用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物的登記

1、<p>　　用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物的登記</p><p>　　一、用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記相關(guān)法律法規(guī) </p><p>　　用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物是海域物權(quán)中的特定物。用海設(shè)施是指與物存在直接或間接聯(lián)系的輔助性設(shè)施及設(shè)備，如通往碼頭的橋梁或過道的輔助設(shè)施，裝卸裝置、鹽業(yè)用海和公益事業(yè)用海的輔助設(shè)施以及石油、天然氣輸送設(shè)施等。海上構(gòu)筑物是指居于享有海域使用權(quán)的主體為實現(xiàn)用海目的而搭建

2、于海上的構(gòu)筑物，如海上固定平臺、海底隧道、橋梁、高架屋、人工漁礁及其他海上構(gòu)筑物。其中，海上固定平臺包括海上石油鉆井平臺、航道標(biāo)志物（燈塔）、拆船用海平臺、修造的船廠船塢等，高架屋包括海上游樂園、海上別墅等。 </p><p><b>　　1.審批權(quán)限方面 </b></p><p>　　《中華人民共和國海域使用管理法》（以下簡稱《海域法》）第18條規(guī)定：“填海五十公頃

3、以上的項目用海、圍海一百公頃以上的項目用海，應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院審批?！薄?江蘇省海域使用管理條例》第12條規(guī)定：“填海五十公頃以下的項目用海、圍海六十公頃以上、一百公頃以下的項目用海，由省人民政府審批；圍海四十公頃以上、六十公頃以下的項目用海，由設(shè)區(qū)的市人民政府審批；圍海四十公頃以下的項目用海，由縣（市、區(qū)）人民政府審批?！薄锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定：“征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)?！?/p>

4、《江蘇省土地管理條例》第25條規(guī)定“具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地的，按照下列審批權(quán)限辦理：1.一公頃以下的，在縣行政區(qū)域內(nèi)，由縣人民政府批準(zhǔn)，在市轄區(qū)行政區(qū)域內(nèi)由設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；2.一公頃以上、五公頃以下的，由設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；3.五公頃以上的，由省人民政府批準(zhǔn)……”總體來說，海域?qū)徟鷻?quán)限比土地審批權(quán)限相對寬松。 </p><p><b>　　2.權(quán)屬登記方面 <

5、;/b></p><p>　　《海域法》第3條規(guī)定：“海域?qū)儆趪宜??！薄斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定，房屋登記，遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。取得海域使用權(quán)的，頒發(fā)海域使用權(quán)證書；取得土地使用權(quán)的，頒發(fā)土地使用權(quán)證書。土地上房屋等建筑物及其構(gòu)筑物包括油庫、海上構(gòu)筑物、蓄水池等特定空間，可以按照不同登記類型進行登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書和登記證明。 </p><p

6、><b>　　3.使用方式方面 </b></p><p>　　海域使用可劃分為無償使用和有償有期限使用?！督K省海域使用管理條例》第22條規(guī)定：“對依法應(yīng)當(dāng)實行有償使用的項目用海，同一宗海域有兩個以上的單位或者個人申請海域使用權(quán)的，可以采用招標(biāo)、拍賣等方式出讓海域使用權(quán)。”《海域法》第26條規(guī)定：“海域使用權(quán)期限屆滿，海域使用權(quán)人需要繼續(xù)使用海域的，應(yīng)當(dāng)至遲于期限屆滿前二個月向原批準(zhǔn)用

7、海的人民政府申請續(xù)期。除根據(jù)公共利益或者國家安全需要收回海域使用權(quán)的外，原批準(zhǔn)用海的人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)續(xù)期。準(zhǔn)予續(xù)期的，海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法繳納續(xù)期的海域使用金?！?</p><p><b>　　4.使用期限方面 </b></p><p>　　《海域法》規(guī)定“拆船用海最高期限二十年，旅游、娛樂用海最高年限二十五年，鹽業(yè)、礦業(yè)用海最高年限三十年，公益事業(yè)用海最高年限四十年

8、，港口、修造船廠等建設(shè)工程用海最高年限五十年”。 </p><p>　　二、鹽城市用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記利用現(xiàn)狀 </p><p>　　鹽城市海域（由領(lǐng)海、內(nèi)水兩部分組成）位于江蘇沿海中部，海岸線總長582公里，占江蘇省海岸線總長的56%。海域面積1.89萬平方公里；海域土地總面積約971.13萬畝，其中：已開發(fā)利用的約71.92萬畝，未開發(fā)利用的約899.21萬畝。目前，我國尚未制定統(tǒng)

9、一的不動產(chǎn)登記法，在海域土地、建筑物、構(gòu)筑物登記方面，分別由海洋部門、國土資源部門，房產(chǎn)管理部門負責(zé)管理，由于管理體制不統(tǒng)一，鹽城市海域資源利用效率普遍不高，主要問題如下。 </p><p><b>　　1.規(guī)劃銜接不夠 </b></p><p>　　土地利用總體規(guī)劃和海域功能區(qū)劃兩者之間未能進行有效銜接，政出兩門，各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致海域內(nèi)開發(fā)無序、利用粗放。 </

10、p><p><b>　　2.登記銜接不夠 </b></p><p>　　取得海域使用權(quán)的，頒發(fā)海域使用權(quán)證書，由海洋行政管理部門負責(zé)；取得土地使用權(quán)的，頒發(fā)土地使用權(quán)證書，由國土管理部門負責(zé)；建筑物、構(gòu)筑物登記則由房管部門負責(zé)。由于是不同登記機構(gòu)行使職權(quán)，各自封閉運作，各管一塊，使得海域使用權(quán)、土地使用權(quán)的登記難以無縫銜接，造成用海設(shè)施、海上建筑物、構(gòu)筑物登記滯后，影響了

11、海域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)利的整體有效應(yīng)用。 </p><p><b>　　3.政府收益受損 </b></p><p>　　《江蘇省海域使用管理條例》明確規(guī)定海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在圍墾、填海項目竣工之日起3個月內(nèi)，憑海域使用權(quán)證書，可向國土部門申請換發(fā)國有土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)期限為海域使用權(quán)剩余期限，不收取土地出讓金。根據(jù)以上規(guī)定，以有償方式受讓的海域使用權(quán)，在以《海域證》換發(fā)

12、《土地證》時，其土地使用性質(zhì)可以直接定為出讓。這樣一來，土地使用者可以節(jié)省較多的土地出讓金，但政府的國有土地資產(chǎn)可能大量流失。據(jù)財政部、國家海洋局《關(guān)于加強海域使用金征收管理的通知》（財綜[2007]10號）精神，鹽城市東臺、大豐海域等別為五等，其建設(shè)填海造地用海海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)僅為3萬元/畝；射陽、濱海、響水海域等別為六等，其海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)僅為2萬元/畝。農(nóng)業(yè)填海造地用海海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)均為200元/畝。但如果選擇填海造地成本

13、較低的內(nèi)水海域進行填海造地，并接入必要的市政管線，達到“七通一平”后用于建設(shè)用地，按鹽城市沿海地區(qū)經(jīng)營性平均用地價格約44萬元/畝、工業(yè)用地平均價格9萬元/畝計算，即使在出讓地價中扣除海域使用金、填海造地成本，則經(jīng)營性用地、工業(yè)用地出讓收入平均也能分別凈增39萬元/畝和4萬元/畝；如圍海造地用于農(nóng)業(yè)項</p><p>　　三、開展用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記的建議 </p><p>　　1.建

14、立健全用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記制度 </p><p>　　針對我國還沒有制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，而我省沿海城市迫切需求的現(xiàn)狀，省相關(guān)部門可參照深圳等城市經(jīng)驗先行出臺《江蘇省海上構(gòu)筑物所有權(quán)登記管理辦法》，盡快建立海上構(gòu)筑物所有權(quán)登記工作協(xié)調(diào)機制。在上述《辦法》出臺之前，沿海城市可嘗試出臺市級海域使用權(quán)登記管理具體措施和海上構(gòu)筑物登記辦法，探索解決海域使用權(quán)、用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物權(quán)利流轉(zhuǎn)問題的路徑。 </p&

15、gt;<p>　　2.規(guī)范用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記行為及管轄級別 </p><p>　　筆者以為，房產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)《房屋登記技術(shù)規(guī)程》依法對當(dāng)事人申請用海設(shè)施、海上構(gòu)筑物登記進行審查，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。海洋行政管理部門、國土部門應(yīng)加強對圍填海造地形成土地的調(diào)查與登記。對圍填海形成的土地，及時開展土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和年度土地變更調(diào)查，即按照《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，實地認定圍填海形成的土地地類，實

16、現(xiàn)建設(shè)用地效益最大化。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時確定圍填海形成土地的權(quán)屬。各市應(yīng)建立統(tǒng)一的海上構(gòu)筑物登記簿和登記信息系統(tǒng)，實現(xiàn)海域使用權(quán)、土地使用權(quán)與海上構(gòu)筑物登記及轉(zhuǎn)讓、抵押等處分信息的共享。對于不同的行政區(qū)域內(nèi)用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物登記，如一項用海設(shè)施和海上構(gòu)筑完全在當(dāng)級轄區(qū)內(nèi)，就由當(dāng)級登記機關(guān)獨自辦理登記；如一項用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物延伸到相同級別的行政區(qū)域內(nèi)，則由雙方共同的上級行政機構(gòu)來實施登記，延伸到的區(qū)域是不同級別的則由下級行政機構(gòu)實施

17、登記，報上級機關(guān)備案。 </p><p>　　3.創(chuàng)新海域和土地使用權(quán)統(tǒng)一“供應(yīng)”機制 </p><p>　　以政府名義制定下發(fā)相關(guān)規(guī)定，實現(xiàn)海洋管理與國土管理、規(guī)劃、房產(chǎn)等多部門聯(lián)動協(xié)作。對于還未確定海域使用權(quán)的“內(nèi)水”，可先由海洋管理部門按照審批權(quán)限，辦理海域使用審批手續(xù)。該手續(xù)辦理完畢后，國土部門轉(zhuǎn)入土地管理程序，即由國土部門與海洋管理部門、規(guī)劃等部門共同編制土地出讓方案，報經(jīng)縣級及