用海設施和海上構筑物的登記

1、<p>　　用海設施和海上構筑物的登記</p><p>　　一、用海設施和海上構筑物登記相關法律法規(guī) </p><p>　　用海設施和海上構筑物是海域物權中的特定物。用海設施是指與物存在直接或間接聯(lián)系的輔助性設施及設備，如通往碼頭的橋梁或過道的輔助設施，裝卸裝置、鹽業(yè)用海和公益事業(yè)用海的輔助設施以及石油、天然氣輸送設施等。海上構筑物是指居于享有海域使用權的主體為實現(xiàn)用海目的而搭建

2、于海上的構筑物，如海上固定平臺、海底隧道、橋梁、高架屋、人工漁礁及其他海上構筑物。其中，海上固定平臺包括海上石油鉆井平臺、航道標志物（燈塔）、拆船用海平臺、修造的船廠船塢等，高架屋包括海上游樂園、海上別墅等。 </p><p><b>　　1.審批權限方面 </b></p><p>　　《中華人民共和國海域使用管理法》（以下簡稱《海域法》）第18條規(guī)定：“填海五十公頃

3、以上的項目用海、圍海一百公頃以上的項目用海，應當報國務院審批。”《 江蘇省海域使用管理條例》第12條規(guī)定：“填海五十公頃以下的項目用海、圍海六十公頃以上、一百公頃以下的項目用海，由省人民政府審批；圍海四十公頃以上、六十公頃以下的項目用海，由設區(qū)的市人民政府審批；圍海四十公頃以下的項目用海，由縣（市、區(qū)）人民政府審批?！薄锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定：“征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，由國務院批準。”

4、《江蘇省土地管理條例》第25條規(guī)定“具體建設項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地的，按照下列審批權限辦理：1.一公頃以下的，在縣行政區(qū)域內，由縣人民政府批準，在市轄區(qū)行政區(qū)域內由設區(qū)的市人民政府批準；2.一公頃以上、五公頃以下的，由設區(qū)的市人民政府批準；3.五公頃以上的，由省人民政府批準……”總體來說，海域審批權限比土地審批權限相對寬松。 </p><p><b>　　2.權屬登記方面 <

5、;/b></p><p>　　《海域法》第3條規(guī)定：“海域屬于國家所有?！薄斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定，房屋登記，遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則。取得海域使用權的，頒發(fā)海域使用權證書；取得土地使用權的，頒發(fā)土地使用權證書。土地上房屋等建筑物及其構筑物包括油庫、海上構筑物、蓄水池等特定空間，可以按照不同登記類型進行登記，頒發(fā)房屋權屬證書和登記證明。 </p><p

6、><b>　　3.使用方式方面 </b></p><p>　　海域使用可劃分為無償使用和有償有期限使用?！督K省海域使用管理條例》第22條規(guī)定：“對依法應當實行有償使用的項目用海，同一宗海域有兩個以上的單位或者個人申請海域使用權的，可以采用招標、拍賣等方式出讓海域使用權?！薄逗Ｓ蚍ā返?6條規(guī)定：“海域使用權期限屆滿，海域使用權人需要繼續(xù)使用海域的，應當至遲于期限屆滿前二個月向原批準用

7、海的人民政府申請續(xù)期。除根據(jù)公共利益或者國家安全需要收回海域使用權的外，原批準用海的人民政府應當批準續(xù)期。準予續(xù)期的，海域使用權人應當依法繳納續(xù)期的海域使用金?！?</p><p><b>　　4.使用期限方面 </b></p><p>　　《海域法》規(guī)定“拆船用海最高期限二十年，旅游、娛樂用海最高年限二十五年，鹽業(yè)、礦業(yè)用海最高年限三十年，公益事業(yè)用海最高年限四十年

8、，港口、修造船廠等建設工程用海最高年限五十年”。 </p><p>　　二、鹽城市用海設施和海上構筑物登記利用現(xiàn)狀 </p><p>　　鹽城市海域（由領海、內水兩部分組成）位于江蘇沿海中部，海岸線總長582公里，占江蘇省海岸線總長的56%。海域面積1.89萬平方公里；海域土地總面積約971.13萬畝，其中：已開發(fā)利用的約71.92萬畝，未開發(fā)利用的約899.21萬畝。目前，我國尚未制定統(tǒng)

9、一的不動產(chǎn)登記法，在海域土地、建筑物、構筑物登記方面，分別由海洋部門、國土資源部門，房產(chǎn)管理部門負責管理，由于管理體制不統(tǒng)一，鹽城市海域資源利用效率普遍不高，主要問題如下。 </p><p><b>　　1.規(guī)劃銜接不夠 </b></p><p>　　土地利用總體規(guī)劃和海域功能區(qū)劃兩者之間未能進行有效銜接，政出兩門，各自為戰(zhàn)，導致海域內開發(fā)無序、利用粗放。 </

10、p><p><b>　　2.登記銜接不夠 </b></p><p>　　取得海域使用權的，頒發(fā)海域使用權證書，由海洋行政管理部門負責；取得土地使用權的，頒發(fā)土地使用權證書，由國土管理部門負責；建筑物、構筑物登記則由房管部門負責。由于是不同登記機構行使職權，各自封閉運作，各管一塊，使得海域使用權、土地使用權的登記難以無縫銜接，造成用海設施、海上建筑物、構筑物登記滯后，影響了

11、海域內不動產(chǎn)權利的整體有效應用。 </p><p><b>　　3.政府收益受損 </b></p><p>　　《江蘇省海域使用管理條例》明確規(guī)定海域使用權人應當在圍墾、填海項目竣工之日起3個月內，憑海域使用權證書，可向國土部門申請換發(fā)國有土地使用權證書，土地使用權期限為海域使用權剩余期限，不收取土地出讓金。根據(jù)以上規(guī)定，以有償方式受讓的海域使用權，在以《海域證》換發(fā)

12、《土地證》時，其土地使用性質可以直接定為出讓。這樣一來，土地使用者可以節(jié)省較多的土地出讓金，但政府的國有土地資產(chǎn)可能大量流失。據(jù)財政部、國家海洋局《關于加強海域使用金征收管理的通知》（財綜[2007]10號）精神，鹽城市東臺、大豐海域等別為五等，其建設填海造地用海海域使用金征收標準僅為3萬元/畝；射陽、濱海、響水海域等別為六等，其海域使用金征收標準僅為2萬元/畝。農(nóng)業(yè)填海造地用海海域使用金征收標準均為200元/畝。但如果選擇填海造地成本

13、較低的內水海域進行填海造地，并接入必要的市政管線，達到“七通一平”后用于建設用地，按鹽城市沿海地區(qū)經(jīng)營性平均用地價格約44萬元/畝、工業(yè)用地平均價格9萬元/畝計算，即使在出讓地價中扣除海域使用金、填海造地成本，則經(jīng)營性用地、工業(yè)用地出讓收入平均也能分別凈增39萬元/畝和4萬元/畝；如圍海造地用于農(nóng)業(yè)項</p><p>　　三、開展用海設施和海上構筑物登記的建議 </p><p>　　1.建

14、立健全用海設施和海上構筑物登記制度 </p><p>　　針對我國還沒有制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，而我省沿海城市迫切需求的現(xiàn)狀，省相關部門可參照深圳等城市經(jīng)驗先行出臺《江蘇省海上構筑物所有權登記管理辦法》，盡快建立海上構筑物所有權登記工作協(xié)調機制。在上述《辦法》出臺之前，沿海城市可嘗試出臺市級海域使用權登記管理具體措施和海上構筑物登記辦法，探索解決海域使用權、用海設施和海上構筑物權利流轉問題的路徑。 </p&

15、gt;<p>　　2.規(guī)范用海設施和海上構筑物登記行為及管轄級別 </p><p>　　筆者以為，房產(chǎn)管理部門應根據(jù)《房屋登記技術規(guī)程》依法對當事人申請用海設施、海上構筑物登記進行審查，頒發(fā)房屋權屬證書。海洋行政管理部門、國土部門應加強對圍填海造地形成土地的調查與登記。對圍填海形成的土地，及時開展土地利用現(xiàn)狀調查和年度土地變更調查，即按照《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準，實地認定圍填海形成的土地地類，實

16、現(xiàn)建設用地效益最大化。依據(jù)有關規(guī)定，及時確定圍填海形成土地的權屬。各市應建立統(tǒng)一的海上構筑物登記簿和登記信息系統(tǒng)，實現(xiàn)海域使用權、土地使用權與海上構筑物登記及轉讓、抵押等處分信息的共享。對于不同的行政區(qū)域內用海設施和海上構筑物登記，如一項用海設施和海上構筑完全在當級轄區(qū)內，就由當級登記機關獨自辦理登記；如一項用海設施和海上構筑物延伸到相同級別的行政區(qū)域內，則由雙方共同的上級行政機構來實施登記，延伸到的區(qū)域是不同級別的則由下級行政機構實施

17、登記，報上級機關備案。 </p><p>　　3.創(chuàng)新海域和土地使用權統(tǒng)一“供應”機制 </p><p>　　以政府名義制定下發(fā)相關規(guī)定，實現(xiàn)海洋管理與國土管理、規(guī)劃、房產(chǎn)等多部門聯(lián)動協(xié)作。對于還未確定海域使用權的“內水”，可先由海洋管理部門按照審批權限，辦理海域使用審批手續(xù)。該手續(xù)辦理完畢后，國土部門轉入土地管理程序，即由國土部門與海洋管理部門、規(guī)劃等部門共同編制土地出讓方案，報經(jīng)縣級及