2015年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告

1、,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告,,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)概述,卓達(dá)新城養(yǎng)老地產(chǎn),,目 錄,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念,,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)概述,卓達(dá)新城養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念,,,.,隨著我國老齡化趨勢和程度的加深，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。老齡產(chǎn)業(yè)在國外也稱為“銀色產(chǎn)業(yè)”。 在1997年5月28日中國首次老齡產(chǎn)業(yè)研討會(huì)上，中國老齡協(xié)會(huì)會(huì)長張文范首次公開明確的提出“老齡產(chǎn)業(yè)”的說法。,概念提出,,是

2、指為老年人提供設(shè)施、特殊商品、服務(wù)，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用醫(yī)娛學(xué)等物質(zhì)精神文化方面構(gòu)成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是多個(gè)產(chǎn)業(yè)相互交叉的綜合性產(chǎn)業(yè)，是由老年市場需求拉動(dòng)而興起的新興產(chǎn)業(yè)。,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定義,,一個(gè)國家60歲以上的老年人口或65歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤^10%和7%，那么這個(gè)國家就達(dá)到人口老齡化。我國2000 年已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì),人口老齡化,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),,,老齡產(chǎn)業(yè)的特殊性是指老齡產(chǎn)業(yè)服務(wù)對象的特殊性。即

3、從年齡階段上劃分，老齡產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)對象鎖定為60歲及以上的老年人口。,,它是一個(gè)橫跨第一、二、三次產(chǎn)業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系。,,老齡產(chǎn)業(yè)的微利性是指從事老齡產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在老齡市場的單項(xiàng)產(chǎn)品或單項(xiàng)服務(wù)中獲得的平均利潤率與從事其他產(chǎn)業(yè)相比相對較小。,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分類,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)按需求屬性的不同,,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)概述,卓達(dá)新城養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念,出臺(tái)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，加快老齡事業(yè)的快速發(fā)展。為了加

4、快老齡事業(yè)的全面發(fā)展，根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃（2006－2010年）》、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》和《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，國家制定了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，鼓勵(lì)老齡事業(yè)的快速發(fā)展。 十部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，指導(dǎo)并促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展 。根據(jù)2006年2月全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動(dòng)保障部、財(cái)政部、建設(shè)部、衛(wèi)生部、人口計(jì)生委及稅

5、務(wù)總局十部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，對發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)給出了具體指導(dǎo)意見，明確進(jìn)一步發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)、老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)以及促進(jìn)老年用品市場的開發(fā)。《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中指出發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的三個(gè)指導(dǎo)思想。（1）要從加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能；（2）老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā)

6、展老年消費(fèi)市場。,政策解讀,,財(cái)政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念&quo

7、t;,政策解讀,,,政策解讀,,,NO.5《國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施》 時(shí)間：2013.8.16 上榜理由：明確提出要在政府“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)上，讓社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。 發(fā)布單位：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,NO.4《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》 文件號：國發(fā)〔2013〕35號 時(shí)間：2013.9.6 上榜理由：《意見》明確了我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本定位、依靠力量、主

8、要路徑和最終目標(biāo)，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件 發(fā)布單位：國務(wù)院,NO.3《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》 文件號：民政部令第49號 時(shí)間：2013.7.1 上榜理由：明確了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理要求和監(jiān)管部門。 發(fā)布單位：民政部,NO.2《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》 文件號：民政部令第48號 時(shí)間：2013.7.1 上榜理由：明確了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻。 發(fā)布單位：民政部,NO.1《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》修訂版 文件號：主

9、席令第七十二號 時(shí)間：2013.7.1 從法律高度對養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)生影響。 發(fā)布單位：中華人民共和國主席令,對于養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老行業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老企業(yè)來說，2013年被稱為“養(yǎng)老元年”,政策解讀,,,NO.10《中央專項(xiàng)彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項(xiàng)目管理辦法》 文件號：財(cái)綜〔2013〕56號 時(shí)間：2013.4.28 上榜理由：農(nóng)村養(yǎng)老項(xiàng)目專項(xiàng)資金補(bǔ)助。 發(fā)布單位：民政部,NO.9《2013年民政部關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)評估工作

10、的指導(dǎo)意見》 文件號：民發(fā)〔2013〕127號 時(shí)間：2013.7.30 上榜理由：該指導(dǎo)意見是建立健全養(yǎng)老服務(wù)評估制度的指引性文件，并對各地的實(shí)施方案規(guī)定了時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 發(fā)布單位：民政部,NO.8《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條例》 時(shí)間：2013.11.19 上榜理由：上海市將1998年頒布的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》上升為地方立法，是民政部令48號、49號的地方版，有較強(qiáng)參考和指導(dǎo)意義。 發(fā)布單位：上海市人大常委會(huì)辦公廳,NO.7《北京

11、市人民政府關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》 文件號：京政辦發(fā)〔2013〕56號 時(shí)間：2013.10.31 上榜理由：地方實(shí)施《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的配套政策范例 發(fā)布單位：北京市人民政府辦公廳,NO.6《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》 文件號：京政發(fā)〔2013〕32號 時(shí)間：2013.10.12 上榜理由：《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》地方貫徹文件的范例。 發(fā)

12、布單位：北京市人民政府,政策意見的出臺(tái)，極大推進(jìn)了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展,發(fā)展趨勢,,,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)概述,卓達(dá)新城養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念,養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:,對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：,創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作

13、模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!,,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。,養(yǎng)老地產(chǎn),

14、,,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展,老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。,養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。,醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。,,目標(biāo)客戶群,階段階段：絕大

15、多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。,目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征,有少量相關(guān)政策，但還缺少政策支持。,,,與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置

16、換服務(wù)、婚介中心。,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托,國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，國外較多：美國SASAKI設(shè)計(jì)公司、美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。,養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境分析,融資機(jī)構(gòu),,,規(guī)劃設(shè)計(jì)資源,政策環(huán)境,社區(qū)服務(wù)資源,我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r,我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以

17、上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。,資料來源：《人口研究》,國內(nèi)老年人的居住模式,B、購買房屋居住,A、自行建房居住,C、租房居住,資料來源：《人口研究》,,我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式,政府

18、福利型,政府收益性,企業(yè)盈利型,北京香山老年公寓,山東威海老年公寓,鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄,山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu),由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營,北京太陽城,福利型養(yǎng)老院,盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓,老年公寓，養(yǎng)老社區(qū),特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)

19、模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨(dú)特的模式。,主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老

20、年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。,適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：

21、,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新,創(chuàng)新手段,房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債,,,,,,,,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)概述,卓達(dá)新城養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念,卓達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn),卓達(dá)集團(tuán)對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的思考和探索已經(jīng)有20余年，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及服務(wù)輸送體系，卓達(dá)提出了3+3（居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)+健康、養(yǎng)生、享老）養(yǎng)老模式及4+1+N（照護(hù)、健管、母嬰、家政+1卡通

22、智能化信息平臺(tái)+N類“居家、醫(yī)養(yǎng)、娛樂”一體化服務(wù)）服務(wù)體系，并率先將此模式應(yīng)用到卓達(dá)太陽城國家養(yǎng)老示范基地的運(yùn)營管理中。,3+3模式及4+1+N平臺(tái),,,,健康,養(yǎng)老,享老,軟件體系,健康,養(yǎng)老,享老,3+3”模式以“居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)”為外在“硬”載體，以“健康、養(yǎng)生、享老”為內(nèi)在“軟”體系，把專業(yè)的護(hù)理機(jī)制及智能適老家居直接引入社區(qū)，從本質(zhì)上解決了居家老人的照護(hù)難題，讓老人們在原本熟悉的環(huán)境之中，在同齡人的陪伴之中，安心享受來自專業(yè)

23、機(jī)構(gòu)周全的設(shè)施與服務(wù)。,4+1+N（照護(hù)、健管、母嬰、家政+1卡通智能化信息平臺(tái)+N類“居家、醫(yī)養(yǎng)、娛樂”一體化服務(wù)）服務(wù)體系，,卓達(dá)產(chǎn)品設(shè)計(jì),,,公共空間-單元入口室外空間,適老設(shè)計(jì)—單元入口,適老設(shè)計(jì)—首層大堂,適老設(shè)計(jì)—樓梯間,老人平緩樓梯,老人防滑樓梯,適老設(shè)計(jì)—候梯廳,電梯前要留有輪椅轉(zhuǎn)圈,電梯保證擔(dān)架通過,適老設(shè)計(jì)—走廊,1.2米超寬度并行走廊,適老設(shè)計(jì)—玄關(guān),適老設(shè)計(jì)—起居室,適老設(shè)計(jì)—餐廳,,適老設(shè)計(jì)—廚房,適老住宅廚房