中國(guó)房地產(chǎn)信心指數(shù)研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人民生活起著重要的作用。近年來(lái)房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，已引起政府、專家和業(yè)界人士的極大關(guān)注。導(dǎo)致這種情況的原因主要有兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)失靈，二是政府失靈。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作中，由于其自身特點(diǎn)決定了其本身就是一個(gè)不完善的市場(chǎng)，因此政府調(diào)控顯得尤為重要。目前，政府主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題制定相關(guān)調(diào)控政策，政策執(zhí)行效果具有一定的滯后性，

2、不能及時(shí)解決這些問(wèn)題，更不能及早預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生。政府如何才能有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？本研究認(rèn)為，一是通過(guò)信息引導(dǎo)機(jī)制，盡可能降低或消除問(wèn)題出現(xiàn)的可能性；二是通過(guò)預(yù)警機(jī)制，提前對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題發(fā)出預(yù)警信號(hào)，從而制定相關(guān)政策。政府已意識(shí)到，研究和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息引導(dǎo)與預(yù)警機(jī)制及相關(guān)系統(tǒng)，是解決這一問(wèn)題的重要手段。然而，中國(guó)還沒(méi)有一套有效的信息引導(dǎo)機(jī)制和手段，以輔助政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以信息引導(dǎo)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏

3、觀調(diào)控體系已顯示出強(qiáng)大的作用。鑒于此，本文基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，建立了一套較為完善的房地產(chǎn)信心指數(shù)，以輔助政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商投資和消費(fèi)者住房消費(fèi)。
　　本文在分析國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，總結(jié)了我國(guó)建立房地產(chǎn)信心指數(shù)的現(xiàn)狀和問(wèn)題以及可借鑒的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提出了信心指數(shù)的技術(shù)框架及指數(shù)體系，主要包括有效需求及供應(yīng)指數(shù)、潛在需求指數(shù)和潛在供應(yīng)指數(shù)，并分析了各級(jí)指數(shù)的功能及指數(shù)建立的關(guān)鍵技術(shù)；對(duì)于有效需求及供

4、應(yīng)指數(shù)，采用調(diào)查問(wèn)卷法和因子分析法對(duì)影響住宅有效需求及供應(yīng)的25個(gè)因素進(jìn)行分析，確立了4個(gè)主要因素，即人口因素、購(gòu)買力因素、價(jià)格因素和市場(chǎng)因素，并建立了四因素的指數(shù)模型及有效需求及供應(yīng)綜合指數(shù)模型；對(duì)于潛在需求指數(shù)，主要采用消費(fèi)者情緒指數(shù)法進(jìn)行研究，即針對(duì)六類消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)在及未來(lái)住宅市場(chǎng)的看法、投資時(shí)的顧慮、影響作出購(gòu)買住宅的基本因素等問(wèn)題，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)與分析，從而建立了各分項(xiàng)指數(shù)的模型和綜合潛在需求指數(shù)模型；對(duì)于潛在供應(yīng)指數(shù)，通過(guò)分析影

5、響住宅潛在供應(yīng)的各因素，確定了其主要影響因素，即土地存量、土地增量及容積率，并采用比值法分別建立了各因素的指數(shù)模型及綜合潛在供應(yīng)指數(shù)模型；對(duì)各級(jí)指數(shù)預(yù)測(cè)分析，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，進(jìn)行了預(yù)測(cè)方法的比較與選擇，并最終確定了各級(jí)指數(shù)的預(yù)測(cè)方法；基于對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，以1999年為基期，對(duì)基礎(chǔ)指數(shù)、分項(xiàng)指數(shù)、單項(xiàng)指數(shù)及綜合指數(shù)進(jìn)行了驗(yàn)證分析，同時(shí)進(jìn)行了相關(guān)指數(shù)的預(yù)測(cè)分析。
　　通過(guò)實(shí)證研究表明，本文建立的指數(shù)模型可以較好