宋氏祖居概念性規(guī)劃方案（終）1657152453

1、宋氏祖居概念性規(guī)劃方案,謹(jǐn)呈：海南中視集團(tuán),2010.05,2,目錄,,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,3,中國旅游業(yè)正在進(jìn)入國家戰(zhàn)略體系，并將迎來新的黃金發(fā)展期。目前海南旅游收入全國排名落后，旅游資源遠(yuǎn)未發(fā)揮正常潛力,未來存在很強(qiáng)的改善空間,以上數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院《2009年旅游綠皮書》,數(shù)字旅游市場,1,1.02,27,211,,2009年已成為世

2、界最大的國內(nèi)旅游市場,,,,vs,,09中國旅游總收1.02萬億，海南211億,,2008年海南旅游總收入排名中國31省直轄市第27位,4,海南國際旅游島規(guī)劃將成為海南旅游發(fā)展的歷史契機(jī)，推動海南旅游市場向全球化、高端化方向發(fā)展,海南“國際旅游島”將具有以下基本特征,旅游業(yè)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),國內(nèi)外高端客戶占絕對比重,國際游客普遍實行免簽證，進(jìn)出順暢,旅游免稅購物，方便優(yōu)惠,旅游吸引物豐富多元，接待設(shè)施品味高雅,旅游管理、服務(wù)、營

3、銷與國際全面接軌,海南“國際旅游島”基本內(nèi)涵定位為三新,新目標(biāo)：建成一流的熱帶海島度假村休閑勝地,新體制：建立符合國際慣例的旅游發(fā)展體制,新政策：“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游政策,5,由于缺乏重量級旅游產(chǎn)品，加上交通線路的制約，導(dǎo)致文昌旅游在海南東線中，長期處于邊緣化地位,2008年海南省共接待國內(nèi)外游客2060萬人次，旅游總收入185億元，文昌市分別占8%、5%，在海南東岸五市中排名最末位；海南東線是海南旅游的脊梁。,

4、以上數(shù)據(jù)來源：《2009年海南省統(tǒng)計年鑒》,6,海南航天城建設(shè)將成為文昌旅游發(fā)展的最大機(jī)遇，其成功開發(fā)將顛覆海南東線現(xiàn)有旅游格局,,航天城,預(yù)計火箭發(fā)射日最高接待1.2萬人，航天城的建設(shè)將為文昌市旅游業(yè)帶來不可估量的客源,7,文昌旅游規(guī)劃為“海洋”與“人文”兩條主線，濱海資源開發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，人文資源開發(fā)停滯不前,,8,作為華僑之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)，人文資源是文昌旅游最大的比較優(yōu)勢，文昌旅游業(yè)呼喚能代表文昌人文精神的文化性旅游龍頭項目

5、,與三亞相比，文昌的濱海資源沒有優(yōu)勢人文資源，是文昌旅游比較優(yōu)勢，也是旅游開發(fā)的重要依托。,,9,目錄,,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,10,項目區(qū)位：項目區(qū)位優(yōu)越，周邊20公里范圍內(nèi)幾乎集中了文昌市最重要的旅游資源,“宋慶齡故居”位于文昌市中部昌灑鎮(zhèn)西南，東距東部海岸10公里，距銅鼓嶺15公里；南距航天城16公里，文昌市區(qū)20公里；西距海文高速15公里

6、；北距?？谑?0公里。,,,,,,,至?？谑袇^(qū)60公里,至高速15公里,15公里,航天城16公里,文昌市區(qū)20公里,11,項目交通：項目緊臨203省道，規(guī)劃中的兩橋一路、東環(huán)鐵路使項目到達(dá)周邊各景點(diǎn)十分暢順,,,,,濱?？焖俾?東環(huán)鐵路,海文高速,S203,交通路網(wǎng)示意圖,,清瀾大橋,鋪前大橋,,,,,,銅鼓嶺,航天城,東郊椰林,八門灣,抱虎角,12,典型的鄉(xiāng)村生態(tài)資源，地勢平坦，缺少特色與個性，須通過人工造景的方式達(dá)到旅游觀光條件,,

7、周邊環(huán)境分析,13,宋氏祖居紀(jì)念館于1986年建成，占地100畝，內(nèi)容包括“宋氏祖居展覽區(qū)”和“宋慶齡生平陳列館”兩部分,,紀(jì)念館除了展示宋耀如的青少年時代背景和宋慶齡生平事跡外，也承擔(dān)展示宋氏家族歷史、紀(jì)念宋氏家族的任務(wù)。建筑思路側(cè)重于政治宣傳，對于一些不利于當(dāng)時政治環(huán)境的歷史資料，避而不談，不能還原歷史真相,祖居現(xiàn)狀分析,14,建筑布局局促，簡陋粗糙，館內(nèi)設(shè)施裝修陳舊老化，與宋氏家族在海內(nèi)外的影響力及家族顯赫地位極不相稱,祖居現(xiàn)狀

8、分析,原展館展出形式、功能單一落后，展示工具和手段停留在文字和圖片時代由于過于側(cè)重政治宣傳，忽視了宋氏家族本身內(nèi)在文化價值、精神價值，從而也忽視了其作為旅游文化產(chǎn)品的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值,15,原館已不適應(yīng)當(dāng)前海南經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展需要，建立一個全新的、與世界名人故居接軌的“宋氏祖居”勢在必行！,祖居現(xiàn)狀分析,1、促進(jìn)兩岸交流、祖國統(tǒng)一 2、具有海外、兩岸關(guān)系的溝通橋梁作用3、宋氏家族所展示的現(xiàn)代思想，對構(gòu)建當(dāng)代文化思想有著深遠(yuǎn)意義4、體

9、現(xiàn)文昌人文資源比較優(yōu)勢,宋氏祖居重建意義,16,宋氏祖居作為旅游目的地價值評估,基于層次分析法的項目資源評價,17,旅游評估前提條件：1、假設(shè)宋氏祖居維持目前狀態(tài)不變；2、航天城、銅鼓嶺按規(guī)劃藍(lán)圖評估；,旅游價值評估結(jié)論,2、旅游價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊競爭對手，缺乏競爭力,3、宋氏祖居憑借政治影響力聞名海內(nèi)，但作為旅游產(chǎn)品開發(fā)，經(jīng)濟(jì)價值受限，面臨發(fā)展瓶頸！,1、人文價值未充分挖掘，景觀價值嚴(yán)重匱乏，旅游功能不足,18,宋氏祖居作為旅游開

10、發(fā)的瓶頸分析,,一個成功的旅游景區(qū)應(yīng)具備的功能體系,,,,吃,住,游,娛,購,行,在六大旅游功能體系中， 僅僅只是門票收入，游客逗留時間大多不超過2小時,,無法產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，也就無從帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展,直接后果,,,,,,由于政治因素及社會輿論，不便于在景點(diǎn)內(nèi)部規(guī)劃大量的娛樂休閑設(shè)施，從而也阻礙了旅游消費(fèi)鏈的形成與健全,深層原因分析,,19,項目分析結(jié)論,“宋氏祖居”是文昌影響力最大的人文旅游資源，在國內(nèi)外擁有巨大的影響力，是文昌

11、作為名人之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)的集中體現(xiàn)?！八问献婢印遍_發(fā)意義重大，如果打造合適，必將成為文昌走向世界的旅游名片，其形象價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越航天城、銅鼓嶺等景區(qū)然而，受當(dāng)今國內(nèi)政治氣候影響，宋氏祖居如果單獨(dú)作為景區(qū)開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)價值難以實現(xiàn)，面臨發(fā)展瓶頸，如何突破瓶頸將成為“宋氏祖居”成功開發(fā)的關(guān)鍵？,20,目錄,,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,21,如何突破瓶頸制

12、約，帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展？,賦予景觀價值，體驗價值，形成觀光優(yōu)勢,運(yùn)用迂回戰(zhàn)術(shù)，構(gòu)建完整的旅游消費(fèi)體系,完善人文價值，強(qiáng)化知識與教育功能,1,戰(zhàn)略原則,2,3,22,1、如何賦予景觀價值、體驗價值，形成觀光優(yōu)勢？,,借鑒世界名人故居的發(fā)展思路,CASE：美國·華盛頓故居,23,華盛頓故居：弗農(nóng)山莊,弗農(nóng)山莊，喬治·華盛頓的故居，位于華盛頓特區(qū)以南24公里，擁有8000多英畝的土地，那里樹木茂盛，環(huán)境優(yōu)美。華盛頓曾

13、自信的認(rèn)為：“在美國沒有任何一個莊園比我這個莊園更好了”,華盛頓故居是美國人心目中除了白宮之外，最具歷史意義的“圣地”。美國總統(tǒng)有時也會在弗農(nóng)山莊接待外國元首。由此可見“弗農(nóng)山莊”在美國的重要地位,24,正門,接待中心的銅像,博物館臘像,故居遠(yuǎn)景,25,羊群在波托馬克河邊的草地上吃草，人們在山莊里放牧耕作，情景就好像喬治.華盛頓和他的妻子瑪莎住在那里時一樣。,進(jìn)入弗農(nóng)山莊，就仿佛回到了18世紀(jì),故居后門寬闊的波托馬可河,放牛場,花園

14、里的舞者,26,不僅展現(xiàn)18世紀(jì)的建筑風(fēng)格，同時也展現(xiàn)18世紀(jì)的生活情趣,弗農(nóng)山莊有間個性化的旅館，所有房間都帶殖民風(fēng)格，并配有殖民地時期裝束的仆人，同時還提供美國早期的烹飪食品,27,隨處可見身著古裝的人們在辛勤地勞動著，進(jìn)行種植和烹飪演示，漫步其間，仿佛生活在外國小說中,身著古裝的都是附近大學(xué)的學(xué)生，利用暑假來這里當(dāng)志愿者，體驗生活,28,山莊布局整齊，觀賞性強(qiáng)，一片寬闊的大草坪居中，路旁有各種果樹，傳說多為華盛頓親手所植,在主建筑

15、左右，勻稱地分布著多幢不同用途的單層小屋，有仆人房、廚房、園丁房、奴隸住址、花房、織布房、洗衣房、熏制室、制鹽室、車庫、馬房、角谷倉、大片的種植園、農(nóng)場主創(chuàng)新示范區(qū)、碼頭、奴隸紀(jì)念碑及華盛頓之墓。,29,弗農(nóng)山莊之所以如此吸引世界游客，除了華盛頓本人的巨大影響力外，還在于具備了觀賞價值、娛樂休閑等體驗價值,30,華盛頓故居對宋氏祖居的發(fā)展借鑒,1、以莊園的形式出現(xiàn)，展現(xiàn)名人生活時代的鄉(xiāng)村風(fēng)情,2、在建筑特色、文化風(fēng)格上保留名人生活年代特

16、點(diǎn),3、重視對名人生活年代生活情趣展示，側(cè)重于“文化” 體驗，而不是單純強(qiáng)調(diào)物理屬性,5、弱化政治性，強(qiáng)調(diào)觀賞性、體驗性，但又不刻意而為，似乎自然天成,4、功能復(fù)合化，不僅僅是觀光體驗，同時融入了會議接待、餐飲等功能,31,深度發(fā)掘、延展宋氏家族的精神價值,2、如何完善人文價值，強(qiáng)化知識與教育功能？,故人已去，但精神不朽！,32,如何發(fā)掘及延展宋氏家族的精神價值？,1,重建現(xiàn)代化的宋氏家族紀(jì)念館、宋氏家族研究中心,3,修建文昌將軍紀(jì)念館

17、,,,展現(xiàn)宋氏家族的愛國精神，自由、民主、進(jìn)步的價值觀,,,,同時展現(xiàn)文昌100多位將軍的抗戰(zhàn)事跡,4,組織成立華人論壇,延續(xù)宋氏家族溝通海內(nèi)外、兩岸華人的橋梁作用,5,修建基督教堂,尊重宋氏家族的基督信仰,,宋慶齡基金會分支機(jī)構(gòu),2,,,修建華僑紀(jì)念館,6,,,,,33,,如何發(fā)掘及延展宋氏家族的精神價值？,采用現(xiàn)代化多媒體、視聽展示技術(shù),宏偉大氣的建筑群、雍容華貴的園林景觀,+,,,,,再現(xiàn)一代傳奇家族的“偉大精神”及顯赫輝煌的家族

18、地位,,重點(diǎn)宣傳宋氏家族愛國、民主進(jìn)步的思想與追求,34,3、如何運(yùn)用迂回戰(zhàn)術(shù)，構(gòu)建完整的旅游消費(fèi)體系？,引入旅游產(chǎn)品組合理念,,宋氏祖居,+,？（周邊引入新景點(diǎn)）,,=,昌灑旅游景區(qū),,,,利用宋氏祖居的名氣與影響力,,利用新景點(diǎn)提供娛樂休閑配套,,,,形成合力,,35,如何引入新景點(diǎn)與宋氏祖居形成產(chǎn)品組合效應(yīng)？,新景點(diǎn)應(yīng)具備以下條件,緊扣“文化”旅游主題,體現(xiàn)地塊的文脈特點(diǎn),位置毗鄰宋氏祖居,,理由,與宋氏祖居合力構(gòu)筑文昌人文旅游優(yōu)

19、勢,結(jié)合地脈、文脈的景點(diǎn)更加富有生命力,便于實現(xiàn)資源的共享,,,,36,目錄,,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,37,產(chǎn)品組合定位,宋氏紀(jì)念園,宋氏名園,+,產(chǎn)品組合,定位詮釋,,承擔(dān)宋氏家族紀(jì)念功能，保持政治嚴(yán)肅性,借勢宋氏家族影響力，打造以“文化”為核心主題的旅游景區(qū),,為了與原宋氏祖居有所區(qū)別，建議新建宋氏祖居命名為：宋氏紀(jì)念園為了承襲地脈，宋氏紀(jì)念

20、園旁引入的新景區(qū)建議命名為：宋氏名園宋氏紀(jì)念園與宋氏名園，既相互獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)，既起到了紀(jì)念作用，保持了政治上的嚴(yán)肅性，又完善了旅游消費(fèi)六大基本功能,38,旅游功能定位,旅游功能體系,歷史教育,文化體驗,影視拍攝,休閑娛樂,美食品嘗,生態(tài)觀光,會議接待,蜜月度假,39,項目發(fā)展目標(biāo)定位,打造中國名人故居的典范,作為文昌走向世界的旅游名片,作為海內(nèi)外、兩岸關(guān)系的溝通橋梁,作為文昌120萬華僑的精神家園,作為構(gòu)建文昌未來發(fā)展的精神動力,

21、打造成海南最佳的人文度假勝地,改變文昌人文旅游的弱勢格局,成為文昌人文旅游的扛鼎之作,40,旅游客源定位,,,,一級市場,二級市場,三級市場,,國內(nèi)外具有較高經(jīng)濟(jì)收入及文化層次的旅游度假及觀光客戶,,臺海兩岸政要人士，國內(nèi)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、相關(guān)協(xié)會成員、學(xué)生團(tuán)體組織參觀,,海外華僑、相關(guān)紀(jì)念團(tuán)體,41,形象定位,兩者在形象上既有獨(dú)立性又有關(guān)聯(lián)性：,宋氏紀(jì)念園,宋氏名園,,中國最具觀賞價值的名人故居,,精神盛宴，文化之旅,,為了強(qiáng)化宋氏名園

22、與宋氏祖居的關(guān)聯(lián)性，建議在形象包裝方面采用宋氏家族核心人物及關(guān)聯(lián)人物姓名、字號命名景點(diǎn)及道路，如美齡湖、靄齡街、中山路等,42,目錄,,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,43,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,宋氏紀(jì)念園,宋氏名園,44,總體策劃思路,借鑒“華盛頓”故居的規(guī)劃思想,以莊園形式出現(xiàn),中西結(jié)合的 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格,場景化 展

23、示文化情調(diào),弱化政治性， 增強(qiáng)觀光體驗性,,目的：賦予觀賞價值、體驗價值,,,展現(xiàn)宋氏家族曾經(jīng)顯赫的家族地位,,,體現(xiàn)宋氏家族中西合璧的文化特點(diǎn),,,再現(xiàn)宋氏家族鼎盛時期“民國時代”文化特點(diǎn),,,增加游客的參與性，增強(qiáng)游覽價值,45,“宋氏紀(jì)念園”總體規(guī)劃,46,分區(qū)策劃詳述1：宮殿式主建筑群區(qū),47,主建筑群規(guī)劃可借鑒“邱吉爾莊園”,以布蘭姆宮為軸心的龐大宮殿式建筑群是丘吉爾莊園的中心，在這個雕塑的富麗堂皇的宮殿之外

24、，是草場、湖泊,世界文化遺產(chǎn)之一,48,邱吉爾莊園景觀,49,中西建筑風(fēng)格結(jié)合，是民國時期（1912-1949）最重要的建筑風(fēng)格,,,50,采用西式園林，局部可適當(dāng)融入部分中式元素，利用西式園林的恢弘儀式感，強(qiáng)調(diào)宋氏紀(jì)念園的莊嚴(yán)肅穆性，表現(xiàn)宋氏家族曾經(jīng)顯赫的家族地位,分區(qū)策劃詳述2：園林景區(qū),51,,莊園園景必須具備一流的觀賞價值且要符合當(dāng)?shù)氐闹脖惶攸c(diǎn),園林景觀對于促進(jìn)宋氏紀(jì)念園旅游價值起到至關(guān)重要的作用，建議聘請國際大師設(shè)計,52,

25、優(yōu)美的園林景觀不僅可以增加游客的愉悅感，還可以吸引眾多電影劇組選取宋氏紀(jì)念園作為拍攝地點(diǎn),,莊園園景要體現(xiàn)雍容華貴的氣質(zhì),53,優(yōu)美的園林景觀對于提升周邊酒店檔次及吸引酒店客源起到重要的作用,右圖為：意大利埃斯特莊園酒店，被《福布斯—旅行家》評為２００９年的世界最佳酒店 埃斯特莊園能獲此殊榮，首先得益于酒店周圍優(yōu)美的自然環(huán)境 埃斯特莊園迎接過無數(shù)電影和音樂明星，如施瓦辛格、史泰龍、麥當(dāng)娜等優(yōu)美的風(fēng)光同樣吸引了很多電影劇組選取

26、埃斯特莊園作為拍攝地點(diǎn),54,分區(qū)策劃詳述3：名人生活區(qū)展示,“移植復(fù)制” 宋慶齡上海故居,55,按西方莊園的規(guī)劃模式，在莊園內(nèi)部規(guī)劃教堂、農(nóng)舍、放牛場、牛圈、豬圈等，使場景富于生活氣息、文化氣息,56,由于原祖居是在祖居真實基礎(chǔ)上復(fù)原修建的，具有一定的歷史意義，建議保留,分區(qū)策劃詳述4：對原“宋氏祖居”予以保留,57,在莊園內(nèi)部規(guī)劃一個別具特色的莊園小旅館，在建筑風(fēng)格上、服務(wù)上、飲食上均體現(xiàn)宋氏家族鼎盛時期的民國風(fēng)情,分區(qū)策劃詳述5：

27、配套服務(wù)區(qū),58,目的：保護(hù)基本農(nóng)田豐富旅游內(nèi)容方便游客體驗田園風(fēng)光解決農(nóng)民就業(yè),分區(qū)策劃詳述6：生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū),59,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,宋氏紀(jì)念園,宋氏名園,60,“宋氏名園”總體規(guī)劃（一）,61,“宋氏名園”總體規(guī)劃（二）,62,1、文化表演區(qū)：以小劇院、露天劇場為載體，發(fā)揮中視文化運(yùn)營優(yōu)勢，通過文化產(chǎn)業(yè)打造，形成差異化競爭優(yōu)勢,發(fā)揮中視集團(tuán)的文化企業(yè)優(yōu)勢,打造文化產(chǎn)業(yè),形成完整的 文化產(chǎn)業(yè)鏈,達(dá)到旅游

28、 競爭優(yōu)勢,,,專業(yè)的文化運(yùn)營商,,,包括文化創(chuàng)意、文化展覽、文化設(shè)施、文化機(jī)構(gòu)、文藝演出等多個支點(diǎn)，通過整合劇場演出、節(jié)慶活動、創(chuàng)意作品等形成文化特色,,,完整的文化產(chǎn)業(yè)鏈包括：創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計、制造、展覽、交易、編導(dǎo)、演出,,,讓游客消費(fèi)精神文化產(chǎn)品，形成競爭差異化，吸引周邊客流,策劃思路,分區(qū)規(guī)劃,63,漓江山水劇場：印象劉三姐，03年10月試演，至06年8月，門票收入已達(dá)7900萬元,案例1：印象劉三姐,64,華僑城創(chuàng)作了大

29、批文藝作品，各景區(qū)累計演出近5萬場次，接待觀眾近7000萬人次,目前華僑城有2000多名專業(yè)演職人員和20個千人以上的大劇場，平均排一場節(jié)目可以演出1500場,案例2：華僑城,65,賭城拉斯維加斯一直以來就和各色精彩演出和大牌藝人們緊密聯(lián)系在了一起，這里有著各色各樣的精彩演出，讓游客流連忘返,演出類型：歌舞表演歌劇水下舞蹈魔術(shù)表演馬戲團(tuán)表演雜技表演巨星演唱會模仿秀表演溜冰表演成人秀表演其它時尚表演,水下芭蕾,案例

30、3：拉斯維加斯,66,中視將整合國內(nèi)外優(yōu)秀的導(dǎo)演、劇作家，以原創(chuàng)歌舞表演及其它形式的時尚演出，讓中外游客體驗精彩紛呈的藝術(shù)文化,,節(jié)目類型包括：歌劇類：比如反映海南本地文化的《黃道婆》、《紅色娘子軍》等雜藝類：馬戲團(tuán)、雜藝、魔術(shù)、溜冰表演時尚類：上裝秀、時裝秀等演唱類：歌星演唱會,67,項目利用夜間文藝、時尚表演優(yōu)勢吸引周邊過夜人群，對餐飲業(yè)、酒店業(yè)發(fā)展將起到積極促進(jìn)作用,,項目最大的競爭威脅：來自“?！?項目最大的劣勢：不能瞰

31、“?！?,,,,“?！笔琼椖孔畲笕焙?,利用夜晚節(jié)目表演、美食優(yōu)勢彌補(bǔ),,,68,,,,,2、文化展示區(qū)：分為世界之窗、藝術(shù)家園、華僑新村三部分,世界之窗,功能細(xì)分,藝術(shù)家園,華僑新村,定位,展示世界各民族民居（含室內(nèi)裝飾）建筑藝術(shù)兼酒店功能,展示繪畫、雕塑、書法、手工藝藝術(shù),一方面展示華僑建筑、民俗文化一方面作為文昌華僑回鄉(xiāng)探親居所,,,,69,世界之窗：集合世界經(jīng)典民居建筑，供游客參觀的同時，可兼酒店功能,,廣東客家園樓,白族民

32、居,瑞士民居,70,,,捷克民居,芬蘭民居,斐濟(jì)民居,蒙古包,71,藝術(shù)家園,繪畫區(qū),雕塑區(qū),手工藝區(qū),書法區(qū),藝術(shù)家園：分為四大主題分區(qū),以低廉租金吸引世界各地的藝術(shù)人士，打造成藝術(shù)家的夢想家園，在這里，他們可以展示藝術(shù)才華四大分區(qū)中以繪畫、雕塑為主，書法、手工藝為輔,72,華僑新村：借鑒廣東開平碉樓形成思路，為文昌華僑提供“定制式別墅”,碉樓歷史：開平碉樓是20世紀(jì)30年代歸回華僑結(jié)合中西特色建筑的房屋，07年被評為世界文化遺產(chǎn)

33、運(yùn)作模式：將土地切塊提供給華僑建房，設(shè)計方案由開發(fā)商及政府共同審核,73,3、文化學(xué)習(xí)區(qū)：宋慶齡國際學(xué)院,文化、旅游、教育相結(jié)合，帶有培訓(xùn)性質(zhì)的新型學(xué)院,定位,授課對象,以女性、中老年人為主，商務(wù)男性、少年兒童為輔助,辦學(xué)模式,與國內(nèi)知名學(xué)校聯(lián)辦，如清華、北大、人民大學(xué)、中山大學(xué)等,授課模式,面授，按專業(yè)性質(zhì)不同，每期授課數(shù)月至1年不等，每月授課數(shù)天,認(rèn)證,由聯(lián)辦名校認(rèn)證,師資力量,聘請國內(nèi)外資深專家、文化學(xué)者、教育精英、社會精英授

34、課,74,根據(jù)學(xué)員類型設(shè)置實用型專業(yè),婚姻家庭、女性心理、親子教育、理財、養(yǎng)生、氣質(zhì)禮儀、穿衣用色、 化裝與發(fā)型 、 形體塑造、 形象設(shè)計、藝術(shù)鑒賞等,女性,學(xué)員類型,授課內(nèi)容,健康養(yǎng)生、老年心理、醫(yī)學(xué)知識、老年社交、繪畫、書法、舞蹈、老年運(yùn)動、宗教信仰等,中老年人,商務(wù)談判、企業(yè)管理、運(yùn)動課程、商務(wù)禮儀等,商務(wù)男性,主要以夏令營形式存在，組織開展富有教育意義的活動與課程,少年兒童,75,案例：大唐芙蓉園·曲江爾雅女

35、子游學(xué)院,學(xué)院定位：集體驗與參與性為一體，開創(chuàng)文化、旅游、教育相結(jié)合的新型教學(xué)模式的游學(xué)院。辦學(xué)模式：由中國人民大學(xué)和西安曲江文化旅游（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合主辦師資力量：聘請以徐慶平（徐悲鴻大師之子）為代表的專家教授30人辦學(xué)目標(biāo)：塑造3F女性：有趣、無畏、富有女人味三種品質(zhì)于一身的全能型女人授課方式：面授，每期課程歷時8個月，每月授課4天     每期課程歷時8個月，課時：256個課時（每

36、課時40分鐘）證書頒發(fā)：中國人民大學(xué)藝術(shù)學(xué)院頒發(fā)結(jié)業(yè)證書,76,其它辦學(xué)形式也在考慮范圍內(nèi),A方案：宋慶齡女子大學(xué)引進(jìn)美國威斯里安女子學(xué)校，作為其分校，面向全國招生美式教育、全英文教育作為吸引生源的亮點(diǎn)B方案：國內(nèi)高等院校分校（宋慶齡分校）可行性優(yōu)于方案A，但生源吸引力相對不足,77,4、對外綜合配套區(qū)：唐人街區(qū),以餐飲為主，讓游客體驗中外美食文化精髓,78,5、運(yùn)動休閑區(qū)：高爾夫、馬術(shù)俱樂部、運(yùn)動會所、美齡湖,運(yùn)動消費(fèi)迎合

37、海南未來高端化趨勢運(yùn)動主題選擇與宋氏莊園所強(qiáng)調(diào)的雍容華貴氣質(zhì)相一致，以“奢華高尚休閑動動”為主；高爾夫、馬術(shù)、釣魚、斯諾克等被廣泛列為貴族運(yùn)動,79,6、酒店規(guī)劃：規(guī)劃三家五星級酒店、一家四星級酒，引進(jìn)國際知名酒店管理公司,80,“奢華小酒店”：發(fā)源地西方，是市場中一類較為特殊的酒店定位，是高端市場的補(bǔ)缺者。其產(chǎn)生的根源在于西方顧客厭倦了毫無特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，而愿意為差異化的、個性化的產(chǎn)品支付更高的價格。奢華小酒店以情調(diào)、氛圍

38、、個性化服務(wù)取勝,重點(diǎn)介紹：奢華小酒店，南洋風(fēng)格，兼“國賓館功能”,81,,經(jīng)營主題走主題養(yǎng)生線路，提供住宿、餐飲、娛樂、高端會議、蜜月、私人聚會等服務(wù),奢華小酒店的贏利能力相當(dāng)可觀。泰國有家奢華小酒店Chiva Som，以泰式SPA為主題，僅僅57個房間一年營業(yè)收入接近1.5億人民幣,82,7、內(nèi)部商業(yè)街區(qū)：是景區(qū)內(nèi)部消費(fèi)及交流場所,沿水景及園林劇場布置，連接中心廣場 游客可以一邊品咖啡，一邊賞節(jié)目,83,8、居住區(qū)：

39、通過旅游景區(qū)打造，促進(jìn)旅游地產(chǎn)開發(fā)，將昌灑鎮(zhèn)打造成聞名國內(nèi)外的旅游風(fēng)情小鎮(zhèn),坎昆原是一座只有300多人的僻靜漁村，1972年墨西哥政府投資3.5億美元建設(shè)旅游區(qū)和自由貿(mào)易中心，重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè) 目前城市人口已發(fā)展達(dá)到100萬，2002年接待游客300多萬，旅游外匯收入32億美元,國外旅游度假區(qū)發(fā)展案例——坎昆,84,坎昆的成功模式與文昌城市發(fā)展有相近之處，其發(fā)展歷程值得借鑒，因此我們須以前瞻性眼光、城市運(yùn)營高度運(yùn)作項目,成功模式：“自

40、然資源+人文資源”驅(qū)動,先期投入建設(shè)22座旅館,基于優(yōu)勢自然資源，先期投入啟動旅游,南北首腦會議,高等級會議提升知名度，擴(kuò)大旅游,瑪雅世界+旅游規(guī)劃,開發(fā)歷史人文資源，開發(fā)旅游新空間,,,,85,在以旅游為增長引擎的區(qū)域發(fā)展模式帶動下，文昌未來極有可能形成“多組團(tuán)松散型”中等規(guī)模旅游城市,組團(tuán)1,組團(tuán)4,組團(tuán)3,主城區(qū),組團(tuán)2,,濱海資源向人文資源推進(jìn),濱海資源,人文資源,86,目錄,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃

41、,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,87,游憩模式設(shè)計,游憩方式設(shè)計,游線組織設(shè)計,88,項目游憩方式設(shè)計圍繞旅游消費(fèi)六大要素展開，以文化消費(fèi)為核心,行,內(nèi)部交通工具：電瓶車、專線中巴、小游艇、木船；外部交通工具：旅游專線大巴、對外接待越野車隊,食,內(nèi)外共享：唐人街區(qū)匯聚中外美食內(nèi)部專享：內(nèi)部商業(yè)街區(qū)酒吧、咖啡廳等，酒店內(nèi)部特色餐飲,住,項目規(guī)劃三家五星級酒店、一家四星級酒店，可提供2000以上床位,賞,宋氏

42、紀(jì)念園、美齡湖湖景、世界之窗及華僑新村建筑景觀、鄉(xiāng)村生態(tài)景觀、高爾夫景、藝術(shù)村藝術(shù)作品欣賞,娛,歌舞、歌劇欣賞；高爾夫、馬術(shù)、釣魚、劃船、游泳、斯諾克、自行車等休閑運(yùn)動；酒店內(nèi)部SPA、KTV、私人影院等娛樂休閑方式,購,藝術(shù)村藝術(shù)作品、海南當(dāng)?shù)芈糜翁厣a(chǎn)品,89,最大的創(chuàng)新在于創(chuàng)造了“游—學(xué)”模式,游客在旅游的同時可以接受短期的教育培訓(xùn)“游—學(xué)模式”打造游客交流的平臺，在旅游中建立人脈資源“游—學(xué)模式”，對于拉動旅游人流、延長游客

43、逗留時間、帶動景區(qū)消費(fèi)起到積極作用,宋慶齡國際學(xué)院,女性教育,老人教育,兒童教育,商務(wù)培訓(xùn),90,游憩方式設(shè)計,游線組織設(shè)計,游憩模式設(shè)計,91,內(nèi)部游線組織,1、宋氏紀(jì)念園專線：大門—宋氏紀(jì)念園2、宋氏名園專線：大門—內(nèi)部商業(yè)街區(qū)—小劇院、露天劇場—世界之窗—藝術(shù)村、華僑新村—宋慶齡國際學(xué)院—鄉(xiāng)村生態(tài)景觀—中心廣場—高爾夫、馬術(shù)俱樂部—美齡湖3、綜合旅游專線：大門——宋氏紀(jì)念園——宋氏名園,92,外部游線組織,1、整

44、合省域資源融入?？诼糜稳Γ鳛楹？谝蝗沼沃型揪包c(diǎn)之一開通“項目—?？跈C(jī)場”、“項目—博鰲”、“項目—三亞”旅游交通專線（利用越野車隊）2、整合文昌市內(nèi)資源協(xié)調(diào)政府，整合文昌內(nèi)部旅游資源，開通“項目-航天城、項目—銅鼓嶺、項目—八門灣—東郊椰林旅游專線大巴,93,目錄,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,94,項目開發(fā)計劃：旅游景區(qū)開發(fā)周期6年，旅游地產(chǎn)

45、開發(fā)周期10年,,,,,,,,,,,,,,95,區(qū)域開發(fā)模式：以旅游為增長引擎的區(qū)域開發(fā)模式,關(guān)鍵成功因素：,政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃定位并利用不同政策扛桿引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展政府根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龌潭燃捌髽I(yè)、投資業(yè)界實力決定適宜的參與模式,96,開發(fā)模式：采用“一級土地開發(fā)+重點(diǎn)項目開發(fā)”為核心的旅游開發(fā)模式,一級土地開發(fā)+重點(diǎn)項目開發(fā)一級土地開發(fā)： 對整個地塊進(jìn)行出色的規(guī)劃定位，進(jìn)行土地開發(fā)，“生地”轉(zhuǎn)為“熟地”土 地，推

46、向市場與政府分享土地收益； 建立”政府——一級開發(fā)商——二級投資商——運(yùn)營商 ”的產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)項目開發(fā)： 對該區(qū)域的核心項目，獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)，主要是宋氏紀(jì)念園、 宋氏名園文化表演區(qū)、文化展示區(qū)、文化學(xué)習(xí)區(qū),97,政府與中視、二級投資商、經(jīng)營商合作模式,98,,項目贏利模式,1.房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營旅游地產(chǎn)（出售）酒店經(jīng)營（出租）收入商業(yè)區(qū)租金收益2.門票經(jīng)濟(jì)觀光點(diǎn)的門票收入3.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：文化、餐飲、住宿

47、、娛樂、休閑等經(jīng)營收入4.節(jié)事會議經(jīng)濟(jì)：論壇、節(jié)慶、紀(jì)念日等活動經(jīng)營收入,,,,休閑地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),門票收入,節(jié)慶會議,贏利金字塔,99,目錄,市場分析,項目分析,發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,旅游產(chǎn)品規(guī)劃,綜合效益評估,項目開發(fā)計劃與模式,經(jīng)濟(jì)測算,游憩模式設(shè)計,100,項目整體經(jīng)濟(jì)測算及評價,宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——總投資4.19億元，年經(jīng)營性利潤3071萬元，年投資收益率為7.34%。宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——總投資80.58億元，

48、稅后利潤20.6億元，稅后成本利潤率為25.6%。,101,宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——總投資4.19億元,102,宋氏紀(jì)念園總投資估算說明,1、土地成本宋氏紀(jì)念園1040畝土地屬于政府旅游用地開發(fā)，假設(shè)征地成本為1萬/畝，土地成本按征地成本計算為1040萬。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考同類項目經(jīng)驗值?？紤]項目總面積較小，適當(dāng)提高單價標(biāo)準(zhǔn)，暫時按120元/平方米計算。3、建安工程

49、費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費(fèi)用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。建筑單體造價包括裝修為4000元/平方米。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按海南同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費(fèi)按前述3項之和的2%計取。5、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述2、3項之和

50、的2%計取較為合理。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。,103,附表：宋氏紀(jì)念園建安成本初步概算,,104,宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——年經(jīng)營性利潤3071萬元，年投資收益率為7.34%,收入說明：假設(shè)門票100元/人，預(yù)估年接待50萬人次，年毛收益為4725萬元。,105,宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——總投資80.58億元,106,宋氏名園總投資估算說明,1、土地成本考慮到本項目位置一般，土地成本按

51、文昌昌灑鎮(zhèn)最低基準(zhǔn)地價計算（9.4萬/畝）計算。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考同類項目經(jīng)驗值?？紤]到本項目規(guī)模較大，按80元/平方米計算。3、建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費(fèi)用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。其中住宅地產(chǎn)開發(fā)的建筑及安裝成本按2200-2400元/平方米計算。其他按常規(guī)估算。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門

52、為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按海南同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費(fèi)按前述3項之和的2%計取。5、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述2、3項之和的2%計取較為合理。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。7、銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前海南一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷售費(fèi)用為銷售額的5

53、%。,107,附表：宋氏名園成本初步概算及收入初步測算表,收入說明：宋氏名園主要地產(chǎn)開發(fā)收入按5000-6000元/平方米保守價格估算。酒店收入按整體轉(zhuǎn)讓價值一次性計算收入，因本次測算為保守估計，其他經(jīng)營性收入暫時不予計算在內(nèi)。,108,宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)——稅后利潤20.6億元，稅后成本利潤率為25.6%,109,整體社會效益說明,1、就業(yè)人口增加——至少增加就業(yè)崗位2180個。（經(jīng)營性收入按12萬/人，物業(yè)管理按2000平方米/人

54、）2、政府稅費(fèi)增加——開發(fā)稅收總額達(dá)到9.6億元，此外每年營業(yè)稅增加828萬元。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增加——總投資達(dá)到84.8億元，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大幅增加。4、提升區(qū)域知名度——建成后的宋氏祖居綜合旅游項目具有較強(qiáng)的旅游市場競爭力，最大程度提升區(qū)域知名度。5、促進(jìn)周邊城市配套完善——項目開發(fā)將加快周邊商業(yè)街，學(xué)校，基礎(chǔ)設(shè)施等城市綜合配套的開發(fā)，改變周邊開發(fā)環(huán)境。,110,整體拆遷安置及就業(yè)解決方案,1、就業(yè)解決方案——據(jù)初步調(diào)查，總拆

55、遷戶數(shù)少于150戶，需要解決就業(yè)人口少于300人，本項目至少增加就業(yè)崗位2180個，基本可以在項目內(nèi)解決拆遷人員就業(yè)問題。2、拆遷安置方案——總拆遷戶數(shù)少于150戶，按每戶200平方米計算，假設(shè)建安成本為2000元/平方米（帶精裝修），總拆遷安置成本為0.6億元，占項目土地出讓金的比例少于12%，經(jīng)濟(jì)上可行。另外可以將安置小區(qū)設(shè)置在項目的綜合居住區(qū)內(nèi)，分享項目整體配套，提升村民的居住品質(zhì)。,111,環(huán)境生態(tài)效益,1、秉承保護(hù)生態(tài)、與自