國(guó)有土地租賃要明晰的幾個(gè)問題

1、<p>　　國(guó)有土地租賃要明晰的幾個(gè)問題</p><p>　　1999年1月l日起施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定，國(guó)有土地有償使用的方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。同年7月下達(dá)了《關(guān)于印發(fā)的通知》，這標(biāo)志國(guó)有土地租賃制度作為一種新的土地有償使用制度被明確提出。在這之后，江蘇、上海、河南、河北、浙江、四川、青島等省市先

2、后制定并頒布了各自的有關(guān)國(guó)有土地租賃的規(guī)范，并正式開始作為土地出讓方式的一種補(bǔ)充在全國(guó)范圍實(shí)施。 </p><p>　　然而，國(guó)有土地租賃作為一種土地有償使用的方式出現(xiàn)較晚，發(fā)展不成熟，在實(shí)踐中仍存在許多模棱兩可的地方，作者在下文就其基本問題進(jìn)行探討。 </p><p>　　國(guó)有土地租賃與使用權(quán) </p><p><b>　　出租的區(qū)別 </b>

3、;</p><p>　　國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租都使用了出租、租金這樣的措辭，容易使人混淆兩者的定義。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，國(guó)有土地租賃的定義是國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。兩者主要有以下區(qū)別：

4、</p><p>　　第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng)；國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。 </p><p>　　第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其出租人是通過劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）取得土地使用權(quán)的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并

5、定期向出租人支付租金的行為主體。 </p><p>　　第三，土地使用者的權(quán)益不同。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》的規(guī)定，以國(guó)有土地租賃方式取得承租土地使用權(quán)的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。 </p><p>　　租賃期限應(yīng)依據(jù)《合同法》規(guī)定 <

6、/p><p>　　《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》第四條規(guī)定國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。根據(jù)此條的規(guī)定，租期最長(zhǎng)可以達(dá)到70年。 </p><p&

7、gt;　　而根據(jù)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。根據(jù)此條規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過20+20=40年。 </p><p>　　《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》屬于國(guó)土資源部發(fā)布的部門規(guī)范性文件，《合同法》為全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布的法律。根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的原則，國(guó)有土地租賃期限應(yīng)根據(jù)《合

8、同法》20年的規(guī)定實(shí)施。 </p><p>　　此外，國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于租賃期限的回復(fù)中明確表示國(guó)有土地租賃合同約定的租賃期限不僅要受土地使用年限的限制，也要受《合同法》的約束，最長(zhǎng)不得超過20年。租賃期滿，如要繼續(xù)使用土地的，雙方可以按照《合同法》和《關(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見〉的通知》的規(guī)定續(xù)訂租賃合同。 </p><p>　　綜上，作者認(rèn)為《合同法》中有關(guān)于租賃最長(zhǎng)期限

9、20年的規(guī)定為強(qiáng)行法，適用于國(guó)有土地租賃合同。 </p><p>　　租賃合同費(fèi)用繳納方式及數(shù)額 </p><p>　　年租制是國(guó)有土地使用權(quán)租賃制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，是指政府以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)出租給土地使用者，并向土地使用者（承租人）按年收取租金的行為。其基本特征是”按年交租”“長(zhǎng)期承租”“定期調(diào)租”。但實(shí)踐中國(guó)有土地租賃可按月、按季、按年繳納土地租金。 </p>

10、;<p>　　《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》第二條規(guī)定，國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。第三條規(guī)定，國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除

11、有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。 </p><p>　　國(guó)有土地租賃與土地 </p><p><b>　　出讓方式的對(duì)比 </b></p><p>　　土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)

12、讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》中規(guī)定國(guó)有土地租賃是出讓方式的補(bǔ)充，當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主。對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原

13、有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。 </p><p>　　在繳納費(fèi)用方面，年租制是國(guó)有土地使用權(quán)租賃制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，土地使用者可以按月、按季、按年繳納土地租金；批租制是國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，而且土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。因此，租賃方式更適用于經(jīng)濟(jì)能力一般的企業(yè)，