已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑研究【開(kāi)題報(bào)告+文獻(xiàn)綜述+畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文系列</b></p><p><b>　　開(kāi)題報(bào)告</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑研究</p><p><b>　　選題的背景與意義</b>

2、</p><p>　　隨著住房制度的改革，房屋商品化以及城市綜合開(kāi)發(fā)等項(xiàng)改革措施的推行，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。房地產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和房地產(chǎn)生產(chǎn)體制的改革首先是從住宅的改革開(kāi)始的。改革的重點(diǎn)集中在未建住宅和已建住宅部分，本課題的重點(diǎn)是已建住宅部分關(guān)于如何在物業(yè)這一方面的增值因素探討和如何增值的研究</p><p>　　住宅的物業(yè)增值取決于很多因素，現(xiàn)如今已經(jīng)有想當(dāng)多的買房者和投資者十分看重這一點(diǎn)。比如

3、購(gòu)買時(shí)候地段性的選擇，市中心和郊區(qū)的價(jià)格相差懸殊，因?yàn)橹苓呍O(shè)施的完善和配套建設(shè)的跟進(jìn)速度差距明顯，市中心有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，自然而然房地產(chǎn)商也將這塊地區(qū)的住宅是為香餑餑，賣個(gè)高價(jià)。因此，所謂黃金地段 黃金樓盤就此誕生，這也是樓盤高價(jià)的誘因之一。</p><p>　　時(shí)至今日幾乎所有的已建住宅已經(jīng)具備了物業(yè)管理，那么物業(yè)管理已經(jīng)成為了住宅不可分割的一部分而住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)住宅小

4、區(qū)的環(huán)境效益以及實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)居民的心理效益。如果將樓盤比喻成為一個(gè)小孩，那么地段及價(jià)格就是他的先天條件，而物業(yè)管理卻是后天培養(yǎng)。要知道即使最有天分的小孩，也需要后天培養(yǎng)。對(duì)于漫長(zhǎng)時(shí)間來(lái)說(shuō)，好的物業(yè)管理才是物業(yè)持續(xù)升值的永恒秘訣。</p><p>　　本課題的目標(biāo)就是在已建住宅的基礎(chǔ)上分析住宅周邊未來(lái)建設(shè)各個(gè)階段中對(duì)此地住宅居住物業(yè)的功能價(jià)值及其影響因素，并且尋找物業(yè)增值的路徑。</p><p&

5、gt;　　研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問(wèn)題：</p><p><b>　　研究的主要內(nèi)容：</b></p><p>　?。?）分析住宅區(qū)中居住物業(yè)的功能；</p><p>　　居住物業(yè)功能主要?jiǎng)澐譃椋?.居住功能2.服務(wù)功能3.經(jīng)濟(jì)功能4.社會(huì)功能</p><p>　?。?）分析住宅區(qū)對(duì)其中的居住物業(yè)功能的影響；<

6、;/p><p>　　從經(jīng)濟(jì)形態(tài)來(lái)說(shuō)，住宅可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等?，F(xiàn)在國(guó)家又出臺(tái)了最近的一種住宅類型，那就是廉租房。不同的住宅定位也就會(huì)有不同檔次的物業(yè)功能雖然他們本質(zhì)上都是一樣但是實(shí)際因?yàn)楦鞣N因素的制約導(dǎo)致功能的或者完善或者缺失，即使完整也會(huì)給不同住宅區(qū)的居民帶來(lái)不同的體驗(yàn)。</p><p>　?。?）分析居住物業(yè)功能的價(jià)值；</p><p>　　1.居住功

7、能：在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。它的價(jià)值體現(xiàn)主要體現(xiàn)在住宅本身的價(jià)值。這在住宅規(guī)劃到建設(shè)完成階段是確定不變的唯一能夠變的也就是物價(jià)變化抑或是人民幣的價(jià)值變化。</p><p>　　2.服務(wù)功能：住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。

8、這一點(diǎn)現(xiàn)在大多數(shù)的小區(qū)在政府相關(guān)部門的介入下已經(jīng)做的相當(dāng)完善，公共基礎(chǔ)設(shè)施比如能夠提供鍛煉的室外體育設(shè)施幾乎隨處可見(jiàn)。又如早期物業(yè)管理的引入使偷盜等事件的發(fā)生降低不少。唯一能夠體現(xiàn)價(jià)值的地方也就是高檔住宅配套設(shè)施齊全且高檔但是相應(yīng)的費(fèi)用上升物業(yè)管理更加趨于專業(yè)化和規(guī)范化。現(xiàn)在大城市的住宅基本服務(wù)功能基本完全實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　3.經(jīng)濟(jì)功能[1]：住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包

9、括： ①物業(yè)自身的交換，即開(kāi)展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過(guò)合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。</p><p>　　4.社會(huì)功能：住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為

10、 居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。</p><p>　　（4）分析居住物業(yè)價(jià)值形成過(guò)程；</p><p>　　居住物業(yè)的價(jià)值形成從住宅的建成開(kāi)始，本身自身的價(jià)值是一方面，另外未來(lái)周邊配套設(shè)施和商業(yè)區(qū)等的建成也與物業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本身物業(yè)管理因素也有著舉足輕重的地位。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)價(jià)值在這三個(gè)方面的作用下不斷發(fā)生著量變甚至是質(zhì)變。</p><p>　　

11、（5）分析居住物業(yè)的價(jià)值影響因素；</p><p>　　判斷物業(yè)價(jià)值的十大標(biāo)準(zhǔn)[2]</p><p><b>　　1、社區(qū)規(guī)模的大小</b></p><p>　　2、地理位置和區(qū)域環(huán)境</p><p><b>　　3、容積率的高低</b></p><p><b>　

12、　4、規(guī)劃設(shè)計(jì)</b></p><p><b>　　5、建筑風(fēng)格</b></p><p><b>　　6、園林綠化</b></p><p>　　7、車位和總戶數(shù)的比例</p><p><b>　　8、樓間距</b></p><p>　　9、社

13、區(qū)配套和商業(yè)氛圍對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值的影響；</p><p>　　10、物業(yè)管理對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值的影響。</p><p>　?。?）分析項(xiàng)目過(guò)程對(duì)居住物業(yè)價(jià)值的影響；</p><p>　　大型項(xiàng)目尤其是商業(yè)性的項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)位于此間地塊的住宅絕對(duì)是個(gè)利好消息，單獨(dú)的住宅區(qū)不能僅靠自身的價(jià)值提升，也需要外界的推波助瀾。當(dāng)隨著項(xiàng)目敲定建設(shè)之后，由可能性變成了可行性，那么人們對(duì)于其對(duì)

14、于周邊的一切期望會(huì)直線上升，也就會(huì)順帶動(dòng)住宅增值。一旦項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)那么越來(lái)越多的開(kāi)放商會(huì)看重這片土地，也就會(huì)競(jìng)相進(jìn)駐。</p><p>　?。?）分析項(xiàng)目環(huán)境對(duì)居住物業(yè)價(jià)值的影響；</p><p>　　環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可分為六個(gè)方面[2]：地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件和規(guī)劃限制因素，同時(shí)環(huán)境生態(tài)因素對(duì)住宅的影響方式和影響程度也有不同。&

15、lt;/p><p>　?。?）分析居住物業(yè)價(jià)值增值路徑；</p><p>　　物業(yè)增值可以從三方面出發(fā)：一是從本身住宅自帶的價(jià)值開(kāi)始，但是這個(gè)增值較為緩慢，并且十分依賴國(guó)家相關(guān)的政策和市場(chǎng)調(diào)控；二是能夠盡量吸引政府項(xiàng)目和大型商業(yè)項(xiàng)目等的進(jìn)駐，不過(guò)這個(gè)很需要地段的潛力性并且需要有著長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的人對(duì)它進(jìn)行發(fā)掘；三是物業(yè)管理，如何物業(yè)管理科學(xué)有效的對(duì)物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)有所幫助。</p><

16、;p>　?。?）提出居住物業(yè)價(jià)值增值的對(duì)策。</p><p>　　針對(duì)上面所說(shuō)到的居住物業(yè)價(jià)值影響因素，對(duì)癥下藥，對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行增強(qiáng)，對(duì)現(xiàn)在做得比較好的地方保持并且尋求更好的途徑實(shí)現(xiàn)突破。</p><p>　　研究的方法與技術(shù)路線：</p><p>　　方法：（1）分析居住物業(yè)的功能和生命周期構(gòu)成；</p><p>　　（2）居住物業(yè)

17、的價(jià)值構(gòu)成；</p><p>　?。?）分析居住物業(yè)的價(jià)值影響因素；</p><p>　　（4）分析項(xiàng)目過(guò)程和項(xiàng)目環(huán)境對(duì)居住物業(yè)增值的貢獻(xiàn)；</p><p>　?。?）構(gòu)建居住物業(yè)的價(jià)值增值路徑。</p><p>　　技術(shù)路線：課題研究背景和必要性</p><p><b>　　論文主要闡述</b>

18、</p><p><b>　　論文的內(nèi)容大綱</b></p><p><b>　　增值影響因素分析</b></p><p><b>　　增值路徑研究</b></p><p>　　課題存在的問(wèn)題與不足及未來(lái)的展望 </p&g

19、t;<p><b>　　總結(jié)</b></p><p>　　四：研究的總體安排與進(jìn)度</p><p><b>　　計(jì)劃進(jìn)度：</b></p><p>　　2010.11.23～12.04 完成開(kāi)題報(bào)告、文獻(xiàn)綜述；</p><p>　　2010.12.5～2011.1.14 查閱

20、資料關(guān)于物業(yè)價(jià)值的影響并試圖找尋增值路徑；</p><p>　　2011.1.15～2011.2.14 對(duì)具體的住宅區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察形成對(duì)比得出其中的結(jié)論；</p><p>　　2011.2.15～2011.3.14 通過(guò)理論知識(shí)與實(shí)地考察的資料進(jìn)行整理；</p><p>　　2011.3.15～2011.4.14 將前期的論文內(nèi)容進(jìn)行分析修正；</p&g

21、t;<p>　　2011.4.15～2011.5.7 完成論文修改，準(zhǔn)備答辯。</p><p><b>　　主要參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]李春濤 蔡育天.物業(yè)管理基礎(chǔ)教程.生活.讀書.新知三聯(lián)書店.2001.01.07</p><p>　　[2]佚名.如何衡量住宅物業(yè)的價(jià)值.武漢晨報(bào).2004.04.16

22、</p><p>　　[3]佚名.論環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響.同考網(wǎng).2000.06.03</p><p><b>　　畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑研究</p><p>　　住

23、宅物業(yè)保值增值已經(jīng)被越來(lái)越多的購(gòu)房者與投資者看重，購(gòu)房者希望自己的房子能夠不斷增值可以為將來(lái)購(gòu)置更好的房子做準(zhǔn)備，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)如何通過(guò)手段也可以說(shuō)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和戰(zhàn)略使自己的投資得到保障。</p><p>　　來(lái)看下國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅物業(yè)價(jià)值的一篇報(bào)道。09年五月成都商報(bào)發(fā)表了關(guān)于2006—2008年成都樓市住宅物業(yè)保值增值狀況大型調(diào)查報(bào)告的一篇報(bào)道。以“這三年一半買房人平均住房增值7萬(wàn)”的醒目標(biāo)題 揭開(kāi)了06-08

24、年成都樓市的階段性發(fā)展情況：2006年至 2007年上半年（即二套房利率等金融政策出臺(tái)之前）；2007年下半年至2008年上半年（為抑制樓市過(guò)熱的系列調(diào)控政策的出臺(tái)及6月新政前）；2008年下半年（在經(jīng)歷了地震、6月新政、國(guó)際金融危機(jī)之后的鼓勵(lì)市場(chǎng)政策階段）。</p><p>　　什么時(shí)候買、買什么樣的住宅物業(yè)才能更好地保值升值？正是任何時(shí)期入市的購(gòu)房者當(dāng)然現(xiàn)在更多也是投資者始終關(guān)注的焦點(diǎn)。俗話說(shuō)的“衣食住行”那

25、么當(dāng)前中國(guó)最難解決又最急需解決的是什么呢？?。∽》繂?wèn)題，花了一大筆錢進(jìn)去最期待的首先是一個(gè)溫暖的家其次希望這筆對(duì)大多說(shuō)百姓來(lái)說(shuō)是傾盡所有的財(cái)富所換的來(lái)的能不能保值甚至增值那么到底增值些什么呢？除了房屋本身的價(jià)值外還有現(xiàn)在物業(yè)管理影響的住宅物業(yè)價(jià)值，還有周邊項(xiàng)目建設(shè)的影響而引起的住宅價(jià)值變化。其實(shí)可以這么說(shuō)一棟沒(méi)有物業(yè)價(jià)值的住宅房屋本身價(jià)值再高又有何用，就像沒(méi)有心的人一樣只剩下副軀殼這幅軀殼值多少呢？</p><p&g

26、t;　　為什么同樣是豪宅因?yàn)榈赜虻牟顒e賣出的房?jī)r(jià)差很多，因?yàn)樵诂F(xiàn)在很多人的眼中豪宅的定義不僅僅是房屋本身價(jià)值有多高它所處地段的區(qū)域性是否具備豪華的要素，正所謂買房先看買哪里然后才是買怎么樣的?！叭绻粋€(gè)所謂的豪宅物業(yè)周邊都是很差的房子，還會(huì)被認(rèn)為是豪宅嗎?”一家名為神鳥的數(shù)據(jù)公司調(diào)查時(shí)，不少高端業(yè)主的觀點(diǎn)。[1]大區(qū)域的高端性、便捷的交通、居住環(huán)境的安全性，成為真正的豪宅物業(yè)所必備的要素。這也是為什么國(guó)際一線城市會(huì)形成豪宅集中區(qū)的主要原

27、因。</p><p>　　周邊物業(yè)的檔次、區(qū)域居住人群層次等決定了物業(yè)在市場(chǎng)中的價(jià)值，因此大量開(kāi)發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)了一些距離感合適、高端物業(yè)聚集、品牌開(kāi)發(fā)商率先入駐的區(qū)域</p><p>　　物業(yè)管理的相關(guān)案例可以引用高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀:[2]住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍、缺乏配套的管理辦法、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴性較大、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)

28、質(zhì)服務(wù)。</p><p>　　確實(shí)高校住宅的諸多因?yàn)閷W(xué)生的因素等等一直以來(lái)被人所忽視，然后隨之住宅物業(yè)價(jià)值逐漸被重視漸漸的高校住宅也開(kāi)始談物業(yè)增值了。的確高校住宅有著它的特殊性學(xué)生畢竟收入消費(fèi)水平等的關(guān)系導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)很難提高為了自身的生存降低服務(wù)質(zhì)量如此此住宅區(qū)的物業(yè)價(jià)值就會(huì)不斷貶值，但隨著相關(guān)政策等的出臺(tái)以及政府的扶持相信將來(lái)高校住宅區(qū)也會(huì)像商業(yè)住宅區(qū)那樣不斷增值的。</p><p>　

29、　解決此類問(wèn)題需要慢慢的來(lái)從最基本的抓起，可以簡(jiǎn)單的以七點(diǎn)來(lái)概括[3]：</p><p>　　1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)</p><p>　　2、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍</p><p>　　3、建立完善的規(guī)章制度</p><p>　　4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系</p><p>　　5、積極開(kāi)展社區(qū)文

30、化建設(shè)</p><p>　　6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)</p><p>　　7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)</p><p>　　了解了住宅價(jià)值體現(xiàn)，或許許多人最為關(guān)心的就是如何保值增值的問(wèn)題，但是人們最多只能做到眼光獨(dú)特，至于如何增值那是開(kāi)發(fā)商甚至是政府的事，因?yàn)橹挥兴麄兇箝_(kāi)大合的行動(dòng)起來(lái)才會(huì)對(duì)已建住宅的物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。</p><

31、;p>　　可以說(shuō)住宅型物業(yè)的保值增值主要有以下途徑[4]</p><p>　?。ㄒ唬┩七M(jìn)跨行業(yè)的合作，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。</p><p>　　1.與大型房地產(chǎn)中介企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟</p><p>　　2.與房地產(chǎn)策劃銷售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟　　</p><p>　　3.與教育產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟</p><p>　　4.

32、與文化娛樂(lè)健身飲食服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟</p><p>　　5.與廣告企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟　　</p><p>　?。ǘ┐_立以人為本的經(jīng)營(yíng)思想，提供人性化服務(wù)。</p><p>　　（三）提高物業(yè)科技含量，促進(jìn)物業(yè)智能化。</p><p>　　總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是集各種社會(huì)功能于一體，為業(yè)主提供完善的服務(wù)，并引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)更好的使用物業(yè)來(lái)充分享受

33、科技進(jìn)步所帶來(lái)的一切文明成果的一種服務(wù)。通過(guò)這種服務(wù)提高物業(yè)的使用效率和質(zhì)量，并形成品牌效益，這是通過(guò)物業(yè)管理使物業(yè)保值增值的最終目的，也是推動(dòng)物業(yè)管理不斷前進(jìn)的不竭動(dòng)力。</p><p>　　如何在市場(chǎng)中尋求一個(gè)能增值住宅物業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)對(duì)投資客更適合，對(duì)于如今房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)能夠找到一套屬于自己又過(guò)的去的房才是很多奮斗者的目標(biāo)，投資住宅的物業(yè)價(jià)值必定很高由于炒房等原因，那么對(duì)于普通人肯定是不合適的。[4]提高物業(yè)的可

34、替代性，替代性越高，物業(yè)價(jià)值越低：反之亦然。也就是說(shuō)稀缺性決定了物業(yè)的價(jià)值，這在一定程度上為人指明了道路，在選擇物業(yè)增值的道路上，如何讓物業(yè)的可替代性降低，如何讓其的稀缺性更加體現(xiàn)成了當(dāng)務(wù)之急。</p><p>　　[1]吳彩萍.什么樣的住宅才稱的上是豪宅.今日早報(bào).07.9.29</p><p>　　[2] [3]郭線科.高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展.中國(guó)物業(yè)管理師網(wǎng).09.06.25&

35、lt;/p><p>　　[4]董德順.淺談如何運(yùn)用物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值.山東物業(yè)管理網(wǎng).08.12.29</p><p>　　[5]楊石新.動(dòng)蕩市場(chǎng)中,如何投資住宅物業(yè).新浪地產(chǎn)網(wǎng).10.08.09</p><p><b>　　本科畢業(yè)設(shè)計(jì)</b></p><p><b>　　工程管理</b></

36、p><p>　　已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑研究</p><p>　　Value-added factors of residential property what has been built and the research of value-added path</p><p>　　已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑研究</p><p>　

37、　摘要： 已建住宅物業(yè)增值有效地促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用和房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與此同時(shí)也帶來(lái)一系列復(fù)雜的問(wèn)題。本文對(duì)已建住宅物業(yè)增值因素和增值路徑進(jìn)行了研究，包括對(duì)已建住宅物業(yè)功能研究，已建住宅物業(yè)增值影響因素分析最后進(jìn)行了增值過(guò)程的理論探索，并總結(jié)借鑒了實(shí)踐工作者的一些經(jīng)驗(yàn)做法，對(duì)提供已建住宅物業(yè)增值服務(wù)的路徑進(jìn)行了探索，得出針對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響因素，對(duì)癥下藥，對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行增強(qiáng)，對(duì)較好之處保持并且尋求更好的途徑實(shí)現(xiàn)突破，

38、從而使已建住宅物業(yè)增值。</p><p>　　關(guān)鍵詞：已建住宅；物業(yè)增值；增值因素；增值路徑；策略</p><p>　　Value-added factors of residential property what has been built and the research of value-added path </p><p>　　Abstract

39、60;：Value of residential property has been built to effectively promote land conservation, intensive use and coordinated development of the real estate market, at the same time brought a series of complex issues. This ar

40、ticle has been built residential property value and value-added path factors were studied, including the function of residential property has been built, residential property value has been built Factors Finally, the the

41、oretical exploration of the value-added process, and s</p><p>　　Key words：Built residential; property value; Value-added factor; value-added path; strategy</p><p><b>　　目　錄</b></p&

42、gt;<p><b>　　1 緒論13</b></p><p>　　2 已建住宅物業(yè)功能研究14</p><p>　　2.1住宅本身功能14</p><p>　　2.2適應(yīng)外部環(huán)境14</p><p>　　2.3保值增值功能15</p><p>　　3 已建住宅物業(yè)增值影

43、響因素分析16</p><p>　　3.1項(xiàng)目環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響16</p><p>　　3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響16</p><p>　　3.3政治、法律環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響16</p><p>　　3.4技術(shù)因素對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響17</p><p>　　3.5社會(huì)

44、文化因素對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響17</p><p>　　4 已建住宅物業(yè)增值過(guò)程分析19</p><p>　　4.1住宅本身的增值效果19</p><p>　　4.2住宅區(qū)的增值效果20</p><p>　　4.3住宅區(qū)的周邊環(huán)境21</p><p>　　4.4城市區(qū)域發(fā)展22</p>&l

45、t;p>　　5 已建住宅物業(yè)增值路徑的策略研究23</p><p>　　5.1以住宅本身的價(jià)值出發(fā)為導(dǎo)向23</p><p>　　5.2以優(yōu)質(zhì)的常規(guī)性的物業(yè)公共服務(wù)為基礎(chǔ)25</p><p>　　5.3城市區(qū)域發(fā)展的影響26</p><p>　　5.4提升信息化水平26</p><p><b>

46、;　　總結(jié)28</b></p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)29</p><p>　　致 謝錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p><b>　　緒論</b></p><p>　　隨著城市住宅的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，許多家庭都有多套房產(chǎn)，超過(guò)自身居住要求的部分最終會(huì)進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)；同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的高企，許多低收入

47、階層很難買得起新房，購(gòu)買二手房將是一種現(xiàn)實(shí)的選擇，那么如何選擇有增值空間的二手房，即已建住宅，是購(gòu)買者必須考慮的，課題研究就是針對(duì)這種現(xiàn)實(shí)需求的。</p><p>　　住宅的物業(yè)增值取決于很多因素，包括，住宅本身的增值效果、住宅區(qū)的增值效果、住宅區(qū)的周邊環(huán)境、城市區(qū)域發(fā)展等等幾個(gè)方面的因素。比如購(gòu)買時(shí)候地段性的選擇，市中心和郊區(qū)的價(jià)格相差懸殊，因?yàn)橹苓呍O(shè)施的完善和配套建設(shè)的跟進(jìn)速度差距明顯，市中心有著得天獨(dú)厚的優(yōu)

48、勢(shì)，自然而然房地產(chǎn)商也將這塊地區(qū)的住宅是為香餑餑，賣個(gè)高價(jià)。[1]因此，所謂黃金地段、黃金樓盤就此誕生，這也是樓盤高價(jià)的誘因之一，而現(xiàn)如今已經(jīng)有想當(dāng)多的買房者和投資者十分看重這一點(diǎn)。那么哪些因素會(huì)影響價(jià)值呢？已建住宅物業(yè)的增值路徑又是什么呢？分析價(jià)值形成過(guò)程則是課題研究的內(nèi)容，也能為購(gòu)買者提供有益的指導(dǎo)。本課題的目標(biāo)就是在已建住宅的基礎(chǔ)上分析住宅周邊未來(lái)建設(shè)各個(gè)階段中對(duì)此地住宅已建住宅物業(yè)的功能價(jià)值及其影響因素，并且尋找物業(yè)增值的路徑。

49、</p><p>　　2 已建住宅物業(yè)功能研究</p><p><b>　　2.1住宅本身功能</b></p><p>　?。?）土地的本身價(jià)值。已建住宅物業(yè)所處之地土地價(jià)值因地域、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等影響。</p><p>　?。?）住房建筑主體的功能。這個(gè)主要目的是使住房保持完好，確保其各項(xiàng)功能的正常發(fā)揮。具體包括：住

50、房基本情況的掌握。對(duì)房屋數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)、完好程度、使用現(xiàn)狀的調(diào)查、記錄房屋修繕及其裝修等。</p><p>　?。?）房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新。具體內(nèi)容包括：衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性養(yǎng)護(hù)及更新；水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)及更新；暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)及更新；電梯設(shè)備的日常性保養(yǎng)及更新。</p><p>　?。?）環(huán)境衛(wèi)生。包括：環(huán)境污染，如空氣污染、水體污染

51、、固體廢物污染、噪聲污染、電磁波污染等；轄區(qū)內(nèi)的道路、綠化帶等所有公共環(huán)境的清掃工作；物業(yè)區(qū)內(nèi)違章搭建等的清理。</p><p>　?。?）綠化建設(shè)。包括公共綠地(居住區(qū)公園、住宅組群的小塊綠地)、公共建筑和公用設(shè)施綠地、住宅旁和庭院綠地、道路綠化。</p><p>　?。?）消防設(shè)備或是設(shè)施的完備。包括：消防應(yīng)急逃生出口的完善、通道的設(shè)置、消防龍頭位置的安放正常使用</p>

52、<p>　?。?）車輛道路管理。包括：搞好停車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè)，保持車輛停放有序；防止車輛被盜；維持區(qū)內(nèi)道路暢通。</p><p><b>　　2.2適應(yīng)外部環(huán)境</b></p><p>　　住宅物業(yè)雖然不是像人一樣具有主觀能動(dòng)性但是確是客觀的實(shí)際的存在的，處于這個(gè)不斷進(jìn)步的社會(huì)中它的社會(huì)功能也是不斷在變化著的。</p><p>　　比如

53、筆者自己現(xiàn)在的住宅小區(qū)物業(yè)價(jià)值提升就是因?yàn)橐蕾嚿鐣?huì)功能的進(jìn)步，本來(lái)所處之地域僅僅是城鄉(xiāng)結(jié)合部，住宅本身配套所屬及自然環(huán)境人文氣息等方面十分薄弱，但是因緣際會(huì)，城市在發(fā)展在進(jìn)步，未來(lái)的行政中心城區(qū)的規(guī)劃、已經(jīng)建成投入使用的萬(wàn)達(dá)商業(yè)區(qū)等令周邊住宅區(qū)的物業(yè)價(jià)值增色不少，作為目前離商業(yè)區(qū)的最近的小區(qū)受益更多。住宅本身價(jià)值的翻番、周邊環(huán)境的改善、社會(huì)公共性建筑的建成和設(shè)施的配備，包括更多住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，這些都或多或少的影響著已建住宅物業(yè)價(jià)值的

54、改變。</p><p>　　因此，已建住宅物業(yè)的社會(huì)功能是集流動(dòng)性、偶然性、發(fā)展性、持續(xù)性[3]于一體的變化體，它是隨著社會(huì)的向前而進(jìn)步的，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)具備銳利的眼光選擇一套具有良好發(fā)展前途的住宅是多么以及極其的重要。</p><p><b>　　2.3保值增值功能</b></p><p>　　已建住宅的保值增值功能不僅需要住宅本身的價(jià)值規(guī)律

55、的調(diào)控還需要人為的相關(guān)控制。</p><p>　　住宅自身的價(jià)值規(guī)律上面提到過(guò)自然功能的更替社會(huì)功能的改變，這些并不是住宅本身可以控制的，一般來(lái)說(shuō)自然功能價(jià)值隨著時(shí)間的更替如果不去人為進(jìn)行干涉是會(huì)降低的，而社會(huì)功能又過(guò)度依賴偶然性的發(fā)生雖然社會(huì)進(jìn)步住宅物業(yè)的社會(huì)功能價(jià)值提升一定會(huì)實(shí)現(xiàn)但是時(shí)間卻可能被無(wú)限放大。</p><p>　　住宅先有保值的需求，進(jìn)而才會(huì)有增值的需求，因此業(yè)主有各式各樣

56、的要求等待去滿足。住宅的物業(yè)增值都是通過(guò)人性化的服務(wù)來(lái)提高房屋的品質(zhì)和使用性能，從而也提高房屋自身的價(jià)值。它有利于改善人們居住生活的條件，有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，也能夠創(chuàng)造大量的服務(wù)價(jià)值。對(duì)于物業(yè)增值方面，國(guó)外一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)的物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)，例如，新加坡的住宅樓按規(guī)定每5年對(duì)整幢樓外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行一次維修，住宅電梯一旦發(fā)生故障，五分鐘內(nèi)電梯維修工必須到場(chǎng)維修；戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)設(shè)有“熱線”電話，為居民

57、提供24小時(shí)服務(wù)等等。</p><p>　　3 已建住宅物業(yè)增值影響因素分析</p><p>　　已建住宅物業(yè)的價(jià)值形成從住宅的建成開(kāi)始，本身自身的價(jià)值是一方面，另外未來(lái)周邊配套設(shè)施和商業(yè)區(qū)等的建成也與物業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本身物業(yè)管理因素也有著舉足輕重的地位。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)價(jià)值在這三個(gè)方面的作用下不斷發(fā)生著量變甚至是質(zhì)變。判斷物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，包括社區(qū)規(guī)模的大?。坏乩砦恢?/p>

58、和區(qū)域環(huán)境；容積率的高低；規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑風(fēng)格；園林綠化；車位和總戶數(shù)的比例；樓間距；社區(qū)配套和商業(yè)氛圍對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值的影響；物業(yè)管理對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值的影響。[6]</p><p>　　3.1項(xiàng)目環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響</p><p>　　環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可分為以下幾個(gè)方面：地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件和規(guī)劃限制因素，同時(shí)環(huán)境生態(tài)因素

59、對(duì)住宅的影響方式和影響程度也有不同。[7]具體來(lái)說(shuō)包括：具體位置、交通便利程度、周邊市政基礎(chǔ)建設(shè)、噪音、空氣污染情況、河道、水體、公園、學(xué)校、超市、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、公共交通、銀行、周邊住宅檔次、城市規(guī)劃、區(qū)域定位、城市地鐵、區(qū)域改造、區(qū)域位置（與機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭的距離，與商業(yè)中心、城市綠地的距離等等。</p><p>　　3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響</p><p>　　已建住

60、宅物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)其影響巨大。很自然的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的時(shí)候，已建物業(yè)的價(jià)值是增長(zhǎng)的，但是也會(huì)產(chǎn)生很大的泡沫，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，維系高價(jià)格的因素消失，房?jī)r(jià)就會(huì)崩潰，已建住宅物業(yè)的價(jià)值也會(huì)受到影響。以日本為例，1985年到1986年期間，隨著日元急速升值，日本企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力雖有所下降，但是國(guó)內(nèi)的投機(jī)氣氛依然熱烈。1987年，投機(jī)活動(dòng)波及所有產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)樂(lè)觀的觀點(diǎn)認(rèn)為只要對(duì)土地的需求高漲，那么經(jīng)濟(jì)就不會(huì)衰退

61、，1989年12月29日，日經(jīng)平均股價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)38915日元87錢，此后開(kāi)始下跌，土地價(jià)格也在1991年左右開(kāi)始下跌，泡沫經(jīng)濟(jì)開(kāi)始正式破裂。到了1992年3月，日經(jīng)平均股價(jià)跌破2萬(wàn)日元，僅達(dá)到1989年最高點(diǎn)的一半，8月，進(jìn)一步下跌到1萬(wàn)4000日元左右。大量賬面資產(chǎn)在短短的一兩年間化為烏有，而且土地價(jià)格和住宅價(jià)格也急速下跌。</p><p>　　3.3政治、法律環(huán)境對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響</p>

62、<p>　　正如目前已建住宅物業(yè)使用的部分規(guī)章制度，其沿革甚至可以追溯到行業(yè)誕生以前。而在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)后，該項(xiàng)費(fèi)用是否存續(xù)，相關(guān)工作如何界定，并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的部門予以明確或協(xié)調(diào)，導(dǎo)致操作上模糊地帶的產(chǎn)生。而在這種各自為政觀念的指導(dǎo)下，新的矛盾仍在不斷的制造中。作為新生事物的生活垃圾處理費(fèi)，相關(guān)職能部門在出臺(tái)該項(xiàng)財(cái)政收費(fèi)時(shí)，并未將物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際操作考慮在內(nèi)，直接出臺(tái)了將其與環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)用捆綁的規(guī)定。在由街道環(huán)衛(wèi)站提供服

63、務(wù)的社區(qū)，捆綁將有利于費(fèi)用的收取與財(cái)政資金的回籠，但在物業(yè)管理小區(qū)，由于清潔保潔費(fèi)用與該費(fèi)用的開(kāi)支途徑不同，捆綁收費(fèi)容易令業(yè)主、住戶產(chǎn)生疑慮，直接影響了收取的比例，而部分政府基層管理部門又行文明確將該項(xiàng)代收工作列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核指標(biāo)，并與企業(yè)的資質(zhì)年審掛鉤，無(wú)形中擠占了本就有限的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。如果行政管理的思維定勢(shì)不改變，仍然可能出現(xiàn)新的困擾。</p><p>　　3.4技術(shù)因素對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響&

64、lt;/p><p>　　作為住宅小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的受托管理者，住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員必須掌握住宅建設(shè)的新技術(shù)，提高技術(shù)能力和管理水平，更好地為業(yè)主服務(wù)。這一變化將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提升，改變行業(yè)的人員結(jié)構(gòu)，而且新技術(shù)的大量采用，市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化，令專業(yè)設(shè)備設(shè)施專業(yè)維保分包成為趨勢(shì)的同時(shí)，也大大減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理人員的配置，特別是一線操作人員的配置。雖然整體的人工成本不一定會(huì)有大幅度的變化

65、，但是，企業(yè)將不可避免的從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，企業(yè)用工的單位成本將會(huì)有明顯的上升。與此同時(shí)，設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)及相關(guān)保險(xiǎn)的作用及其所帶來(lái)的成本壓力也不容忽視。因而，技術(shù)因素在促使住宅管理走向集約化的同時(shí)，以兼負(fù)社區(qū)穩(wěn)定和社會(huì)和諧的平衡器的功能，住宅物業(yè)管理在這方面的補(bǔ)充作用將日益彰顯。而政府部門和業(yè)主則應(yīng)正確地看待這一現(xiàn)象，避免將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這方面的投入與作為視為理所當(dāng)然，盲目擴(kuò)大外延，提出超出企業(yè)能力范圍的公共服務(wù)索求，增加

66、物業(yè)管理行業(yè)的壓力。</p><p>　　3.5社會(huì)文化因素對(duì)已建住宅物業(yè)價(jià)值的影響</p><p>　　在中國(guó)特色社會(huì)主義的建設(shè)道路上，人們的思想觀念也在發(fā)生著深刻的變化，價(jià)值觀念、倫理觀念處于重構(gòu)階段，但是，數(shù)千年的文化沉淀，令國(guó)人安居樂(lè)業(yè)的觀念根深蒂固。伴隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增加，擁有自己的物業(yè)，成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想，據(jù)中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心和新浪網(wǎng)新聞中心2007年三季度的聯(lián)合調(diào)查

67、，在8729名受訪者中，87%的人不愿意租房過(guò)一輩子。置業(yè)成為許多國(guó)人的首要目標(biāo)。而對(duì)置業(yè)之后物業(yè)保值增值的追求，由于社會(huì)文化因素的影響，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)置也就具有了中國(guó)特色。在目前的法律設(shè)定下，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)，委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。業(yè)主可以就自身權(quán)益受侵害起訴業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就業(yè)主違反管理規(guī)約的行為以及對(duì)企業(yè)的侵害行為起訴業(yè)主; 因而，在思想觀念變化沖突頻繁的當(dāng)今社會(huì)，

68、圍繞業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就產(chǎn)生了許多的矛盾，影響了住宅物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。</p><p>　　4 已建住宅物業(yè)增值過(guò)程分析</p><p>　　社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口的快速增長(zhǎng)會(huì)使住宅用地的價(jià)值發(fā)生變化，已建住宅用地價(jià)值的改變形成了住宅用地的增值，因此已建住宅用地增值總是客觀地存在于土地的使用和交易之中。所謂的已建住宅用地增值是指住宅用地在流轉(zhuǎn)、使用以及再流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的價(jià)值改變。流

69、轉(zhuǎn)階段主要是指土地使用權(quán)出讓（土地交易）過(guò)程；使用階段主要包括住宅建設(shè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）和房屋居住的過(guò)程；再流轉(zhuǎn)主要包括商品房出售（新房出售）、房屋出租、房屋轉(zhuǎn)讓（二手房出售）、房屋拆遷和房屋抵押等過(guò)程?？梢?jiàn)，在建設(shè)和使用階段，住宅用地價(jià)值的變化往往難以表現(xiàn)；在流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)階段，價(jià)值的變化會(huì)通過(guò)地租和地價(jià)的變化表現(xiàn)出來(lái)。</p><p>　　4.1住宅本身的增值效果</p><p>　　住宅本

70、身是為了給業(yè)主提供的居住舒適度、人性化的建筑尺度，因此，巧妙設(shè)計(jì)居住與活動(dòng)空間給已建住宅物業(yè)的價(jià)值帶來(lái)很大的影響。其包括以下幾點(diǎn)：</p><p><b>　　1.室內(nèi)空間</b></p><p>　　室內(nèi)空間從傳統(tǒng)的幾居室概念已經(jīng)發(fā)生了很大變化，需要提升檔次。隨著家庭構(gòu)成和成員年齡的變化，對(duì)戶內(nèi)空間也呈現(xiàn)出多樣化的需求。加強(qiáng)靈活性，完善現(xiàn)代功能并優(yōu)化組合，是對(duì)傳統(tǒng)功

71、能流線和房間規(guī)模的突破。例如在別墅戶型設(shè)計(jì)中，個(gè)性化功能空間的增加能極大提升其品質(zhì)。同時(shí)客廳也不再承擔(dān)家庭生活中心的職能，而由家庭起居室來(lái)承擔(dān)，客廳的面積也可適當(dāng)縮小，回歸接待會(huì)客的功能。而房間數(shù)量的增多，應(yīng)體現(xiàn)出更細(xì)的功能劃分。</p><p>　　樓梯、走廊等傳統(tǒng)意義上的交通空間，需要發(fā)展成為兼具過(guò)渡、調(diào)節(jié)、展示等多種功能可能性的過(guò)渡空間。特別是對(duì)于高檔低密度住宅，交通空間往往會(huì)成為室內(nèi)空間的亮點(diǎn)。</

72、p><p><b>　　2.窗與采光</b></p><p>　　居室中的窗除了采光作用，對(duì)營(yíng)造室內(nèi)空間效果也有很強(qiáng)的作用。一般的住宅設(shè)計(jì)中，窗的功能僅僅滿足采光和通風(fēng)的要求。而事實(shí)上可以把窗的各種功能分離出來(lái)，形成滿足采光需要、通風(fēng)需要以及純裝飾作用等不同特點(diǎn)的窗。這樣在其大小和形式等方面也可產(chǎn)生豐富的變化，形成極富特色的建筑外立面和室內(nèi)容間。落地窗、飄窗、帶形窗還有天

73、窗等等可以產(chǎn)生不同氣質(zhì)的空間效果，滿足不同的功能需求。在不同高度、不同位置開(kāi)窗，既產(chǎn)生不同的室內(nèi)光影效果，同時(shí)形成從室內(nèi)到室外特殊的取景框，是對(duì)室外風(fēng)景的特殊限定。</p><p><b>　　3.結(jié)構(gòu)形式</b></p><p>　　隨著住宅科技的發(fā)展，其結(jié)構(gòu)、構(gòu)造以及設(shè)備技術(shù)也在不斷提高，這些都將充分反映在低密度住宅的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中。今天，大跨度空間和集中的管道井已有

74、了足夠的技術(shù)支撐，住宅的承重體系更加簡(jiǎn)單明確，如果要求住宅有更強(qiáng)的適應(yīng)性，那么在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中在既要考慮居室空間的靈活性，有先見(jiàn)的考慮到將來(lái)的改造可能，對(duì)結(jié)構(gòu)和設(shè)備也需要預(yù)先考慮。</p><p><b>　　4.庭院</b></p><p>　　對(duì)庭院的要求，已經(jīng)從是否有上升到對(duì)舒適的追求。庭院的舒適并不僅僅在于其面積大小，而在于其有效的使用面積，以及庭院本身的私密

75、性。很難想象在鄰居的眾目睽睽之下能有悠閑的室外活動(dòng)。設(shè)計(jì)師需要充分考慮庭院的尺度設(shè)計(jì)，盡量形成圍合或者半圍合的庭院空間；同時(shí)，庭院與室內(nèi)空間交互，室內(nèi)外空間應(yīng)一體化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同功能房間對(duì)庭院要求的變化，形成室內(nèi)生活和室外生活空間的自然滲透。</p><p><b>　　5.朝向</b></p><p>　　如何可以提升東西朝向房屋的價(jià)值呢？從大局著眼，東西向住宅對(duì)社

76、區(qū)內(nèi)部景觀和庭院圍合起到良好的貢獻(xiàn)作用；同時(shí)，增加?xùn)|西向布置的住宅極大地改變了千篇一律的行列式規(guī)劃格局，形成豐富的空間效果。從小家看待，健康舒適的家除了室內(nèi)空間需要充足的日照，室外庭院也非常需要，沒(méi)有陽(yáng)光和景觀的庭院并不適合戶外活動(dòng)。而東西向住宅兩側(cè)的庭院恰恰是陽(yáng)光最充足的區(qū)域。東西朝向房屋在朝向方面的劣勢(shì)可以通過(guò)很好的景觀視線來(lái)彌補(bǔ)，況且現(xiàn)代化的空調(diào)采暖設(shè)備以及西窗防曬遮陽(yáng)設(shè)施已得到廣泛應(yīng)用。這也是國(guó)外特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家并不特別重視住

77、宅朝向的原因。</p><p>　　4.2住宅區(qū)的增值效果</p><p>　　建筑不是獨(dú)立存在的，它與城市和外界有著不可分割的密切關(guān)系。低密度住宅與社區(qū)的關(guān)系也是如此，只有當(dāng)社區(qū)整體環(huán)境提升了，單棟住宅就能夠在高起點(diǎn)高平臺(tái)上繼續(xù)增值。同時(shí)，已建住宅物業(yè)所在的住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響很大，其主要考量的是舒適宜人的整體社區(qū)環(huán)境。主要從以下幾點(diǎn)來(lái)分析：</p><p>

78、　　1.建筑是可以生長(zhǎng)的</p><p>　　住宅與人的生活休戚相關(guān)。隨著生活的展開(kāi)，在原有住宅建筑的基礎(chǔ)上，非建筑元素會(huì)日益增加，從而豐富其原有的形態(tài)和氣質(zhì)。庭院內(nèi)的綠化和鋪裝、陽(yáng)臺(tái)和窗臺(tái)上的盆栽、掛在門廊的燈、從窗口映襯出來(lái)的豐富多彩的窗簾等各種因素，因?yàn)槿藗兩畹难葑兌粩嘧兓?，形成美麗多姿的社區(qū)景觀。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)建造住宅時(shí)應(yīng)該預(yù)先考慮這些不可控的因素，進(jìn)行合理的引導(dǎo)和控制。</p><

79、p>　　2.對(duì)社區(qū)的整體創(chuàng)造</p><p>　　一個(gè)成熟的居住社區(qū)其概念主要包含了：在組織上，建立全新的物業(yè)管理機(jī)制；在社會(huì)學(xué)上，強(qiáng)調(diào)社區(qū)作為生存空間對(duì)人類心智健康的影響；在心理上，形成社區(qū)居民的共同歸屬感，強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體環(huán)境的和睦，促進(jìn)人際交往；在城市意象上，注重增強(qiáng)住區(qū)的特色。在這方面，“慧谷根源”、“清華坊”就是較好的社區(qū)建設(shè)示例。</p><p>　　3.社區(qū)規(guī)劃與專業(yè)配合&

80、lt;/p><p>　　居住區(qū)的建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，根據(jù)環(huán)境，通過(guò)對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、住宅的聲、光、熱以及風(fēng)場(chǎng)等諸多技術(shù)整合，從小區(qū)規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)到環(huán)境控制系統(tǒng)等諸多環(huán)節(jié)，合理安排并組織住宅建筑與氣候、民俗、人文、歷史、城市規(guī)劃以及目標(biāo)客戶特點(diǎn)等相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。</p><p><b>　　4.人居與生態(tài)社區(qū)</b></p>

81、<p>　　真正的生態(tài)住區(qū)是以人居發(fā)展為依據(jù)的，是根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)基本原理、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段等，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使其建筑與環(huán)境之間成為一個(gè)有機(jī)結(jié)合體，并有良好的室內(nèi)氣候條件和較強(qiáng)的氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們生活工作所需的舒適環(huán)境，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)，它具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染等諸多好處，可以使經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、

82、社會(huì)效益得到較好的統(tǒng)一。</p><p>　　4.3住宅區(qū)的周邊環(huán)境</p><p>　　已建住宅物業(yè)的價(jià)值受到室外環(huán)境的影響：①飯店、商店、娛樂(lè)等場(chǎng)所播放的刺耳音樂(lè)，汽車的喇叭聲以及居民晨練的音樂(lè)、節(jié)拍、叫喊聲都會(huì)產(chǎn)生噪聲，影響到居民的休息。②居民日常生活所產(chǎn)生的污水、油煙、噪聲以及生活垃圾都會(huì)對(duì)室外環(huán)境產(chǎn)生不利影響。③住宅用地的配套設(shè)施，如飯店、賓館、浴室等都會(huì)排放空氣污染物，特別是烹

83、飪排放的油煙異味，含有各種有害氣體，會(huì)污染住宅用地的環(huán)境。顯而易見(jiàn)，這三種因素會(huì)導(dǎo)致住宅用地室外環(huán)境價(jià)值的下降。這個(gè)時(shí)候就要通過(guò)各自措施和手段使環(huán)境恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)或者更多的投入更大的力度使之比原來(lái)更加好。</p><p><b>　　4.4城市區(qū)域發(fā)展</b></p><p>　　區(qū)位理論揭示了一定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布

84、規(guī)律，土地作為人類活動(dòng)的場(chǎng)所和載體，在這些內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律影響下形成了不同的生產(chǎn)力和空間布局形式，表現(xiàn)為不同地租、地價(jià)的地塊之間不僅有距離和方位特征，還具有確定的空間分布規(guī)律，即地租、地價(jià)空間差異的關(guān)鍵因素是區(qū)位。掌握了地租、地價(jià)的空間分布規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有很大幫助。在城市建設(shè)過(guò)程中，由于周圍土地的開(kāi)發(fā)利用而導(dǎo)致集聚程度提高，使原有住宅用地的價(jià)值得到提升。例如，原住宅用地的所在地現(xiàn)在變?yōu)橹行膮^(qū)，區(qū)位價(jià)值會(huì)增加；城市交通建設(shè)提高了

85、交通的可達(dá)性，促進(jìn)交通沿線的經(jīng)濟(jì)繁榮和生活便利，從而提升區(qū)位價(jià)值。[12]</p><p>　　而且，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，土地供求的變化主要源自以下兩個(gè)方面：一是隨著時(shí)間的推移，城市人口不斷增加，因此引起土地供求的波動(dòng)；二是由于政府的干預(yù)引起的供求變化，即在某些制度、政策頒布以后，土地供求會(huì)發(fā)生變化。日益增長(zhǎng)的土地需求和有限的土地供給都會(huì)導(dǎo)致土地更加稀缺，促使土地資源價(jià)值不斷增加。</p><p

86、>　　聚集效應(yīng)是空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的普遍認(rèn)識(shí)。城市經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征之一就在于其聚集性，聚集效應(yīng)是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間集中所形成的外部效果和規(guī)模效應(yīng)綜合而成的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素空間集中，引起資源利用效率的提高，由此產(chǎn)生成本節(jié)約、收入或效用增加，這就是聚集經(jīng)濟(jì)。顯然，已建住宅物業(yè)周邊的商業(yè)中心的繁華會(huì)帶來(lái)生活的便利，能夠促進(jìn)物業(yè)增值。不僅如此，周邊的文化中心或者體育中心也能促進(jìn)物業(yè)增值。已建住宅物業(yè)價(jià)格在各種因素的共同作用下，在不同城市區(qū)域

87、，呈現(xiàn)出明顯的空間分布差異。目前，研究已建住宅價(jià)格空間分布的方法主要有點(diǎn)軸模式分析、圈層模式分析、擴(kuò)散模式分析、空間自相關(guān)分析、回歸模型分析、空間插值分析、變異函數(shù)理論等。利用這些方法，很多學(xué)者對(duì)不同的已建住宅物業(yè)價(jià)格空間分布進(jìn)行了研究。城市中心、文體中心、商業(yè)中心等城市區(qū)域?qū)ψ≌鲋当容^有利。</p><p>　　5 已建住宅物業(yè)增值路徑的策略研究</p><p>　　物業(yè)增值可以從三方

88、面出發(fā)：一是從本身住宅自帶的價(jià)值開(kāi)始，但是這個(gè)增值較為緩慢，并且十分依賴國(guó)家相關(guān)的政策和市場(chǎng)調(diào)控；二是能夠盡量吸引政府項(xiàng)目和大型商業(yè)項(xiàng)目等的進(jìn)駐，不過(guò)這個(gè)很需要地段的潛力性并且需要有著長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的人對(duì)它進(jìn)行發(fā)掘；三是物業(yè)管理，如何物業(yè)管理科學(xué)有效的對(duì)物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)有所幫助。針對(duì)上面所說(shuō)到的已建住宅物業(yè)價(jià)值影響因素，對(duì)癥下藥，對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行增強(qiáng)，對(duì)現(xiàn)在做得比較好的地方保持并且尋求更好的途徑實(shí)現(xiàn)突破。</p><p>

89、　　5.1以住宅本身的價(jià)值出發(fā)為導(dǎo)向</p><p>　　住宅本身的價(jià)值提升具備自然性和社會(huì)性，自然性與時(shí)間因素息息相關(guān)，卻也可以人為的進(jìn)行干涉使之可以按照設(shè)定的增值路線行進(jìn) 社會(huì)性比較依賴國(guó)家政府的相關(guān)政策和市場(chǎng)因素，因此本身價(jià)值的增加需要時(shí)間來(lái)作為緩沖劑，進(jìn)展為緩慢。</p><p>　　把握好居住舒適度、土地利用率與空間利用率的平衡關(guān)系，在保證居住舒適度的前提下，適度提高土地利用率，

90、盡可能提高空間利用率；空間向上、向下、向內(nèi)向外的發(fā)展，充分利用土地。</p><p><b>　　a)向上發(fā)展：</b></p><p>　　提高低密度住宅土地使用率最常見(jiàn)的方法是“向上發(fā)展”，即在嚴(yán)格控制容積率的前提下，為充分利用上空空間、爭(zhēng)取更多使用面積提供最大的可能性。比較可行的做法大致有如下三種：</p><p><b>　　

91、1.增層</b></p><p>　　指在大空間中設(shè)置夾層。開(kāi)發(fā)商為住戶提供高大的室內(nèi)空間（比如在望京新近開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目中，住宅內(nèi)部空間最高處達(dá)7.8米）在建筑物完工后的裝修階段，開(kāi)發(fā)商根據(jù)業(yè)主的要求，在部分高大空間中設(shè)置夾層，主要公共活動(dòng)部分則保留原有高度。由于夾層是在裝修階段附加的部分，不被計(jì)算在建筑面積內(nèi)，因而是開(kāi)發(fā)商無(wú)償為業(yè)主提供的使用面積。這種做法的優(yōu)點(diǎn)在于既保證了室內(nèi)空間的高大開(kāi)敞，充分體現(xiàn)

92、業(yè)主尊貴的身份，又能為業(yè)主提供一定的免費(fèi)面積，活躍室內(nèi)空間氛圍，正好滿足了一部分購(gòu)房者“面子上要?dú)馀?，使用上要?shí)惠”的要求。</p><p>　　從開(kāi)發(fā)商的角度考慮，在需要嚴(yán)格控制容積率，而建筑高度尚有余地情況下，最適合選擇此類做法，增加建筑空間的高度。這種做法可以說(shuō)使開(kāi)發(fā)者和使用者雙方受益。</p><p>　　當(dāng)然，居住者決不希望因?yàn)樵O(shè)置夾層而影響室內(nèi)的空間效果，這就要求建筑師在設(shè)計(jì)過(guò)

93、程中充分考慮增層的可能性，包括增層后夾層空間的采光通風(fēng)問(wèn)題，交通問(wèn)題，以及衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施的分配問(wèn)題。通過(guò)恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)，不但可以預(yù)先解決上述問(wèn)題，還可以為居住者提供多種增層形式的可能性，使得增層后既增加了使用面積，又豐富和美化了室內(nèi)空間。</p><p><b>　　2.露臺(tái)</b></p><p>　　對(duì)沒(méi)有地面花園的二、三層住戶而言，露臺(tái)的意義如同空中的私家庭院。沒(méi)

94、有頂?shù)穆杜_(tái)完全不用計(jì)入面積，因而設(shè)置寬敞的屋頂露臺(tái)，成為開(kāi)發(fā)商提高住宅品質(zhì)，增加賣點(diǎn)的重要手段。</p><p>　　對(duì)于設(shè)計(jì)師，如何設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)舒適的露臺(tái)是要頗花一番心思的。在功能方面，設(shè)置北露臺(tái)對(duì)相鄰的北側(cè)建筑沒(méi)有遮擋，有利于減小建筑間距節(jié)省土地，但北露臺(tái)在背陰面缺少日照，使用舒適度較低；南露臺(tái)的情況則與之相反。在外形方面，露臺(tái)可以增加建筑外觀的層次感，調(diào)節(jié)建筑物的尺度，尤其適合進(jìn)行綠化裝飾，既能美化建筑，塑造

95、居住建筑應(yīng)有的親切宜人的氛圍，又能美化環(huán)境，提高社區(qū)品質(zhì)。因而，如何合理安排露臺(tái)的位置兼顧節(jié)省土地、使用舒適和外形美觀，是露臺(tái)設(shè)計(jì)中不斷探索的問(wèn)題。</p><p><b>　　3.閣樓</b></p><p>　　所謂閣樓是位于坡屋頂下方的不規(guī)則空間。在西方古典建筑中，幾乎所有的建筑都有閣樓，閣樓空間剖面形狀呈三角形，通過(guò)開(kāi)在屋頂上的老虎窗通風(fēng)采光。</p&g

96、t;<p>　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)的低密度住宅多采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，且通常是坡屋頂形式。借鑒西方經(jīng)驗(yàn)，充分利用屋頂下的閣樓空間，成為提高空間利用率的一種做法。很多住宅在屋頂下單設(shè)一層，專門作為儲(chǔ)藏室放置雜物，居住者一般不會(huì)在閣樓內(nèi)活動(dòng)，這種做法空間利用率不高，作為儲(chǔ)藏室面積常常過(guò)大；有的住宅則通過(guò)精巧的剖面設(shè)計(jì)，充分利用屋頂下異型空間的趣味性，大大改善了閣樓的使用面貌，將其組織到日常的居住生活空間中來(lái)，成為獨(dú)特的休息、讀書或居住場(chǎng)所

97、?？梢?jiàn)通過(guò)優(yōu)化閣樓空間的方式進(jìn)一步提升住宅品質(zhì)還是大有潛力的。</p><p><b>　　b)向內(nèi)發(fā)展：</b></p><p><b>　　1.內(nèi)庭院</b></p><p>　　低密度住宅中的內(nèi)庭院是相對(duì)于外庭院而言的，通常位于住宅的中部或側(cè)面。適用于進(jìn)深較大的住宅，兼具采光、通風(fēng)等功能，是提升中間沒(méi)有直接日照和通風(fēng)

98、條件房間的品質(zhì)的做法。通過(guò)損失占地面積起到提高住宅使用率的目的。</p><p>　　由于建造時(shí)期內(nèi)庭院沒(méi)有頂棚，不被計(jì)算在建筑面積內(nèi)，因而是開(kāi)發(fā)商無(wú)償為業(yè)主提供的使用面積。在建筑物完工后的使用階段，業(yè)主還可根據(jù)需求，在部分內(nèi)庭院空間設(shè)置雨罩雨棚等設(shè)施，為家庭生活增加可以擋風(fēng)避雨的“灰”空間活動(dòng)區(qū)。</p><p>　　設(shè)計(jì)師可以通過(guò)精心設(shè)置內(nèi)庭院，在位置面積、庭院高寬比例、生態(tài)節(jié)能等方面

99、進(jìn)行推敲，使之既符合使用功能又具有可持續(xù)發(fā)展的可能。內(nèi)庭院使空間富于情趣，客廳與居室空間形成流動(dòng)，增強(qiáng)并豐富了空間感。</p><p><b>　　c)向外發(fā)展：</b></p><p><b>　　1.樓梯外掛</b></p><p>　　低密度住宅中，樓梯作為主要交通通道在氣候允許的情況下可以外置于宅與宅之間。這樣做的

100、好處主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：首先，在相同面寬和進(jìn)深的情況下，樓梯外置，住宅建筑本身就可以有更豐富的形體變化；另一點(diǎn)，在相同面寬和進(jìn)深的情況下，樓梯外置，并不改變?nèi)照臻g距，提高了出房率，也就節(jié)省了土地，提高了土地利用率。</p><p><b>　　2.構(gòu)筑物</b></p><p>　　所謂構(gòu)筑物，就是指沒(méi)有完全封閉的建筑，有頂無(wú)墻或者有墻無(wú)頂。</p><

101、;p>　　如果將外庭院中的車庫(kù)建設(shè)成為構(gòu)筑物，那么它就既可以做車庫(kù)，也鼓勵(lì)業(yè)主自己開(kāi)發(fā)用途，可以成為燒烤角落、兒童活動(dòng)、休閑涼棚等等，使生活富于情趣。</p><p><b>　　d)向下發(fā)展：</b></p><p><b>　　1.地下室</b></p><p>　　在大部分的項(xiàng)目中，地下室都因?yàn)槠浼葻o(wú)自然采光也

102、無(wú)自然通風(fēng)，而贈(zèng)送給業(yè)主。成為一個(gè)較好的家庭儲(chǔ)藏空間。</p><p>　　還有一種做法，結(jié)合下沉庭院一起設(shè)計(jì)，既可以解決日照和通風(fēng)的不足，又大大提高了地下室的使用率。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種情況通常是在項(xiàng)目受高度限制、容積率還未做夠的前提下。</p><p>　　可以利用的2.2米2.2米以下高度的不計(jì)入建筑面積，這是大家都熟知的，可以通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)使之成為空間的高潮。</p>

103、<p>　　無(wú)論2.2米空間是地下室還是頂層閣樓，如果能夠?qū)⑵浜蜕蠈涌臻g或者下層空間結(jié)合考慮，結(jié)合使用，可以在有限的居室空間中創(chuàng)造出出人意料的高大氣勢(shì)。</p><p>　　5.2以優(yōu)質(zhì)的常規(guī)性的物業(yè)公共服務(wù)為基礎(chǔ)</p><p>　　住宅物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的核心產(chǎn)品仍然是常規(guī)性的公共服務(wù)，此類產(chǎn)品的質(zhì)量是創(chuàng)造顧客滿意的前提條件。也就是說(shuō)面向所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的最基本的管理和

104、服務(wù)，其目的是確保物業(yè)的完好和正常使用，保證正常的生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。公共管理房屋是物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性的服務(wù)。其內(nèi)容涉及到房屋的使用管理，建筑物的維修、裝修管理，設(shè)備設(shè)施的基本管理，環(huán)境衛(wèi)生的綠化管理，安全防范和消防管理，車輛停放秩序和道路場(chǎng)地管理，維修基金管理，檔案資料管理等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定提供質(zhì)價(jià)對(duì)等的服務(wù)產(chǎn)品，保障業(yè)主的基本利益，是贏得客戶滿意的前提，

105、只有建立了良好穩(wěn)定的客戶關(guān)系，才能為企業(yè)推出的增值服務(wù)提供良好的環(huán)境，也就是如果說(shuō)基本的服務(wù)內(nèi)容都沒(méi)有滿足業(yè)主的需要，也就談不上提供更高層面的服務(wù)了。</p><p>　　5.3城市區(qū)域發(fā)展的影響</p><p>　　聚集效應(yīng)是空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的普遍認(rèn)識(shí)。城市經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征之一就在于其聚集性，聚集效應(yīng)是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間集中所形成的外部效果和規(guī)模效應(yīng)綜合而成的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素空間集中，引

106、起資源利用效率的提高，由此產(chǎn)生成本節(jié)約、收入或效用增加，這就是聚集經(jīng)濟(jì)。顯然，已建住宅物業(yè)周邊的商業(yè)中心的繁華會(huì)帶來(lái)生活的便利，能夠促進(jìn)物業(yè)增值。不僅如此，周邊的文化中心或者體育中心也能促進(jìn)物業(yè)增值。</p><p>　　5.4提升信息化水平</p><p>　　雖然升級(jí)已建住宅物業(yè)信息化水平面臨著更新硬件和投入，但是顯然，提升已建住宅物業(yè)的信息化水平有助于已建住宅物業(yè)的增值，是人們享受到

107、更為智能的服務(wù)和更加便利的生活，是一項(xiàng)產(chǎn)出大于投入的工作。</p><p>　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)運(yùn)用和更新各種高科技手段，并在員工之間傳遞和分享</p><p>　　這些信息，把高科技融合到服務(wù)產(chǎn)品中，將傳統(tǒng)的管理行為和現(xiàn)代科技處理手段相結(jié)合。利用科技手段建立業(yè)主消費(fèi)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，了解消費(fèi)者及其動(dòng)態(tài)變化的需求，有利于拓展有針對(duì)性的增值服務(wù)產(chǎn)品的類型。</p><p&g

108、t;　　物聯(lián)網(wǎng)對(duì)住宅物業(yè)技術(shù)影響無(wú)處不在。設(shè)備經(jīng)過(guò)傳感器聯(lián)網(wǎng)技術(shù)遍及大部分子系統(tǒng)，可以說(shuō)：很多子系統(tǒng)已經(jīng)是準(zhǔn)物聯(lián)網(wǎng)形態(tài)或已經(jīng)是物聯(lián)網(wǎng)形態(tài)。什么叫物聯(lián)網(wǎng)形態(tài)，有三個(gè)方面內(nèi)容，一部分是傳感器聯(lián)網(wǎng)，一部分是互聯(lián)網(wǎng)的協(xié)議棧，一部分是設(shè)備網(wǎng)站。現(xiàn)在很多子系統(tǒng)可以說(shuō)已經(jīng)是物聯(lián)網(wǎng)形態(tài)。例如智能家居、建筑設(shè)備監(jiān)控、安防、一卡通、電子配線架、遠(yuǎn)傳抄表、專業(yè)應(yīng)用等系統(tǒng)。</p><p>　　已建住宅物業(yè)設(shè)備傳感器聯(lián)網(wǎng)方式：?jiǎn)蜗螂p向;

109、單路多路;TCPIP網(wǎng)、非TCPIP網(wǎng);設(shè)備間無(wú)直接互動(dòng)直接互動(dòng)。簡(jiǎn)單例：遠(yuǎn)傳抄表一卡通視頻監(jiān)控等。復(fù)雜例：智能家居建筑設(shè)備監(jiān)控等。已建住宅物業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)形態(tài)，家居網(wǎng)連接了家電、安防、窗簾、遠(yuǎn)傳表具。家居網(wǎng)可以是無(wú)線，可以是電力載波，也可以是以太網(wǎng)等等。大部分家居網(wǎng)里可能都不是TCPIP支持的網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)家居里面必須要有智能家居控制器來(lái)控制這些設(shè)備的聯(lián)網(wǎng)。每個(gè)家里面有一個(gè)智能家居控制器以后，到小區(qū)里可以通過(guò)以太網(wǎng)跟住戶連接起來(lái)，住戶也可以反