增值稅納稅申報(bào)（房地產(chǎn)業(yè)）-江蘇省網(wǎng)上稅務(wù)局-江蘇省國(guó)家稅務(wù)局

1、增值稅納稅申報(bào),（房地產(chǎn)業(yè)）,江蘇省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增工作領(lǐng)導(dǎo)小組,2016年5月,主要內(nèi)容,一、房地產(chǎn)業(yè)一般業(yè)務(wù) （一）預(yù)收款階段 （二）交付階段 （三）土地價(jià)款扣除二、特殊問(wèn)題的申報(bào)操作,*注：為方便理解，培訓(xùn)材料中申報(bào)表及其說(shuō)明以萬(wàn)元為單位，實(shí)際填報(bào)應(yīng)以元為單位。,一、一般業(yè)務(wù),【案例一】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）開(kāi)發(fā)A和B兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，A項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》注明開(kāi)工時(shí)間為

2、試點(diǎn)前，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；B項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》注明開(kāi)工時(shí)間為試點(diǎn)后，適用一般計(jì)稅方法。,（一）預(yù)收款階段,2016年5月份發(fā)生以下預(yù)收款業(yè)務(wù)： A項(xiàng)目銷(xiāo)售房屋30套，當(dāng)月收取預(yù)收款9450萬(wàn)元,其中5250萬(wàn)元開(kāi)具專(zhuān)票,4200萬(wàn)元開(kāi)具普票； B項(xiàng)目銷(xiāo)售房屋10套，當(dāng)月收取預(yù)收款1110萬(wàn)元，其中222萬(wàn)元開(kāi)具專(zhuān)票,888萬(wàn)元開(kāi)具普票。 A、B項(xiàng)目《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定交付時(shí)間均為20

3、16年6月。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【提示】1、預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_(kāi)票和確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也作為預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款，誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。2、房屋交付之前均為預(yù)收款階段,該階段納稅義務(wù)未發(fā)生，僅按3%預(yù)繳增值稅，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。3、一般計(jì)稅方法的開(kāi)票方式：全額開(kāi)具（按扣除土地價(jià)款前的金額）

4、。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【相關(guān)政策】1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期，依據(jù)以下預(yù)繳公式向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+適用稅率或征收率）*3%2.上述預(yù)繳不得扣除土地價(jià)款，需填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【預(yù)征稅額計(jì)算】A項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅）： 不含稅銷(xiāo)售額=9450/(1+5%)

5、=9000萬(wàn)元 預(yù)征稅額=9000*3%=270萬(wàn)元B項(xiàng)目（一般計(jì)稅）： 不含稅銷(xiāo)售額=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元 預(yù)征稅額=1000*3%=30萬(wàn)元,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【預(yù)繳稅款表填寫(xiě)】納稅人應(yīng)分項(xiàng)目填寫(xiě)增值稅預(yù)繳稅款表。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,填寫(xiě)《建筑工程施工許可證》上的編號(hào)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定不需要申請(qǐng)《建筑工

6、程施工許可證》的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不需填寫(xiě),填寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體地址,填寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱(chēng)。,填寫(xiě)本期收取的預(yù)收款（含稅）,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不需填寫(xiě)“扣除金額”欄,9450/(1+5%)*3%,（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法,預(yù)收款（含稅）,1110/(1+11%)*3%,（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報(bào)表填寫(xiě)】將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,納稅義務(wù)未發(fā)

7、生，本期應(yīng)納稅額為0元，因此第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫(xiě)0元,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【接案例一】 2016年6月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：5月所售A、B項(xiàng)目的40套商品房已交付，假設(shè)6月未發(fā)生其他銷(xiāo)售業(yè)務(wù)也未取得進(jìn)項(xiàng)。B項(xiàng)目已銷(xiāo)售并交付的10套房屋建筑面積為1000m2，可供出售建筑總面積為5000m2，支付土地總價(jià)款為555萬(wàn)元。,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般

8、納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%） 2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以

9、上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。 3、當(dāng)期應(yīng)納稅額抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【應(yīng)納稅額計(jì)算】A項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅）： 應(yīng)納稅額=9450/(1+5%)*5%=450萬(wàn)元，抵減預(yù)繳270萬(wàn)元后，實(shí)際繳納增值稅180萬(wàn)元 注：A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，土地價(jià)款不得扣除。B項(xiàng)目（一般計(jì)稅，差額扣除地價(jià)）

10、： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(1000m2/5000m2)*555=111萬(wàn)元 應(yīng)納稅額=（1110-111）/(1+11%)*11%=99萬(wàn)元，抵減預(yù)繳30萬(wàn)元后，實(shí)際繳納增值稅69萬(wàn)元,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報(bào)表填寫(xiě)】 1.將B項(xiàng)目當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表三（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）,扣除土地價(jià)款之前的含稅銷(xiāo)

11、售額,本期計(jì)算得出允許扣除的土地價(jià)款,期初余額+本期發(fā)生額,含稅銷(xiāo)售額>111萬(wàn)元，應(yīng)扣除的土地價(jià)款可全額扣除,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報(bào)表填寫(xiě)】 2.將本期應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）,B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法,A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款= (1000/5000)*555=111萬(wàn)元,扣除地價(jià)后含稅銷(xiāo)售額= 1110-111=99

12、9萬(wàn)元,扣除地價(jià)后，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額= (1100-111) /(1+11%)*11%=99萬(wàn)元,3.將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,將5月份的期末余額轉(zhuǎn)為6月份期初余額,由于本期應(yīng)納稅額為549萬(wàn)元，大于300萬(wàn)元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫(xiě)300萬(wàn)元,B項(xiàng)目：一般計(jì)稅，扣除地價(jià)前的不含稅銷(xiāo)售額,4.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人

13、適用）》主表,A項(xiàng)目：簡(jiǎn)易計(jì)稅不含稅銷(xiāo)售額,B項(xiàng)目：銷(xiāo)項(xiàng)稅額900*11%=99萬(wàn)元,A項(xiàng)目：應(yīng)納稅額9000*5%=450萬(wàn)元,A+B：99+450=549萬(wàn)元,4.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表,抵減5月已預(yù)繳稅款=270+30=300萬(wàn)元,應(yīng)繳納增值稅=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅額=549-300=249萬(wàn)元,（三）土地價(jià)款扣除,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情

14、況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。,（三）土地價(jià)款扣除,一、一般業(yè)務(wù),【臺(tái)賬填寫(xiě)】,B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，每期扣除土地價(jià)款，應(yīng)及時(shí)登記臺(tái)賬；A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不得扣除土地價(jià)款，無(wú)需在臺(tái)賬中填列,當(dāng)期扣除：1000m2/5000m2*555=111萬(wàn)元,未扣除：555-111=444萬(wàn)元,（一）預(yù)收款開(kāi)具普票,二、過(guò)渡階段特殊情況,【提示】 為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在

15、收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開(kāi)具全額的增值稅發(fā)票。,（一）預(yù)收款開(kāi)具普票,二、過(guò)渡階段特殊情況,【開(kāi)票】開(kāi)具一張首付款為100萬(wàn)元的增值稅普通發(fā)票：,注：待總局進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)，可以使用“不征稅項(xiàng)目”編碼開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不申報(bào)繳納增值稅，不進(jìn)行票表比對(duì)。,（一）預(yù)收款開(kāi)具普票,二、過(guò)渡階段特殊情況,【申報(bào)清卡】 預(yù)收款

16、應(yīng)按照銷(xiāo)售額的3%預(yù)繳增值稅，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，同時(shí)將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）。 開(kāi)具發(fā)票時(shí)間不作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，申報(bào)當(dāng)期稅款時(shí)不需反映該項(xiàng)收入，該申報(bào)操作造成的一窗式比對(duì)異常，通過(guò)手工清卡方式處理。,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【相關(guān)政策】 總局2016年第23

17、號(hào)公告第三條第七款規(guī)定，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,注：待總局進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)開(kāi)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票時(shí)，可以使用“不征稅項(xiàng)目”下設(shè)的“補(bǔ)開(kāi)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票”編碼開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不申報(bào)繳納增值稅，不進(jìn)行票表比對(duì)。,【開(kāi)票】

18、 補(bǔ)開(kāi)一張?jiān)圏c(diǎn)前已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)票的房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元的增值稅普通發(fā)票：,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【申報(bào)清卡】 已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，該項(xiàng)收入無(wú)需再申報(bào)增值稅，該申報(bào)操作造成的一窗式比對(duì)異常，通過(guò)手工清卡方式處理。,（三）4月30日之前收取部分售房款并開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開(kāi)全額增值稅發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【

19、案例二】 2016年4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）向消費(fèi)者個(gè)人銷(xiāo)售商品房，房屋售價(jià)100萬(wàn)元，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定交付時(shí)間為2016年12月，該商品房對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在試點(diǎn)前已開(kāi)工，納稅人選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 消費(fèi)者于2016年4月支付定金和首付30萬(wàn)元，納稅人就30萬(wàn)預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。2016年5月消費(fèi)者付清尾款70萬(wàn)元并辦理完交房手續(xù)，納稅人收回營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，對(duì)其重新開(kāi)具全額的增值稅普通發(fā)票。,

20、（三）4月30日之前收取部分售房款并開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開(kāi)全額增值稅發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【提示】 過(guò)渡階段出現(xiàn)該情況,普票和專(zhuān)票的開(kāi)票和申報(bào)方式相同，申報(bào)時(shí)僅就繳納增值稅部分的銷(xiāo)售額填寫(xiě)申報(bào)表，票面稅額與實(shí)際申報(bào)繳納的增值稅額是一致的，但票面金額與申報(bào)的不含稅銷(xiāo)售額不一致,一窗式比對(duì)異常通過(guò)手工清卡方式處理。,（三）4月30日之前收取部分售房款并開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開(kāi)全額增

21、值稅發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【應(yīng)納稅額計(jì)算】 營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額：30*0.05=1.5萬(wàn)元 增值稅應(yīng)納稅額：70/1.05*0.05=3.33萬(wàn)元【開(kāi)票】,第1步,第2步,第3步,系統(tǒng)自動(dòng)返算,（三）4月30日之前收取部分售房款并開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開(kāi)全額增值稅發(fā)票。,二、過(guò)渡階段特殊情況,【申報(bào)清卡】1. 將應(yīng)繳納增值稅部分銷(xiāo)售額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（

22、本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）,申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅額與開(kāi)票稅額一致,僅申報(bào)繳納增值稅部分的銷(xiāo)售額，不反映已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售額，與開(kāi)票金額不一致，造成票表比對(duì)異常，通過(guò)手工清卡方式處理,2.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表,僅申報(bào)繳納增值稅部分的銷(xiāo)售額，不反映已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售額,2.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會(huì)計(jì)核算。,二、特殊情況,【案例三】 2016年8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

23、業(yè)（一般納稅人）取得不含稅銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額220萬(wàn)元，期初留抵稅額為270萬(wàn)元。當(dāng)月收到預(yù)收款1000萬(wàn)元，已預(yù)繳增值稅30萬(wàn)元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬(wàn)元?！咎崾尽?留抵稅款能否抵減預(yù)繳稅款？ 答：不能。該納稅人應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳增值稅30萬(wàn)元，50萬(wàn)元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預(yù)繳稅額。,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會(huì)計(jì)核算。,二、特殊情況,【會(huì)計(jì)核算】 在會(huì)計(jì)處理上，預(yù)繳

24、的增值稅一般在“應(yīng)交稅費(fèi)—已交增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目核算。兩者屬于不同的會(huì)計(jì)科目，不能相互抵減。【應(yīng)納稅額計(jì)算】 銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（上期留抵稅額）=220-270=0元，期末留抵稅額50萬(wàn)元，預(yù)繳稅額30萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會(huì)計(jì)核算。,二、特殊情況,【申報(bào)】1.《增值稅預(yù)繳稅款表》的填寫(xiě)此處省略。2.將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表

25、（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,本期進(jìn)項(xiàng)大于銷(xiāo)項(xiàng)產(chǎn)生留抵，應(yīng)納稅額為0，實(shí)際抵減的預(yù)繳稅款為0,3.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表,不含稅銷(xiāo)售額,按適用稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng),結(jié)轉(zhuǎn)上期期末留抵,3.填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表,本期銷(xiāo)項(xiàng)<期初留抵,220-270<0形成期末留抵50萬(wàn)元,本期應(yīng)納稅額為0，實(shí)際抵減的預(yù)繳稅款為0，本期發(fā)生的預(yù)繳稅額不在主表中反映，在附表四“期末