2015年養(yǎng)老產業(yè)行業(yè)發(fā)展研究報告

1、,養(yǎng)老產業(yè)行業(yè)發(fā)展報告,,,,,養(yǎng)老產業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產概述,卓達新城養(yǎng)老地產,,目 錄,養(yǎng)老產業(yè)的概念,,,,,養(yǎng)老產業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產概述,卓達新城養(yǎng)老地產,養(yǎng)老產業(yè)的概念,,,.,隨著我國老齡化趨勢和程度的加深，老齡產業(yè)應運而生。老齡產業(yè)在國外也稱為“銀色產業(yè)”。 在1997年5月28日中國首次老齡產業(yè)研討會上，中國老齡協(xié)會會長張文范首次公開明確的提出“老齡產業(yè)”的說法。,概念提出,,是

2、指為老年人提供設施、特殊商品、服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用醫(yī)娛學等物質精神文化方面構成的一個產業(yè)鏈，是多個產業(yè)相互交叉的綜合性產業(yè)，是由老年市場需求拉動而興起的新興產業(yè)。,養(yǎng)老產業(yè)定義,,一個國家60歲以上的老年人口或65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過10%和7%，那么這個國家就達到人口老齡化。我國2000 年已經(jīng)進入老齡化社會,人口老齡化,,養(yǎng)老產業(yè)特點,,,老齡產業(yè)的特殊性是指老齡產業(yè)服務對象的特殊性。即

3、從年齡階段上劃分，老齡產業(yè)的目標對象鎖定為60歲及以上的老年人口。,,它是一個橫跨第一、二、三次產業(yè)的綜合產業(yè)體系。,,老齡產業(yè)的微利性是指從事老齡產業(yè)的企業(yè)在老齡市場的單項產品或單項服務中獲得的平均利潤率與從事其他產業(yè)相比相對較小。,養(yǎng)老產業(yè)分類,,,,養(yǎng)老產業(yè)按需求屬性的不同,,,,,養(yǎng)老產業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產概述,卓達新城養(yǎng)老地產,養(yǎng)老產業(yè)的概念,出臺《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，加快老齡事業(yè)的快速發(fā)展。為了加

4、快老齡事業(yè)的全面發(fā)展，根據(jù)《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃（2006－2010年）》、《中華人民共和國老年人權益保障法》和《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》，國家制定了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，鼓勵老齡事業(yè)的快速發(fā)展。 十部門聯(lián)合下發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》，指導并促進養(yǎng)老服務業(yè)的快速發(fā)展 。根據(jù)2006年2月全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、財政部、建設部、衛(wèi)生部、人口計生委及稅

5、務總局十部門聯(lián)合下發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》，對發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)給出了具體指導意見，明確進一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)、社會養(yǎng)老服務機構、居家老人服務業(yè)務、老年護理、臨終關懷服務業(yè)務以及促進老年用品市場的開發(fā)?！吨泄仓醒搿鴦赵宏P于加強老齡工作的決定》中指出發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的三個指導思想。（1）要從加強社區(qū)建設，依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能；（2）老年服務業(yè)的發(fā)展要走社會化、產業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā)

6、展老年消費市場。,政策解讀,,財政部和稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2000〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關于大力推進我省異地養(yǎng)老度假項目建設的建議》。“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務機構，提倡'適居養(yǎng)老'概念&quo

7、t;,政策解讀,,,政策解讀,,,NO.5《國務院常務會議：深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的任務措施》 時間：2013.8.16 上榜理由：明確提出要在政府“?；?、兜底線”的基礎上，讓社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。 發(fā)布單位：國務院常務會議,NO.4《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》 文件號：國發(fā)〔2013〕35號 時間：2013.9.6 上榜理由：《意見》明確了我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的基本定位、依靠力量、主

8、要路徑和最終目標，我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的綱領性文件 發(fā)布單位：國務院,NO.3《養(yǎng)老機構管理辦法》 文件號：民政部令第49號 時間：2013.7.1 上榜理由：明確了養(yǎng)老機構的管理要求和監(jiān)管部門。 發(fā)布單位：民政部,NO.2《養(yǎng)老機構設立許可辦法》 文件號：民政部令第48號 時間：2013.7.1 上榜理由：明確了養(yǎng)老機構的準入門檻。 發(fā)布單位：民政部,NO.1《中華人民共和國老年人權益保障法》修訂版 文件號：主

9、席令第七十二號 時間：2013.7.1 從法律高度對養(yǎng)老行業(yè)產生影響。 發(fā)布單位：中華人民共和國主席令,對于養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老行業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、養(yǎng)老企業(yè)來說，2013年被稱為“養(yǎng)老元年”,政策解讀,,,NO.10《中央專項彩票公益金支持農村幸福院項目管理辦法》 文件號：財綜〔2013〕56號 時間：2013.4.28 上榜理由：農村養(yǎng)老項目專項資金補助。 發(fā)布單位：民政部,NO.9《2013年民政部關于推進養(yǎng)老服務評估工作

10、的指導意見》 文件號：民發(fā)〔2013〕127號 時間：2013.7.30 上榜理由：該指導意見是建立健全養(yǎng)老服務評估制度的指引性文件，并對各地的實施方案規(guī)定了時間節(jié)點。 發(fā)布單位：民政部,NO.8《上海市養(yǎng)老機構條例》 時間：2013.11.19 上榜理由：上海市將1998年頒布的《養(yǎng)老機構管理辦法》上升為地方立法，是民政部令48號、49號的地方版，有較強參考和指導意義。 發(fā)布單位：上海市人大常委會辦公廳,NO.7《北京

11、市人民政府關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》 文件號：京政辦發(fā)〔2013〕56號 時間：2013.10.31 上榜理由：地方實施《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的配套政策范例 發(fā)布單位：北京市人民政府辦公廳,NO.6《北京市人民政府關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見》 文件號：京政發(fā)〔2013〕32號 時間：2013.10.12 上榜理由：《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》地方貫徹文件的范例。 發(fā)

12、布單位：北京市人民政府,政策意見的出臺，極大推進了中國養(yǎng)老產業(yè)的健康快速發(fā)展,發(fā)展趨勢,,,,,,養(yǎng)老產業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產概述,卓達新城養(yǎng)老地產,養(yǎng)老產業(yè)的概念,養(yǎng)老地產的定義:,對于養(yǎng)老地產的概念，目前業(yè)內并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產、旅游地產等復合型地產的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產應當是用以養(yǎng)老的地產。,養(yǎng)老地產開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：,創(chuàng)新核心：在于適老化設計!養(yǎng)老配套和服務是關鍵！養(yǎng)老地產的運作

13、模式和運營成本應精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設定相應的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!,,養(yǎng)老地產應該定義為住宅地產、商業(yè)地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養(yǎng)老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設置。,養(yǎng)老地產,

14、,,養(yǎng)老地產發(fā)展,老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。,養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。,醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。,,目標客戶群,階段階段：絕大

15、多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者。時限特征：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)。行為特征：自主消費思想特征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少。質量特征：老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費。內在特征：休閑性消費與服務性消費所占比例大。,目標客戶群的消費特征,有少量相關政策，但還缺少政策支持。,,,與大型醫(yī)院合作設立護理醫(yī)療中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務、房屋置

16、換服務、婚介中心。,商業(yè)銀行、房地產基金、房地產投資信托,國內專業(yè)機構較少，國外較多：美國SASAKI設計公司、美國K.J.A建筑事務所、丹麥KAB集團。,養(yǎng)老地產市場環(huán)境分析,融資機構,,,規(guī)劃設計資源,政策環(huán)境,社區(qū)服務資源,我國老年人口的發(fā)展狀況,我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以

17、上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。,資料來源：《人口研究》,國內老年人的居住模式,B、購買房屋居住,A、自行建房居住,C、租房居住,資料來源：《人口研究》,,我國養(yǎng)老地產現(xiàn)狀,現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設經(jīng)營者劃分為三種模式,政府

18、福利型,政府收益性,企業(yè)盈利型,北京香山老年公寓,山東威海老年公寓,鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領導和管轄,山東省標準最高的、規(guī)模最大的社會福利服務機構,由企業(yè)投資開發(fā)建設運營,北京太陽城,福利型養(yǎng)老院,盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓,老年公寓，養(yǎng)老社區(qū),特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長,養(yǎng)老地產開發(fā)現(xiàn)狀,1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)

19、模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨特的模式。,主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產發(fā)展最為成熟,養(yǎng)老地產的發(fā)展趨勢,規(guī)?；弘S著市場的進一步發(fā)展，質高價低的大型老年社區(qū)應運而生，老年住宅產品呈現(xiàn)規(guī)模化。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老

20、年住宅的選址將會遠離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└氈碌恼疹櫍恢悄芑膽?，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務專業(yè)化：社區(qū)服務在不斷細化、豐富的過程中向專業(yè)化發(fā)展。,適合中國養(yǎng)老地產發(fā)展的創(chuàng)新手段：

21、,養(yǎng)老地產的發(fā)展創(chuàng)新,創(chuàng)新手段,房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時度假、私募基金、房地產投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債,,,,,,,,養(yǎng)老產業(yè)的宏觀政策以及發(fā)展現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產概述,卓達新城養(yǎng)老地產,養(yǎng)老產業(yè)的概念,卓達養(yǎng)老地產,卓達集團對于養(yǎng)老產業(yè)的思考和探索已經(jīng)有20余年，結合產業(yè)結構及服務輸送體系，卓達提出了3+3（居家、社區(qū)、機構+健康、養(yǎng)生、享老）養(yǎng)老模式及4+1+N（照護、健管、母嬰、家政+1卡通

22、智能化信息平臺+N類“居家、醫(yī)養(yǎng)、娛樂”一體化服務）服務體系，并率先將此模式應用到卓達太陽城國家養(yǎng)老示范基地的運營管理中。,3+3模式及4+1+N平臺,,,,健康,養(yǎng)老,享老,軟件體系,健康,養(yǎng)老,享老,3+3”模式以“居家、社區(qū)、機構”為外在“硬”載體，以“健康、養(yǎng)生、享老”為內在“軟”體系，把專業(yè)的護理機制及智能適老家居直接引入社區(qū)，從本質上解決了居家老人的照護難題，讓老人們在原本熟悉的環(huán)境之中，在同齡人的陪伴之中，安心享受來自專業(yè)

23、機構周全的設施與服務。,4+1+N（照護、健管、母嬰、家政+1卡通智能化信息平臺+N類“居家、醫(yī)養(yǎng)、娛樂”一體化服務）服務體系，,卓達產品設計,,,公共空間-單元入口室外空間,適老設計—單元入口,適老設計—首層大堂,適老設計—樓梯間,老人平緩樓梯,老人防滑樓梯,適老設計—候梯廳,電梯前要留有輪椅轉圈,電梯保證擔架通過,適老設計—走廊,1.2米超寬度并行走廊,適老設計—玄關,適老設計—起居室,適老設計—餐廳,,適老設計—廚房,適老住宅廚房