p><p><b>　　【基本資料】</b><

47、;/p><p>　　浦東聯(lián)洋社區(qū)唯一的大型商業(yè)中心，也是浦東新區(qū)政府重點規(guī)劃的商業(yè)廣場之一。廣場內建有3000平方米的當代藝術館，更增添了文化藝術氣息。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　位于浦東聯(lián)洋國際社區(qū)，建筑面積11萬平方米，總投資1億美元。開發(fā)商正大集團。具有現(xiàn)代開放式塊狀設計，有22個建筑體塊。將購物、餐飲

48、、聚會、休閑、藝術結合在一起，定位為高檔國際社區(qū)的商業(yè)中心。</p><p>　　項目七：城市動力廣場</p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　總建筑面積6．6萬平方米，車庫面積4萬。</p><p

49、><b>　　【點評】</b></p><p>　　依托鐵路上海南站交通樞紐，交通非常發(fā)達，屬于中央交通樞紐型的商業(yè)中心，輻射面廣。建筑造型時尚、動感，是區(qū)域商界新地標。</p><p>　　項目八：龍之夢購物中心</p><p><b>　　★最具影響力</b></p><p><b&

50、gt;　　【基本資料】</b></p><p>　　總建筑面積32萬平方米，總投資30億元。其地上商業(yè)設施面積達到24萬平方米，相當于兩個港匯廣場的容量，甚至一個建筑就相當于市級商圈（30萬平方米商業(yè)面積）的容量要求。是上海迄今為止單體面積最大的購物中心，也是中國大陸目前唯一的一座融城市交通換乘、購物、休閑、娛樂、商務、酒店等多種功能于一體的“銷品茂”。</p><p>　　【

51、租金水平及經(jīng)營情況】</p><p>　　由于剛剛開業(yè)，目前日人流量在1~1．5萬人左右。目前簽約率達到90％，開店率70％。據(jù)悉，尚未開店的部分商家正在抓緊裝修，希望盡快開業(yè)。各種業(yè)態(tài)中，百貨占最大份額，超市和餐飲也具有一定的比例。管理方透露，購物中心的業(yè)態(tài)配比有可能調整，即將開業(yè)的數(shù)碼城的比例將要增加。“龍之夢”整體為中檔定位，也包括部分高端品牌。</p><p><b>　

52、　【周邊環(huán)境】</b></p><p>　　中山公園正在成為交通樞紐和中高檔住宅集聚地。在“龍之夢”開業(yè)前，中山公園商圈已有新寧購物中心、巴黎春天百貨、玫瑰坊商業(yè)街、米蘭時尚廣場、貝多芬廣場等多個購物場所。超級大盤“龍之夢”的出現(xiàn)，使得中山公園商圈在體量上有了質的飛躍，為中山公園商圈最終形成畫上圓滿句號。相對其他市級交通樞紐商圈，中山公園商圈還有較大的潛在發(fā)展空間。</p><p&

53、gt;<b>　　【投資者背景】</b></p><p>　　長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家大型民營房地產(chǎn)企業(yè)，自90年代成立以來，已在長寧、徐匯、黃浦等區(qū)規(guī)劃并建造了總面積為274萬平方米的各式建筑，包括長峰大廈、名光大廈、長峰城——佳信花苑、東安花苑、新安公寓、維多利亞、里昂花園、襄樂大廈、衡園、暢園等不少知名樓盤，涉及居民小區(qū)、商用住宅、酒店式公寓、酒店、辦公樓、大型購物中心等類型。董事

54、長童錦泉行事低調，是福布斯上榜富豪。有媒體稱其如今將投資重點投向軌道交通樞紐站的大型商業(yè)項目。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　交通樞紐型的大型購物中心</p><p>　　交通樞紐型的大型購物中心，其零租金經(jīng)營方式，開創(chuàng)具有示范創(chuàng)新意義的經(jīng)營模式。即商家不用支付固定租金，由購物中心每月都要對商家所得的利潤進行

55、提成。不同商家支付的成數(shù)，是根據(jù)不同出租商鋪的業(yè)態(tài)、商場內位置、商家在行業(yè)內地位等因素，綜合評價后再制定。除此之外，為了控制風險，“龍之夢”還采取了最低收益分成的措施。</p><p>　　項目九：青浦港隆廣場</p><p><b>　　★最具影響力</b></p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p

56、><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　港隆廣場位于青浦中心北區(qū)，老城中心和新興社區(qū)結合部，目前已成為區(qū)域內主要購物場所和城中北區(qū)購物的中心，也是零售商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)最先進的購物場。購物中心規(guī)劃有一期4萬平方米二大主力店：世紀聯(lián)華大賣場和好美家建材超市（均已開業(yè)）。二期有8．5萬平方米綜合商業(yè)建筑，其中4萬平方米的零售面積。包括一座綜合購物商城，二條休

57、閑商業(yè)街和一個精品商場；商務設施有4．5萬平方米的5A級寫字樓一座和酒店、公寓式酒店各一幢。購物方面將有幾十家品牌專賣店，涵蓋名牌服飾、化妝品、家居、電子、兒童服務等；餐飲娛樂方面包括中西快餐、休閑餐飲街、大型餐飲、電影城、游戲、健身、夜總會等；城區(qū)綜合服務包括商務、銀行、美容、照相、洗衣、花店等，是青浦最大、最先進的2－3層中檔區(qū)域購物中心SHOPPINGMALL，集購物、餐飲、娛樂、商務于一體。</p><p&g

58、t;<b>　　【周邊環(huán)境】</b></p><p>　　青浦新城現(xiàn)有人口約30萬，其中戶籍人口約20萬，流動人口估計約10萬；由于住宅開發(fā)和企業(yè)、人口和外來人員的增加，人口導入量不斷增加。未來3年預計全區(qū)人口將達到100萬，新城區(qū)人口規(guī)模到達40萬人左右。尤其以滬青平高速沿線，分別形成趙巷特色居住區(qū)、淀山湖、朱家角高檔別墅居住區(qū)，將引入約3000多戶高收入家庭。港隆廣場所處的青浦新城中心城

59、區(qū)和西北新區(qū)結合部，既能方便地鄰近鬧市，又是新居民導入?yún)^(qū)；距青浦新汽車站僅800米，通勤車流及人流有保證。</p><p>　　以青浦區(qū)為核心商圈區(qū)域，一批商業(yè)項目和配套商業(yè)設施正在新建和規(guī)劃開工，包括橋梓灣商城（約5萬平方米）、協(xié)和大廈（約3萬平方米）、朱家角尚都里度假購物中心（約4．5萬平方米）及美食街（約1．65萬平方米）、徐涇安信生活廣場（約3萬平方米）。處于核心區(qū)位的港隆購物中心的功能業(yè)態(tài)齊全，吸引力大

60、，將成為符合現(xiàn)代化零售業(yè)發(fā)展方向的商業(yè)中心。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　郊區(qū)新城區(qū)內綜合購物中心</p><p>　　總建筑面積12萬平方米，基本按照一個中型區(qū)域購物中心的合理配備。建筑規(guī)模是目前青浦最大的城市社區(qū)型購物中心，住宅、辦公樓、酒店等的綜合開發(fā)降低了商業(yè)部分的壓力。</p>&l

61、t;p>　　青浦目前主要的零售商普遍存在小、散、品牌知名度缺乏和業(yè)態(tài)雷同、低層次的過度競爭，大型業(yè)態(tài)和購物中心的缺乏。港隆中已開業(yè)的世紀聯(lián)華大賣場和好美家建材超市作為青浦引進的大型主力店，業(yè)態(tài)模式和經(jīng)營均已取得很大的成功，形成了初步的商業(yè)中心氛圍，為進一步的完整開發(fā)創(chuàng)造了條件。大量的停車位和商務輔助設施有利于人群、物流的匯集，尤其是商業(yè)氛圍和服務。港隆廣場的出現(xiàn)，解決了當?shù)鼐用竦南M難題。滿足了當?shù)叵M者的購物需求，已成為青浦區(qū)的

62、商界新地標。</p><p>　　項目十：五角世貿商城</p><p><b>　　★最具發(fā)展前景</b></p><p><b>　　【基本資料】</b></p><p>　　位于南匯，總建筑面積50萬平方米，主營輕工商品，配合上海市政府“十五”規(guī)劃，打造為上?？鐕少徶行摹Ｊ悄壳吧虾Ｗ畲蟮募故?/p>

63、和貿易于一體的超大型商城。</p><p><b>　　【點評】</b></p><p>　　利用深水港契機，創(chuàng)新一種商業(yè)業(yè)態(tài)，集研發(fā)、設計、展示、交易、物流、電子商務為一體；推進第四次商業(yè)革命，大商貿、大市場、大批發(fā)、大采購、大流通。已經(jīng)成為上海市和商貿部的定點平臺，跨國采購中心，具有良好發(fā)展機遇。</p><p>　　投資商業(yè)地產(chǎn)需要謹慎從

64、事</p><p>　　上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海目前全市的商業(yè)地產(chǎn)總量達到2700萬平方米，總量可觀。對于新增項目能否在結構、區(qū)位、層次和業(yè)態(tài)上做到拾遺補缺，要求很高。</p><p>　　商用物業(yè)，要從區(qū)位、環(huán)境、經(jīng)營理念等多方面因素綜合考慮，并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)投資都能成功。比如南京西路的韓港城，周邊商業(yè)飽和，又沒有先進的經(jīng)營理念及完整的營銷手段，產(chǎn)權分

65、散，缺乏特色，即使是在繁華鬧市，也難以免除巨大風險。</p><p>　　此次受到好評的商業(yè)地產(chǎn)項目，在上述要素方面比較注意，要么處在市區(qū)的一些新興居民聚集區(qū)，如龍之夢、大拇指、金橋埃蒙頓等，有區(qū)域性消費力支撐；要么在新的城鎮(zhèn)，像開元地中海等，具有適應當?shù)匦滦拖M結構的大型綜合設施；要么提出新的商業(yè)理念者，如五角世貿，既適應深水港的發(fā)展，也是一種新業(yè)態(tài)。</p><p>　　國內的商業(yè)地產(chǎn)

66、發(fā)展尚不成熟，大多數(shù)開發(fā)商往往是從原先的住宅方向轉向而來。但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅開發(fā)是兩碼事，后者追求快速銷售，快速回籠資金，而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，建設完成，才只是萬里長征的第一步。價格高、風險大、年限短，是開發(fā)商用物業(yè)的特點，所以在開發(fā)前，必須對諸多因素進行深入細致的分析和調查。</p><p>　　而對于廣大的中小投資者來說，朱連慶建議，如果希望到某個商用物業(yè)投資，必須要根據(jù)上述要素，考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的整體市場

67、前景，對于所在區(qū)位的商業(yè)環(huán)境，周邊消費能力，交通條件，并結合新的城市發(fā)展的走向和規(guī)劃方向深入調查。特別提醒，不要盲目聽信開發(fā)方單一方面的美好描述，警惕“變現(xiàn)走人”的圈套。對于市面上常見的若干年返租，也要打個問號，因為很多類似的承諾，從正常的經(jīng)營上很難做到。 莂蒄蚈膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃袁膃肄莃螃聿肅蒅罿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿膁莀螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈蠆肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袁肁芁

68、蕆蚄羇芀蕿羀袃艿螞螂膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄莄薀螇肀莄螞蝕羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃袁膃肄莃螃聿肅蒅罿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿膁莀螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈蠆肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袁肁芁蕆蚄羇芀蕿羀袃艿螞螂膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄莄薀螇肀莄螞蝕羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃袁膃肄莃螃聿肅蒅罿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿膁莀螀肅膀蒂薃羈腿