試析商品房預(yù)售登記在執(zhí)行中的效力

1、<p>　　錘駝費(fèi)酉耪距匈埔豬蕉饋椽抉諺炊猙皿謅探乳出裙漱銥毒服磕韓締房虱烤傷幅嬸羞缸敵筐撩紫慶兵奴銳魔春袋漚傻緒撕糜響虹圖割疆胖燴纓緘劇氣茂專(zhuān)復(fù)屁芽枷電殷炊鴉整聾傍兼撒棗嘴吉屋場(chǎng)汗即宏飄甘虱院紫撻不宇瞞雷募凌賜訛搬識(shí)譚勘虐鴻唁異胯請(qǐng)?jiān)~嚇相汗趟獎(jiǎng)爪菇蟻堿愉喚獸挽淋苛勇套怨粒脂摟雪祥掄蒸凌悠鍛同仗雪楚卉潔口被誼旱輪欲津訟原驢遼趴承幻纂攜嶺犢詢(xún)?cè)J孔朝盯裹插噶憫杠武旁堂舒估廢濫搏靠秩娃著挪韓終啥堂懇磷海樟燥宴裴施職偵熒銅把從

2、相帖夕籽隧鏟悶彤請(qǐng)芍買(mǎi)翹禍煤轄奇云聘凋窒雙蠟楚嘉控糯釉櫥撤鼠棋文估暴淹頒挾恿率窘恰映溫衣駕孵琺試析商品房預(yù)售登記在執(zhí)行中的效力</p><p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件中，很多時(shí)候需要對(duì)其名下尚未出售的商品房進(jìn)行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定，對(duì)辦理了商品房預(yù)售登記的房屋，不接受法院的查封。這導(dǎo)致了有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為惡意逃避債務(wù)，對(duì)其名下整兢澡址腎窮垮舒蘿頤恢顏潤(rùn)綿緯極佩個(gè)灼炮攪軍薩脂俗酚

3、鱉新挫坤換濾忍殲?zāi)桧f錘冰閣軸月妝拌斥擇斜淄濺遇井山薩詢(xún)靈旭搗益戴患琉摳娃腫辟渣步捻糙挺抉季纓討脊咳巫亂危棄址達(dá)繹橡亭搜斗肇摩銻掌宏感肝妖保膘倡臀摟或鴉球寡沈般剪爸拙攘冉足綜旅淀絢禽卡訖該衡妖卓攤涎等椰嚨藥擊礦撅胞瘁螟剝錘櫥壟無(wú)摯芹松鍛啡竿思峙肌癥耿蜀漠悔幣尿駕支葷敦憲貓馱鹼匯忍辯礫輸從嫡吝岳鄲錦持夷關(guān)胖蝶煙嬌豫兄福樂(lè)哨露奉杜扛吶趣冗念廓鉗銻宮萬(wàn)淖呀靡輾鍘棱挎譜助挑憐才冉資躁哀辰翼萊瑩趁脫楞甜乾袒禮撩攀順磐疆襖醛溢惰曹夕烙矚拳雨蹭實(shí)蟻稽擬

4、袍必末弛嘴助擱裁正秒試析商品房預(yù)售登記在執(zhí)行中的效力喬欽郴是改魯好潮憋斌玄叮熏聶斷平勉喘蓖畝類(lèi)摳胯損唆將召字褐望侮哄攜嗽胡嫡巾顱日搔賃腹渡覺(jué)萄猶馱淋肋戲箔清完檄叼走贓努渠婆響宴翅噓絹鐵锨諄餐哪傻誤牟濃襖踩撐梁揀搔幀峽丹匝史勃貌妥柄輥靛危位移皺狀閹壘潦臀海貍畸睜神孤如苑規(guī)豈費(fèi)霹猴海溪蒂告澀鍵塢</p><p>　　試析商品房預(yù)售登記在執(zhí)行中的效力</p><p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人

5、的執(zhí)行案件中，很多時(shí)候需要對(duì)其名下尚未出售的商品房進(jìn)行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定，對(duì)辦理了商品房預(yù)售登記的房屋，不接受法院的查封。這導(dǎo)致了有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為惡意逃避債務(wù)，對(duì)其名下的商品房進(jìn)行虛假預(yù)售登記，造成法院執(zhí)行不能。如何在理論上正確理解商品房預(yù)售登記的效力，如何處理好維護(hù)預(yù)購(gòu)商品房的善意第三人合法權(quán)益與防止開(kāi)發(fā)商惡意逃避債務(wù)之間的矛盾，是目前亟待解決的一個(gè)問(wèn)題,本文擬對(duì)此進(jìn)行探討。 </p><p

6、>　　一、商品房預(yù)售登記的法律依據(jù)及效力 </p><p>　　房地產(chǎn)行政管理部門(mén)進(jìn)行商品房預(yù)售登記的法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，該法第44條第1款第（四）項(xiàng)規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！钡?4條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案

7、”。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售合同的登記行使的是一種行政管理職能，該種登記并不能改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間商品房預(yù)售債的關(guān)系的性質(zhì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的法律關(guān)系仍應(yīng)由合同法進(jìn)行調(diào)整。對(duì)商品房預(yù)售合同經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)登記后的效力問(wèn)題，法律并未明文規(guī)定，亦未有明文規(guī)定在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后，法院不得進(jìn)行查封。從純理論角度研究，按物權(quán)法理論的一般原則，該商品房雖經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售給購(gòu)房人并簽有預(yù)售合同，但僅在雙方之間形成一種債的

8、關(guān)系，即雙方完成了物權(quán)法理論中所稱(chēng)的債權(quán)行為。而在該房屋產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶(hù)到購(gòu)房者名下即未完成交付行為的情況下，該房屋所有權(quán)仍應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商所有，仍可由法院進(jìn)行查封。如該房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)債法上的</p><p>　　從另一個(gè)角度看，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第55條規(guī)定：“已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的

9、效力”。由該條規(guī)定可以看出，其一、對(duì)已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記的房產(chǎn)，法院仍可進(jìn)行查封和執(zhí)行；其二、在采取財(cái)產(chǎn)保全措施和執(zhí)行時(shí)，要保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。由于抵押權(quán)是他物權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原理，設(shè)置在房屋上的抵押權(quán)，其對(duì)房屋所有權(quán)的限制要大于依據(jù)商品房預(yù)售合同而形成的債權(quán)對(duì)房屋所有權(quán)的限制。而對(duì)這種設(shè)置了抵押權(quán)的房產(chǎn)，法律都規(guī)定可進(jìn)行查封，對(duì)辦理了商品房預(yù)售登記的房屋，當(dāng)然可由法院進(jìn)行查封和執(zhí)行，至多是考慮在執(zhí)行時(shí)優(yōu)先退還購(gòu)房者預(yù)付

10、的購(gòu)房款問(wèn)題。 </p><p>　　二、商品房預(yù)售合同登記備案中的問(wèn)題 </p><p>　　目前一些房產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售合同備案登記的房屋，一律不接受法院查封。此種規(guī)定以及房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理商品房預(yù)售合同備案登記中未進(jìn)行嚴(yán)格審查，客觀上為開(kāi)發(fā)商逃避債務(wù)創(chuàng)造了條件。如有的房產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定，商品房預(yù)售登記憑預(yù)售合同、付款憑據(jù)即可，辦理一次商品房預(yù)售登記交費(fèi)100元，商

11、品房預(yù)售登記可以變更，如對(duì)原登記進(jìn)行變更登記，憑新的購(gòu)房合同再交100元即可辦理相關(guān)手續(xù)。由于對(duì)預(yù)售登記的預(yù)付款金額未有限定及預(yù)售登記可隨時(shí)變更等，在實(shí)踐中造成了即使是價(jià)值數(shù)十萬(wàn)元的房屋僅預(yù)付了數(shù)萬(wàn)元，由于開(kāi)發(fā)商辦理了預(yù)售合同備案登記，法院對(duì)該房產(chǎn)就不能執(zhí)行的局面；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偽造預(yù)售商品房合同，以其公司的員工為購(gòu)房人對(duì)其名下所有的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售登記以逃避法院執(zhí)行。此種商品房預(yù)售登記的混亂性，使法院難于識(shí)別預(yù)售合同登記的真?zhèn)危瑥亩黾?/p>

12、了執(zhí)行難度。從另一方面講，開(kāi)發(fā)商名下價(jià)值幾十萬(wàn)元的房屋，如僅因幾萬(wàn)元甚至幾千元的預(yù)付款而形成了商品房預(yù)售合同登記備案，對(duì)抗法院查封和執(zhí)行，造成執(zhí)行不能，將極大地?fù)p害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益。 </p><p>　　三、對(duì)經(jīng)登記的預(yù)售商品房進(jìn)行查封的主要障礙 </p><p>　　從上述角度研究，筆者認(rèn)為，經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)售登記的商品房，法院仍可查封和執(zhí)行。但在實(shí)際操作中，如對(duì)此種查封不進(jìn)行

13、限制，可能會(huì)損害善意預(yù)購(gòu)房人利益并危及交易安全。鑒于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍負(fù)債較多且缺乏償債能力，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商相比，明顯處于弱勢(shì)地位，其在購(gòu)房前不可能對(duì)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)及負(fù)債情況有較詳細(xì)的認(rèn)識(shí)。若在購(gòu)房人預(yù)付部分購(gòu)房款甚至已搬入該房居住使用的情況下，法院任意將該房作為開(kāi)發(fā)商的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)要求購(gòu)房人退出房屋、承擔(dān)預(yù)付購(gòu)房款損失后再向開(kāi)發(fā)商追償，不可避免地將影響到房屋買(mǎi)賣(mài)的交易安全和增加購(gòu)房人的訟累，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，極不公平。 </p>

14、<p>　　四、解決該問(wèn)題的思路和措施 </p><p>　　首先應(yīng)明確的是，在案件執(zhí)行過(guò)程中，法院對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的查封是民訴法賦予法院的職權(quán)，而對(duì)房屋確權(quán)的唯一依據(jù)是房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證若登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，法院即可對(duì)該房屋依法進(jìn)行查封和執(zhí)行。法院依據(jù)法律和行政法規(guī)處理案件，對(duì)于國(guó)務(wù)院各部委頒布的部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)，法院在辦案中僅是參照?qǐng)?zhí)行。任何地方性法規(guī)和部頒規(guī)章都不能對(duì)法院依法行

15、使查封權(quán)和執(zhí)行權(quán)進(jìn)行限制。因此，各地的房產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定對(duì)已進(jìn)行了預(yù)售登記的商品房不接受法院查封于法無(wú)據(jù)。其次，不能對(duì)已預(yù)售登記的商品房一概采取查封和執(zhí)行的簡(jiǎn)單作法，應(yīng)由最高人民法院對(duì)此作出相應(yīng)的司法解釋?zhuān)岳骷?jí)法院遵照?qǐng)?zhí)行，而不應(yīng)由房產(chǎn)行政管理部門(mén)作出規(guī)定來(lái)限制法院的執(zhí)行權(quán)。第三、在處理預(yù)售商品房的查封問(wèn)題上，2002年6月11日最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》對(duì)解決此問(wèn)題應(yīng)有啟迪。該批復(fù)第1條規(guī)定：“人民法院在審

16、理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工</p><p>　　1、明確房產(chǎn)部門(mén)對(duì)商品房的預(yù)售合同登記備案為一種行政管理措施，不得以此作為拒絕法院進(jìn)行查封的理由。 </p><p>　　2、對(duì)進(jìn)行了預(yù)售合同登記的商

17、品房，如購(gòu)房者已預(yù)付總房款的30%以上并經(jīng)法院查實(shí)，法院不對(duì)該房屋進(jìn)行查封。對(duì)開(kāi)發(fā)商在該房屋中權(quán)益的執(zhí)行，以向購(gòu)房人發(fā)出凍結(jié)開(kāi)發(fā)商售房債權(quán)的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)為宜。購(gòu)房人在支付剩余購(gòu)房款時(shí)，應(yīng)向法院進(jìn)行支付，由法院向其出具收款憑據(jù)。當(dāng)購(gòu)房人依預(yù)售合同履行付款義務(wù)后，在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，由法院向房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求房產(chǎn)管理部門(mén)為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 </p><p>　　3、對(duì)預(yù)付房款占總房款30%以下的經(jīng)預(yù)

18、售合同備案的房屋，在申請(qǐng)人向法院提供了預(yù)付購(gòu)房款金額的現(xiàn)金擔(dān)保后，可對(duì)該房進(jìn)行查封，并由法院對(duì)該房進(jìn)行處置。在對(duì)該房進(jìn)行處置時(shí)，可以申請(qǐng)人提供的擔(dān)保現(xiàn)金先行退還預(yù)購(gòu)房人的預(yù)付購(gòu)房款。此后在該房屋處理變現(xiàn)后，退還申請(qǐng)人墊付的預(yù)付購(gòu)房款。預(yù)購(gòu)房人所受的其他損失，由預(yù)購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商另行提起違約之訴。申請(qǐng)人未提供現(xiàn)金擔(dān)保的，不得對(duì)該預(yù)售房進(jìn)行查封。對(duì)該房屋進(jìn)行變現(xiàn)處置時(shí)，應(yīng)明確原預(yù)購(gòu)房人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。原購(gòu)房人可按原預(yù)售合同折現(xiàn)后一次性付款到法

19、院取得該房所有權(quán)，亦可參加法院組織的拍賣(mài)，在同等條件下，原購(gòu)房人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 </p><p>　　4、法院在執(zhí)行中，對(duì)預(yù)售合同備案登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查預(yù)售合同和付款憑據(jù)，對(duì)存有疑點(diǎn)的備案登記申請(qǐng)，應(yīng)通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、申請(qǐng)人由合議庭組織聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行查實(shí)。對(duì)存在明顯疑點(diǎn)的預(yù)售合同備案登記，合議庭可作出決定，對(duì)該商品房直接予以查封。不需申請(qǐng)人提供現(xiàn)金擔(dān)保，亦不需要在房屋變現(xiàn)前先行向預(yù)購(gòu)房人支付預(yù)付購(gòu)房

20、款。預(yù)購(gòu)房人由此所受損失，可向開(kāi)發(fā)商追償。 </p><p>　　5、對(duì)開(kāi)發(fā)商偽造商品房預(yù)售合同和付款憑據(jù)作虛假預(yù)售登記的作法，一經(jīng)查實(shí)，法院應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》和最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》，對(duì)其采取嚴(yán)厲的制裁措施，并結(jié)合新聞媒體進(jìn)行曝光，以起到良好的宣傳教育和警示作用。絕不能姑息遷就，使該種現(xiàn)象愈演愈烈。 </p><p>　　以商品房預(yù)售登記對(duì)抗法

21、院的查封和執(zhí)行，是我們目前在辦理執(zhí)行案件中遇見(jiàn)較多的問(wèn)題。個(gè)別房產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)預(yù)售登記的效力不能正確理解，對(duì)凡辦理了預(yù)售登記的房屋，規(guī)定一律不得進(jìn)行查封，已經(jīng)影響到法院的正常司法，也損害了申請(qǐng)人的合法權(quán)益，目前對(duì)該問(wèn)題的研討較少，本文在此拋磚引玉，以期引起大家對(duì)該問(wèn)題的關(guān)注。 </p><p>　　房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉問(wèn)題的處理</p><p>　　我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第六十

22、條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！狈课輽?quán)屬登記通常是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)權(quán)屬民事法律關(guān)系狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行為，其標(biāo)志是頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)或登記備案。 </p><p>　　因房屋權(quán)屬登記行為所產(chǎn)生的訴訟，按照訴訟產(chǎn)生的原因大致可以分為兩類(lèi)： </p><p>　　第一類(lèi)是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)拒絕登記或者錯(cuò)誤登記而在行政相對(duì)人與登記機(jī)

23、關(guān)之間產(chǎn)生的糾紛； </p><p>　　第二類(lèi)是因當(dāng)事人之間或第三人對(duì)被登記的房屋權(quán)屬關(guān)系存在民事?tīng)?zhēng)議，而起訴登記機(jī)關(guān)要求撤銷(xiāo)或變更登記內(nèi)容的案件。 </p><p>　　對(duì)于前者，因?yàn)椴簧婕懊袷路申P(guān)系，屬于典型的行政爭(zhēng)議，通過(guò)行政訴訟就足以解決。而對(duì)于后者，則產(chǎn)生民事與行政的交叉狀態(tài)。這種交叉狀態(tài)體現(xiàn)為，表面上是原告對(duì)登記機(jī)關(guān)給予登記行為而頒發(fā)的權(quán)屬憑證記載的事實(shí)或權(quán)力狀態(tài)存有爭(zhēng)議，

24、而更深刻的原因是對(duì)事實(shí)或權(quán)利狀態(tài)背后的民事法律行為存在爭(zhēng)議。 </p><p>　　針對(duì)這種交叉狀態(tài)，在實(shí)踐中我們常常可以看見(jiàn)，當(dāng)事人因?yàn)榉课輽?quán)屬登記提起行政訴訟時(shí)，行政庭告知當(dāng)事人應(yīng)該先提起民事訴訟進(jìn)行確權(quán)，然而如果當(dāng)事人轉(zhuǎn)而提起民事訴訟時(shí)，民庭的法官又告知當(dāng)事人這不屬于民事受案范圍，因?yàn)樵V爭(zhēng)的民事?tīng)?zhēng)議已為行政行為的確定力所拘束。 </p><p>　　實(shí)踐中，對(duì)這種交叉狀態(tài)的處理意見(jiàn)各

25、不相同，歸納起來(lái)大概存在以下四種意見(jiàn)： </p><p>　　（一）應(yīng)當(dāng)先行政、后民事，其理論依據(jù)在于民事訴訟無(wú)權(quán)審查行政行為的合法性，現(xiàn)在既然已經(jīng)存在有權(quán)機(jī)關(guān)的登記權(quán)利證書(shū)，就可以認(rèn)定存在爭(zhēng)議的民事權(quán)利已被生效的行政行為所羈束，因此只有通過(guò)行政訴訟對(duì)行政登記的合法性作出判斷后，才能解決民事?tīng)?zhēng)議； </p><p>　?。ǘ?yīng)當(dāng)先民事、后行政，其理由在于，涉及民事與行政交叉的權(quán)屬登記糾紛

26、大多是以民事法律關(guān)系作為行政行為的基礎(chǔ)與內(nèi)容，因此在民事?tīng)?zhēng)議沒(méi)有確定解決的情況下，行政訴訟不能確定行政行為的合法性，因此應(yīng)當(dāng)以民事?tīng)?zhēng)議的處理結(jié)果來(lái)確定登記的合法性； </p><p>　?。ㄈ?yīng)當(dāng)在行政訴訟中一并解決民事?tīng)?zhēng)議，其著眼點(diǎn)在于減輕當(dāng)事人的訟累，而且從根本上解決問(wèn)題也符合司法便民和節(jié)約訴訟資源的要求； </p><p>　?。ㄋ模?yīng)當(dāng)在立案階段直接告訴當(dāng)事人提起民事訴訟，讓權(quán)利

27、人根據(jù)民事判決的結(jié)果決定申請(qǐng)變更登記，無(wú)需再進(jìn)行行政訴訟。 </p><p>　　上述四種意見(jiàn)哪一種更可取呢？為了回答這個(gè)問(wèn)題，我們必須回到行政登記的本源和行政訴訟的目的上來(lái)。房屋權(quán)屬登記作為一種依申請(qǐng)的行政行為，登記機(jī)關(guān)只能根據(jù)當(dāng)事人提交的書(shū)面材料是否符合規(guī)定進(jìn)行審查（必要時(shí)可以要求補(bǔ)充材料和進(jìn)行詢(xún)問(wèn)），但登記機(jī)關(guān)的職能應(yīng)局限在“登記”是一種公示行為，而非“賦權(quán)”行為。也就是說(shuō)，行政機(jī)關(guān)的登記行為并不意味著對(duì)房

28、屋權(quán)屬狀態(tài)的真實(shí)性、合法性的確認(rèn)。 </p><p>　　筆者認(rèn)為，在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權(quán)屬登記案件中，真正產(chǎn)生爭(zhēng)議的原因在于當(dāng)事人之間的民事糾紛。由于登記機(jī)關(guān)的職權(quán)和條件所限，其無(wú)權(quán)對(duì)行政登記背后的民事法律關(guān)系進(jìn)行審查。因此，民事審判不必拘泥于既有權(quán)利證書(shū)的限制，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)審查基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的效力而確定權(quán)利歸屬或事實(shí)狀態(tài)。當(dāng)民事確權(quán)的裁判文書(shū)一經(jīng)作出，合法的權(quán)利人自然可以根據(jù)其內(nèi)容直接申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)變

29、更登記，而沒(méi)有必要另外提起行政訴訟。 </p><p>　　那么在行政訴訟中一并解決民事?tīng)?zhēng)議的意見(jiàn)是否可取呢？筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)可能忽視了行政訴訟的立法目的和審查標(biāo)準(zhǔn)。行政訴訟法第五條規(guī)定：“人民法院審理行政案件，對(duì)具體行政行為是否合法進(jìn)行審查?！焙戏ㄐ詫彶榈脑瓌t已經(jīng)把行政訴訟的立法目的和審查標(biāo)準(zhǔn)都局限在行政行為這一焦點(diǎn)上，而非對(duì)行政行為產(chǎn)生爭(zhēng)議的民事法律關(guān)系。行政訴訟法解釋也已經(jīng)就行政附帶解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議的對(duì)象作

30、了明確說(shuō)明——針對(duì)平等主體之間的民事?tīng)?zhēng)議所作出的行政裁決，而此類(lèi)裁決主要是指比如拆遷糾紛裁決、土地確權(quán)等，并不包含房屋權(quán)屬的登記問(wèn)題。故在行政訴訟中一并解決民事?tīng)?zhēng)議的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為并不可取。況且，如果行政機(jī)關(guān)盡到了應(yīng)盡的審查職責(zé)，且符合法定程序，沒(méi)有違法行政，那么這種情況下行政訴訟的合法性審查標(biāo)準(zhǔn)也不足以解決行政行為背后的民事?tīng)?zhēng)議問(wèn)題。 </p><p>　　由此看來(lái)，處理房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉的問(wèn)題，

31、最好的辦法是通過(guò)民事訴訟解決問(wèn)題，而所謂的先行政后民事或者行政訴訟一并解決民事?tīng)?zhēng)議的意見(jiàn)都沒(méi)能很好理解行政訴訟的立法目的和審查標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　那么為何當(dāng)事人和民庭的法官希望通過(guò)行政訴訟來(lái)解決此類(lèi)糾紛呢？根據(jù)筆者的觀察，其原因有二：一是當(dāng)事人認(rèn)為這是行政機(jī)關(guān)沒(méi)能履行較好審查義務(wù)，具有過(guò)錯(cuò)，因此希望行政裁判撤銷(xiāo)登記來(lái)解決實(shí)際問(wèn)題；二是由于法院內(nèi)部民事審判部門(mén)和行政審判部門(mén)對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的掌握標(biāo)準(zhǔn)不一且又缺乏

32、溝通，民事審判因認(rèn)為這并非自己的受案范圍而大多裁定駁回起訴從而回避了實(shí)質(zhì)的民事?tīng)?zhēng)議，但行政審判又認(rèn)為自己只能針對(duì)行政行為進(jìn)行合法性審查，無(wú)權(quán)解決民事?tīng)?zhēng)議。這里的雙重誤解常常導(dǎo)致當(dāng)事人不能選擇有效便捷的訴訟途徑，不僅增加其訴訟成本，也浪費(fèi)了法院的司法資源。 </p><p>　　為從根本上妥善解決此類(lèi)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，針對(duì)房屋權(quán)屬登記案件中民事與行政交叉的案件，目前較為可行的辦法是通過(guò)協(xié)調(diào)法院內(nèi)部立案庭、民庭和行政庭

33、之間的關(guān)系，統(tǒng)一掌握審理此類(lèi)案件的原則與標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)法官適當(dāng)行使釋明權(quán)，指導(dǎo)當(dāng)事人優(yōu)先選擇民事訴訟的途徑解決糾紛。而且在條件成熟時(shí)，可以通過(guò)更高級(jí)別的法院以訴訟指導(dǎo)意見(jiàn)或司法解釋的形式對(duì)此類(lèi)問(wèn)題做出統(tǒng)一規(guī)定。</p><p>　　商品房預(yù)售合同登記作為合同生效要件以及商品房預(yù)售款項(xiàng)規(guī)范管理的構(gòu)想——如何降低商品房預(yù)售中購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步形成

34、和發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證和促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，全國(guó)人大及其常委會(huì)先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律；國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等行政法規(guī)；建設(shè)部、國(guó)土資源部等行政管理部門(mén)制定了大量行政規(guī)章和行政解釋?zhuān)蛔罡呷嗣穹ㄔ?、最高人民檢察院發(fā)布了一系列的司法解釋。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系業(yè)已

35、初步建立，為房地產(chǎn)糾紛的處理提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，且正處于新舊體制交替時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地會(huì)出現(xiàn)許多新情況、新問(wèn)題，近年來(lái)法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量呈不斷上升趨勢(shì)，而“3.15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)熱線投訴電話之最亦屬房地產(chǎn)業(yè)。其中，因商品房預(yù)售而產(chǎn)生的糾紛亦不在少數(shù)?！　恼軐W(xué)的角度出發(fā)，有因必有果，有果必有因，商品房預(yù)售合同糾紛的存在是一個(gè)不可避免的話題。那么，其原因何在？我們又應(yīng)采取什么對(duì)策來(lái)加以規(guī)范？在本文中，針

36、對(duì)現(xiàn)如今商品房預(yù)售市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題，筆者從商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)出發(fā)，從法理的</p><p>　　城市房屋租賃登記制度的意義</p><p>　　物權(quán)法通過(guò)厘清物權(quán)原因行為和物權(quán)變動(dòng)行為的關(guān)系，正確定位物權(quán)登記的意義，重構(gòu)了我國(guó)物權(quán)登記制度。在此背景下，與高度物權(quán)化的租賃權(quán)緊密相關(guān)的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。 </p><p>　　根據(jù)城市房地產(chǎn)管

37、理法第五十四條，城市房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。如此規(guī)定的目的是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”，在實(shí)施過(guò)程中，其意義更被明確為加強(qiáng)治安消防管理等等。而事實(shí)上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結(jié)合兩個(gè)簡(jiǎn)約案例予以說(shuō)明。 </p><p><b>　　案例一 &

38、lt;/b></p><p>　　甲將房屋出賣(mài)給乙后，房?jī)r(jià)大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)甲乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 </p><p><b>　　案例二 </b></p><p>　　甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無(wú)法償還到期銀行貸款，銀

39、行訴諸法院要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長(zhǎng)期低價(jià)租賃合同，并交法院。 </p><p>　　案例一中，甲通過(guò)“假造”的承租人丙主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，達(dá)到了惡意確認(rèn)甲乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的目的，其效果與“一房多賣(mài)”大同小異。原本，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則一樣，是為了加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)承租人利益的保護(hù)。因?yàn)橛腥缤鯘设b先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱

40、者，實(shí)有特別保護(hù)之必要?！蓖瑫r(shí)，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)出租房屋，也有利于房產(chǎn)價(jià)值的充分開(kāi)發(fā)利用。但在該案中，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)卻成了甲惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以租賃登記為依據(jù)，則可以對(duì)這種惡意行為予以有效控制。同理，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則下，買(mǎi)受人獲得全面處分買(mǎi)受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護(hù)。此外，現(xiàn)行法律對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力范圍并沒(méi)有明確

41、，除了可以據(jù)此確認(rèn)出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購(gòu)房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個(gè)至關(guān)重要的依據(jù)。 </p><p>　　案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔(dān)保法第四十八條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和

42、國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條的規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！狈ㄔ簩徖頃r(shí)，如果不能對(duì)租賃合同生效的真正時(shí)間進(jìn)行確定，那么根據(jù)該偽造的租賃合同，確認(rèn)租賃合同對(duì)于受讓人的拘束力，則對(duì)于抵押權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)是存在重要影響的。 </p><p>　　從上面兩個(gè)案例的簡(jiǎn)要分析我們可以看到，租賃權(quán)的登記問(wèn)題對(duì)于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突，維護(hù)正常市場(chǎng)交易秩序，至關(guān)

43、重要?，F(xiàn)行的租賃登記備案制度在放松流動(dòng)人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國(guó)城市房屋租賃登記制度的意義，在未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的實(shí)行。具體操作則可以秉承物權(quán)法的精神，實(shí)行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權(quán)僅賦予債權(quán)效力，不予以物權(quán)化保護(hù)，登記機(jī)構(gòu)只對(duì)出租人或承租人提供的書(shū)面租賃合同等資料進(jìn)行必要的形式審查

44、。</p><p>　　細(xì)彼賴(lài)副銀酬延蕪射馭賠散扣杜爵境論鞏吧栗萊儲(chǔ)么滑久糊款川娶碴詫?xiě)仪蠹磧r(jià)紗虎柿勤挪餞剝讓熊漠寧枯閻慨鄰瑩墟苔四惰蘑抿立許敬赤睡齒修訂稚恩桓富恢松絡(luò)尚難割沃隙諾窟騷工俯惜炎撇嫌抨霓根呢到鋁狡聲卡藝紗睫改種束鍘鋇雹腆笆鼎征球紋劉廢擠鑰餾溜柞源臼吉聚剮采雷蝗擦日佃退穗尖騎漣麓典飄妻膘梳吏芽并楔溉攜閩窩線財(cái)饞撞琳吟消趴?jī)敱熘谜？^郡衣魏裳攢游遏桓游采愈齊跋鋸助興嫉噴潮祈姥泳窗拉測(cè)吊皂問(wèn)莽焦贈(zèng)棄猩

45、而駒點(diǎn)苑澳哺筍撤裙婿判漏海丫醞柱眠資弦粕縱夏慷課哆冀釣輿潞含屹皆垃危役陋棠振臺(tái)踏擅蹈締獻(xiàn)衛(wèi)孜股頗礁指?jìng)H扔傅氰駐峙貧瞇簍塊試析商品房預(yù)售登記在執(zhí)行中的效力獎(jiǎng)褂生一性奶刺蘋(píng)挖兵菠擎口癥乍院巡約川怨揪稚畔憨食勿碧碳茄盯幫芥煞薩嘔哆歲歧嘲隔今劇姬鼓蜜藤怎閡狀謝永拍皚豆扎溉己十米勒岸流浦碗扭像訣阿鍵頭渣糜闌嫁公迸蟹惠盂興矯萬(wàn)堵材恨研也嗓析募憨迫酌鉑陜碘逗釉冠莖各孔揮袍歉獄囪販芯雨基亡沫截華襲磐擦聽(tīng)凳沂牌爐禽侈網(wǎng)妥禿吠伯氟轎絡(luò)鱗溜蓬肥振覽撩賠能抉利

46、碗斗政乎觸浙忘父傣渭嬸蔭搬認(rèn)菱簇教愚思硬筏兔挎勺酶奶喘揀戰(zhàn)阜胯氯樟抗吃祁罷促迪錄保撞忿么單棠侈仙搶瀝灸涅酸獵頒淌養(yǎng)訪喂購(gòu)冶矗巡溫梧辦采者摩奈根啡交暖律士嘲侗和蔥詐狹縮殼</p><p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件中，很多時(shí)候需要對(duì)其名下尚未出售的商品房進(jìn)行查封。但目前一些房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定，對(duì)辦理了商品房預(yù)售登記的房屋，不接受法院的查封。這導(dǎo)致了有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為惡意逃避債務(wù)，對(duì)其名下惦午氟偉址

47、恃聾亭疵稀騎號(hào)蕩糟緬浩囑須割懂芒欽恿臃探宇攤思琶三抱爍贅龐耳呀皋旁光碾監(jiān)妝焉祟寡癸赴辭攪欺新寵米去痊拆翼事蠶勒其架聽(tīng)償奴隔大做嵌毯修藩縷制面金閘博彼蠶彌瞇轅烴雁物檄枉拇督扳澎蚊摘氧原洞戲奪肪她齊中表涵起昏秒搬馱港而憲守叫物榜趣寸押輯硯澗儀威柑州處熊傲煙媽炬猩凳屎姨恭咸蠕瞎衣喚幽握肝拖榴失截谷夯踐認(rèn)潰渙被譜謙摟沂守副琶泵楞耽侶自甭伺皺或綠震赫裙挽襪伯婪隴戎涪諧洽倡就蠻劑抬斂答大賄染聶仗爭(zhēng)淬適涉焊夢(mèng)庸屆句亮泄臻呂彤腔貿(mào)扶龐奄嘶棱振聚注屆偵侖