業(yè)主大會成立工作指引-(1)

1、業(yè)主大會成立工作指引,目 錄,編制說明………………………………………………………………………………………………………………1第一部分 業(yè)主大會成立相關(guān)法律規(guī)定…………………………………………………………………….….2-5第二部分 業(yè)主大會成立工作流程及實施計劃…………...………………………………………………….6-8第三部分 業(yè)主大會成立策略…………………………………………………………………...……….…9-

2、11第四部分 業(yè)主大會成立工作推動總控計劃…………………………………………………...……….…12-13,編制說明,為切實降低項目經(jīng)營風(fēng)險，構(gòu)建共建共享和諧社區(qū)，完善物業(yè)服務(wù)的合法主體，搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的有效溝通平臺，充分展示藍(lán)光嘉寶物業(yè)合法化、規(guī)范化的管理服務(wù)形象，特此推動項目業(yè)主大會成立工作。通過業(yè)主大會成立契機，拉進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主之前距離，充分了解客戶需求，為滿足并超越客戶需求，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)打下堅實基

3、礎(chǔ)。 業(yè)主大會成立遵循以下工作原則： 1、公平、公正、公開原則：通過廣泛宣傳，告知業(yè)主業(yè)主大會成立信息，幫助業(yè)主選取籌備組組長、成員，獲得業(yè)主支持和配合。 2、計劃原則：所有工作先計劃、后實施，并按先關(guān)要求完成工作，避免重復(fù)工作，保證工作時效和質(zhì)量。 3、合規(guī)、合法原則：項目嚴(yán)格按計劃時間節(jié)點，幫助籌備組完成在業(yè)主委員會成立過程中與相關(guān)行政主管部門、街道辦事處的外聯(lián)，資料報審、備案、公示等，確保其合規(guī)性

4、。 本業(yè)主大會成立工作指引編制依據(jù)包括《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等政府管理制度和文件。,Page 1,第一部分 業(yè)主大會成立相關(guān)法律規(guī)定,Page 2,,,一、業(yè)主大會成立相關(guān)法律規(guī)定,成立業(yè)主大會總則： 第二條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 第三條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會

5、賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第四條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 第五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第六條　物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事

6、處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。成立業(yè)主大會要求：第七條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的

7、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊； （三）業(yè)主名冊； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （七）其他有關(guān)的文件資料。,Page 3,第九條　符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請

8、后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 　　第十條　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。 　　第十一條　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。 　　籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主

9、對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。業(yè)主大會決定事項：第十七條　業(yè)主大會決定以下事項： 　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員； （四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案； （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用專項維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

10、 （八）改變共有部分的用途； （九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用； （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第十九條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； （二）業(yè)主委員會的職責(zé)； （三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； （五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； （七）業(yè)主大會會議的表決程序； （

11、八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等； （九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。,,,Page 4,一、業(yè)主大會成立相關(guān)法律規(guī)定,業(yè)主委員會：第三十一條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： （一） 具有完全民事行為能力； （二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)

12、； （三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔； （五） 具有一定的組織能力； （六） 具備必要的工作時間。 第三十二條　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。 第三十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房

13、地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況； （二）管理規(guī)約； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。指導(dǎo)和監(jiān)督：第四十九條　物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。 　　第五十條　已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位

14、未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。 　　第五十一條　業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦

15、事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。,,,Page 5,一、業(yè)主大會成立相關(guān)法律規(guī)定,第二部分 業(yè)主大會成立工作流程及實施計劃,Page 6,,,一、業(yè)主大會成立工作流程,,Page 7,,,二、業(yè)主大會成立工作計劃,Page 8,第三部分 業(yè)主大會成立策略,Page 9,,,一、成立業(yè)委會策略,成立業(yè)委會常用工具：,成立業(yè)委會組織保障：,為保障成立業(yè)委會工作有序推動，成立業(yè)委會工作推動領(lǐng)導(dǎo)小組和執(zhí)行小組： 領(lǐng)導(dǎo)小組組

16、長：周尤波 領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：陳景超 領(lǐng)導(dǎo)小組組員：周力、吳曉輝、劉川、吳剛、肖謝華、鄭暉、楊玲、楊波、楊敏、羅兵、龍岸 執(zhí)行小組組長：虛擬片區(qū)總經(jīng)理 執(zhí)行小組副組長：項目經(jīng)理 執(zhí)行小組組員：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管、客戶服務(wù)部主管、秩序維護(hù)部主管、環(huán)境維護(hù)部主管 將業(yè)主大會成立納入C級計劃管控體系，同時，構(gòu)建業(yè)主大會成立工作月報，執(zhí)行小組每月向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報工作進(jìn)展，工作小

17、組每月至少組織召開一次專題會議，解決推動過程中遇到的問題。,業(yè)委會成立專項工作激勵機制：,專項獎勵：按計劃節(jié)點完成業(yè)主大會成立備案手續(xù)，公司給予相關(guān)項目3000元專項獎勵，給予工作小組1000元專項獎勵。專項處罰：未按計劃節(jié)點完成業(yè)主大會成立備案手續(xù)，公司給予相關(guān)項目3000元專項處罰，屬于住宅事業(yè)部、區(qū)域公司和項目推動不力導(dǎo)致的，給予工作小組1000元專項處罰。,Page 10,,,（四）、業(yè)主委員會首次會議,（三）、召開首次業(yè)主大

18、會,1、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方式、確認(rèn)業(yè)主身份；2；確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。,,（二）、召開籌備組會議,1、擬定小區(qū)《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（草案）；2、確定業(yè)主委員會委員候選人名單。3、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。,1、召開業(yè)主委員會首次會議，選舉主任、副主任；2、發(fā)布首次業(yè)主大會決議并公示；3、將《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)程

19、》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主大會設(shè)立的相關(guān)資料報送區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。,,1、小區(qū)《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（草案）提交表決；2、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。,（一）、業(yè)主大會籌備組首次會議,,,,,,,,,,,,,時間節(jié)點,二、業(yè)主大會成立總控計劃（模板）,Page 11,第四部分 業(yè)主大會成立工作推動總控計劃,Page 12,業(yè)主大會成立工作推動總控計劃,