上海郊區(qū)小城鎮(zhèn)住房空關(guān)現(xiàn)狀研究

1、<p>　　上海郊區(qū)小城鎮(zhèn)住房空關(guān)現(xiàn)狀研究</p><p>　　摘要：住房空關(guān)率直接體現(xiàn)了住房的實(shí)際需求，對(duì)于以居住為主的新市鎮(zhèn)而言，直接反映了其規(guī)劃效果。本文以研究一城九鎮(zhèn)空關(guān)率為落腳點(diǎn)，使用系統(tǒng)調(diào)查法、實(shí)際調(diào)查法、統(tǒng)計(jì)分析法等研究方法；調(diào)查新市鎮(zhèn)住房空關(guān)率，找出影響新市鎮(zhèn)住房空關(guān)率的關(guān)鍵因素，并提出降低空關(guān)率的方法與對(duì)策。希望對(duì)新鎮(zhèn)/城規(guī)劃有一定指導(dǎo)意義。 </p><p>

2、　　關(guān)鍵詞：空關(guān)率 住宅 新鎮(zhèn) 政策性住房 商品房 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p>　　1．研究的背景與目的 </p><p>　　看上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)劃及其實(shí)施效果，近十年間最有代表性的是“一城九鎮(zhèn)”。 </p><p>　　2001年1月5日，上海發(fā)布市府一號(hào)文件，提出構(gòu)筑特

3、大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市城鎮(zhèn)體系，重點(diǎn)建設(shè)展現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情的“一城九鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略構(gòu)想?！耙怀蔷沛?zhèn)”是指：是指一個(gè)新城，九個(gè)中心鎮(zhèn)。具體包括：松江區(qū)松江新城、南匯縣（后來設(shè)為區(qū)）周浦鎮(zhèn)、嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)、浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)、金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)、崇明縣陳家鎮(zhèn)、閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)、奉賢縣（后來設(shè)為區(qū)）奉城鎮(zhèn)、寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)和青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)等。其中8個(gè)新市鎮(zhèn)已經(jīng)初具規(guī)模。 </p><p>　　各新鎮(zhèn)于2002-2005年期間完成了相應(yīng)的總體規(guī)劃，制定

4、了相應(yīng)的開發(fā)政策與策略。經(jīng)過十年的規(guī)劃與發(fā)展，一城九鎮(zhèn)中8個(gè)新市鎮(zhèn)已經(jīng)初具規(guī)模。但是其居高不下的住房空關(guān)率與上海市中心連連攀高的房?jī)r(jià)形成了鮮明的對(duì)比。由于空關(guān)率直接體現(xiàn)了住房的實(shí)際需求，對(duì)于以居住為主的新市鎮(zhèn)而言，直接反映了其規(guī)劃效果。所以本文以空管關(guān)率為出發(fā)點(diǎn)，跟蹤上海一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃效果，調(diào)查新市鎮(zhèn)住房空關(guān)率，找出影響新市鎮(zhèn)住房空關(guān)率的關(guān)鍵因素,希望對(duì)新鎮(zhèn)（城）規(guī)劃與有一定的指導(dǎo)意義。 </p><p>　　2

5、、住房空關(guān)率的定義 </p><p>　　住房空關(guān)率：空關(guān)房是指經(jīng)過出租或銷售環(huán)節(jié)已轉(zhuǎn)移到用戶手中，但并未得到充分利用的商品房購(gòu)房。購(gòu)房者進(jìn)行短期投資，沒有自住或者難找到租客而導(dǎo)致無住戶居住的住房被稱為空關(guān)房，空關(guān)房占整個(gè)二手房總量之比，就是空關(guān)率[參見參考文獻(xiàn)0]。在文中，為了便于統(tǒng)計(jì)，空關(guān)率為：已售住房中空關(guān)的戶數(shù)/所有已售住房戶數(shù)。 </p><p>　　空關(guān)率針對(duì)存量市場(chǎng)，反映了我

6、國(guó)住房存量市場(chǎng)的供需關(guān)系。 </p><p>　　3、本文空關(guān)率的統(tǒng)計(jì)方法 </p><p>　　一城九鎮(zhèn)共10個(gè)新市鎮(zhèn)，其中除去開發(fā)較少的陳家鎮(zhèn)、奉城鎮(zhèn)、共有8個(gè)新市鎮(zhèn)列入調(diào)查計(jì)劃。 </p><p>　　此處的空關(guān)率在調(diào)查中的計(jì)算方法是：（1）將新鎮(zhèn)房屋分為四類：一城九鎮(zhèn)啟動(dòng)前的住宅、政策性住房、新建公寓、新建別墅。（2）在新鎮(zhèn)中將這四類住房的小區(qū)分別找出1-2

7、個(gè)，在每個(gè)小區(qū)數(shù)5-10棟住宅，求出新鎮(zhèn)中每類住房的空關(guān)率。（3）求出每類住房在新城中所有住房中的比例，將各類住房空關(guān)率乘以其數(shù)量上的比例系數(shù)，最終得出新鎮(zhèn)的住房空關(guān)率。 </p><p>　　在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)一城九鎮(zhèn)啟動(dòng)前的住宅主要是底層傳統(tǒng)住宅與老式公房，其空關(guān)率極低，幾乎均為0。所以在現(xiàn)狀空關(guān)率的表格中沒有這一項(xiàng)，主要表示的是政策性住房、新建公寓、新建別墅的空關(guān)率。并且，為了避免剛剛出售的新房空關(guān)率較高的現(xiàn)

8、象，調(diào)查對(duì)象均為已出售2年或2年以上的住宅。 </p><p>　　4、空關(guān)率現(xiàn)狀調(diào)研 </p><p>　　4.1各鎮(zhèn)總體空關(guān)率 </p><p>　　表 1上海一城九鎮(zhèn)各鎮(zhèn)現(xiàn)狀空關(guān)率 </p><p>　　統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，空關(guān)率由低到高依次為:高橋鎮(zhèn)3%、楓涇鎮(zhèn)5.8%、松江新城14.8%、羅店鎮(zhèn)18.8%、浦江鎮(zhèn)24.7%、周浦鎮(zhèn)32.5

9、%、安亭鎮(zhèn)41.7%、朱家角鎮(zhèn)52.5%。 </p><p>　　4.2各類型住宅空關(guān)率現(xiàn)狀 </p><p>　　（1）老式公房與傳統(tǒng)民居空關(guān)率：0-6.4%。 </p><p>　?。?）政策性住房(回遷房)空關(guān)率：2%-61.3%。各地分部及其不均衡。最低為羅店鎮(zhèn)，其回遷房空關(guān)率為7.1%；最高為朱家角，其回遷房空關(guān)率為52.5。浦江鎮(zhèn)為最大的政策性住房基地，

10、世博家園是政策性住房較為集中的地區(qū)，其世博家園空關(guān)率為16%，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民回遷房為2%-30%不等。經(jīng)訪談得知，每戶農(nóng)民均可分得3套以上住房，戶型均為3室戶或以上住宅。 </p><p>　　（3）商品房公寓空關(guān)率：3%-62.8%。其中高橋鎮(zhèn)最低，為3%。安亭鎮(zhèn)最高，為62.8%。 </p><p>　?。?）別墅空關(guān)率：18.5%-90%。其中松江新城別墅空關(guān)率較低，為18,5%。安亭鎮(zhèn)空

11、關(guān)率最高，為90%。 </p><p>　　共調(diào)查了67個(gè)住宅小區(qū)，其中老公房與傳統(tǒng)民居有3處、政策性住房為10處、商品房公寓為41處、別墅為13處。其中，由于老公房與傳統(tǒng)民居多在新城中大面積成片布局，所以在統(tǒng)計(jì)時(shí)將多處的統(tǒng)計(jì)結(jié)果歸納為一處。 </p><p>　　5、空關(guān)率的影響因素分析 </p><p>　　在這一章節(jié)中，筆者通過相關(guān)性分析找出與空關(guān)率數(shù)值相關(guān)性

12、最大的幾個(gè)因素，并結(jié)合其他不易量化的因素進(jìn)行分析，得出了影響空關(guān)率的幾個(gè)重要原因。 </p><p>　　5.1空關(guān)率影響因素的相關(guān)性分析 </p><p>　　在這一章節(jié)中，筆者首先列出與空關(guān)率相關(guān)的因素，在調(diào)查中對(duì)各類因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后將評(píng)價(jià)值與各居住小區(qū)空關(guān)率進(jìn)行相關(guān)性分析，得出與空關(guān)率數(shù)值相關(guān)性最大的幾個(gè)因素，如表。 </p><p>　　表2空關(guān)率相關(guān)因素

13、相關(guān)性數(shù)值表 </p><p>　　5.2其他空關(guān)率影響因素分析 </p><p>　　由于部分空關(guān)率影響因素?zé)o法量化，所以在這里特別提出。其中一個(gè)重要的因素是軌道交通對(duì)新鎮(zhèn)（城）空關(guān)率的影響。 </p><p>　　新鎮(zhèn)空關(guān)率與軌道交通的關(guān)系見下表： </p><p>　　表 3 新鎮(zhèn)空關(guān)率與軌道交通關(guān)系表 </p><

14、p>　　空關(guān)率最高的三個(gè)鎮(zhèn)截至調(diào)查結(jié)束均未開通軌道交通站點(diǎn)，但其他五個(gè)鎮(zhèn)的空關(guān)率與是否開通軌道交通沒有明顯的相關(guān)性。 </p><p>　　由以上分析可以看到，由于軌道交通通車時(shí)間較短，為1-2年。所以軌道交通與中心城區(qū)聯(lián)系對(duì)新鎮(zhèn)（城）的空關(guān)率有一定影響，但并不起到?jīng)Q定性的影響。另外，最先通車的新鎮(zhèn)（城）距離中心城區(qū)均較近，所以其空關(guān)率低也是正常現(xiàn)象，受軌道交通的影響程度也有所降低。 </p>

15、<p>　　所以，軌道交通對(duì)新鎮(zhèn)（城）的空關(guān)率有一定影響，但不是主導(dǎo)因素。 </p><p>　　6、空關(guān)率影響因素結(jié)論 </p><p><b>　　（1）公寓空關(guān)率 </b></p><p>　　正相關(guān)：依次為綠化率、與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)中心距離、售價(jià)、距衛(wèi)生設(shè)施距離。 </p><p>　　負(fù)相關(guān)：周邊配套成熟度

16、、公交線路數(shù)量、幼兒園和小學(xué)數(shù)量 </p><p>　　無明顯相關(guān)：租價(jià)、租售比、距上海中心城區(qū)距離、距軌道交通站點(diǎn)距離、距中學(xué)距離。 </p><p><b>　　（2）別墅空關(guān)率 </b></p><p>　　正相關(guān)：距商業(yè)中心距離 </p><p><b>　　無明顯負(fù)相關(guān)。 </b><

17、/p><p>　　（3）空關(guān)率影響因素小結(jié) </p><p>　　1）租價(jià)、租售比與住房空關(guān)率沒有相關(guān)性。 </p><p>　　租價(jià)與租售比反映了住房的需求與承受能力?？贞P(guān)率也反應(yīng)了住房的需求量。但是這兩者與空關(guān)率并沒有相關(guān)性，致使租價(jià)不能正確反應(yīng)居住的需求量。這反應(yīng)了一個(gè)問題，即房子不是用來住的，而是用來投資的。 </p><p>　　2）空

18、關(guān)率與各居住小區(qū)距當(dāng)?shù)毓卜?wù)中心距離和周邊配套成熟度呈顯著相關(guān)性。 </p><p>　　新城與中心城區(qū)的距離并不能對(duì)其空關(guān)率產(chǎn)生很大影響。但各小區(qū)空關(guān)率與其距當(dāng)?shù)毓卜?wù)中心距離和周邊配套成熟度呈顯著相關(guān)。說明新城多是依據(jù)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其居住人口的生活更依賴周邊配套而不依賴上海中心城區(qū)。這從一個(gè)側(cè)面反映了軌道交通的建設(shè)對(duì)其空關(guān)率的影響不是太大。 </p><p>　　3）軌道交通對(duì)住房

19、空關(guān)率有一定影響，但不起決定作用。 </p><p>　　學(xué)者通常認(rèn)為，軌道交通在一定程度上對(duì)緩解空關(guān)率，疏散中心城區(qū)居住人口有影響。由于僅有松江與浦江新鎮(zhèn)有軌道交通線路，其他新鎮(zhèn)的軌道交通正在建設(shè)中，所以這一影響并沒有充分體現(xiàn)。在這里不便作相關(guān)性分析。但有關(guān)軌道交通對(duì)新鎮(zhèn)的影響在3.2節(jié)里已有說明。 </p><p>　　4)政策對(duì)于城建建設(shè)影響極大，導(dǎo)致其對(duì)空關(guān)率也有一定的影響 <

20、;/p><p>　　松江新城的成功很大意義上與強(qiáng)大的政策支持有密不可分的聯(lián)系。其政策制定者不僅是有強(qiáng)烈的魄力和勇氣在短短十年之內(nèi)建成一座新城，并且應(yīng)用了各類有效的政策吸引人口，盤活松江新城，將其建設(shè)成為一個(gè)具有人氣功能完善的上海新中心。在對(duì)一城九鎮(zhèn)的調(diào)查研究中，筆者發(fā)現(xiàn)，搞土地開發(fā)是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的主動(dòng)行為，多個(gè)新城在這一方面都卓有成效。但是開發(fā)出的樓盤如何吸引人口入駐，這是各新鎮(zhèn)與新城普遍面臨的問題。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯

21、示，松江新城在這一方面是一城九鎮(zhèn)中作的最成功的。其運(yùn)用發(fā)展大學(xué)城、及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、對(duì)企業(yè)的優(yōu)惠財(cái)稅政策和社會(huì)化的融資方式盤活土地、導(dǎo)入人口，形成硬件質(zhì)量高、城市活力強(qiáng)的新城。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] http://baike.baidu.com/view/4739032.htm百度百科。 </p>