重慶郵電大學(xué)高等函授本科畢業(yè)設(shè)計（論文）

1、<p><b>　　文本目錄</b></p><p>　　摘要···························

2、;···································1</p&g

3、t;<p>　　關(guān)鍵詞·································

4、3;··························1</p><p>　　一、引言·····

5、3;····································&#

6、183;···············1</p><p>　　二、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論···············

7、;·························1</p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概述·····

8、83;································2</p><p>　　（

9、二）投資性房地產(chǎn)的會計處理··································2&l

10、t;/p><p>　　（三）我國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的比較····4</p><p>　　三、我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式執(zhí)行情況分析················&#

11、183;·6</p><p>　?。ㄒ唬┪覈鲜泄就顿Y性房地產(chǎn)計量模式執(zhí)行現(xiàn)狀················6</p><p>　　（二）投資性房地產(chǎn)選擇不同計量模式對上市公司的影響···

12、·········6</p><p>　?。ㄈ┪覈顿Y性房地產(chǎn)推行公允價值模式存在的困境及改進(jìn)措施····9</p><p>　　四、金融街公司投資性房地產(chǎn)案例綜合分析·······

13、3;···················11</p><p>　　（一）金融街公司介紹···········

14、83;·····························12</p><p>　　（二）金融街公司投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)

15、計量模式的原因···········12</p><p>　　（三）金融街公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果···14</p><p>　　五、結(jié)束語·······

16、83;····································&

17、#183;··········16</p><p>　　參考文獻(xiàn)·····················

18、····································

19、3;I</p><p>　　致謝································

20、······························I</p><p>　　我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式

21、研究</p><p>　　——以金融街公司為例</p><p>　　摘要：我國2006年會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以采用兩種模式進(jìn)行后續(xù)計量，這使得投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇一時成為人們熱議的話題。所以，本課題以投資性房地產(chǎn)計量模式為研究對象，首先對投資性房地產(chǎn)計量模式的相關(guān)理論進(jìn)行闡述，對我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則進(jìn)行比較，借鑒國際準(zhǔn)則對企業(yè)會計準(zhǔn)則進(jìn)行完善。其次，依據(jù)網(wǎng)上披露數(shù)據(jù)了解

22、上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的執(zhí)行總況，分析兩種計量模式會給上市公司帶來不同的影響，歸納公允價值模式在我國推行遭遇的阻力進(jìn)而從內(nèi)外兩方面提出改進(jìn)建議。同時，選擇金融街公司作為典型案例進(jìn)行重點(diǎn)分析，從主客觀兩方面歸納總結(jié)出金融街變更計量模式的原因，并通過對該公司近幾年年報數(shù)據(jù)的研究說明采用公允價值模式計量帶來的經(jīng)濟(jì)后果，從而有助于上市公司管理層作出更好決策來提升企業(yè)的競爭力，也可對我國其他投資性房地產(chǎn)企業(yè)選擇計量模式提供很好的借鑒。 &

23、lt;/p><p>　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；計量模式選擇；金融街公司；公允價值模式</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　在當(dāng)前的市場環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至是一些企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。而傳統(tǒng)意義上的歷史成本計量模式已不能完全適應(yīng)如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這使得公允價值計量模式應(yīng)運(yùn)而生。我國為與國際趨同，在

24、2006年頒布的會計準(zhǔn)則中將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)列報，并引入公允價值計量模式，規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式。</p><p>　　對我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式進(jìn)行探討，可以完善我國關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計準(zhǔn)則，指導(dǎo)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選擇的實(shí)踐。此外，還可以提高會計信息質(zhì)量，強(qiáng)化會計信息決策的有用性，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源配置等等。所以，研究我國上市公司投資性房地產(chǎn)的計量

25、模式對我國投資性房地產(chǎn)的發(fā)展具有十分重要的意義。</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論</p><p>　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。所以，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)建物。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場也日益活躍，企業(yè)將自身持有的房地產(chǎn)不局限于自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營以及對外

26、銷售，逐漸出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值收益的活動，投資性房地產(chǎn)很自然的產(chǎn)生。</p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概述</p><p>　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其范圍主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。</p><p>　　應(yīng)特別注意自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)

27、不屬于投資性房地產(chǎn)，比如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公樓和廠房是自用房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)而非投資性房地產(chǎn)。</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的會計處理</p><p>　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量，計入“投資性房地產(chǎn)”賬戶，無論是外購的投資性房地產(chǎn)還是自行建造的投資性房地產(chǎn)都應(yīng)在達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)時，將這期間發(fā)生的成

28、本及支出作為投資性房地產(chǎn)的初始入賬金額，計入“投資性房地產(chǎn)”賬戶。</p><p>　　2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)在取得時按成本進(jìn)行初始計量后，在整個持有期間，應(yīng)按所確定的計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。</p><p>　　所謂成本模式，即在資產(chǎn)負(fù)債表日

29、對投資性房地產(chǎn)仍以成本為基礎(chǔ)反映其價值的一種計量模式。在成本模式下，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)一樣，應(yīng)計提折舊或攤銷，計入“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”。如果存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測試后確認(rèn)發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，計入“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”，已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。</p><p>　　所謂公允價值模式，即在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)對投資性房地產(chǎn)

30、，以活躍的房地產(chǎn)交易市場上的公平交易價合理估計的公允價值為基礎(chǔ)，反映其價值的一種計量模式。對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不再將其作為固定資產(chǎn)，不對其計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是在每年的資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)對其賬面價值按照投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)公允價值高于其賬面價值時，應(yīng)按其差額借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”賬戶，貸記“公允價變動損益”賬戶；當(dāng)公允價值低于其賬面價值時做相反處理。</p><p

31、>　　3、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言的。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明用途發(fā)生改變才可進(jìn)行轉(zhuǎn)換。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，貸記“投資性房地產(chǎn)”。在會計處理中，一般不會產(chǎn)生賬面利潤的變化。</p><p>　　但在公允價值模式下，投資性房

32、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額計入“公允價值變動損益”（當(dāng)期損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入“資本公積——其他資本公積”（所有者權(quán)益）。</p><p>　　4、投資性房地產(chǎn)兩種

33、計量模式的轉(zhuǎn)換 </p><p>　　為了保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才允許投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。</p><p>　　從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，將其作為會計政策變更處理，并在年報當(dāng)中作相關(guān)披露，并將變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。而已采用公允價

34、值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)換為成本模式。</p><p>　　5、投資性房地產(chǎn)的處置</p><p>　　我國現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，在投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。</p><p>　　在

35、成本模式下，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實(shí)際收到的金額計入企業(yè)的“其他業(yè)務(wù)收入”，按其賬面余額計入“其他業(yè)務(wù)成本”，同時結(jié)轉(zhuǎn)累計計提的折舊和減值準(zhǔn)備。</p><p>　　在公允價值模式下，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實(shí)際收到的金額計入“其他業(yè)務(wù)收入”，將“投資性房地產(chǎn)——成本”、“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)成本”，其差額計入“公允價值變動損益”。同時，若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的

36、金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。</p><p>　?。ㄈ┪覈髽I(yè)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的比較</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)定義的比較</p><p>　　在IAS40中，投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有（由業(yè)主或融資租賃的承租人）而持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。從定義上我國準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則在本質(zhì)上是一致的，

37、但兩者具體的規(guī)定存在著較大的差異。</p><p>　　我國是社會主義國家，這就決定了在我國土地歸國家和集體所有，企業(yè)取得的只能是土地使用權(quán)。而IAS40提到的土地是指土地所有權(quán)。再者，除了新準(zhǔn)則規(guī)定的三類核算范圍外，國際會計準(zhǔn)則規(guī)定承租人以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營租賃方式租入后轉(zhuǎn)租為賺取租金的房地產(chǎn)，在符合條件時可歸入投資性房地產(chǎn)內(nèi)核算。我國則沒有把這些業(yè)務(wù)列入投資性房地產(chǎn)的范圍。</p>

38、<p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)初始計量的比較</p><p>　　我國會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)初始計量的規(guī)定基本一致，兩者都規(guī)定應(yīng)按其成本計量。但在IAS40中，交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計量之中，而我國會計準(zhǔn)則沒有對交易費(fèi)用的處理作說明。此外，兩者還有一點(diǎn)不同之處：我國對于自建投資性房地產(chǎn)的成本規(guī)定，完工前應(yīng)作為在建工程處理，完工后作為投資性房地產(chǎn)。但I(xiàn)AS40規(guī)定在完工日之前采用《國際會計準(zhǔn)

39、則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》；在完工日，房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的比較</p><p>　　我國會計準(zhǔn)則和和國際會計準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量規(guī)定都允許采用成本模式或公允價值模式，但在優(yōu)先選擇計量模式的側(cè)重卻有所不同。我國考慮到房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，所以企業(yè)通常采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，而且現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，

40、計量模式已經(jīng)確定不得隨意變更，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得,才允許采用公允價值模式。很顯然我國會計準(zhǔn)則側(cè)重于成本模式，但I(xiàn)AS40并未對公允價值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序，只是對公允價值的講解和應(yīng)用比較全面和具體。</p><p>　　此外，我國會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則對于公允價值的定義也逐步趨同。IAS40明確定義公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額；而我國將公

41、允價值定義為市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價格，即退出價格。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較</p><p>　?。?）關(guān)于投資性房地產(chǎn)兩種模式之間轉(zhuǎn)換的差異</p><p>　　國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，從公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌螅@表明其不主張從公允價值模式變更為成本模式核算投

42、資性房地產(chǎn)，但在我國會計準(zhǔn)則中卻是明確禁止這種轉(zhuǎn)換的。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異</p><p>　　我國會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理都規(guī)定，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，但二者的處理辦法卻不相同：IAS40規(guī)定轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原來賬面金額之間的任何差額均在當(dāng)期損益中確認(rèn)；我國采用的是分別對待

43、，差額為負(fù)數(shù)計入當(dāng)期損益，差額為正數(shù)計入所有者權(quán)益，而不確認(rèn)為當(dāng)期損益，這樣更能體現(xiàn)謹(jǐn)慎性的要求。 </p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)處置和信息披露的比較</p><p>　　對于投資性房地產(chǎn)的處置和信息披露的規(guī)定，我國會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則基本趨同，只是在信息披露方面，IAS40規(guī)定的比我國更為詳細(xì)：一是要求對收益表中的有關(guān)金額進(jìn)行披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產(chǎn)的公允

44、價值。</p><p><b>　　比較結(jié)論 </b></p><p>　　總而言之，通過對我國企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號與國際會計準(zhǔn)則第40號在投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等方面的比較分析可知，我國準(zhǔn)則與IAS40的規(guī)定大致相同，這充分表明我國的會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則逐漸趨同，有利于我國企業(yè)“走出去，引進(jìn)來”，使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升一個高度。同時，與IAS40相比，

45、我國會計準(zhǔn)則更為簡潔，在投資性房地產(chǎn)范圍的界定、公允價值的確定以及信息披露等方面應(yīng)借鑒國際會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，完善我國投資性房地產(chǎn)的會計處理，保持市場體系的活躍，提高公允價值的實(shí)際操作性，尤其為與國際趨同，在逐漸鼓勵企業(yè)采用公允模式計價的趨勢下，我們更應(yīng)重視對公允價值的研究，努力做到投資性房地產(chǎn)估價公允，防止企業(yè)操縱利潤產(chǎn)生。</p><p>　　我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式執(zhí)行情況分析</p>

46、<p>　　我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式執(zhí)行現(xiàn)狀</p><p>　　目前，公允價值已成為全球會計計量公認(rèn)的發(fā)展方式，而我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則引入公允價值計量屬性也過了七個年頭，但實(shí)際運(yùn)用情況究竟如何呢？請看下面數(shù)據(jù)分析。</p><p>　　根據(jù)財政部會計司2008年至2011年發(fā)布的關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況的分析報告披露的信息，2007年我國滬深兩市共計有1570

47、家上市公司，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，占1,570家公司的40.13%，但這些公司絕大部分對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，僅有18家上市公司采用公允價值模式計量。2008年，在1624家上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司有690家，主要包括房屋、建筑物以及部分土地使用權(quán)，其中采用成本計量模式為670家，有20家公司選擇公允價值計量，與2007相比，采用公允價值模式增加2家上市公司。2009年滬深兩市共計1774家上市公司

48、，有772家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，所占比例為43.52%，其中25家公司采用公允價值模式計量。截至2011年4月，我國滬深兩市共計2129家上市公司，其中833家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，27家公司采用公允價值模式計量。</p><p>　　表3.1 使用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)上市公司情況表</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：關(guān)于我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告</p&g

49、t;<p>　　通過表3.1知道我國雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量在增加，但是增長緩慢，尤其是2010年與上年相比，僅新增2家上市公司由成本計量模式變?yōu)楣蕛r值計量模式?？梢?，公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)上市公司中并沒有被廣泛應(yīng)用，數(shù)量少、比例小、增長慢，情況不甚樂觀?？傮w而言，我國擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，選擇成本模式計量的居多，選用公允價值計量模式的偏少。</p><p>　　（二

50、）投資性房地產(chǎn)選擇不同計量模式對上市公司的影響</p><p>　　1、選擇成本模式計量對上市公司的影響</p><p>　?。?）可對上市公司起到抵稅的作用，減少上市公司所得稅費(fèi)用支出</p><p>　　從第二部分理論我們已經(jīng)知道，在成本模式下，上市公司對投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)一樣，應(yīng)計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的還應(yīng)計提減值準(zhǔn)備，這樣上市公司資產(chǎn)的賬面價

51、值會減少，最終上市公司的當(dāng)期利潤會減少。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定：當(dāng)期計提的折舊和攤銷可在稅前全額或者部分抵扣，但是超過規(guī)定的稅前抵扣限額的部分要作納稅調(diào)整。對于房地產(chǎn)上市公司來說，這些不再作為存貨的房地產(chǎn)所計提的折舊或攤銷將會直接減少公司的賬面利潤，從而達(dá)到抵稅的效果，使得其所得稅費(fèi)用支出減少，現(xiàn)金流出額也大大降低。若投資者將現(xiàn)金流作為投資評判標(biāo)準(zhǔn)，無疑上市公司采用成本模式計量會保持財務(wù)狀況的穩(wěn)定性，獲得投資者的親睞，因此房地產(chǎn)企業(yè)高級管理

52、層大多情況下偏愛成本模式。</p><p>　?。?）可降低房地產(chǎn)上市公司的流動比率，提高其存貨周轉(zhuǎn)率及流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，可確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)由原先的存貨（流動資產(chǎn)）轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)（非流動資產(chǎn)），在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)上市公司的流動資產(chǎn)將減少，反之非流動資產(chǎn)將增加，因此房地產(chǎn)上市公司的流動比率會降低，存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會提高。<

53、/p><p>　?。?）可避免房地產(chǎn)上市公司利潤隨市價波動，增強(qiáng)利潤穩(wěn)定性</p><p>　　上市公司采用成本模式計量，按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，只是造成成本費(fèi)用的增加，對公司利潤的影響較穩(wěn)定，如果不是進(jìn)行資產(chǎn)處置，一般情況下不會創(chuàng)造利潤。但在公允價值計量模式下，如果市場價格變動頻繁，變化幅度較大，那么上市公司利潤總額必將隨之波動，增加經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性，對上市公司形象不利，很可能影

54、響股價波動。所以上市公司采用成本模式計量可避免市價的波動對公司利潤的不利影響。</p><p>　　2、選擇公允價值模式對上市公司的影響</p><p>　?。?）對上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響</p><p>　　上市公司按照現(xiàn)行會計準(zhǔn)則中資產(chǎn)的規(guī)定，將資產(chǎn)進(jìn)行重新分類確認(rèn)，其中那些原歸類為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨的用以賺取租金、資本增值的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一在“投資性房

55、地產(chǎn)”賬戶核算，毫無疑問上市公司原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在其他條件不變的情況下流動資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生了變化，流動比率自然也會受到影響，特別是在存貨中核算的投資性房地產(chǎn)，可能導(dǎo)致公司流動資產(chǎn)減少。</p><p>　?。?）對上市公司所有者權(quán)益的影響</p><p>　　根據(jù)前文所述，上市公司由成本計價變更為公允價值計價時，公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。在當(dāng)前情況下，我國房地產(chǎn)的公允價

56、值普遍高于其歷史成本，投資性房地產(chǎn)的這種調(diào)整必然會造成上市公司所有者權(quán)益大幅度提升。同樣，上市公司自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值高于原賬面價值的差額也將會增加上市公司的所有者權(quán)益。但只有是在市場平穩(wěn)、健康發(fā)展時，這種變更才可使得上市公司所有者權(quán)益大幅增加。</p><p>　　表3.2 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動對所有者權(quán)益的影響</p><p&

57、gt;　　數(shù)據(jù)來源：關(guān)于我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告</p><p>　　上表列舉部分上市公司追溯調(diào)整后給公司所有者權(quán)益帶來的巨大影響，例如方大A，當(dāng)年計入“資本公積”科目共計145358857.54元，計入“公允價變動損益”科目共計42321760.27元，二者相加竟高達(dá)187680617.81元，可見公允價值模式帶來的收益巨大。</p><p>　?。?）對上市公司利潤的影

58、響</p><p>　　若上市公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，則不會受公允價值變動的影響，不會對上市公司的利潤造成直接影響。</p><p>　　但是采用公允價值模式計量的上市公司，尤其是擁有大量投資性房地產(chǎn)的，不僅可以客觀、真實(shí)反映其市場價值，提升會計信息的相關(guān)性，而且當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值高于其賬面價值時，公允價值變動給上市公司帶來的便是當(dāng)年的利潤增加。此外，根據(jù)新會計準(zhǔn)則規(guī)定，公

59、允價值模式下投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷，這使得上市公司費(fèi)用支出減少，也會使當(dāng)年利潤增加。</p><p>　　通過2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則年報資料可知，總的來說上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的收益能力強(qiáng)，將會提升企業(yè)獲利能力。下表列舉了該年部分上市公司數(shù)據(jù)來詳細(xì)表明公允價值模式計量對公司利潤的巨大利益及其影響。</p><p>　　表3.3 上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對公

60、司利潤的影響情況</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：關(guān)于我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告</p><p>　　當(dāng)然，我們也得看到上市公司采用公允價值計價存在許多風(fēng)險。采用公允價值模式計量后，上市公司的利潤會隨房地產(chǎn)公允價值的變化而變化。盡管我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的市價也不斷攀升，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價值波動幅度大，假如今后我國房地產(chǎn)行業(yè)萎靡，房價、地價下跌嚴(yán)重，投資性

61、房地產(chǎn)持續(xù)減值，那么上市公司前期所確認(rèn)的大量收益有可能難以彌補(bǔ)利潤下跌，從而加大了上市公司的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，造成重大負(fù)面影響。</p><p>　　（三）我國投資性房地產(chǎn)推行公允價值模式存在的困境及改進(jìn)措施</p><p>　　從對近幾年上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式執(zhí)行情況的數(shù)據(jù)分析可以看出，在我國推行公允價值計量模式存在不少的難題。為了順應(yīng)時代的潮流，與國際趨同，解決這些困境可以從投

62、資性房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外兩方面進(jìn)行考慮與分析。</p><p><b>　　外部方面</b></p><p>　?。?）市場環(huán)境的方面</p><p>　　雖然我國經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)又好又快的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也處于一個發(fā)展的黃金期，但我國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚在完善階段。而公允價值是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清

63、償?shù)慕痤~，這就要求市場交易的公平性和交易雙方的自愿性，而我國市場距離公平、成熟還有一定差距。</p><p>　　為了使得從市場上取得的公允價值具有權(quán)威性，我們必須建立一個安全、有序、統(tǒng)一、開放、完全競爭的市場，這樣打消投資性房地產(chǎn)企業(yè)選擇公允價值計量模式對于市場的顧慮。</p><p><b>　　（2）理論準(zhǔn)則方面</b></p><p>

64、　　雖然我國在現(xiàn)行會計準(zhǔn)則中大量應(yīng)用了公允價值，2012年5月財政部也發(fā)布了公允價值計量準(zhǔn)則，但是，與SFAS157、IFRS13相比，缺少公允價值應(yīng)用指導(dǎo)框架以及對公允價值內(nèi)部控制的信息披露，所以，我國財政部以及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)吸收借鑒國外的研究結(jié)果，針對我國國情，完善公允價值計量模式的指導(dǎo)細(xì)則，從而解決上市公司采用公允價值后續(xù)計量的問題。</p><p>　　具體來說，我國的會計準(zhǔn)則應(yīng)從三方面進(jìn)行完善：一是對我國

65、投資性房地產(chǎn)的范圍重新界定，尤其是針對融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營租賃租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)：二是對投資性房地產(chǎn)公允價值進(jìn)行更準(zhǔn)確的確定；三是為了提高披露信息的質(zhì)量，為了報表使用者得到最真實(shí)的信息以及為了讓市場對企業(yè)披露的信息進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行更全面的信息披露。</p><p><b>　?。?）稅收政策方面</b></p><p>　　若投資性房地產(chǎn)

66、采用成本模式計量，計提的折舊或攤銷可以進(jìn)行稅前扣除。但采用公允價值模式計量，不需考慮折舊和攤銷，這使得企業(yè)喪失了抵稅功能，承擔(dān)了更多的稅負(fù)；并且我國現(xiàn)行稅法對于公允價值變動損益不予確認(rèn)，雖然不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負(fù)債，從而在企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益當(dāng)期所繳納的所得稅中進(jìn)行征收，最終還是加重了稅負(fù)。此外2014年樓市調(diào)控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對農(nóng)村土地入市的推進(jìn)都將給房價帶來更多

67、的未知數(shù)。所以，我國稅收體系應(yīng)針對這些實(shí)際情況出臺優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅負(fù)，使得采用公允價值模式的投資性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多。</p><p>　?。?）評估體系方面 </p><p>　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量時，企業(yè)每個期末都需對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估，這將會加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)；除此之外，企業(yè)獲取公允價值很大程度受主觀因素的影響，這使得人為控制利潤的可能性比較大

68、，所以國家應(yīng)盡快推進(jìn)房地產(chǎn)評估體系的建立健全。但就我國目前而言，評估工作還處于初級階段，無論是評估工作的透明度還是工作的質(zhì)量都存在著諸多的問題。</p><p>　　為了改善上述情況，發(fā)展第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，完善資產(chǎn)評估市場，我國應(yīng)從兩方面入手：第一，評估人員必須具備所需資質(zhì)，不光具備資產(chǎn)評估方面的知識和經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)當(dāng)熟悉會計、審計方面的知識，這樣才能不斷提高其技能；第二，我國要盡快制定涉及房地產(chǎn)估計的法律、

69、規(guī)章，以便對第三方專業(yè)評估提供指導(dǎo)。同時也應(yīng)對第三方評估機(jī)構(gòu)的行業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范，從而確保評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和合理性。</p><p><b>　　內(nèi)部方面</b></p><p>　　對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，一方面強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計的重要性，另一方面強(qiáng)調(diào)會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。</p><p>　?。?）內(nèi)部控制與內(nèi)部審計方面&l

70、t;/p><p>　　在我國，一般企業(yè)的通病就是“內(nèi)部人控制”，這樣可能人為操作利潤，而不利于企業(yè)完善內(nèi)部控制、增強(qiáng)財務(wù)信息的可靠性，如此情況當(dāng)然不利于投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后投資者作出正確的投資決策，也會對公允價值模式的推廣產(chǎn)生阻力。</p><p>　　因此，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變這種狀況，注重內(nèi)部控制工作，開展系統(tǒng)制度梳理，診斷流程，整改缺陷，規(guī)范制度，要積極開展內(nèi)部控制評價

71、，建立內(nèi)部控制評價標(biāo)準(zhǔn)，用內(nèi)部控制評價帶動內(nèi)部控制建設(shè)。另一方面，內(nèi)部審計是企業(yè)治理、內(nèi)部控制與風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該：①積極開展以風(fēng)險為導(dǎo)向的管理審計，持續(xù)提升和完善內(nèi)部控制；②注重內(nèi)部審計的組織保障，以保證內(nèi)部審計的獨(dú)立性和合理性。</p><p>　?。?）會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與職業(yè)道德方面</p><p>　　公允價值從本質(zhì)上講，其實(shí)就是被估計出的金額，它需要會計人員

72、的主觀判斷，但這對會計人員不僅僅是業(yè)務(wù)素質(zhì)的考驗(yàn)，也是職業(yè)道德的考驗(yàn)。為了投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取合理的公允價值，企業(yè)應(yīng)該從以下兩方面努力：</p><p>　　一方面，會計人員需要不斷加強(qiáng)綜合業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)，訓(xùn)練自己的職業(yè)判斷敏銳度，能夠及時發(fā)現(xiàn)公允價值的變化以及對其做出合理估計，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在危機(jī)。另一方面，加強(qiáng)會計人員的職業(yè)道德教育，培養(yǎng)會計人員的守法意識和道德操守，從根本上杜絕利潤操縱的

73、思想，為公允價值模式在我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用提供良好的環(huán)境。</p><p>　　四、金融街公司投資性房地產(chǎn)案例綜合分析</p><p>　?。ㄒ唬┙鹑诮止窘榻B</p><p>　　金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402，以下簡稱金融街公司），是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型國有控股公司，2000年在深交所上市。其前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，金融街

74、集團(tuán)分別在2000年的5月23日和24日完成與重慶華亞的整體資產(chǎn)置換和與華西包裝集團(tuán)國有法人股股權(quán)過戶手續(xù)。自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡稱由“重慶華亞”更名為“金融街”，并與2001年4月將公司注冊地由重慶市遷往北京市。</p><p>　　2007年我國開始實(shí)施的企業(yè)會計準(zhǔn)則引入了公允價值計量模式，作為投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，金融街公司董事會決議從2008年1月1日起

75、，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。</p><p>　　截止到2012年末，公司總資產(chǎn)達(dá)到700億元，凈資產(chǎn)約198億元，累計開發(fā)面積超過千萬平方米，其中商務(wù)地產(chǎn)比例超過70%。目前，金融街控股股份有限公司擁有19家全資及控股子公司，分別在北京、重慶、天津、惠州等地投資并開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。</p><p>　?。ǘ┙鹑诮止就顿Y性房地產(chǎn)變更后

76、續(xù)計量模式的原因</p><p>　　金融街公司董事會決議從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。其公告披露的變更理由是：“采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實(shí)客觀的反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備必要性?！?lt;/p><p>　　金融街公司變更計

77、量模式的原因可以從主觀和客觀兩個方面來考慮，下面將對這兩個方面展開分析。</p><p><b>　　1、客觀因素方面</b></p><p><b>　　為與國際趨同</b></p><p>　　在國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的模式更傾向于公允價值模式，而且愈來愈多的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)也逐漸以將公允價值模

78、式作為基準(zhǔn)模式來應(yīng)用。再加上我國處于全球化的環(huán)境下，尤其是在加入世貿(mào)以后，面臨著與國外企業(yè)更多的合作與競爭。此外，近幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，所以金融街公司為了與國際趨同，采用公允價值計量模式也是大勢所趨。</p><p><b>　　因市場變化需要</b></p><p>　　現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會總是充滿著不確定性，市場價格又經(jīng)常波動，若企業(yè)依舊使用歷史成本，則不利于反映

79、在不斷變化的市場條件下資產(chǎn)的價值。但是公允價值緊跟市場變化，隨時可對賬面價值進(jìn)行調(diào)整，所以，金融街公司為了隨市場條件變化而準(zhǔn)確把握投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值，將成本計量變?yōu)楣蕛r值計量。</p><p><b>　　主觀因素方面</b></p><p>　　可更好表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性及現(xiàn)實(shí)價值</p><p>　　房地產(chǎn)投資一般金額較大，周期較長

80、，并且流動性和變現(xiàn)能力較差，屬于高風(fēng)險和高收益并存的行業(yè)。假如僅將投資性房地產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)看待，并每期對其計提折舊和減值，這樣并不能很好地反映其市場價值，特別是近幾年來我國房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)市場價值都高于其賬面價值。在這種情況下采用成本模式，顯然不能及時、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值，因此，金融街公司選擇采用公允價值模式來彌補(bǔ)成本模式的缺陷。</p><p><b>　　符合資產(chǎn)

81、負(fù)債定義</b></p><p>　　資產(chǎn)和負(fù)債一個是預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，另一個是預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，其本質(zhì)特征都要求會計的計量屬性可有助于未來經(jīng)濟(jì)利益的計量。傳統(tǒng)的成本模式只能反映企業(yè)過去的投入，而不能預(yù)期未來的信息。相反公允價值面向未來，與市場緊密聯(lián)系，可以當(dāng)期的市價或未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為資產(chǎn)或負(fù)債的價值。因此，金融街公司選擇公允價值模式計量。</p><p>

82、;　　公允價值計量模式具有可操作性</p><p>　　隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，我國各方面努力為了公允價值更容易取得，一方面證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管以使上市公司的運(yùn)作更公開透明，另一方面金融街公司本身加強(qiáng)公允價值評估人員綜合素質(zhì)培養(yǎng)與職業(yè)道德教育，這都使得該公司采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)具有可行性與可操作性，因此，金融街公司可以選擇變更計量模式。</p><p>　　對企業(yè)經(jīng)

83、營者來說有利于企業(yè)發(fā)展</p><p>　　對于目前我國房地產(chǎn)依舊持續(xù)高價，企業(yè)選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量可以帶來可觀的收益，并且價格的持續(xù)飆升可以影響企業(yè)的凈資產(chǎn)和凈利潤的增加，提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。另一方面，公允價值與市場緊密聯(lián)系，可以及時捕捉市場變化，使經(jīng)營者看到危機(jī)的存在，從而改變經(jīng)營方針，使企業(yè)發(fā)展更加具有競爭力。金融街公司為變得更強(qiáng)，也會選擇更改計量模式。</p><p&

84、gt;　　對投資者來說有利于其作出正確的決策</p><p>　　對于投資者來說，企業(yè)采用公允價值計量模式，可以更好地反映企業(yè)現(xiàn)時的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量等相關(guān)信息，這樣投資者可以更好的了解公允價值變動損益的大小以及所占公司總收益的百分比，對其作出正確的投資決策提供有力幫助。同時，企業(yè)也會努力經(jīng)營以求投資者的親睞，所以金融街公司有必要采取公允價值模式計量。</p><p>　　金融

85、街公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果</p><p>　　金融街公司對投資性房地產(chǎn)改用公允價值模式進(jìn)行計量后，會對企業(yè)的資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益、凈利潤、財務(wù)指標(biāo)等形成巨大的沖擊力，將會增加所有者權(quán)益，公司的損益也會隨公允價值的變化而相應(yīng)的增加或減少，這樣采用公允模式計量后會對公司的財務(wù)狀況改善。</p><p><b>　　對資產(chǎn)總額的影響</b></

86、p><p>　　我國舊會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)原來采用的會計處理辦法是成本入賬并定期計提折舊、減值準(zhǔn)備。但在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅漲價的背景之下，市場價值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其初始成本，當(dāng)金融街公司決定采用公允價值計量模式后將大大增加其凈資產(chǎn)，進(jìn)而增加資產(chǎn)總額，更好的反映資產(chǎn)規(guī)模和價值。</p><p>　　金融街公司在2007年12月31日投資性房地產(chǎn)的價值是151196.04萬元，但2008年1月1日調(diào)整后變

87、為326921.52萬元，增加額為175725.48萬元，相應(yīng)增加總資產(chǎn)175725.48萬元，增加部分占到資產(chǎn)總額的11.25%，由此可見計量模式的改變對資產(chǎn)總額影響較大。</p><p><b>　　對所有者權(quán)益的影響</b></p><p>　　采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響所有者權(quán)益。根據(jù)我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則，從成本

88、模式變更為公允價值模式，企業(yè)應(yīng)在會計政策變更的頭一年，對投資性房地產(chǎn)賬面價值進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。</p><p>　　金融街公司在變更計量模式之前所有者權(quán)益為490436.33萬元，2008年1月1日對其追溯調(diào)整為622230.44萬元，增加額為131785.92萬元，其中增加資本公積4548.29萬元，增加盈余公積4859.90萬元，增加未分配利潤122385.92萬元，該調(diào)整對所有者權(quán)益產(chǎn)生的

89、影響比例為21.18%，由此可見變更計量模式對所有者權(quán)益影響較大。</p><p><b>　　對利潤總額的影響</b></p><p>　　按照現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的，不再對其計提折舊或攤銷，也不對其進(jìn)行減值測試，而應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將差額計入當(dāng)期損益，這將會增加企業(yè)利潤。</p><p&

90、gt;　　金融街2007年年報披露的151196.04萬元的投資性房地產(chǎn)不需考慮折舊或攤銷，值得注意的是這15億元僅為變更前的賬面金額，變更后的公允價值約為32.69億元，這將對利潤表產(chǎn)生巨大的利好。根據(jù)金融街2008年年報，2007年12月31日利潤總額為111902.25萬元，2008年1月1日調(diào)整之后為281563.34萬元，增加額為169661.09萬元，增長幅度達(dá)151.62%。</p><p>　　表

91、4.1 公允價值模式下對利潤總額的影響 （單位：萬元）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)網(wǎng) 金融街2008-2011年年度報告</p><p>　　由表4.1可看出，公允價值計量模式對利潤總額的影響總體來看還是正效應(yīng)，會對公司的利潤總額產(chǎn)生比較大利好影響。</p><p>　　對凈資產(chǎn)收益率的影響</p><p>　　凈資產(chǎn)收益

92、率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤除以凈</p><p>　　資產(chǎn)得到的百分比率，如果企業(yè)凈資產(chǎn)增加的同時利潤沒有同步增長，必然會造成凈資產(chǎn)收益率大幅下降。</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)網(wǎng) 金融街2007-2010年年度報告</p><p>　　圖4.1 2007年—2010年金融街公司凈資產(chǎn)收益率</p><p>

93、　　由圖4.1可以看出，金融街公司凈資產(chǎn)收益率在2007年至2008年之間明顯下滑，而后2008年至2010年又平穩(wěn)上漲，這是因?yàn)楣蕛r值在后期變成了收益。2008年公司公允價值變動損益為-38842.34萬元，并沒有增加當(dāng)期利潤，但因?yàn)橛嬃磕Ｊ阶兏?，追溯調(diào)整增加投資性房地產(chǎn)175725.48萬元，這使得凈資產(chǎn)的大幅增加，所以2008年凈資產(chǎn)收益率會明顯下滑。而2009年金融街公司公允價值變動損益為77843.16萬元，凈資產(chǎn)增加的同時

94、凈利潤也增加了，所以凈資產(chǎn)收益率上升。通過分析可以明顯看出，采用公允價值模式對凈資產(chǎn)收益率影響較大。</p><p><b>　　結(jié)束語</b></p><p>　　本文為了研究上市公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)選擇的計量模式，從對投資性房地相關(guān)理論研究出發(fā)，詳細(xì)介紹了投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計量、轉(zhuǎn)換和處置，并闡述了中外會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的不同。通過對我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量

95、模式的執(zhí)行情況的分析，得出不同計量模式會對公司造成不同的影響，利用金融街公司的案例綜合分析更加確定了采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)是21世紀(jì)發(fā)展的主流趨勢。雖然成本模式憑借其客觀、可靠、操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，仍然作為一種傳統(tǒng)的計量模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中占據(jù)主體地位，但隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展公允價值計量模式才能更好反映其財務(wù)狀況和經(jīng)營能力，因此公允價值模式大有取代成本模式成為主體的可能。目前，我國房地產(chǎn)市場仍舊不成熟，會計準(zhǔn)則還有待完

96、善，會計人員素質(zhì)有待提高等等這些存在的現(xiàn)實(shí)條件使公允價值模式在我國的推行陷入困境，所以國家應(yīng)加強(qiáng)外部環(huán)境建設(shè)，為上市公司內(nèi)部建設(shè)創(chuàng)造良好條件，從而為公允價值計量模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的推行提供有力保障。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則(2006)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.&

97、lt;/p><p>　　[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南2006[M].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,2007.</p><p>　　[3]財政部會計司.國際會計準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)[J].會計研究,2000,(07).</p><p>　　[4]財政部會計司.關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告[J].國際商務(wù)財會,2008,

98、(07).</p><p>　　[5]財政部會計司.我國上市公司2008年執(zhí)行會計準(zhǔn)則情況分析報告[J].會計研究,2009,(07).</p><p>　　[6]金融街控股.金融街控股股份有限公司2007年度報告摘要[N].中國證券報,2008-3-31(D09).</p><p>　　[7]黃世忠.公允價值會計:面向21世紀(jì)的計量模式[J].會計研究,1997,

99、(12).</p><p>　　[8]陸漢蓬.我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際比較與借鑒[J].北方經(jīng)貿(mào),2008,(09).</p><p>　　[9]趙治綱.新準(zhǔn)則下上市公司年報異動分析――以哈空調(diào)和金融街為例[J].中國總會計師,2008,(04).</p><p>　　[10]張興.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用――以投資性房地產(chǎn)類上市公司為例[D].鎮(zhèn)江

100、:江蘇大學(xué),2009.</p><p>　　[11]談江輝.上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的動因分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2009,(19).</p><p>　　[12]葛家樹.關(guān)于公允價值會計的研究――面向財務(wù)會計的本質(zhì)特征[J].會計研究,2009,(05).</p><p>　　[13] 劉永澤,馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策[J].當(dāng)代財

101、經(jīng),2011,(08).</p><p>　　[14]奚斌.上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的現(xiàn)狀分析與選擇芻議[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,(05).</p><p>　　[15]張紅云.新會計準(zhǔn)則的實(shí)施對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012,(05).</p><p>　　[16]涂媛媛.上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工

102、業(yè),2013,(08).</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　經(jīng)過三個多月的忙碌，上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇論文終于完成。在整個設(shè)計過程當(dāng)中，出現(xiàn)過很多難題，但都在老師和同學(xué)的幫助下順利解決了，不斷地學(xué)習(xí)過程使我體會到：我們要完整做好一件事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，解決問題要有耐性，善于運(yùn)用已有的資源，不斷學(xué)習(xí)充實(shí)自己。<

103、/p><p>　　在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，此論文是在導(dǎo)師郭昌榮老師的悉心指導(dǎo)下完成的，我要對郭老師在大學(xué)四年中的指導(dǎo)和關(guān)懷表示深深的感謝。郭老師有著淵博的學(xué)識、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)和精益求精的工作態(tài)度，從題目的選擇、開題報告的修訂以及畢業(yè)論文的完成都給予了我很大的指導(dǎo)和幫助。此外，郭老師待人誠懇、與人為善的品德深深的影響了我，讓我受益終生。</p><p>　　感謝在論文寫作過程中給予我鼓

104、勵與支持的同學(xué)們，希望你們踏出校門之后，另有一番光明前程，天天開心。感謝父母和家人們對我的照顧，沒有你們對我的付出就不會有今天的我，衷心祝福父母家人身體健康。</p><p>　　最后在此對所有幫助過我的人們表示衷心的謝意，愿你們事事順利，美滿幸福！</p><p><b>　　李亮</b></p><p><b>　　2014年12