城市化進(jìn)程中的土地增值研究

1、<p>　　城市化進(jìn)程中的土地增值研究</p><p>　　摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷快速發(fā)展，我國的城市化進(jìn)程也快速進(jìn)行。城市化在為人們生活居住水平帶來諸多便利的同時(shí)，也導(dǎo)致了土地價(jià)值發(fā)生了極高的增值，而這也逐步演變成為一個(gè)為社會(huì)所關(guān)注的問題。在這種背景下，本文首先探討了城市化土地增值的影響因素，進(jìn)而分析了城市化的土地增值機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)建設(shè)投資旺盛、土地功能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及聚集效應(yīng)是城市化土

2、地增值的主要影響因素；土地增值機(jī)制也展現(xiàn)為土地利用情況轉(zhuǎn)變、動(dòng)力機(jī)制及效應(yīng)機(jī)制三個(gè)方面。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：城市化；土地增值；影響因素；機(jī)制 </p><p>　　我國正處于快速城市化階段，城市化進(jìn)程在數(shù)量和質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面均有明顯的提高，土地這種十分稀缺資源的價(jià)值會(huì)日益提高。因此，深入研究城市化進(jìn)程中土地增值的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)于建立合理的土地增值收益分配關(guān)系，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康、協(xié)

3、調(diào)及可持續(xù)發(fā)展具有極其重要的意義。 </p><p>　　一、城市化土地增值的影響因素 </p><p>　　城市化對(duì)于土地增值所帶來的影響主要可從如下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。 </p><p>　　第一，政府部門在社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)方面的大力投入導(dǎo)致了對(duì)于土地的投資環(huán)境獲得了較大的改善，而這種環(huán)境的改善也直接導(dǎo)致了土地發(fā)生增值。目前我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)已經(jīng)取得了諸多的成效，大踏步

4、的邁向城市化。在快速的城市化階段，政府機(jī)構(gòu)不得不對(duì)于誠實(shí)的交通、水利、供電等方面給予大范圍的配套建設(shè)，而這些工程項(xiàng)目對(duì)于土地的依賴要求政府機(jī)構(gòu)必須對(duì)于土地進(jìn)行大規(guī)模的投資，導(dǎo)致投資土地的價(jià)值上升，最終也逐步帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的土地增值。 </p><p>　　第二，土地功能的不斷擴(kuò)大使得土地增值現(xiàn)象的發(fā)生[1]。目前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一大批的城市工業(yè)用地和郊區(qū)農(nóng)業(yè)用地被轉(zhuǎn)化為商業(yè)范圍內(nèi)的使用，建成大量的辦公樓和商品房，這

5、也帶來了土地價(jià)值的增值。自改革開放以來，尤其是進(jìn)入到上世紀(jì)九十年代之后，在一些城市的郊區(qū)陸續(xù)建造了一批居民居住商品房，從而使得原本屬于農(nóng)業(yè)用地范疇的土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，這顯然能夠?qū)е峦恋匕l(fā)生極高的價(jià)值增值。 </p><p>　　第三，城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也正在蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致在城區(qū)對(duì)建設(shè)用地的供給很難滿足用地的需求，這種供小于求的狀況也導(dǎo)致了城市土地價(jià)格的飆升。在我國房地產(chǎn)政策的不斷改革的環(huán)境下，伴隨著居民收入水平的持

6、續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值也獲得了極大的釋放，而這在催生住房?jī)r(jià)格升高的同時(shí)，土地價(jià)格也發(fā)生了巨大的增值。 </p><p>　　第四，我國的土地價(jià)格產(chǎn)生一定的聚集效應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的背景下，我國的各類產(chǎn)業(yè)都在逐步發(fā)生著地區(qū)性聚集，使得在多個(gè)地區(qū)形成了各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，如各地所紛紛建構(gòu)的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)對(duì)于土地資源產(chǎn)生了巨大的需求，土地資源本身所具有的稀缺性在需求增強(qiáng)的背景下也極大的提升了土地價(jià)格

7、[2]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)珠江口地區(qū)的面積盡管僅占整個(gè)珠三角地區(qū)面積的不到30%，但卻成為珠三角人口、經(jīng)濟(jì)最為密集與發(fā)達(dá)的地區(qū)，而這也導(dǎo)致了這一地區(qū)的土地價(jià)格成為珠三角最高的地區(qū)。 </p><p>　　二、城市化土地增值的機(jī)制 </p><p>　　第一，城市化過程中土地利用的情況會(huì)發(fā)生變化。城市化是隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)要素與生產(chǎn)方式發(fā)生變化而逐步形成的，也即逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩a(chǎn)要素和生產(chǎn)方式。城市

8、化在我國的含義通常是指城市人口的數(shù)量所占整個(gè)地區(qū)總?cè)丝跀?shù)量的比重多少，而這實(shí)際上僅僅是城市化數(shù)量方面的解釋。城市化的概念更為重要的是其質(zhì)量，也即充分運(yùn)用城市生產(chǎn)要素來對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的生產(chǎn)方式進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的城市建設(shè)。在這種意義下，城市化不僅要對(duì)生產(chǎn)要素與生產(chǎn)方式從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變進(jìn)行展現(xiàn)，而且還需要根據(jù)城市化的特征，將這些生產(chǎn)要素與方式進(jìn)行整合升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)城市城市化過程中的數(shù)量與質(zhì)量的同步提升。城市化以土地作為載體，這種生產(chǎn)要素與

9、生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變也導(dǎo)致了土地利用的組合發(fā)生變化[3]。 </p><p>　　第二，城市土地發(fā)生增值的動(dòng)力。就土地自身而言，其具有可持續(xù)使用的客觀資源優(yōu)勢(shì)，能夠起到資產(chǎn)的保值與增值的效應(yīng)。城市人口數(shù)量的不斷增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步提升等因素都成為了城市土地增值的動(dòng)力來源。土地盡管具有耐用性的特點(diǎn)，但是卻也具有稀缺性的特點(diǎn)，而人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越快，土地的稀缺性就越為明顯，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上而言，作為一般性商品的土地也必然會(huì)

10、隨著需求的增長(zhǎng)而發(fā)生價(jià)值的增值。雖然農(nóng)業(yè)用地與城市用地都具有增值相應(yīng)，但與農(nóng)業(yè)用地相比，城市土地在使用空間與范圍都具有很高的聚集性，再加上城市政府的限制性因素，導(dǎo)致了城市土地的稀缺性更高，而這也導(dǎo)致了土地增值問題更為突出。 </p><p>　　第三，城市土地增值的效應(yīng)機(jī)制。人們對(duì)于土地的需求來源為土地能夠?yàn)槿藗兯鶐淼闹T多收益，城市化進(jìn)程中的土地增值機(jī)制最為關(guān)鍵的體現(xiàn)是效應(yīng)機(jī)制。根據(jù)現(xiàn)代城市土地利用價(jià)值理論，城

11、市化進(jìn)程中土地增值的內(nèi)在依據(jù)是投入的增加帶來收益的增加、收益的增加帶來了價(jià)值的提升，最終形成一個(gè)良性化的循環(huán)。城市化進(jìn)程中土地增值的外在表現(xiàn)是市場(chǎng)化的供求關(guān)系導(dǎo)致了土地資源的稀缺性的提升。因此，城市化所帶來的土地增值問題就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的房地產(chǎn)業(yè)效益的價(jià)值外在展現(xiàn)，其中投入增加導(dǎo)致的可收益性或效用的提高進(jìn)而價(jià)值或價(jià)格上升，可稱為投資性增值，它是城市土地增值的物質(zhì)基礎(chǔ)；市場(chǎng)環(huán)境是價(jià)值顯化進(jìn)而增值實(shí)現(xiàn)的條件；價(jià)值顯化程度的高低是市地增值

12、的結(jié)果表現(xiàn)。 </p><p>　　總的來說，通過對(duì)市地增值機(jī)制的探討，可以確立城市地產(chǎn)增值管理目標(biāo)，選擇能夠保證城市土地增值機(jī)制運(yùn)行的微觀政策和措施體系，保障城市地始終處于良性運(yùn)營和循環(huán)之中，最終實(shí)現(xiàn)持續(xù)增值目標(biāo)[4]。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王德起.城市化進(jìn)程中土地增值機(jī)制的理論探析[

13、J].城市發(fā)展研究，2010年第4期. </p><p>　　[2]張俊，于海燕.國內(nèi)外城市土地增值收益分配制度的比較與借鑒[J].價(jià)格月刊，2008年第3期. </p><p>　　[3]趙杰.當(dāng)代中國城市化進(jìn)程中土地增值分配的政治邏輯[J].中共浙江省委黨校學(xué)報(bào)，2012年第3期. </p><p>　　[4]生青杰.城中村改造中土地增值收益分配問題探析[J].