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文檔簡介
1、<p> 縣級市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的幾點思考</p><p> 物業(yè)服務(wù)業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。目前,縣級市這一層面的物業(yè)服務(wù)業(yè)正處于擴張發(fā)展期后的低谷階段,是房地產(chǎn)業(yè)鏈條中的薄弱環(huán)節(jié)。促進(jìn)縣級市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展,需要規(guī)范管理,更需要培育扶持。 </p><p> 一、縣級市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀特點 </p><
2、p> 各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平不同,縣級市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀也存在差距,一般具有以下特點。 </p><p> 第一,小、微物業(yè)企業(yè)占絕大多數(shù),服務(wù)層次較低,行業(yè)虧損面大。以浙江省東陽市為例,注冊的35家物業(yè)公司中,從業(yè)人員在30人以下的29家,占83%,三級及暫定資質(zhì)的企業(yè)33家,占94%。退休人員或年齡已達(dá)退休的人員多,約占60%以上,初中以下文化程度約占60%以上。收費標(biāo)準(zhǔn)低,繳費率低,90%以上的
3、企業(yè)虧損。服務(wù)內(nèi)容基本上停留在保安、保潔等方面,綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)等許多企業(yè)主要還是靠外包解決。 </p><p> 第二,前期物業(yè)服務(wù)靠法規(guī)支撐,后期物業(yè)服務(wù)多種模式并存,物業(yè)公司服務(wù)范圍相對萎縮。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律規(guī)定,商品房預(yù)售前必須簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。因此,在業(yè)委會成立前的前期物業(yè),都由有資質(zhì)的物業(yè)公司管理。業(yè)委會成立后,物業(yè)管理模式就發(fā)生了變化。以浙江省東陽市為例,截至2011年底
4、,已成立業(yè)委會的29個小區(qū)(樓盤)中,由業(yè)委會自我管理的小區(qū)(樓盤)21個,占72.4%,仍由物業(yè)服務(wù)公司管理的小區(qū)(樓盤)只存8個,占27.6 %。業(yè)委會成立后物業(yè)公司退(撤)出,已成為一種趨勢。 </p><p> 第三,基本上都沒有出臺適合本地實際的行業(yè)管理辦法或政策。管理依據(jù)基本上按照省條例。管理體制上一般是多家分管,如住建局管資質(zhì)審批和物業(yè)維修基金;房管部門管業(yè)委會備案;公安、行政執(zhí)法、街道等按職責(zé)分
5、管相關(guān)事務(wù)。 </p><p> 第四,各種矛盾日益突出,發(fā)展難題亟待破解。 </p><p> 一是社會對物業(yè)服務(wù)的需求增加與物業(yè)公司服務(wù)范圍相對萎縮并存;物業(yè)公司拓展服務(wù)范圍、提升服務(wù)水平的能力不強與動力不足的現(xiàn)象同時存在;物業(yè)企業(yè)經(jīng)營大面積虧損與行業(yè)的低價競爭同時存在;物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才相當(dāng)缺乏,而人才后備更顯不足。 </p><p> 二是物業(yè)收費難等困
6、擾行業(yè)發(fā)展的老矛盾沒有緩解,新矛盾不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計,浙江省東陽市人民法院2012年1至8月份受理的物業(yè)糾紛訴訟就達(dá)169起,比2011年全年受案數(shù)125起增加35%,比2010年全年受案數(shù)94起增加80%。同時,物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會的矛盾、業(yè)委會與業(yè)主的矛盾已成為影響物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要矛盾。業(yè)委會成員的素質(zhì)、業(yè)委會的運作在相當(dāng)程度上成為影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)的關(guān)健因素。 </p><p> 三是業(yè)委會自主管理小區(qū)
7、(樓盤)的運作主要依靠業(yè)委會成員的個體素質(zhì)支撐,矛盾糾紛、電梯和消防等公用設(shè)施運行安全、公用建筑物的質(zhì)量保養(yǎng)等隱患不同程度地在積累。 </p><p> 四是小區(qū)停車矛盾日益尖銳,違章裝修問題越來越成為新小區(qū)物業(yè)管理的首要難題,干擾和影響了小區(qū)各項物業(yè)服務(wù)工作的開展,加劇了業(yè)主間矛盾,損害了小區(qū)居住環(huán)境。 </p><p> 二、影響縣級市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要問題 </p>
8、<p> 1.小區(qū)(樓盤)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)先天不足 </p><p> 樓盤規(guī)模小。仍以浙江省東陽市為例,到2011年底為止已交付的66個小區(qū)(樓盤)中,100套以下的項目 21個,占 31.8%;101至300套的項目26 個,占39.4%;301至600套的項目9個,占13.6%;601至1000套的項目 5個,占7.6%;1000套以上的項目僅5個,占7.6%。50%以上的項目規(guī)模在業(yè)內(nèi)認(rèn)
9、為的物業(yè)服務(wù)最低盈虧平衡點以下。 </p><p> 2.認(rèn)識不足,觀念滯后 </p><p> 對物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)、有償服務(wù)的觀念,許多業(yè)主還未接受;將物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會的契約關(guān)系視為雇傭關(guān)系,將物業(yè)從業(yè)人員視作“傭人”的觀點還有相當(dāng)市場;業(yè)委會成員對業(yè)委會的性質(zhì)、地位、作用認(rèn)識不足,將其和村委會、居委會相混淆的絕不是個別現(xiàn)象;重開發(fā)建設(shè)、輕物業(yè)服務(wù),重前期銷售、輕后續(xù)服務(wù)的觀念在開
10、發(fā)企業(yè)中也普遍存在。物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員傳統(tǒng)觀念強,服務(wù)意識淡。 </p><p> 3.物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重,影響行業(yè)提升和發(fā)展 </p><p> 物業(yè)服務(wù)是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè),勞動力成本及費用約占經(jīng)營收入的80%以上,受人工工資上漲的壓力最大。各種稅費約占經(jīng)營收入的10%以上。物業(yè)企業(yè)大都是新近創(chuàng)辦的,無積累,物業(yè)行業(yè)又面臨低成本競爭。業(yè)委會通過招收自然人的方式來完成小區(qū)保安、保潔,
11、既無稅費的負(fù)擔(dān),又無政府監(jiān)管和資質(zhì)審查的壓力。因此,縣級市物業(yè)企業(yè)從總體上說,行業(yè)的生存問題尚未解決,行業(yè)發(fā)展和提升更談不上。 </p><p><b> 4.動態(tài)管理滯后 </b></p><p> 在行業(yè)靜態(tài)管理如資質(zhì)審查、業(yè)委會成立備案、物業(yè)維修基金繳存管理等不斷強化的同時,行業(yè)的動態(tài)管理如日常矛盾的調(diào)處、違章裝修查處等問題的解決機制明顯滯后。業(yè)委會活動的監(jiān)
12、管基本上還是空白。 </p><p> 三、關(guān)于促進(jìn)縣級市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的建議 </p><p> 1.必須堅持市場化運作的行業(yè)發(fā)展方向 </p><p> 物業(yè)服務(wù)的市場發(fā)展空間很大。就浙江省東陽市而言,從2011年開始,每年交付的住宅建筑面積基本上穩(wěn)定在40萬平方米左右。對于小且不能封閉的多層樓盤,業(yè)委會(業(yè)主)的自我管理模式有其合理性。但必須明確市場
13、化運作、專業(yè)化服務(wù)、企業(yè)化經(jīng)營始終是現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的方向。 </p><p> 2.將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展列入政府工作的議事日程 </p><p> 第一,充分利用政府平臺的資源優(yōu)勢,通過加強宣傳,增進(jìn)社會對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的了解,提高認(rèn)識,推動觀念轉(zhuǎn)變。 </p><p> 第二,從規(guī)劃著手,重視具有一定居住規(guī)模、配套完善、布點合理的住宅小區(qū)(樓盤)開發(fā)
14、建設(shè),為物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展、提升從源頭上創(chuàng)造條件。 </p><p> 第三,加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)及小區(qū)(樓盤)的動態(tài)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)日常監(jiān)管和糾紛調(diào)處工作的責(zé)任部門宜落實街道、社區(qū),實行屬地管理,以有利于問題的及時處理;結(jié)合創(chuàng)新社會管理模式活動,關(guān)注業(yè)委會這一新社會組織的活動情況,摸索、探討對業(yè)委會的管理方式。 </p><p> 第四,確立“在培育中加強管理、在扶持中進(jìn)行規(guī)范”的行業(yè)
15、發(fā)展政策方針,加大政策扶持力度,落實稅收減免、金融扶持、社會保險補貼、培訓(xùn)補貼等各項優(yōu)惠政策,推動行業(yè)發(fā)展。根據(jù)縣級市物業(yè)小、樓盤多、小微企業(yè)多的實際情況,適當(dāng)放寬物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審查中的專職人員配備等行業(yè)靜態(tài)管理要求。 </p><p> 3.加強物業(yè)企業(yè)自身建設(shè) </p><p> 物業(yè)企業(yè)要通過改進(jìn)服務(wù)態(tài)度、提升物業(yè)服務(wù)核心價值、發(fā)揮專業(yè)化服務(wù)優(yōu)勢,來擴大物業(yè)服務(wù)的影響力,提高社會對
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