國內(nèi)長租公寓市場調(diào)查報告

1、,長租公寓行業(yè)調(diào)查報告,一、發(fā)展概述,長租公寓行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)歷了十年的發(fā)展。13-14年獲得風(fēng)險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。2014年，雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓。,據(jù)估計目前國內(nèi)房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，測算國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已達到近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達600億元。長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)與各類本地服務(wù)商建立了聯(lián)系，供應(yīng)鏈體系正在成熟，互聯(lián)網(wǎng)改善了公寓企業(yè)拿房

2、和出房的效率，流程系統(tǒng)化已成常態(tài)。 Ø 集中式公寓走向精品化開發(fā)，個別集中式單體收益可達30%。 Ø 分布式公寓正進行規(guī)模化擴張，呈現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。 風(fēng)險提示： 1、二房東和經(jīng)濟型酒店競爭 2、行業(yè)成熟度低 3、人才流失,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（一）租房市場現(xiàn)狀,根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報告》顯示，租房居住比例達52.20%，而在調(diào)研中僅有26.31%表示在租房

3、過程中未遇到權(quán)益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環(huán)境的公寓企業(yè)存在巨大的市場機會品牌化的公寓公司能有效消除現(xiàn)今租房面臨的各類痛點。,圖表2.租房需求與租房問題調(diào)研,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（二）白領(lǐng)時代的到來與90后的個性需求 中國社科院14年發(fā)布的《社會藍皮書》指出，2015年我國將進入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過藍領(lǐng)的“白領(lǐng)時代”，對車、房、服務(wù)等的需求將不斷提升。 《趕集網(wǎng)租房報告》顯示目前租房市場租房

4、者近七成是85后，近半為90后。同時90后真正進入工作崗位，一方面他們希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴。未來看中個人價值的90后，部分有可能成為不買房一代。以上發(fā)展趨勢下，長租公寓行業(yè)必定會受益。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,圖表3.90后特征與租房態(tài)度,圖表4.2013年租房者年齡分布,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（三）近萬億級的市場容量中國目前房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300

5、萬套。中國流動人口規(guī)模2013年已達2.36億，72%的流動人口通過租房居住，即1.76億租房流動人口，過半為80后，即近8800萬租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上廣等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。,圖表5.青年租房市場年度規(guī)模估算,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,社科院《社會藍皮書》指出，2015年我國高校畢業(yè)生總數(shù)將繼續(xù)增加，達到740萬。應(yīng)屆畢

6、業(yè)生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期一般在3-5年，未來應(yīng)屆生租賃市場需求巨大。,圖表6.應(yīng)屆生租房市場年度規(guī)模測算,目前規(guī)?；拈L租公寓企業(yè)仍處于成長期，未來仍有巨大的成長空間，截至14年，全國最大的公寓企業(yè)—鏈家旗下的自如，服務(wù)過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（四）房地產(chǎn)租賃市場環(huán)境 公寓公司能提供標(biāo)準化產(chǎn)品來調(diào)和供求兩端

7、1、 供給層面。中國存量房近億套，近25%的空置率。未來物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進入細分時代（公寓運營，服務(wù)式辦公等領(lǐng)域），大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域。2、 需求層面。中低端房源供不應(yīng)求，租賃市場需求強勁。超過七成的需求都是85-90后人群，他們在初入社會時真正需求是合租，收入水平也暫不支撐整租，且90后要求居住品質(zhì)的升級。 目前，全國各主要城市租賃價格穩(wěn)中有升，有利于公寓企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計和

8、收益（即大部分簽約5年，前三年租金鎖定的方案）。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,圖表7.國內(nèi)主要城市租賃價格指數(shù)對比（2008.1-2014.5）,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（五）資本市場的助推 中國的風(fēng)險投資行業(yè)從投資金額、機構(gòu)數(shù)量、活躍程度都達到了歷史高點，能為公寓行業(yè)初創(chuàng)企業(yè)提供了早期的資金供給。在雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓之前，2013年很多的公寓企業(yè)已經(jīng)拿到A輪融資，而順為資本布

9、局了愛屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓見（分布式）三種不同業(yè)態(tài)的房產(chǎn)類公司。在資本的助推下，各家公寓企業(yè)突破了地域限制，15年已有部分企業(yè)開始了跨城市的全面布局。,金融衍生品對公寓企業(yè)的支持作用：1、運用類REITs產(chǎn)品，銀行并購杠桿去撬動核心地塊物業(yè)。 2、運用銀行、P2P等保理業(yè)務(wù)可以更好的提前收回應(yīng)收款。 3、運用長租公寓預(yù)收款特性，未來可與銀行開發(fā)固定收益類產(chǎn)品。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與

10、發(fā)展,圖表8.部分長租公寓（貝客競爭對手）企業(yè)融資情況,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,（六）互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造 長租公寓，尤其是青年公寓，手握兩端市場，一端是戶主，另一端是租客。長時間的業(yè)余活動，若能提供良好的環(huán)境，使得公寓與租客產(chǎn)生更多交互，同時對無數(shù)小業(yè)主進行資產(chǎn)管理，由社交活動衍生的市場空間巨大。當(dāng)領(lǐng)軍企業(yè)的房源量達到20萬套，線下用戶達到百萬級時，長租公寓行業(yè)將開始真正啟程。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動

11、產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造表現(xiàn)： 1、解決租客與房東之間的信息不對稱，大大提高銷售效率 2、強大的互聯(lián)網(wǎng)管理體系，能提高公寓管理效率。 3、互聯(lián)網(wǎng)思維：用流量導(dǎo)入現(xiàn)金流，未來切入社區(qū)經(jīng)濟。,（七）政策層面2015年1月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,提出了要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、從租

12、賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。 同時上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見的通知》，規(guī)定從15年3月1日開始，上海市民無論是出租還是租住房屋，都可以委托專業(yè)的代理經(jīng)租機構(gòu)，代理經(jīng)租住房可以根據(jù)市場需求，在進行裝修改造后向社會出租，并配置必要的家具和家電。單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，可以作為一間房間單獨出租使用。這一舉措有利于存量房的盤活，為市場提高供給。而公寓行業(yè)

13、爭議較大群租，政府未來會繼續(xù)整治群租，提倡更多的白領(lǐng)公寓。深圳、廣州、成都等地房管局也密切關(guān)注北京、上海群租房政策的執(zhí)行情況，著手制定相應(yīng)的政策?！叭鹤夥俊钡摹癗+1模式”的共識成立。,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,圖表10.2013-2014京滬群租政策比較,二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展,三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系,長租公寓行業(yè)其自身屬性（B2C）與傳統(tǒng)二房東(C2C)有明顯的差別。 1） 公寓企

14、業(yè)有較強的品牌力量，有較高的溢價能力，較好的降低房東和租客的違約率。 2） 公寓企業(yè)在人才培養(yǎng)、再加工能力、房源維護、供應(yīng)鏈管理、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和管控。3） 優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，并在拿房上更為強烈，而傳統(tǒng)二房東為考慮項目收益，難以突破區(qū)域包租的方式，拿房上多考慮高額價差。4） 公寓企業(yè)未來能在租客社交，金融合作，本地服務(wù)商合作上有較大機會，在產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈體系上更加深入。,三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系,

15、圖表11.長租公寓企業(yè)運營體系（分布式）,圖表12.長租公寓企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系,三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系,四、 長租公寓市場發(fā)展,公寓行業(yè)目前大多為“房屋托管+標(biāo)準化裝修+租后服務(wù)”的重模式，需要較高的經(jīng)濟成本、時間成本、運營成本，回收周期較長，但房屋租賃的良好現(xiàn)金流、未來的衍生收入和市場空間讓公寓行業(yè)存在巨大的市場機會，未來中國會出現(xiàn)品牌化的長租公寓企業(yè)巨頭。（一）長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場 公寓行業(yè)發(fā)展模式呈現(xiàn)出區(qū)域性強的特點。目

16、前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市如北京、上海、廣州、深圳，以及發(fā)達的二線城市如成都、武漢，杭州，這些城市流動人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。未來隨著優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)的崛起，公寓行業(yè)會面臨整合和洗牌。比照快捷酒店行業(yè)，我們判斷，長租公寓行業(yè)至少能讓前10名的企業(yè)有市場空間，而且呈現(xiàn)區(qū)域特征，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)會形成跨區(qū)域聯(lián)動。,圖表13.長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場分布,四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀,（二）長租公寓企業(yè)目標(biāo)市場

17、情況 不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群不一樣，總體上分為以下三個層級：金領(lǐng)（企業(yè)高管、老外），白領(lǐng)（初入職場的畢業(yè)生），藍領(lǐng)。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表14.長租公寓企業(yè)目標(biāo)市場情況,1、高端市場（含中高端） 服務(wù)對象為企業(yè)高管，以及外籍人士，對生活品質(zhì)要求很高。新加坡旗下的酒店式公寓“雅詩閣”、“輝盛閣”占領(lǐng)這一高端公寓市場；而國內(nèi)領(lǐng)先的公寓企業(yè)“優(yōu)帕克”以及以“社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)管理”為導(dǎo)向的“晟曜行”發(fā)展最為良好。 但目

18、前高端涉外租賃面臨以下問題： （1）經(jīng)歷過08年的金融危機后，房地產(chǎn)、金融行業(yè)受宏觀波動影響高端人群，外企高管撤離中國現(xiàn)象日益嚴重。（2） 涉外市場面臨在單筆支出減少，人力成本上升，涉外行業(yè)未來較難繼續(xù)有突破式發(fā)展。（3）未來涉外租賃可以延伸到低頻高客單價的服務(wù)，如游學(xué)、交流、中文教學(xué)等多業(yè)務(wù)鏈服務(wù)。,四、 長租公寓市場發(fā)展,2、中端市場 2011-2013年間出現(xiàn)了許多青年公寓，可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、

19、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動。3、低端市場 以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點是價格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個租房者的成本。,四、 長租公寓市場發(fā)展,對比這三類市場： 目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈 而中高端的金領(lǐng)和藍領(lǐng)市場進軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高，中低端的白領(lǐng)公 寓僅僅有8-9個月的租房周期。 在規(guī)模和品牌未形成前，獲客的單位成本高，因此保證一定的

20、續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表15. 代表性長租公寓企業(yè)的價格區(qū)間和業(yè)態(tài)情況,一線城市VS二線城市：,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表16.長租公寓行業(yè)部分公司運營指標(biāo),（四）現(xiàn)有長租公寓運營模式分析 房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。 1、集中式集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標(biāo)的，包租后進行改造。但商業(yè)改造

21、由于多為一次性投入，企業(yè)會比分布式較晚進入物業(yè)管理及運營。集中式公寓由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關(guān)鍵是獲取低價物業(yè)后的精細化開發(fā)。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表17.集中式公寓業(yè)態(tài),四、 長租公寓市場發(fā)展,集中式長租公寓在其業(yè)態(tài)形式上與酒店式短租公寓和經(jīng)濟型快捷酒店有很多相似之處，如物業(yè)獲取考慮，裝修等方面，但在服務(wù)密度，渠道運用，人力成本等方面有很大不同。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表

22、18.集中式長租與酒店式短租公寓對比,目前You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式公寓。目前以YOU+為代表的公寓企業(yè)，通過出讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，所募集資金用于后續(xù)的項目開發(fā)，這是國內(nèi)公寓企業(yè)融資多樣化的創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。YOU+和懶投資的產(chǎn)品融資期限包含2月、6月，年化收益率為7.5%，10.0%。租客們均為收入穩(wěn)定、信用良好

23、的都市青年，租客信息滿足下圖的認證。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表19.YOU+公寓與懶投資合作方案,四、 長租公寓市場發(fā)展,集中式公寓未來的發(fā)展方向可能是其細分市場帶來的機會，如針對于藍領(lǐng)剛需的新起點公寓，針對女性的蜜柚公寓等等。,圖表20.部分集中式公寓發(fā)展情況,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表21.集中式公寓精品化發(fā)展,四、 長租公寓市場發(fā)展,2、分布式 分布式長租模式起步較晚。模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過

24、房屋包租運營，標(biāo)準化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表22.分布式公寓業(yè)態(tài),在產(chǎn)品方面，鏈家自如經(jīng)過三年的探索和發(fā)展，如今已發(fā)展成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線，裝修風(fēng)格多樣；可以進行“在線預(yù)訂”，自如客網(wǎng)絡(luò)交租；建立了積分系統(tǒng)，客戶可以用積分換取優(yōu)惠；線下活動經(jīng)驗豐富，規(guī)模達百人以上。圖表23.某分布式公寓產(chǎn)品設(shè)計,四、 長租公寓市場發(fā)展,再以蘑菇公寓和優(yōu)客逸家為例，在規(guī)模上暫時落后于鏈家自如，但卻發(fā)展

25、迅速，這得益于兩家企業(yè)創(chuàng)始人多年旅游地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗，優(yōu)客逸家選擇二線城市作為目標(biāo)市場，競爭相對較小，近期宣布進軍北京，開始挑戰(zhàn)高客單價市場。而蘑菇公寓從2014年開始，1年間，從0發(fā)展為5000間房源，且均處于“地鐵”沿線，深受白領(lǐng)一族歡迎。還為租戶提供了100M的光纖網(wǎng)絡(luò)，滿足租客商務(wù)辦公娛樂需求。 到2016年，分布式公寓企業(yè)一定會在規(guī)模上有梯隊分布，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、

26、成本做的很好時，也會活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴張的節(jié)奏。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表24.分布式公寓規(guī)?；瘮U張,四、 長租公寓市場發(fā)展,（1）房東端：資產(chǎn)管理合作方案 在傳統(tǒng)模式下，公寓運營公司會付給房東一筆穩(wěn)定的租金收益。分布式公寓主要是為分散的房東提供了“租賃整體解決方案”，房東既是供給方，也是需求方。提供更多資產(chǎn)管理合作方案，是風(fēng)險投資方愿意看到的進步。,在這一點上，我們已經(jīng)能看到如自如、青客這些企業(yè)的顯著進步，市

27、場化的流程操作，從收房到出房已經(jīng)能達到簡裝房8天完成，毛坯房在22天左右。,圖表25.房東與公寓企業(yè)托管模式,四、 長租公寓市場發(fā)展,（2）客戶端：租金、服務(wù)費、增值服務(wù)、社交流量轉(zhuǎn)化 房東簽下 3到 5年的托管合約后，公寓運營方將會對托管的房屋進行一定的標(biāo)準化裝修（如宜家家具、品牌家電進入、色彩搭配），再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶。在這個過程中，公寓企業(yè)能獲得從批發(fā)至零售過程中產(chǎn)生的價差和房屋再裝修創(chuàng)造出的租房溢價。目前分布

28、式投資回報期為3年左右，而領(lǐng)軍公寓企業(yè)仍為布局規(guī)模而未考慮收益，拿房速度間接催高了拿房成本。圖表26.客戶端盈利方式,四、 長租公寓市場發(fā)展,公寓企業(yè)除了傳統(tǒng)的租金差和服務(wù)費的盈利方式外，在金融產(chǎn)品運用上也在不斷嘗試，如和銀行的消費貸（如南京銀行，北京銀行）合作，已經(jīng)常態(tài)化，公寓企業(yè)與銀行合作,銀行將兩年房租支付給公寓企業(yè)，租客可以每月刷銀行信用卡支付租金?這樣方式可以讓公寓企業(yè)鎖定未來現(xiàn)金流用于現(xiàn)有發(fā)展，又讓租客免除付三押一老模式。

29、,目前，對于分布式公寓，裝修配置和線上線下的聯(lián)動都處于探索階段，尤其是服務(wù)是否能讓用戶認為“值得”。公寓服務(wù)將會伴隨租客長期存在，隨著時間的推移和資本的充裕，未來會有新的服務(wù)上線，真正讓“服務(wù)費”物有所值。同時與企業(yè)端合作也是規(guī)?；姆植际焦⑵髽I(yè)未來的亮點，如與院線的合作，團購模式，干洗，生鮮配送，各類銀行金融服務(wù)，智能家電的切入，這都是人流轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方式?？梢哉f，分布式長租公寓行業(yè)未來是在量的基礎(chǔ)上做產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。,圖表27.盈利方

30、式—以陸家嘴某小區(qū)為例,四、 長租公寓市場發(fā)展,（3）與家電企業(yè)的合作目前海爾U-home牽手蘑菇公寓，將智能家居 “入住”蘑菇公寓，開啟公寓與智能家居的結(jié)合。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表28.海爾智能家居與蘑菇公寓合作方案,金融端，海爾目前已經(jīng)與各大優(yōu)質(zhì)公寓商接洽，提供“家電的金融租賃”，根據(jù)公寓企業(yè)所需的家電量，設(shè)計租賃解決方案。同時根據(jù)家電企業(yè)的需要，可選擇性配置智能家電。圖表29.海爾智能家居與蘑菇公寓金融租賃方案 （以3

31、00萬購貨量為例）長租公寓與智能家居、物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將會是未來長租公寓的發(fā)展方向，大量的租客數(shù)據(jù)在公寓平臺進行沉淀，同時包含安保，智能門鎖應(yīng)用，精細化能耗計量等等。這些數(shù)據(jù)也就成為公寓企業(yè)的寶貴資源。,四、 長租公寓市場發(fā)展,（4）分布式的成本分析想進入這個行業(yè)，有幾十套房子做二房東容易，不需要太多資金和專業(yè)技能，但再向上擴張到百套以上就會遇到很大挑戰(zhàn)。中國目前有大約至接近50萬的二房東，北京部分二房東手里持有千套甚至近萬

32、的房源，二房東的生意比以前難做了。公寓行業(yè)在沒有達到一定規(guī)模是不會出現(xiàn)邊際成本遞減的。主要體現(xiàn)在銷售成本、運營成本、裝修改造成本的上漲，而這個臨界規(guī)模沒有定論。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表30.長租公寓行業(yè)成本分析,目前優(yōu)質(zhì)的長租公寓企業(yè)空置率指標(biāo)都很好，未來需要掌控續(xù)租率及轉(zhuǎn)帶客率，這是渠道成本下降的關(guān)鍵。,四、 長租公寓市場發(fā)展,（5）集中式VS分布式在公寓企業(yè)實際的運作中，這兩種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出截然不同的運作模式。 房源獲取方面

33、，集中式企業(yè)的獲取途徑更為多樣化，目前也在嘗試和開發(fā)商進行合作探索。,四、 長租公寓市場發(fā)展,圖表33. 集中式與分布式房源獲取簡單對比,從模式上看未來的合作可能有以下模式： 1、 開發(fā)商帶租約售樓，個人業(yè)主持有，公寓公司做品牌輸出，做運營。2、 開發(fā)商直接授權(quán)運營公司運營。3、 類REITS模式，由基金出資，公寓公司做運營，租金收益分成。,四、 長租公寓市場發(fā)展,2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富不動產(chǎn)基金用“基金做收購，

34、品牌做管理”的模式，一期基金以2.2萬/㎡的低價在北京CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店；新派公寓管理團隊則負責(zé)對公寓進行統(tǒng)一品牌包裝、管理運營，同時每年向賽富不動產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回報；四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購協(xié)議。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報率將超過10%，有望達到13%。 新派公寓是國內(nèi)首家類REITs模式探索的青年長租

35、公寓，將其打造為金融產(chǎn)品，在國內(nèi)沒有REITS的條件下，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。,四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀,五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險,,2013—2014年，長租公寓企業(yè)發(fā)展迅速，市場熱度高，房源集中度分散，具有明顯的區(qū)域效應(yīng)，再加上各家以高成本去拼房源獲取，長租行業(yè)在15年仍難出現(xiàn)全國品牌化的巨頭公司。 目前在北京，已經(jīng)有1000家左右的公寓公司，在如此分散化的情形下，將會有長租公寓企業(yè)平臺出現(xiàn)，來幫助長租公寓企業(yè)進行

36、分銷和公寓企業(yè)的ERP系統(tǒng)管理。目前已經(jīng)看到了如窩牛租房，九豬（樓底網(wǎng)）等平臺類企業(yè)。 但長租公寓平臺類公司也面臨挑戰(zhàn)： 1、 長租公寓平臺交易頻次低，流量變現(xiàn)能力弱，平臺后續(xù)提供的服務(wù)與公寓公司產(chǎn)生沖突時如何解決。 2、 各公寓公司能提供給平臺的房源數(shù)量相對有限，且為存量房。如果再考慮到分散在全國，單一城市的中小公寓商提供的房源量更為有限，平臺類公司的收費模式是不是可行。,五、長租公寓行業(yè)的風(fēng)險,長租公寓的發(fā)展出路：智慧公寓管理

37、,智慧公寓即長租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個長期的發(fā)展方向。在這個方向上，以下的解決方案可能是需要的：　　第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來能否通過一個手機或一個終端，能夠及時了解房屋的狀態(tài)?，F(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐?！　〉诙?，安全監(jiān)控。因為有群租、合租，所以安全監(jiān)控非常重要?！　〉谌?，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰

38、的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個人不覺得這是未來的方向。　　第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗服務(wù)。　　第五，自助看房服務(wù)?！　〉诹糸g式精細化能耗計量。,長租公寓的發(fā)展趨勢,關(guān)于行業(yè)的長期趨勢，目前廣泛討論的重點方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務(wù)平臺、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變化，以下幾個方向值得深入探討：　　第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)

39、管理。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來所有公寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開發(fā)商以及經(jīng)紀公司一定會切入到物業(yè)資產(chǎn)管理?！　〉诙?，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。為什么要包租？在一個特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當(dāng)通過包租相對集中之后，可以對這個樓盤有一個定價權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當(dāng)形成品牌效應(yīng)的時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為?！　〉谌?，

40、由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營?，F(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解的現(xiàn)象，就是當(dāng)它在一個地方都沒有建立成熟的、可復(fù)制樣本的情況下，突然會進行跨城市的異地擴張。正常情況下，租賃是一個區(qū)域化市場非常強的業(yè)務(wù)品種，個人理解，正確的做法應(yīng)該是選擇一個主戰(zhàn)場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴張?！　〉谒?，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產(chǎn)品融合型收入?！　〉谖澹植夹秃图惺浇?jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單

41、位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)?！　〉诹?，開發(fā)商和公寓運營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。未來公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來衡量一個公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指標(biāo)是兩個：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài)；第二，盈利還是不盈利。,附錄：公寓行業(yè)發(fā)展簡史,服務(wù)式公寓的雛形是1976 年法國興起的時權(quán)酒店（即消費者買斷該酒店在每年特定時間里的若干年使用權(quán)）。1980年，服務(wù)式公寓在

42、紐約發(fā)展起來，成為紐約開發(fā)商的主打項目。進入90年中后期，上海出現(xiàn)了一批以外企高管在滬長期居住為目標(biāo)的高級酒店式公寓。1998年，中國房地產(chǎn)市場福利分房時代結(jié)束，2002年后房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10余年的高速增長，這期間國內(nèi)公寓行業(yè)最早起源于傳統(tǒng)的“二房東”模式，即個人拿到大量房源，將其租售，久之行成品牌，有一定的規(guī)模，系統(tǒng)和營運標(biāo)準后就形成了“公寓企業(yè)”。2002年，規(guī)模化的公寓業(yè)態(tài)開始形成，當(dāng)時優(yōu)帕克公司瞄準了外企高管人群（因當(dāng)時的

43、國民收入不高），加上2003年中國加入WTO,大量世界500強企業(yè)進駐帶來了外企高管的租住需求，那時其競爭對手為海外的高端公寓企業(yè)，如新加坡的雅詩閣集團。當(dāng)時國內(nèi)的外企人士不愿意去住酒店，而優(yōu)帕克公寓提供五星級酒店的配套設(shè)施，統(tǒng)一班車，工作人員統(tǒng)一制服，比競爭對手的國際公寓低20%-30%的價格，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。直到2005年聯(lián)想投資（今君聯(lián)資本）想投資優(yōu)帕克，但因條件沒有談攏后終止，優(yōu)帕克一直是國內(nèi)高端公

44、寓行業(yè)的龍頭，可近年來發(fā)展緩慢，在2011年優(yōu)帕克僅有1000套房間。 2008年，因北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機使商住類房產(chǎn)項目不好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。,圖表37.公寓行業(yè)發(fā)展簡史,,到2010年，因為消費升級大背景和年輕一代（85后）的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。期間晟曜行公司以世博會為契機，以其45個社區(qū)服務(wù)中心為

45、優(yōu)勢，快速擴張，現(xiàn)今已成為上海中高端市場第一品牌，自身結(jié)合了集中式和分布式公寓的特點，開創(chuàng)了國內(nèi)首家分布集中式管理。2010-2012年，公寓企業(yè)的房間規(guī)模一般為100-300間。 2011年，公寓這個詞被炒熱，3月，美國公司HomeAway上市，估值一度達20億美元，它是一個公寓預(yù)訂網(wǎng)站，模式迅速被國內(nèi)公司效仿，如途家，愛日租等，途家后推出了斯維登公寓，是短租公寓行業(yè)首次的線上和線下融合，途家有自己經(jīng)營的公寓，加上快速營銷，讓大家對

46、公寓行業(yè)有了認知。2012-2013年，因房地產(chǎn)市場進入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了優(yōu)客逸家、青客、魔方等一批有潛力公寓企業(yè)，但那時知名度還不高，這期間領(lǐng)先的公寓企業(yè)運營房間數(shù)目可達到1000間以上。 直到2014年11月，雷軍投資廣州YOU+公寓，公寓成為網(wǎng)絡(luò)熱詞，資本市場的活躍和移動互聯(lián)網(wǎng)推動著公寓市場的發(fā)展，但目前在中國公寓行業(yè)有規(guī)模（營業(yè)額過億元）的企業(yè)不超過5家，能實現(xiàn)

47、盈利的就更少、公寓行業(yè)仍處在利潤低、投入大的階段。,,世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,世聯(lián)資管旗下紅璞公寓品牌，形成城市公寓標(biāo)準化產(chǎn)品體系，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和品質(zhì)保障,世聯(lián)資管公寓運營主體：深圳紅璞公寓管理有限公司，公寓品牌下建議根據(jù)客戶細分，初步兩個系列：,最高端的，高管或外企商務(wù)人士——紅璞·睿庭,高層次白領(lǐng)人群——紅璞·悅庭,公寓命名：home+(home plus)，公寓本身是家的延伸的音譯，意為比家更多更好——

48、更好的配套、更好的服務(wù)、更舒適的居住，是家的升級。中文可以音譯紅璞樂仕公寓，簡稱為 “紅璞公寓”。,中高端的國內(nèi)外派商務(wù)人士——紅璞.輝庭,√,世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,紅璞? 返租服務(wù)：與業(yè)主簽訂返租合同并向業(yè)主支付保底租金+收益分成，承諾不低于市場水平的租金回報，兌現(xiàn)投資者收益價值，提供真正的無憂資產(chǎn)運營服務(wù)合作方法：開發(fā)商樓盤“帶租約”式售賣，約定保底租金和收益分成比例，紅璞向物業(yè)擁有者支付收益紅璞? 托管服務(wù)：作為產(chǎn)權(quán)持有人的代

49、理方，整合外圍資源保障客源，辦理租約、代收租金、租金兌付及物業(yè)管理服務(wù)等相關(guān)事項，實現(xiàn)投資到收益的落地變現(xiàn)合作方法：由專業(yè)團隊為業(yè)主打理資產(chǎn)，從租金中直接扣取服務(wù)費紅璞? 酒店式服務(wù)：以多樣的配套和增值服務(wù)滿足客戶全方位需求，以高品質(zhì)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量，營造最舒適、最享受的居家體驗合作方法：開發(fā)商從紅璞采購酒店式服務(wù)，作為樓盤產(chǎn)品的增值服務(wù)，與不動產(chǎn)捆綁售賣,核心服務(wù),世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,返租服務(wù)：長期回報、租約靈活、多樣業(yè)主權(quán)益,

50、世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,托管服務(wù)：開放式租約、一站式管理、高性價比,世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,酒店式服務(wù)：以多樣的配套和增值服務(wù)滿足客戶全方位需求，以高品質(zhì)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量，營造最舒適、最享受的居家體驗,世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,為開發(fā)商：資產(chǎn)運營服務(wù)前置至營銷階段，提升投資者信心及終端客戶對居住價值的預(yù)期，促進銷售,運營服務(wù)前置，傳遞資產(chǎn)運營模式，提升投資者收益預(yù)期，降低投資抗性，促進銷售,公寓酒店化物業(yè)服務(wù)前置，提升投資者信心及終端客戶對居住價

51、值的預(yù)期，促進銷售,世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,為投資者：分散產(chǎn)權(quán)物業(yè)的統(tǒng)一管理，保證資產(chǎn)價值的兌現(xiàn),世聯(lián)公寓資管業(yè)務(wù)介紹,服務(wù)價值：世聯(lián)公寓運營服務(wù)將開發(fā)商、投資者、終端用戶串聯(lián)形成封閉的投資鏈條，各自獲得其利益訴求，實現(xiàn)多方共贏,,,,為開發(fā)商：解決收益實現(xiàn)及管理，形成投資、收益完整鏈條消除投資者及租戶后顧之憂，為銷售溢價增速提升品牌投資者重復(fù)購買,為投資者：實現(xiàn)投資到收益的落地變現(xiàn)高效管理資產(chǎn)（租客、租約管理），實現(xiàn)收益最大