上海郊區(qū)小城鎮(zhèn)住房空關現狀研究

1、<p>　　上海郊區(qū)小城鎮(zhèn)住房空關現狀研究</p><p>　　摘要：住房空關率直接體現了住房的實際需求，對于以居住為主的新市鎮(zhèn)而言，直接反映了其規(guī)劃效果。本文以研究一城九鎮(zhèn)空關率為落腳點，使用系統(tǒng)調查法、實際調查法、統(tǒng)計分析法等研究方法；調查新市鎮(zhèn)住房空關率，找出影響新市鎮(zhèn)住房空關率的關鍵因素，并提出降低空關率的方法與對策。希望對新鎮(zhèn)/城規(guī)劃有一定指導意義。 </p><p>

2、　　關鍵詞：空關率 住宅 新鎮(zhèn) 政策性住房 商品房 </p><p>　　中圖分類號： F287.8 文獻標識碼： A 文章編號： </p><p>　　1．研究的背景與目的 </p><p>　　看上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)劃及其實施效果，近十年間最有代表性的是“一城九鎮(zhèn)”。 </p><p>　　2001年1月5日，上海發(fā)布市府一號文件，提出構筑特

3、大型國際經濟中心城市城鎮(zhèn)體系，重點建設展現異國風情的“一城九鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略構想?！耙怀蔷沛?zhèn)”是指：是指一個新城，九個中心鎮(zhèn)。具體包括：松江區(qū)松江新城、南匯縣（后來設為區(qū)）周浦鎮(zhèn)、嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)、浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)、金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)、崇明縣陳家鎮(zhèn)、閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)、奉賢縣（后來設為區(qū)）奉城鎮(zhèn)、寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)和青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)等。其中8個新市鎮(zhèn)已經初具規(guī)模。 </p><p>　　各新鎮(zhèn)于2002-2005年期間完成了相應的總體規(guī)劃，制定

4、了相應的開發(fā)政策與策略。經過十年的規(guī)劃與發(fā)展，一城九鎮(zhèn)中8個新市鎮(zhèn)已經初具規(guī)模。但是其居高不下的住房空關率與上海市中心連連攀高的房價形成了鮮明的對比。由于空關率直接體現了住房的實際需求，對于以居住為主的新市鎮(zhèn)而言，直接反映了其規(guī)劃效果。所以本文以空管關率為出發(fā)點，跟蹤上海一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃效果，調查新市鎮(zhèn)住房空關率，找出影響新市鎮(zhèn)住房空關率的關鍵因素,希望對新鎮(zhèn)（城）規(guī)劃與有一定的指導意義。 </p><p>　　2

5、、住房空關率的定義 </p><p>　　住房空關率：空關房是指經過出租或銷售環(huán)節(jié)已轉移到用戶手中，但并未得到充分利用的商品房購房。購房者進行短期投資，沒有自住或者難找到租客而導致無住戶居住的住房被稱為空關房，空關房占整個二手房總量之比，就是空關率[參見參考文獻0]。在文中，為了便于統(tǒng)計，空關率為：已售住房中空關的戶數/所有已售住房戶數。 </p><p>　　空關率針對存量市場，反映了我

6、國住房存量市場的供需關系。 </p><p>　　3、本文空關率的統(tǒng)計方法 </p><p>　　一城九鎮(zhèn)共10個新市鎮(zhèn)，其中除去開發(fā)較少的陳家鎮(zhèn)、奉城鎮(zhèn)、共有8個新市鎮(zhèn)列入調查計劃。 </p><p>　　此處的空關率在調查中的計算方法是：（1）將新鎮(zhèn)房屋分為四類：一城九鎮(zhèn)啟動前的住宅、政策性住房、新建公寓、新建別墅。（2）在新鎮(zhèn)中將這四類住房的小區(qū)分別找出1-2

7、個，在每個小區(qū)數5-10棟住宅，求出新鎮(zhèn)中每類住房的空關率。（3）求出每類住房在新城中所有住房中的比例，將各類住房空關率乘以其數量上的比例系數，最終得出新鎮(zhèn)的住房空關率。 </p><p>　　在實際操作中發(fā)現一城九鎮(zhèn)啟動前的住宅主要是底層傳統(tǒng)住宅與老式公房，其空關率極低，幾乎均為0。所以在現狀空關率的表格中沒有這一項，主要表示的是政策性住房、新建公寓、新建別墅的空關率。并且，為了避免剛剛出售的新房空關率較高的現

8、象，調查對象均為已出售2年或2年以上的住宅。 </p><p>　　4、空關率現狀調研 </p><p>　　4.1各鎮(zhèn)總體空關率 </p><p>　　表 1上海一城九鎮(zhèn)各鎮(zhèn)現狀空關率 </p><p>　　統(tǒng)計結果表明，空關率由低到高依次為:高橋鎮(zhèn)3%、楓涇鎮(zhèn)5.8%、松江新城14.8%、羅店鎮(zhèn)18.8%、浦江鎮(zhèn)24.7%、周浦鎮(zhèn)32.5

9、%、安亭鎮(zhèn)41.7%、朱家角鎮(zhèn)52.5%。 </p><p>　　4.2各類型住宅空關率現狀 </p><p>　　（1）老式公房與傳統(tǒng)民居空關率：0-6.4%。 </p><p>　?。?）政策性住房(回遷房)空關率：2%-61.3%。各地分部及其不均衡。最低為羅店鎮(zhèn)，其回遷房空關率為7.1%；最高為朱家角，其回遷房空關率為52.5。浦江鎮(zhèn)為最大的政策性住房基地，

10、世博家園是政策性住房較為集中的地區(qū)，其世博家園空關率為16%，當地農民回遷房為2%-30%不等。經訪談得知，每戶農民均可分得3套以上住房，戶型均為3室戶或以上住宅。 </p><p>　?。?）商品房公寓空關率：3%-62.8%。其中高橋鎮(zhèn)最低，為3%。安亭鎮(zhèn)最高，為62.8%。 </p><p>　?。?）別墅空關率：18.5%-90%。其中松江新城別墅空關率較低，為18,5%。安亭鎮(zhèn)空

11、關率最高，為90%。 </p><p>　　共調查了67個住宅小區(qū)，其中老公房與傳統(tǒng)民居有3處、政策性住房為10處、商品房公寓為41處、別墅為13處。其中，由于老公房與傳統(tǒng)民居多在新城中大面積成片布局，所以在統(tǒng)計時將多處的統(tǒng)計結果歸納為一處。 </p><p>　　5、空關率的影響因素分析 </p><p>　　在這一章節(jié)中，筆者通過相關性分析找出與空關率數值相關性

12、最大的幾個因素，并結合其他不易量化的因素進行分析，得出了影響空關率的幾個重要原因。 </p><p>　　5.1空關率影響因素的相關性分析 </p><p>　　在這一章節(jié)中，筆者首先列出與空關率相關的因素，在調查中對各類因素進行評價，然后將評價值與各居住小區(qū)空關率進行相關性分析，得出與空關率數值相關性最大的幾個因素，如表。 </p><p>　　表2空關率相關因素

13、相關性數值表 </p><p>　　5.2其他空關率影響因素分析 </p><p>　　由于部分空關率影響因素無法量化，所以在這里特別提出。其中一個重要的因素是軌道交通對新鎮(zhèn)（城）空關率的影響。 </p><p>　　新鎮(zhèn)空關率與軌道交通的關系見下表： </p><p>　　表 3 新鎮(zhèn)空關率與軌道交通關系表 </p><

14、p>　　空關率最高的三個鎮(zhèn)截至調查結束均未開通軌道交通站點，但其他五個鎮(zhèn)的空關率與是否開通軌道交通沒有明顯的相關性。 </p><p>　　由以上分析可以看到，由于軌道交通通車時間較短，為1-2年。所以軌道交通與中心城區(qū)聯系對新鎮(zhèn)（城）的空關率有一定影響，但并不起到決定性的影響。另外，最先通車的新鎮(zhèn)（城）距離中心城區(qū)均較近，所以其空關率低也是正?，F象，受軌道交通的影響程度也有所降低。 </p>

15、<p>　　所以，軌道交通對新鎮(zhèn)（城）的空關率有一定影響，但不是主導因素。 </p><p>　　6、空關率影響因素結論 </p><p><b>　　（1）公寓空關率 </b></p><p>　　正相關：依次為綠化率、與當地商業(yè)中心距離、售價、距衛(wèi)生設施距離。 </p><p>　　負相關：周邊配套成熟度

16、、公交線路數量、幼兒園和小學數量 </p><p>　　無明顯相關：租價、租售比、距上海中心城區(qū)距離、距軌道交通站點距離、距中學距離。 </p><p><b>　?。?）別墅空關率 </b></p><p>　　正相關：距商業(yè)中心距離 </p><p><b>　　無明顯負相關。 </b><

17、/p><p>　?。?）空關率影響因素小結 </p><p>　　1）租價、租售比與住房空關率沒有相關性。 </p><p>　　租價與租售比反映了住房的需求與承受能力?？贞P率也反應了住房的需求量。但是這兩者與空關率并沒有相關性，致使租價不能正確反應居住的需求量。這反應了一個問題，即房子不是用來住的，而是用來投資的。 </p><p>　　2）空

18、關率與各居住小區(qū)距當地公共服務中心距離和周邊配套成熟度呈顯著相關性。 </p><p>　　新城與中心城區(qū)的距離并不能對其空關率產生很大影響。但各小區(qū)空關率與其距當地公共服務中心距離和周邊配套成熟度呈顯著相關。說明新城多是依據自身產業(yè)發(fā)展，其居住人口的生活更依賴周邊配套而不依賴上海中心城區(qū)。這從一個側面反映了軌道交通的建設對其空關率的影響不是太大。 </p><p>　　3）軌道交通對住房

19、空關率有一定影響，但不起決定作用。 </p><p>　　學者通常認為，軌道交通在一定程度上對緩解空關率，疏散中心城區(qū)居住人口有影響。由于僅有松江與浦江新鎮(zhèn)有軌道交通線路，其他新鎮(zhèn)的軌道交通正在建設中，所以這一影響并沒有充分體現。在這里不便作相關性分析。但有關軌道交通對新鎮(zhèn)的影響在3.2節(jié)里已有說明。 </p><p>　　4)政策對于城建建設影響極大，導致其對空關率也有一定的影響 <

20、;/p><p>　　松江新城的成功很大意義上與強大的政策支持有密不可分的聯系。其政策制定者不僅是有強烈的魄力和勇氣在短短十年之內建成一座新城，并且應用了各類有效的政策吸引人口，盤活松江新城，將其建設成為一個具有人氣功能完善的上海新中心。在對一城九鎮(zhèn)的調查研究中，筆者發(fā)現，搞土地開發(fā)是政府和房地產開發(fā)商的主動行為，多個新城在這一方面都卓有成效。但是開發(fā)出的樓盤如何吸引人口入駐，這是各新鎮(zhèn)與新城普遍面臨的問題。統(tǒng)計結果顯

21、示，松江新城在這一方面是一城九鎮(zhèn)中作的最成功的。其運用發(fā)展大學城、及時調整土地供應計劃、對企業(yè)的優(yōu)惠財稅政策和社會化的融資方式盤活土地、導入人口，形成硬件質量高、城市活力強的新城。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] http://baike.baidu.com/view/4739032.htm百度百科。 </p>