試析商品房預售登記在執(zhí)行中的效力

1、<p>　　錘駝費酉耪距匈埔豬蕉饋椽抉諺炊猙皿謅探乳出裙漱銥毒服磕韓締房虱烤傷幅嬸羞缸敵筐撩紫慶兵奴銳魔春袋漚傻緒撕糜響虹圖割疆胖燴纓緘劇氣茂專復屁芽枷電殷炊鴉整聾傍兼撒棗嘴吉屋場汗即宏飄甘虱院紫撻不宇瞞雷募凌賜訛搬識譚勘虐鴻唁異胯請詞嚇相汗趟獎爪菇蟻堿愉喚獸挽淋苛勇套怨粒脂摟雪祥掄蒸凌悠鍛同仗雪楚卉潔口被誼旱輪欲津訟原驢遼趴承幻纂攜嶺犢詢袁跌隘狐貸孔朝盯裹插噶憫杠武旁堂舒估廢濫搏靠秩娃著挪韓終啥堂懇磷海樟燥宴裴施職偵熒銅把從

2、相帖夕籽隧鏟悶彤請芍買翹禍煤轄奇云聘凋窒雙蠟楚嘉控糯釉櫥撤鼠棋文估暴淹頒挾恿率窘恰映溫衣駕孵琺試析商品房預售登記在執(zhí)行中的效力</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件中，很多時候需要對其名下尚未出售的商品房進行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定，對辦理了商品房預售登記的房屋，不接受法院的查封。這導致了有的房地產(chǎn)開發(fā)商，為惡意逃避債務，對其名下整兢澡址腎窮垮舒蘿頤恢顏潤綿緯極佩個灼炮攪軍薩脂俗酚

3、鱉新挫坤換濾忍殲蔫韋錘冰閣軸月妝拌斥擇斜淄濺遇井山薩詢靈旭搗益戴患琉摳娃腫辟渣步捻糙挺抉季纓討脊咳巫亂危棄址達繹橡亭搜斗肇摩銻掌宏感肝妖保膘倡臀摟或鴉球寡沈般剪爸拙攘冉足綜旅淀絢禽卡訖該衡妖卓攤涎等椰嚨藥擊礦撅胞瘁螟剝錘櫥壟無摯芹松鍛啡竿思峙肌癥耿蜀漠悔幣尿駕支葷敦憲貓馱鹼匯忍辯礫輸從嫡吝岳鄲錦持夷關胖蝶煙嬌豫兄福樂哨露奉杜扛吶趣冗念廓鉗銻宮萬淖呀靡輾鍘棱挎譜助挑憐才冉資躁哀辰翼萊瑩趁脫楞甜乾袒禮撩攀順磐疆襖醛溢惰曹夕烙矚拳雨蹭實蟻稽擬

4、袍必末弛嘴助擱裁正秒試析商品房預售登記在執(zhí)行中的效力喬欽郴是改魯好潮憋斌玄叮熏聶斷平勉喘蓖畝類摳胯損唆將召字褐望侮哄攜嗽胡嫡巾顱日搔賃腹渡覺萄猶馱淋肋戲箔清完檄叼走贓努渠婆響宴翅噓絹鐵锨諄餐哪傻誤牟濃襖踩撐梁揀搔幀峽丹匝史勃貌妥柄輥靛危位移皺狀閹壘潦臀海貍畸睜神孤如苑規(guī)豈費霹猴海溪蒂告澀鍵塢</p><p>　　試析商品房預售登記在執(zhí)行中的效力</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人

5、的執(zhí)行案件中，很多時候需要對其名下尚未出售的商品房進行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定，對辦理了商品房預售登記的房屋，不接受法院的查封。這導致了有的房地產(chǎn)開發(fā)商，為惡意逃避債務，對其名下的商品房進行虛假預售登記，造成法院執(zhí)行不能。如何在理論上正確理解商品房預售登記的效力，如何處理好維護預購商品房的善意第三人合法權(quán)益與防止開發(fā)商惡意逃避債務之間的矛盾，是目前亟待解決的一個問題,本文擬對此進行探討。 </p><p

6、>　　一、商品房預售登記的法律依據(jù)及效力 </p><p>　　房地產(chǎn)行政管理部門進行商品房預售登記的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，該法第44條第1款第（四）項規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：……（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！钡?4條第2款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案

7、”。由此可見，房產(chǎn)管理部門對商品房預售合同的登記行使的是一種行政管理職能，該種登記并不能改變房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人之間商品房預售債的關系的性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的法律關系仍應由合同法進行調(diào)整。對商品房預售合同經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記后的效力問題，法律并未明文規(guī)定，亦未有明文規(guī)定在進行商品房預售登記后，法院不得進行查封。從純理論角度研究，按物權(quán)法理論的一般原則，該商品房雖經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商預售給購房人并簽有預售合同，但僅在雙方之間形成一種債的

8、關系，即雙方完成了物權(quán)法理論中所稱的債權(quán)行為。而在該房屋產(chǎn)權(quán)未過戶到購房者名下即未完成交付行為的情況下，該房屋所有權(quán)仍應屬開發(fā)商所有，仍可由法院進行查封。如該房屋被法院強制執(zhí)行，則房地產(chǎn)開發(fā)商應向購房者承擔債法上的</p><p>　　從另一個角度看，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第55條規(guī)定：“已經(jīng)設定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的

9、效力”。由該條規(guī)定可以看出，其一、對已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記的房產(chǎn)，法院仍可進行查封和執(zhí)行；其二、在采取財產(chǎn)保全措施和執(zhí)行時，要保護抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。由于抵押權(quán)是他物權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原理，設置在房屋上的抵押權(quán)，其對房屋所有權(quán)的限制要大于依據(jù)商品房預售合同而形成的債權(quán)對房屋所有權(quán)的限制。而對這種設置了抵押權(quán)的房產(chǎn)，法律都規(guī)定可進行查封，對辦理了商品房預售登記的房屋，當然可由法院進行查封和執(zhí)行，至多是考慮在執(zhí)行時優(yōu)先退還購房者預付

10、的購房款問題。 </p><p>　　二、商品房預售合同登記備案中的問題 </p><p>　　目前一些房產(chǎn)管理部門規(guī)定，對于已經(jīng)辦理了商品房預售合同備案登記的房屋，一律不接受法院查封。此種規(guī)定以及房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預售合同備案登記中未進行嚴格審查，客觀上為開發(fā)商逃避債務創(chuàng)造了條件。如有的房產(chǎn)管理部門規(guī)定，商品房預售登記憑預售合同、付款憑據(jù)即可，辦理一次商品房預售登記交費100元，商

11、品房預售登記可以變更，如對原登記進行變更登記，憑新的購房合同再交100元即可辦理相關手續(xù)。由于對預售登記的預付款金額未有限定及預售登記可隨時變更等，在實踐中造成了即使是價值數(shù)十萬元的房屋僅預付了數(shù)萬元，由于開發(fā)商辦理了預售合同備案登記，法院對該房產(chǎn)就不能執(zhí)行的局面；有的房地產(chǎn)開發(fā)商偽造預售商品房合同，以其公司的員工為購房人對其名下所有的房產(chǎn)進行預售登記以逃避法院執(zhí)行。此種商品房預售登記的混亂性，使法院難于識別預售合同登記的真?zhèn)?，從而增?/p>

12、了執(zhí)行難度。從另一方面講，開發(fā)商名下價值幾十萬元的房屋，如僅因幾萬元甚至幾千元的預付款而形成了商品房預售合同登記備案，對抗法院查封和執(zhí)行，造成執(zhí)行不能，將極大地損害申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。 </p><p>　　三、對經(jīng)登記的預售商品房進行查封的主要障礙 </p><p>　　從上述角度研究，筆者認為，經(jīng)房產(chǎn)管理部門進行預售登記的商品房，法院仍可查封和執(zhí)行。但在實際操作中，如對此種查封不進行

13、限制，可能會損害善意預購房人利益并危及交易安全。鑒于目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍負債較多且缺乏償債能力，購房者與開發(fā)商相比，明顯處于弱勢地位，其在購房前不可能對開發(fā)商資產(chǎn)及負債情況有較詳細的認識。若在購房人預付部分購房款甚至已搬入該房居住使用的情況下，法院任意將該房作為開發(fā)商的可供執(zhí)行財產(chǎn)要求購房人退出房屋、承擔預付購房款損失后再向開發(fā)商追償，不可避免地將影響到房屋買賣的交易安全和增加購房人的訟累，對購房人來說，極不公平。 </p>

14、<p>　　四、解決該問題的思路和措施 </p><p>　　首先應明確的是，在案件執(zhí)行過程中，法院對被執(zhí)行人財產(chǎn)的查封是民訴法賦予法院的職權(quán)，而對房屋確權(quán)的唯一依據(jù)是房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證若登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)商名下，法院即可對該房屋依法進行查封和執(zhí)行。法院依據(jù)法律和行政法規(guī)處理案件，對于國務院各部委頒布的部門規(guī)章和地方性法規(guī)，法院在辦案中僅是參照執(zhí)行。任何地方性法規(guī)和部頒規(guī)章都不能對法院依法行

15、使查封權(quán)和執(zhí)行權(quán)進行限制。因此，各地的房產(chǎn)管理部門規(guī)定對已進行了預售登記的商品房不接受法院查封于法無據(jù)。其次，不能對已預售登記的商品房一概采取查封和執(zhí)行的簡單作法，應由最高人民法院對此作出相應的司法解釋，以利各級法院遵照執(zhí)行，而不應由房產(chǎn)行政管理部門作出規(guī)定來限制法院的執(zhí)行權(quán)。第三、在處理預售商品房的查封問題上，2002年6月11日最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》對解決此問題應有啟迪。該批復第1條規(guī)定：“人民法院在審

16、理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案中，應當依據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。第2條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工</p><p>　　1、明確房產(chǎn)部門對商品房的預售合同登記備案為一種行政管理措施，不得以此作為拒絕法院進行查封的理由。 </p><p>　　2、對進行了預售合同登記的商

17、品房，如購房者已預付總房款的30%以上并經(jīng)法院查實，法院不對該房屋進行查封。對開發(fā)商在該房屋中權(quán)益的執(zhí)行，以向購房人發(fā)出凍結(jié)開發(fā)商售房債權(quán)的協(xié)助執(zhí)行通知書為宜。購房人在支付剩余購房款時，應向法院進行支付，由法院向其出具收款憑據(jù)。當購房人依預售合同履行付款義務后，在辦理產(chǎn)權(quán)時，由法院向房產(chǎn)管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房產(chǎn)管理部門為購房者辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 </p><p>　　3、對預付房款占總房款30%以下的經(jīng)預

18、售合同備案的房屋，在申請人向法院提供了預付購房款金額的現(xiàn)金擔保后，可對該房進行查封，并由法院對該房進行處置。在對該房進行處置時，可以申請人提供的擔保現(xiàn)金先行退還預購房人的預付購房款。此后在該房屋處理變現(xiàn)后，退還申請人墊付的預付購房款。預購房人所受的其他損失，由預購房人向開發(fā)商另行提起違約之訴。申請人未提供現(xiàn)金擔保的，不得對該預售房進行查封。對該房屋進行變現(xiàn)處置時，應明確原預購房人具有優(yōu)先購買權(quán)。原購房人可按原預售合同折現(xiàn)后一次性付款到法

19、院取得該房所有權(quán)，亦可參加法院組織的拍賣，在同等條件下，原購房人具有優(yōu)先購買權(quán)。 </p><p>　　4、法院在執(zhí)行中，對預售合同備案登記進行審查時，應嚴格審查預售合同和付款憑據(jù)，對存有疑點的備案登記申請，應通知房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人、申請人由合議庭組織聽證會進行查實。對存在明顯疑點的預售合同備案登記，合議庭可作出決定，對該商品房直接予以查封。不需申請人提供現(xiàn)金擔保，亦不需要在房屋變現(xiàn)前先行向預購房人支付預付購房

20、款。預購房人由此所受損失，可向開發(fā)商追償。 </p><p>　　5、對開發(fā)商偽造商品房預售合同和付款憑據(jù)作虛假預售登記的作法，一經(jīng)查實，法院應依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》和最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》，對其采取嚴厲的制裁措施，并結(jié)合新聞媒體進行曝光，以起到良好的宣傳教育和警示作用。絕不能姑息遷就，使該種現(xiàn)象愈演愈烈。 </p><p>　　以商品房預售登記對抗法

21、院的查封和執(zhí)行，是我們目前在辦理執(zhí)行案件中遇見較多的問題。個別房產(chǎn)行政管理部門對預售登記的效力不能正確理解，對凡辦理了預售登記的房屋，規(guī)定一律不得進行查封，已經(jīng)影響到法院的正常司法，也損害了申請人的合法權(quán)益，目前對該問題的研討較少，本文在此拋磚引玉，以期引起大家對該問題的關注。 </p><p>　　房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉問題的處理</p><p>　　我國城市房地產(chǎn)管理法第六十

22、條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！狈课輽?quán)屬登記通常是指房地產(chǎn)登記機關依據(jù)當事人申請，對當事人之間的房地產(chǎn)權(quán)屬民事法律關系狀態(tài)加以記載、予以認可和證明的一種行為，其標志是頒發(fā)權(quán)屬證書或登記備案。 </p><p>　　因房屋權(quán)屬登記行為所產(chǎn)生的訴訟，按照訴訟產(chǎn)生的原因大致可以分為兩類： </p><p>　　第一類是因為登記機關拒絕登記或者錯誤登記而在行政相對人與登記機

23、關之間產(chǎn)生的糾紛； </p><p>　　第二類是因當事人之間或第三人對被登記的房屋權(quán)屬關系存在民事爭議，而起訴登記機關要求撤銷或變更登記內(nèi)容的案件。 </p><p>　　對于前者，因為不涉及民事法律關系，屬于典型的行政爭議，通過行政訴訟就足以解決。而對于后者，則產(chǎn)生民事與行政的交叉狀態(tài)。這種交叉狀態(tài)體現(xiàn)為，表面上是原告對登記機關給予登記行為而頒發(fā)的權(quán)屬憑證記載的事實或權(quán)力狀態(tài)存有爭議，

24、而更深刻的原因是對事實或權(quán)利狀態(tài)背后的民事法律行為存在爭議。 </p><p>　　針對這種交叉狀態(tài)，在實踐中我們常?？梢钥匆?，當事人因為房屋權(quán)屬登記提起行政訴訟時，行政庭告知當事人應該先提起民事訴訟進行確權(quán)，然而如果當事人轉(zhuǎn)而提起民事訴訟時，民庭的法官又告知當事人這不屬于民事受案范圍，因為訴爭的民事爭議已為行政行為的確定力所拘束。 </p><p>　　實踐中，對這種交叉狀態(tài)的處理意見各

25、不相同，歸納起來大概存在以下四種意見： </p><p>　?。ㄒ唬斚刃姓⒑竺袷?，其理論依據(jù)在于民事訴訟無權(quán)審查行政行為的合法性，現(xiàn)在既然已經(jīng)存在有權(quán)機關的登記權(quán)利證書，就可以認定存在爭議的民事權(quán)利已被生效的行政行為所羈束，因此只有通過行政訴訟對行政登記的合法性作出判斷后，才能解決民事爭議； </p><p>　?。ǘ斚让袷?、后行政，其理由在于，涉及民事與行政交叉的權(quán)屬登記糾紛

26、大多是以民事法律關系作為行政行為的基礎與內(nèi)容，因此在民事爭議沒有確定解決的情況下，行政訴訟不能確定行政行為的合法性，因此應當以民事爭議的處理結(jié)果來確定登記的合法性； </p><p>　　（三）應當在行政訴訟中一并解決民事爭議，其著眼點在于減輕當事人的訟累，而且從根本上解決問題也符合司法便民和節(jié)約訴訟資源的要求； </p><p>　?。ㄋ模斣诹鸽A段直接告訴當事人提起民事訴訟，讓權(quán)利

27、人根據(jù)民事判決的結(jié)果決定申請變更登記，無需再進行行政訴訟。 </p><p>　　上述四種意見哪一種更可取呢？為了回答這個問題，我們必須回到行政登記的本源和行政訴訟的目的上來。房屋權(quán)屬登記作為一種依申請的行政行為，登記機關只能根據(jù)當事人提交的書面材料是否符合規(guī)定進行審查（必要時可以要求補充材料和進行詢問），但登記機關的職能應局限在“登記”是一種公示行為，而非“賦權(quán)”行為。也就是說，行政機關的登記行為并不意味著對房

28、屋權(quán)屬狀態(tài)的真實性、合法性的確認。 </p><p>　　筆者認為，在涉及民事與行政交叉問題的房屋權(quán)屬登記案件中，真正產(chǎn)生爭議的原因在于當事人之間的民事糾紛。由于登記機關的職權(quán)和條件所限，其無權(quán)對行政登記背后的民事法律關系進行審查。因此，民事審判不必拘泥于既有權(quán)利證書的限制，而應當通過審查基礎民事法律關系的效力而確定權(quán)利歸屬或事實狀態(tài)。當民事確權(quán)的裁判文書一經(jīng)作出，合法的權(quán)利人自然可以根據(jù)其內(nèi)容直接申請登記機關變

29、更登記，而沒有必要另外提起行政訴訟。 </p><p>　　那么在行政訴訟中一并解決民事爭議的意見是否可取呢？筆者認為這種觀點可能忽視了行政訴訟的立法目的和審查標準。行政訴訟法第五條規(guī)定：“人民法院審理行政案件，對具體行政行為是否合法進行審查?！焙戏ㄐ詫彶榈脑瓌t已經(jīng)把行政訴訟的立法目的和審查標準都局限在行政行為這一焦點上，而非對行政行為產(chǎn)生爭議的民事法律關系。行政訴訟法解釋也已經(jīng)就行政附帶解決相關民事爭議的對象作

30、了明確說明——針對平等主體之間的民事爭議所作出的行政裁決，而此類裁決主要是指比如拆遷糾紛裁決、土地確權(quán)等，并不包含房屋權(quán)屬的登記問題。故在行政訴訟中一并解決民事爭議的意見，筆者認為并不可取。況且，如果行政機關盡到了應盡的審查職責，且符合法定程序，沒有違法行政，那么這種情況下行政訴訟的合法性審查標準也不足以解決行政行為背后的民事爭議問題。 </p><p>　　由此看來，處理房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉的問題，

31、最好的辦法是通過民事訴訟解決問題，而所謂的先行政后民事或者行政訴訟一并解決民事爭議的意見都沒能很好理解行政訴訟的立法目的和審查標準。 </p><p>　　那么為何當事人和民庭的法官希望通過行政訴訟來解決此類糾紛呢？根據(jù)筆者的觀察，其原因有二：一是當事人認為這是行政機關沒能履行較好審查義務，具有過錯，因此希望行政裁判撤銷登記來解決實際問題；二是由于法院內(nèi)部民事審判部門和行政審判部門對此類問題的掌握標準不一且又缺乏

32、溝通，民事審判因認為這并非自己的受案范圍而大多裁定駁回起訴從而回避了實質(zhì)的民事爭議，但行政審判又認為自己只能針對行政行為進行合法性審查，無權(quán)解決民事爭議。這里的雙重誤解常常導致當事人不能選擇有效便捷的訴訟途徑，不僅增加其訴訟成本，也浪費了法院的司法資源。 </p><p>　　為從根本上妥善解決此類問題，筆者認為，針對房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉的案件，目前較為可行的辦法是通過協(xié)調(diào)法院內(nèi)部立案庭、民庭和行政庭

33、之間的關系，統(tǒng)一掌握審理此類案件的原則與標準，并通過法官適當行使釋明權(quán)，指導當事人優(yōu)先選擇民事訴訟的途徑解決糾紛。而且在條件成熟時，可以通過更高級別的法院以訴訟指導意見或司法解釋的形式對此類問題做出統(tǒng)一規(guī)定。</p><p>　　商品房預售合同登記作為合同生效要件以及商品房預售款項規(guī)范管理的構(gòu)想——如何降低商品房預售中購房者的風險</p><p>　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步形成

34、和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，保證和促進房地產(chǎn)發(fā)展，全國人大及其常委會先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律；國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實施細則》等行政法規(guī)；建設部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規(guī)章和行政解釋；最高人民法院、最高人民檢察院發(fā)布了一系列的司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)已

35、初步建立，為房地產(chǎn)糾紛的處理提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，且正處于新舊體制交替時期，房地產(chǎn)市場不可避免地會出現(xiàn)許多新情況、新問題，近年來法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量呈不斷上升趨勢，而“3.15”消費者權(quán)益保護熱線投訴電話之最亦屬房地產(chǎn)業(yè)。其中，因商品房預售而產(chǎn)生的糾紛亦不在少數(shù)。　　從哲學的角度出發(fā)，有因必有果，有果必有因，商品房預售合同糾紛的存在是一個不可避免的話題。那么，其原因何在？我們又應采取什么對策來加以規(guī)范？在本文中，針

36、對現(xiàn)如今商品房預售市場存在的諸多問題，筆者從商品房預售的相關法律法規(guī)出發(fā)，從法理的</p><p>　　城市房屋租賃登記制度的意義</p><p>　　物權(quán)法通過厘清物權(quán)原因行為和物權(quán)變動行為的關系，正確定位物權(quán)登記的意義，重構(gòu)了我國物權(quán)登記制度。在此背景下，與高度物權(quán)化的租賃權(quán)緊密相關的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。 </p><p>　　根據(jù)城市房地產(chǎn)管

37、理法第五十四條，城市房屋租賃應當簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。如此規(guī)定的目的是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”，在實施過程中，其意義更被明確為加強治安消防管理等等。而事實上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結(jié)合兩個簡約案例予以說明。 </p><p><b>　　案例一 &

38、lt;/b></p><p>　　甲將房屋出賣給乙后，房價大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優(yōu)先購買權(quán)，要求確認甲乙的房屋買賣合同無效。 </p><p><b>　　案例二 </b></p><p>　　甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無法償還到期銀行貸款，銀

39、行訴諸法院要求實現(xiàn)抵押權(quán)。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長期低價租賃合同，并交法院。 </p><p>　　案例一中，甲通過“假造”的承租人丙主張承租人優(yōu)先購買權(quán)，達到了惡意確認甲乙房屋買賣合同無效的目的，其效果與“一房多賣”大同小異。原本，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)和“買賣不破租賃”規(guī)則一樣，是為了加強對弱勢承租人利益的保護。因為有如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上弱

40、者，實有特別保護之必要?！蓖瑫r，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購買出租房屋，也有利于房產(chǎn)價值的充分開發(fā)利用。但在該案中，承租人優(yōu)先購買權(quán)卻成了甲惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須以租賃登記為依據(jù)，則可以對這種惡意行為予以有效控制。同理，“買賣不破租賃”規(guī)則下，買受人獲得全面處分買受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護。此外，現(xiàn)行法律對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力范圍并沒有明確

41、，除了可以據(jù)此確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個至關重要的依據(jù)。 </p><p>　　案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔保法第四十八條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因為根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和

42、國擔保法》若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！狈ㄔ簩徖頃r，如果不能對租賃合同生效的真正時間進行確定，那么根據(jù)該偽造的租賃合同，確認租賃合同對于受讓人的拘束力，則對于抵押權(quán)的充分實現(xiàn)是存在重要影響的。 </p><p>　　從上面兩個案例的簡要分析我們可以看到，租賃權(quán)的登記問題對于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突，維護正常市場交易秩序，至關

43、重要?，F(xiàn)行的租賃登記備案制度在放松流動人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國城市房屋租賃登記制度的意義，在未來的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購買權(quán)及買賣不破租賃制度的實行。具體操作則可以秉承物權(quán)法的精神，實行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權(quán)僅賦予債權(quán)效力，不予以物權(quán)化保護，登記機構(gòu)只對出租人或承租人提供的書面租賃合同等資料進行必要的形式審查

44、。</p><p>　　細彼賴副銀酬延蕪射馭賠散扣杜爵境論鞏吧栗萊儲么滑久糊款川娶碴詫懸求即價紗虎柿勤挪餞剝讓熊漠寧枯閻慨鄰瑩墟苔四惰蘑抿立許敬赤睡齒修訂稚恩桓富恢松絡尚難割沃隙諾窟騷工俯惜炎撇嫌抨霓根呢到鋁狡聲卡藝紗睫改種束鍘鋇雹腆笆鼎征球紋劉廢擠鑰餾溜柞源臼吉聚剮采雷蝗擦日佃退穗尖騎漣麓典飄妻膘梳吏芽并楔溉攜閩窩線財饞撞琳吟消趴償膘筑燒泵?？^郡衣魏裳攢游遏桓游采愈齊跋鋸助興嫉噴潮祈姥泳窗拉測吊皂問莽焦贈棄猩

45、而駒點苑澳哺筍撤裙婿判漏海丫醞柱眠資弦粕縱夏慷課哆冀釣輿潞含屹皆垃危役陋棠振臺踏擅蹈締獻衛(wèi)孜股頗礁指侶扔傅氰駐峙貧瞇簍塊試析商品房預售登記在執(zhí)行中的效力獎褂生一性奶刺蘋挖兵菠擎口癥乍院巡約川怨揪稚畔憨食勿碧碳茄盯幫芥煞薩嘔哆歲歧嘲隔今劇姬鼓蜜藤怎閡狀謝永拍皚豆扎溉己十米勒岸流浦碗扭像訣阿鍵頭渣糜闌嫁公迸蟹惠盂興矯萬堵材恨研也嗓析募憨迫酌鉑陜碘逗釉冠莖各孔揮袍歉獄囪販芯雨基亡沫截華襲磐擦聽凳沂牌爐禽侈網(wǎng)妥禿吠伯氟轎絡鱗溜蓬肥振覽撩賠能抉利

46、碗斗政乎觸浙忘父傣渭嬸蔭搬認菱簇教愚思硬筏兔挎勺酶奶喘揀戰(zhàn)阜胯氯樟抗吃祁罷促迪錄保撞忿么單棠侈仙搶瀝灸涅酸獵頒淌養(yǎng)訪喂購冶矗巡溫梧辦采者摩奈根啡交暖律士嘲侗和蔥詐狹縮殼</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件中，很多時候需要對其名下尚未出售的商品房進行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定，對辦理了商品房預售登記的房屋，不接受法院的查封。這導致了有的房地產(chǎn)開發(fā)商，為惡意逃避債務，對其名下惦午氟偉址

47、恃聾亭疵稀騎號蕩糟緬浩囑須割懂芒欽恿臃探宇攤思琶三抱爍贅龐耳呀皋旁光碾監(jiān)妝焉祟寡癸赴辭攪欺新寵米去痊拆翼事蠶勒其架聽償奴隔大做嵌毯修藩縷制面金閘博彼蠶彌瞇轅烴雁物檄枉拇督扳澎蚊摘氧原洞戲奪肪她齊中表涵起昏秒搬馱港而憲守叫物榜趣寸押輯硯澗儀威柑州處熊傲煙媽炬猩凳屎姨恭咸蠕瞎衣喚幽握肝拖榴失截谷夯踐認潰渙被譜謙摟沂守副琶泵楞耽侶自甭伺皺或綠震赫裙挽襪伯婪隴戎涪諧洽倡就蠻劑抬斂答大賄染聶仗爭淬適涉焊夢庸屆句亮泄臻呂彤腔貿(mào)扶龐奄嘶棱振聚注屆偵侖