房地產(chǎn)設計管理工作經(jīng)驗匯報

1、,設計管理工作經(jīng)驗匯報,,CONCEPT DESIGN,匯報提綱,一、設計管理工作的意義二、工作實施的關鍵方面三、限額設計的初步探索四、管理中部分經(jīng)驗教訓,一、設計管理工作的意義,當今房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體回報。隨著社會總體生活水平的提高，成熟房產(chǎn)公司項目開發(fā)開始著眼于體現(xiàn)生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。,開發(fā)商只有充分了解擬開發(fā)項目的規(guī)劃設計特點，才能有效地協(xié)調(diào)設計師的工作、調(diào)動各方面積極性，進行高

2、效管理，使開發(fā)項目的成果達到預期的目的。,有效的成本控制、精益求精的產(chǎn)品設計與創(chuàng)新已經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的核心工作。企業(yè)的設計管理部門從中承擔著主要的職能。,規(guī)劃設計管理工作涉及的方面和細節(jié)繁多，要求綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟、管理等各方面因素。必須具備優(yōu)秀的規(guī)劃設計、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術(shù)指標、功能齊備合理的平面布局、優(yōu)良的材料設備、富有特色的建筑外觀、精雕細鑿的建筑裝修，以及舒適詳和的文化氛圍等等，重視追求細節(jié)設計，創(chuàng)新理念。,,用 地

3、 選 擇50%,規(guī) 劃 設 計30%,銷 售 執(zhí) 行20%,房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構(gòu)成,設計管理的宏觀意識,規(guī)劃設計成果決定了70%-85%的項目成本，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的極其重要因素,設計管理工作應具有全過程成本控制的意識,設計管理工作應具有項目整體目標的總體意識,設計管理工作應具備考慮營銷、施工、配套等開發(fā)建設各環(huán)節(jié)綜合因素的綜合意識,,1、全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責,2、市場與

4、客戶意識 （1）加強對市場的了解，把握房 地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶需求，把握 產(chǎn)品發(fā)展趨勢。,3、對設計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）做好設計招標 （2）做好合同管理 （3）實行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實獎懲措施,4、管理程序與制度 （1）完善甲方設計標準 （2）堅持全程優(yōu)化設計 （3）專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,設計管理的宏觀意識

5、,設計管理工作的根本目標：,,提升產(chǎn)品品質(zhì),縮短開發(fā)周期,降低開發(fā)成本,提高項目銷售收入,減少項目資金時間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）,提升企業(yè)品牌和競爭力,設計管理工作成果體現(xiàn),,高效的設計管理工作是導致高效項目運營的基礎。,規(guī)劃設計造就產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和品牌,名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè),企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設計管理工作的意義

6、 ----------- 決定了項目的品質(zhì)、成本和品牌,產(chǎn)品要素構(gòu)成,設計管理宏觀意識,設計管理根本目標,設計管理成果體現(xiàn),,二、設計管理工作實施的關鍵方面,首先應樹立管理的宏觀意識，理解其意義，明確目的，把握關鍵，將管理工作落實到規(guī)劃設計各階段工作的重要環(huán)節(jié)中。,設計管理實施的關鍵方面,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,全員明確項目總體目標，做為具體工作綱領,構(gòu)建完善良好的管理團隊,

7、建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,構(gòu)建完善良好的管理團隊,,,構(gòu)筑完善的規(guī)劃設計管理架構(gòu),建立科學有效的管控流程,培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì),保證管理工作的高效準確,合理的企業(yè)營運機制,,,,,,,基于良好的設計管理團隊，在明確的管理目標指導下運作，最終又可以最大程度的達成項目的設計工作目標，乃至項目的總目標。,,掌控設計工作成本管理的首要工作在于明確成本目標,成本目標制定的關鍵環(huán)節(jié)在于重視設計預算的編制,項目定位,設計方案

8、,工程成本總目標,法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費,,,設計預算管控表,,,,,,,設計管理工作,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,設計管理工作成本管理,設計費用時間成本人力成本,規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設計內(nèi)容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和,由規(guī)劃設計工作占用的開發(fā)關鍵時間節(jié)點耗用的項目成本,設計部門管理人員的人力資源成本,,,,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,設計工作直接成本,應避免兩種現(xiàn)象：,

9、為節(jié)省成本而壓低設計費,為追求效果設計費失控,設計費用本身就是規(guī)劃設計成本的直接構(gòu)成部分；合理的設計費取定是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一。,合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性 ；合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和設計師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用；設計階段設計費用應基于“設計成本預算”文件為依據(jù)而確定的。,設計管理工作成本管理,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效

10、率,合理設計費標準：,根據(jù)具體的項目性質(zhì)、設計要求、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內(nèi)一線品牌設計公司--元/M2國內(nèi)二線品牌設計公司--元/M2 國外一線品牌設計公司--元/M2國外二線品牌設計公司--元/M2,萬科：北京、上海、深圳： 55元/㎡廣州公司： 50元/ ㎡其他地區(qū)公司： 45元/ ㎡,某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計（元/ ㎡）,,,例,,,,,,項目立項,主體

11、結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入住,論證階段,策劃定位階段,設計階段,工程施工階段,,竣工,,,銷售階段,入住階段,,概念規(guī)劃設計管理,,,,設計,方案設計管理,擴初設計管理,施工圖設計管理,,,,,成本,項目成本估算,成本測算及目標成本拆分,預算、標底、合同價,,進度款、工程變更、招標采購,結(jié)算,工程,營銷,設計成本管理與成本部門的進程關系,多方案比較 概念規(guī)劃草案,（設計成本預算管控表）,,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,成本部門

12、制定項目目標成本。 設計管理控制目標成本偏差率。,目標成本首先須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上。,設計階段成本管理控制方式,結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；材料設備選用偏差率；設計費偏差率。。。。。,,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,對設計人員而言是本質(zhì)性任務。,應避免兩種現(xiàn)象：,不計成本地追求設計效果,成本不合理導致品質(zhì)喪失,,成本控制,含鋼量等土建造價,景觀造價,示范區(qū)造價,設

13、計變更簽證率,合理的設計費,材料部品造價,,,,設計階段成本管理控制方式,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,注重制定合理的設計各階段工作周期，影響到設計質(zhì)量以及項目成本。,論證階段,,設計管理階段,75天,概念規(guī)劃,施工圖,,,拿地節(jié)點,,,,,,,,,策劃階段,,,95天,,,55天(多層)70天(高層),,,不做限定,,,概念規(guī)劃方案,方案設計,擴初設計,實施方案,設計周期225/240天,概念規(guī)劃草案,設計周期環(huán)節(jié)管理,合

14、理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,項目周期統(tǒng)計表,例,管理工作的高效準確保證,設計管理工作的準確性對項目的質(zhì)量以及工程成本有著直接的影響,設計管理工作的高效率運作是控制設計質(zhì)量的重要保證,設計管理效率指標控制,人均設計管理利潤效益指標-----（元/人）,人均設計管理面積指標-----（平方米/人）,,,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)勢必呈同比例的增加，而是應該通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均

15、生產(chǎn)效率，保證設計部門高效率運作。,“人均設計管理面積”指標,管理工作的高效準確保證,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,人均設計管理面積,（ 建議A 為20％；B為50%;C為30％）,管理工作的高效準確保證,合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率,某房產(chǎn)集團公司07年人均設計管理面積一覽,,,,,例,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,工作方法（五原則）：一嚴謹 二協(xié)調(diào)三執(zhí)行 四跟進

16、 五總結(jié),1、建立以流程為基礎的設計管理規(guī)范化體系,例1：設計管理業(yè)務總流程,例2：項目規(guī)劃設計總流程,例3：設計文件檔案管理工作指導,設計概算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建設工程總概算三級。總概算從項目立項開始到項目竣工交付使用整個過程的全部建設費用。,施工圖預算是設計階段最后的一道把關口，其編制深度細化到不僅是工程量準確、材料分析正確，還要在審核過程中由

17、各個相關單位、部門進行綜合會審、優(yōu)選，反復調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個定價材料的品牌及價格、擬專業(yè)分包項的預算與審核等。為以后的各個環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎。相對于一個十萬平方米左右規(guī)模的住宅項目而言，合理的施工圖預算時間一般不要少于兩個月的時間。,2、制定嚴格編制、審核初步設計概算以及施工圖預算的流程,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度,當前設計單位普遍存在

18、著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。,必須依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。,針對突破了造價指標的專業(yè)及具體部分，須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，控制工程造價。,,,建立

19、并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,加強出圖前的審核工作，以求得提高設計質(zhì)量，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在施工圖出圖前加強審核管理工作，可最有效的減少不必要的成本浪費。,,建立審核程序,按階段分專業(yè)制定具體詳盡的審核要點,編制審核意見表,明確審核責任人,限期審核,,,,,,,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實行限

20、額設計；建立完善的圖紙審核管控制度,限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將 投資砍一刀，而是包含了尊重事實，實事求是，精心設 計和保證設計科學性的實際內(nèi)容。,實行限額設計 -------按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功 能要求的前提下，控制初步設計; -------按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計; -------各專業(yè)在保證達到使用功能的前

21、提下，按分配 的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的 設計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 -------投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效 途徑和主要方法。,3. 實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設計變更原因,1.設計類：A.超成本目標B.設計優(yōu)化 C.設計錯誤 D

22、.設計缺漏E.補充設計 F.二次設計 G.現(xiàn)場條件,2.現(xiàn)場施工類: A.施工錯誤 B. 施工困難 C.施工進度要求,3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求,4.其它,4. 制定嚴格的設計變更、修改、簽證管理流程,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設計變更簽證率,由設計原因?qū)е碌暮炞C總金額,工程合同金額,,對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。,

23、設計變更簽證率控制,很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作 伙伴；2）給予合理的設計周期；3）甲方完善標準化構(gòu)造設計；,三、限額設計工作的初步探索,限額設計的概念：限額設計是將上一設計階段審定的投資總指標和工程總量指標，預先合理地分解到本階段各專業(yè)設計、各單位工程和分部分項工程，根據(jù)各

24、單位工程和分部分項工程的投資細分指標，進行限額設計。,限額設計的目標管理:可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經(jīng)批準是施工圖設計的投資最高限額；施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計，形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結(jié)合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到

25、位，限額設計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現(xiàn)。,限額設計的流程管理：投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。首先將上階段設計審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)（單位工程），審核其合理性；然后再分解到各單位工程及其分部工程，審核其合理性。通過層層限額，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理。限額設計的技術(shù)關鍵是要控制好設計標準和規(guī)模，確定好限額指標。在設計之前，對限額進行分解分析是切不可缺少的一步。,,,限額設計的管控體系

26、：投資指標分解和工程量細分是限額設計的主要方式和關鍵工作。 為了保證限額設計工作的順利進行并取得成效，應建立限額設計的縱向和橫向控制體系。,限額設計注意點:1.為了體現(xiàn)限額設計控制投資的主動性，在設計前就要求合理的分配各工程項目、各單位工程及分布工程的投資，以控制設計。2.如果在設計完成后發(fā)現(xiàn)概預算超了再進行設計變更以滿足限額設計要求，則會使投資控制處于被動地位，也會降低設計的合理性。因此必須建立工程投資的計算機動態(tài)管理系統(tǒng)。

27、將工程進展、投資情況輸入計算機，掌握投資額與目標值對比情況，以便采取相應的措施，將投資控制在目標值以內(nèi)。3.限額設計工作的實現(xiàn)需要設計單位的密切配合與實施落實。,四、設計管理過程中的部分經(jīng)驗教訓,規(guī)劃設計工作組織,,,,項目取得土地,項目設計啟動,施工圖設計,施工圖施工配合,,計劃管理是時間成本的保障,1,專家,概念設計,規(guī)劃設計,單體設計,施工圖,部品設計,初步設計,,,,,,,,施工圖,流程優(yōu)化可降低時間成本和因

28、失誤引發(fā)的成本增加,初步設計,,施工開始,2,,能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設計方向。 --準確執(zhí)行各階段設計成果標準， 戶型種類適量為準。 當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。,3,4,5,加強設計管理部門的市場意識和策劃能力,嚴格執(zhí)行成果標準,減少人為增加的工作復雜度,將產(chǎn)品創(chuàng)新設計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設計、結(jié)構(gòu)

29、、設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；,6,優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?,,公司內(nèi)部的決策機制項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關系；完美、效率、風險之間找平衡 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍,7,8,提高決策效率,選擇優(yōu)秀的設計服務商,建立長期合作伙伴：設計單位、供應商、模型制作等各個涉及設計的單位；在設計過程中,持續(xù)定期的進行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本；