商品房預(yù)售之預(yù)告登記制度研究.pdf

1、商品房預(yù)售制度自90年代初期引入我國后，對于推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用，但商品房預(yù)售所具有的不同于一般現(xiàn)房買賣的特征，也給預(yù)購人帶來了較大的風險，因此在商品房銷售中，預(yù)告登記現(xiàn)象普遍存在。由于在商品房預(yù)售中此時商品房尚未建成，預(yù)售人與預(yù)購人之間不可能產(chǎn)生現(xiàn)實的該房屋的物權(quán)變動，那么如何更好地保護預(yù)購人的利益，有效地限制預(yù)售人的處分權(quán)，防止其“一房二賣”，并使第三人從有效途徑知悉商品房的現(xiàn)狀，預(yù)告登記為這一切提供了可能性

2、保障，所謂的預(yù)告登記制度是指在進行本登記所需要的條件還不完全具備的情況下，為了保全不動產(chǎn)物權(quán)的變動請求權(quán)或者是本登記的順位而進行的登記。在預(yù)告登記出現(xiàn)以前，我國也有類似相關(guān)的制度，例如商品房預(yù)售合同登記備案制度，但是由于該制度更多的是為了加強政府對商品房預(yù)售的監(jiān)管，不具有民法的屬性，在具體實踐中也不能發(fā)揮平衡交易當事人利益的作用，預(yù)告登記制度從保護交易弱者的角度出發(fā)，兼顧其他當事人的利益，賦予債權(quán)以物權(quán)的法律效力，實現(xiàn)了交易當事人之間利

3、益的平衡，保護了交易的安全。本文在論述商品房預(yù)售之預(yù)告登記制度研究中，主要用到實證分析方法、比較分析方法和個案分析方法等，同時還采用了解析學的一些理論，旨在從商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度的基本情況，目前存在的問題，國內(nèi)外的立法比較，以及借鑒、適用等方面上加以分析，系統(tǒng)地闡述商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度存在的主要問題和完善方式，并對我國目前相關(guān)立法的適用提出了參考意見。
　　本文共分三個部分:
　　第一部分主要從預(yù)告登記的概述入手，講

4、述了預(yù)告登記制度的概念、歷史沿革，物權(quán)變動模式下的預(yù)告登記和商品房預(yù)售的關(guān)系，預(yù)告登記制度在商品房預(yù)售中的價值，以及目前我國在商品房預(yù)售中預(yù)告登記的現(xiàn)狀和存在的主要問題。
　　第二部分主要是對不同國家和地區(qū)之間的立法和學術(shù)方面的比較，比較的主要角度選擇了商品房預(yù)售中預(yù)告登記的發(fā)生要件方面、保全權(quán)利效力方面、登記機關(guān)的審查方式方面和請求權(quán)的范圍方面。比較的這四個角度也是目前我國預(yù)告登記制度中問題比較突出的地方，通過對中外同一問題在立