綿陽(yáng)一達(dá)舶人

1、第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述,市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場(chǎng)有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場(chǎng)所；二是是交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對(duì)象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。1、按照用途劃分有：住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)

2、用房市場(chǎng)、工業(yè)廠房市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。,,1、按照用途劃分有：住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)用房市場(chǎng)、工業(yè)廠房市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、發(fā)育市場(chǎng)、成熟市場(chǎng)。 3、按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國(guó)際性房地產(chǎn)市場(chǎng)（如東京寫字樓市場(chǎng)）、全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)、地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)（杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)）等。,4、按照層次劃分有：一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)家出讓土地給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

3、司的土地出讓（批租）市場(chǎng)；二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)（新房交易）；三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)（二手房交易）；,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),從現(xiàn)實(shí)意義上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩塊。但是，從本質(zhì)上看，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場(chǎng)，房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn)，故不可能有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成。,（一）地產(chǎn)市場(chǎng),1 、土地一級(jí)市場(chǎng)。是

4、指以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)。這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)?，讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同。國(guó)內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為：居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年國(guó)內(nèi)目前的土地一級(jí)市場(chǎng)又可

5、分為土地批租市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。,土地批租市場(chǎng)是指國(guó)家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)，在明確規(guī)定用途、使用年限和其他要求條件下，以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或土地使用者，土地使用者向國(guó)家一次性支付出讓金。土地租賃市場(chǎng)是指國(guó)家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者，土地使用者按規(guī)定每年向國(guó)家繳納一定數(shù)量的地租。,2、土地二級(jí)市場(chǎng),土地二級(jí)市場(chǎng)是指土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，即已獲得批租土地使用

6、權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者或土地使用者，將已開(kāi)發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場(chǎng)。,3、土地三級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。土地三級(jí)中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價(jià)格也是在市場(chǎng)中自由形成的。,（二）房地產(chǎn)

7、物業(yè)市場(chǎng),1、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。該市場(chǎng)主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)的目的主要是為了獲取盈利。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)從開(kāi)發(fā)選址和承租土地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)對(duì)土地及土地上建筑物和其它附著物投資開(kāi)發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過(guò)程。,2、房地產(chǎn)建筑施工市場(chǎng),市場(chǎng)主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。在這一市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建筑商因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。該市場(chǎng)交易的商品是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的承包合

8、同。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開(kāi)發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無(wú)關(guān)。,3 、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng),房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng)主要包括物業(yè)出售和出租兩個(gè)市場(chǎng)，其市場(chǎng)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。,房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng)主要功能,①已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)通過(guò)該市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，開(kāi)發(fā)商通過(guò)交易租賃市場(chǎng)收回投資及獲

9、取投資利潤(rùn)；②這一市場(chǎng)面臨眾多的物業(yè)需求者，產(chǎn)生大量的信息。開(kāi)發(fā)商可通過(guò)這一市場(chǎng)的信息，了解掌握市場(chǎng)的需求，進(jìn)行幫助指導(dǎo)各種要素的流向和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；③這一市場(chǎng)能以多種出售和出租形式（如分期付款、銀行按揭、賣期房、售出返租等）直接為消費(fèi)者提供生產(chǎn)及生活所需的活動(dòng)空間，滿足不同層次的消費(fèi)者。,4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中進(jìn)行貨幣資金融通的場(chǎng)所，它貫穿于地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)

10、、物業(yè)交易租賃市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來(lái)和一種服務(wù)性市場(chǎng)。（后面有專門章節(jié)討論）,5、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng),由房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場(chǎng)，可以說(shuō)是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。（本章第四節(jié)）,6、物業(yè)管理市場(chǎng),其市場(chǎng)主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對(duì)已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維

11、修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與市場(chǎng)規(guī)模。物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出售與出租市場(chǎng)的延續(xù)，并對(duì)上流市場(chǎng)形成一定的作用。,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),1、地區(qū)性。因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不可能通過(guò)對(duì)其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來(lái)解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。這種地區(qū)性甚至在一個(gè)城市的不同區(qū)位也會(huì)有所表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性會(huì)使得房地產(chǎn)商品的價(jià)格決定、供求

12、狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。,2、供給調(diào)節(jié)滯后性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)的時(shí)間。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場(chǎng)供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變動(dòng)時(shí)，供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時(shí)間，才能使供需達(dá)到平衡。,3、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開(kāi)的，且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)

13、的市場(chǎng)行情，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性。4、投機(jī)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性僅次于金融市場(chǎng)。,5、交易形式多樣性。房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種形式。（溫州炒房團(tuán)從買商品房到買商鋪到做項(xiàng)目）6、交易復(fù)雜性。房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成，需要進(jìn)行尋

14、求買方或賣方、現(xiàn)場(chǎng)考察、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價(jià)還價(jià)、簽定契約、資金到位、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng)，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問(wèn)題，涉及眾多中介角色，如律師、價(jià)格評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)人、銀行、管理部門等。,7、受金融市場(chǎng)的高度影響性。房地產(chǎn)商品總值較大，其交易對(duì)信貸的依賴性較強(qiáng)，金融政策及市場(chǎng)利率的變動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。1993年北海、海南等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺(tái)后，一夜之間從“火山”跌入“冰川”。

15、8、市場(chǎng)效率低。這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長(zhǎng)期耐用商品等特性引出。房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。,9、政府干預(yù)性。因房地產(chǎn)在國(guó)計(jì)民生中的特殊地位，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均有較強(qiáng)的干預(yù)約束。政府通過(guò)財(cái)政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。（杭州市2003年底出臺(tái)的房產(chǎn)新政）,四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能,1、聯(lián)接房

16、地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產(chǎn)市場(chǎng)這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場(chǎng)體系的完整程度。,2、優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通過(guò)房地產(chǎn)商品價(jià)格的調(diào)節(jié)，使具有不同級(jí)差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即通過(guò)讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級(jí)差收益的

17、行業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高使用效益。,3、交換功能。交換功能是一切市場(chǎng)機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能比一般的市場(chǎng)的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營(yíng)資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。,4、調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能主要是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、投資者及房

18、地產(chǎn)使用者之間的收益流向來(lái)完成的。,5、優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。住房是人類生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制,房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。 房地產(chǎn)交易主體，即從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的當(dāng)事人。房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，

19、它既可以是國(guó)有土地使用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個(gè)人。房地產(chǎn)交易客體，即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。房地產(chǎn)交易的媒介則是貨幣。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價(jià)值。 在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和流通過(guò)程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。,(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制,房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

20、業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的直接目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化。而動(dòng)力機(jī)制就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)力與經(jīng)濟(jì)利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。動(dòng)力機(jī)制的形成要以清晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有確定的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。,(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制,根據(jù)商品的價(jià)值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化．而房地產(chǎn)價(jià)格的變化又會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這

21、種相互作用、相互影響的關(guān)系就形成一種供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制是指供求關(guān)系與價(jià)格高低之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系。供求機(jī)制的形成必須具備二個(gè)條件，其一，房地產(chǎn)供求和價(jià)格能在市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場(chǎng)信息；其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體有根據(jù)市場(chǎng)信號(hào)調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對(duì)市場(chǎng)所提供的信息及時(shí)作出正確的反應(yīng)，而不是一種扭曲的反應(yīng)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

22、格機(jī)制則是指價(jià)格形成及其變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)和供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)節(jié)和影響的自發(fā)過(guò)程與形式，是市場(chǎng)機(jī)制的主體內(nèi)容和核心。價(jià)格機(jī)制包括：價(jià)格形成的方式、影響價(jià)格形成的因素及其價(jià)格的制約作用；價(jià)格形式的采用和各種價(jià)格之間的關(guān)系；價(jià)格體系的產(chǎn)生和變動(dòng)；價(jià)格結(jié)構(gòu)與商品的比價(jià)關(guān)系；各種商品的價(jià)格和價(jià)格總水平的運(yùn)動(dòng)及其制約因素；市場(chǎng)價(jià)格的制定、調(diào)整和管理，以及價(jià)格管理中經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價(jià)格與其它經(jīng)濟(jì)杠桿的聯(lián)系以及對(duì)社

23、會(huì)再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)，等等。房地產(chǎn)供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能在于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。,(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤(rùn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為爭(zhēng)奪客戶、買者而展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成一種強(qiáng)大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商干方百計(jì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的或賣價(jià)、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低開(kāi)發(fā)成本和建筑造價(jià)，以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，進(jìn)而形成一種

24、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是競(jìng)爭(zhēng)與房地產(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)格、利潤(rùn)之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系。其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的外在壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。,（四）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制,利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方必須獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)交易中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)自身的行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。同樣

25、，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購(gòu)入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，可能會(huì)給家庭或企業(yè)帶來(lái)較大的損失，對(duì)將來(lái)的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。,風(fēng)險(xiǎn)也有積極的作用，它會(huì)迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)奮發(fā)努力、銳意進(jìn)取，不斷提高管理效率，更新技術(shù)，使產(chǎn)品更大程度地貼近市場(chǎng)需求。對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)存在的同時(shí)，也帶來(lái)潛在的高收益。 資料：2003年，我省人均出售自有住房的投資收益達(dá)到103元，同比增長(zhǎng)7.84倍。按我省城

26、鎮(zhèn)居民總?cè)藬?shù)2250萬(wàn)計(jì)算，居民的賣房收益高達(dá)23.175億元。2003年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達(dá)102元，同比增長(zhǎng)26.8%。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有13.2%的家庭擁有2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會(huì)變大。,房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制的特點(diǎn),第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制與一般商品市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制有所不同。這主要是因?yàn)槲覈?guó)的城市土地為國(guó)家所有，沒(méi)有土地所有權(quán)的出賣，只有土

27、地使用權(quán)的讓渡，只存在縱向的由國(guó)家壟斷的一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)，不存在橫向的開(kāi)放的一級(jí)市場(chǎng)。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制與一般商品市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制也有所不同。房地產(chǎn)的稀缺性與人們對(duì)其需求的無(wú)限性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是供不應(yīng)求而不是供過(guò)于求。 第三，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是不充分的。這是由于房地產(chǎn)在地理位置上具有固定性，不能移動(dòng)，是一種不動(dòng)產(chǎn)，具有一定的壟斷性。,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,1、房地產(chǎn)需

28、求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格條件下，消費(fèi)者愿意購(gòu)買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 2、房地產(chǎn)需求的層次。①房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。這是消費(fèi)者當(dāng)期能夠?qū)崿F(xiàn)的需求。當(dāng)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的需求稱為意愿沉淀需求。當(dāng)需求的增加能帶來(lái)相應(yīng)量的供給時(shí)，稱為有效需求。②房地產(chǎn)的可能需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求?？赡苄枨蟛豢赡苋哭D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，有一部分會(huì)成為意愿沉淀需求。③已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求。這是需求運(yùn)動(dòng)的終點(diǎn)，已實(shí)

29、現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應(yīng)該是成交量。從現(xiàn)實(shí)需求到已實(shí)現(xiàn)需求，中間有一個(gè)交易過(guò)程。④房地產(chǎn)的邊際需求。,3、房地產(chǎn)需求主體,居民。居民是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大的需求者，消費(fèi)住宅為主。企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)展業(yè)務(wù)不可缺少的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商是土地市場(chǎng)的最大需求者。涉外房地產(chǎn)商品需求者。,例：2004年動(dòng)工的美國(guó)駐華新使館占地4萬(wàn)平方米，將耗資2.75億美元。,

30、,美國(guó)北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，因?yàn)?，俄羅斯駐華使館占地16萬(wàn)平方米，是美國(guó)新使館的4倍。據(jù)說(shuō)俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。,4、影響房地產(chǎn)需求的主要因素,城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。 房地產(chǎn)的價(jià)格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期。,金融學(xué)院學(xué)生2005年暑期問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果：,被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況：,二、房地產(chǎn)供給,1、  房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給和房

31、地產(chǎn)需求是相對(duì)應(yīng)的概念，是指在一定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。全社會(huì)的房地產(chǎn)供給分為市場(chǎng)交易供給和非市場(chǎng)交易供給二部分。市場(chǎng)交易房地產(chǎn)供給，是指通過(guò)一定的交換關(guān)系，經(jīng)過(guò)必要的市場(chǎng)交易程序，以貨幣手段實(shí)現(xiàn)供他人消費(fèi)或使用的房地產(chǎn)商品。非市場(chǎng)交易房地產(chǎn)供給，是指通過(guò)劃撥、配給手段滿足社會(huì)需求的房地產(chǎn)，以及新舊體制摩擦導(dǎo)致的，具有部分價(jià)值交換形式而不通過(guò)市場(chǎng)交易形式完成的房地產(chǎn)供給。,2、&

32、#160; 房地產(chǎn)供給的主體,政府。 （在以國(guó)家壟斷土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的土地一級(jí)市場(chǎng)中，國(guó)家是唯一的土地供應(yīng)者；政府向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的公有住房，成為“房改房”的主要來(lái)源；“安居工程”使政府成為一種特殊的供給者 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 。居民 。,3、土地供給的特性,土地一級(jí)市場(chǎng)的供給主體是國(guó)家，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)是由國(guó)家這個(gè)唯一的主體壟斷的，所以，市場(chǎng)中土地供給總量最終取決于國(guó)家出讓土地的數(shù)量；因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，土地的自然供給是剛性的

33、。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，成為直接用于人類生活、生產(chǎn)的土地供給。它隨著土地用途的效用、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)對(duì)土地需求狀況的變化而變化，因此土地的經(jīng)濟(jì)供給是彈性的。但由于受到自然供給的剛性限制，這種彈性又是不充分的。,3、土地供給的特性（續(xù)）,在土地供給出讓、轉(zhuǎn)讓、出租三種形式中，出讓價(jià)格首先遵循地租規(guī)律，其次也引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 。土地供給有時(shí)間上的滯后性。,杭州地產(chǎn)出讓9月呈現(xiàn)低調(diào) 推地節(jié)奏放緩,9月份的杭州土地市場(chǎng)，總共只推

34、出兩宗住宅用地，均成功出讓。這兩宗土地總面積僅為116.9畝，可供建筑面積為16.8萬(wàn)平方米。盡管在7月15日至7月27日，杭州市國(guó)土資源局曾經(jīng)在其網(wǎng)站上預(yù)告了下一階段即將推出17宗土地，共計(jì)約875畝，但到目前為止，正式推出的土地僅為9月份成功出讓的這兩宗土地和10月即將掛牌的浙大湖濱校區(qū)地塊。,4、房產(chǎn)供給的特性,房產(chǎn)供給的短期價(jià)格彈性不充分 ，長(zhǎng)期供給彈性較高。房產(chǎn)供給滯后性。這主要由房產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)而決定的。 標(biāo)的物多樣性。

35、這里的多樣性包括房產(chǎn)地域、外觀、功能、適應(yīng)面等多方面的多樣性 。,5、影響房地產(chǎn)供給的因素,價(jià)格。房地產(chǎn)投資來(lái)源及數(shù)量。企業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)交易條件。開(kāi)發(fā)成本。稅收及非市場(chǎng)因素的轉(zhuǎn)軌。,三、房地產(chǎn)供求均衡分析,和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價(jià)格成反比，供給量與價(jià)格成正比，在一定的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)供求達(dá)到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對(duì)的。需求與供給曲線及供求平衡如圖所示。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格及

36、均衡量的變化。,,杭州房?jī)r(jià)漲幅回落至個(gè)位數(shù) 退居全國(guó)第六,7月份，杭州市房?jī)r(jià)同比上漲8.6%，在全國(guó)35個(gè)大中城市中漲幅位次從今年第二季度的第一位(12.5%)退至第六位。　　省統(tǒng)計(jì)局的工作人員說(shuō)，自2004年以來(lái)杭州市房屋銷售價(jià)格同比漲幅一直在雙位數(shù)運(yùn)行，這次漲幅的明顯回落主要是受近期政策調(diào)控影響?！　『贾?月份住宅類價(jià)格同比上漲8.1%，比二季度低4.5個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比(和上月相比)價(jià)格明顯回落，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)?！　》亲≌?/p>

37、房產(chǎn)價(jià)格同比上漲9.5%，比二季度低2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和其他用房同比漲幅分別為14.1%、3.0%和7.8%；辦公樓價(jià)格比上月下跌0.8%。,（接前頁(yè)）二手房?jī)r(jià)格同比上漲8.8%，比二季度漲幅低3.9個(gè)百分點(diǎn)。二手房環(huán)比價(jià)格近兩年來(lái)首次出現(xiàn)小幅下跌現(xiàn)象，價(jià)格比上月下降0.5%，其中多層住宅價(jià)格降幅最大，比上月下降1.3%?！　?月份全國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲6.4%，杭州、寧波房?jī)r(jià)漲幅分別為8.6%和6.1

38、%，分別比全國(guó)漲幅高2.2個(gè)百分點(diǎn)和低0.3個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)35個(gè)大中城市中位列第六位和第十七位。上海房?jī)r(jià)漲幅比上年同期上漲8.1%，居全國(guó)第九位。全國(guó)僅有呼和浩特、青島和太原三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅在兩位數(shù)水平，其漲幅分別為12.3%、11.4%和11.1%。來(lái)源： 今日早報(bào) 　作者： 黃淼君2005年08月17日,四、房地產(chǎn)供求的消費(fèi)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系分析,1、租金及物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了

39、獲得房屋的使用權(quán)所需的年度支出額。租金是根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)價(jià)值確定的。在物業(yè)市場(chǎng)上，使用空間的供給量是一定的(來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng))。對(duì)物業(yè)的需求取決于租金和諸如公司的生產(chǎn)水平、收入水平或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)因素 。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時(shí)，空間的使用需求就會(huì)上升。在供給固定的情況下，租金就會(huì)上漲。,2、物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系,在資產(chǎn)市場(chǎng)和

40、物業(yè)市場(chǎng)之間有兩個(gè)接合處。第一，物業(yè)市場(chǎng)上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。畢竟，在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)際上是在購(gòu)買當(dāng)前或?qū)?lái)的收益流量，因此，物業(yè)市場(chǎng)上的租金變化會(huì)立即影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)需求。第二，兩個(gè)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點(diǎn)。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長(zhǎng)的話，不僅會(huì)使資產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格下滑，而且也會(huì)使物業(yè)市場(chǎng)上的租金隨之下調(diào)。,3、四象限分析模型,我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素

41、租金R、市場(chǎng)存量S（視作供給）、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。 四象限分析模型,第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與中介,（一）經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的含義。1、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和經(jīng)紀(jì)人在世界各地的市場(chǎng)早而有之，如民間俗稱的掮客，牙行。在市場(chǎng)上撮合買賣雙方，使之達(dá)成交易的行為謂之經(jīng)紀(jì)。為買賣雙方牽線說(shuō)合、促成交易而收取傭金的人即為經(jīng)紀(jì)人或中介人（Broker

42、）。從完整的法律意義來(lái)理解，經(jīng)紀(jì)人是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，享有民事權(quán)利，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，為促成他人交易而進(jìn)行居間、信息服務(wù)以及委托代理等活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。,2、經(jīng)紀(jì)人的主要特征,經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng) 信息靈通 社會(huì)活動(dòng)和工作能力較強(qiáng),（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指具備經(jīng)紀(jì)人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。 房地產(chǎn)的資格要求有嚴(yán)格的限制，且而經(jīng)過(guò)一定的考核，取得相關(guān)證書(shū)后

43、，方可從事經(jīng)紀(jì)工作。,,（三）房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中專門提供房地產(chǎn)信息進(jìn)行技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評(píng)估代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的服務(wù)范圍主要包括：房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、資產(chǎn)評(píng)估、工程策劃、工程代理、地籍測(cè)量、投標(biāo)拍賣代理、物業(yè)管理、法律咨詢、訴訟代理、人才培訓(xùn)、信息交流等等。 具體地看，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)所

44、提供的服務(wù)包括增量房地產(chǎn)的代理銷售、出租和中介咨詢；及存量房地產(chǎn)的估價(jià)、咨詢和置換。,二、房地產(chǎn)中介服務(wù)體系,房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易所、咨詢公司、顧問(wèn)公司、測(cè)量行、估價(jià)事務(wù)所等。,1、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)咨詢主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)出售、出租者的要求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)、購(gòu)房手續(xù)、法律法規(guī)、政策及技術(shù)方面提供的咨詢服務(wù)。,2、房地產(chǎn)

45、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（也稱房地產(chǎn)估價(jià)）是指對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)審估算的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房地產(chǎn)中介的重要組成部分。房地產(chǎn)估價(jià)的主要業(yè)務(wù)范圍有：⑴國(guó)有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓中地價(jià)的評(píng)估；⑵有關(guān)房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、拆遷補(bǔ)償、分割、贈(zèng)與等價(jià)格的評(píng)估；⑶金融、借貸、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)抵押、貸款、投保等所必需的價(jià)格評(píng)估；⑷企業(yè)合股、合資經(jīng)營(yíng)、兼并、破產(chǎn)清算中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；⑸住房出售等的價(jià)格評(píng)估；⑹房地產(chǎn)糾紛仲裁、法

46、律訴訟的價(jià)格評(píng)估；⑺有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的政策、價(jià)格咨詢等。,3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及代理業(yè)務(wù)。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，由此產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)直接對(duì)被代理人發(fā)生效力的一種法律行為。 代理因授權(quán)不同，可以分為全權(quán)代理、一般代理和特殊代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代理屬于特殊代理。,租一天也行 杭州中介放下架子做起短租生意,……“我愛(ài)我家”

47、相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，租金則分為日租金、周租金、半月租金、月租金四種?，F(xiàn)在定價(jià)還沒(méi)完全敲定，但據(jù)估算根據(jù)房源不同，日租金為不同星級(jí)賓館的一半，而周、月租金將會(huì)更實(shí)惠一點(diǎn)?！　∫恍┲薪闃I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，以前不少中介接的都是租賃大單，小單子基本不接，但現(xiàn)在也許是200元的合租業(yè)務(wù)也在做?，F(xiàn)在整個(gè)二手房市場(chǎng)情況成交量并不樂(lè)觀，不少房子空著也是空著，房東又不肯降價(jià)，轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象非常普遍。而由于房源眾多，各種完善齊全的租賃業(yè)務(wù)也將不斷地豐富租賃市場(chǎng)

48、，為消費(fèi)者提供更多的選擇。,中介風(fēng)險(xiǎn),二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型：一是中介商不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題。三是中介商不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。,舊聞一則--杭州：下猛藥，整治房產(chǎn)中介,2002年8月19日 08:40 有關(guān)行政部門在接受記者采訪時(shí)表示，“華浙”事

49、件對(duì)市場(chǎng)的影響不外乎兩方面。一是市場(chǎng)更趨向于規(guī)范化，二是消費(fèi)者將趨向選擇業(yè)績(jī)好，規(guī)模大的中介公司。他們將在規(guī)范中介行業(yè)市場(chǎng)上采取一系列有力舉措，以盡量減少此類事件的再度發(fā)生?！尘埃盒氯A網(wǎng)浙江頻道7月31日電 杭州市區(qū)一家名叫“華浙房屋置換”的中介公司，在卷走客戶巨款后不知所蹤。目前，西湖警方已接到“華浙”涉嫌詐騙的報(bào)案多起，估計(jì)案值近百萬(wàn)元。（“華浙”總經(jīng)理章旭祺，攜款似為還賭債。）,他山之石：美國(guó)房地產(chǎn)中介體系,美國(guó)房地產(chǎn)管理師

50、協(xié)會(huì)(The Institute of Real Estate Management) 。 1933年成立的美國(guó)房地產(chǎn)管理師協(xié)會(huì)(IREM)是為全球房地產(chǎn)管理專家服務(wù)的專業(yè)資格師團(tuán)體。成立70年來(lái)作為行業(yè)領(lǐng)頭羊提供了成功管理房地產(chǎn)所必需的各種工具與解決方法。 美國(guó)房地產(chǎn)管理師協(xié)會(huì)(IREM)是面向居住及商用財(cái)產(chǎn)管理人員進(jìn)行教育并頒發(fā)結(jié)業(yè)證書(shū)的非營(yíng)利團(tuán)體。 美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(National Association of R

51、ealtors) 。 1908年成立的美國(guó)國(guó)家注冊(cè)中介師協(xié)會(huì)(NAR)的宗旨是提高房地產(chǎn)中介行為水平，為維護(hù)公共福利保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)。,本章思考題,1、  房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特點(diǎn)與功能？2、  房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制有哪些方面？各種運(yùn)行機(jī)制之間有哪些聯(lián)系？3、  影響房地產(chǎn)供應(yīng)與需求各有哪些因素？試結(jié)合實(shí)際展開(kāi)討論。4、  利用四象限模型分析各種外部因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供應(yīng)、租金、價(jià)格的影響，