不動產評估試題

1、《不動產評估》試題一、論述題一、論述題1、簡述不動產價格的種類及影響不動產價格的主要因素。2、不動產評估運用市場法時需要對那些因素進行修正？如何修正3、請分析新建住宅房地產評估和舊有住宅房地產在評估思路上的差異。4、試述房地合一的評估法和房、地分離的評估法兩種評估模型的特點。二、計算題二、計算題1、某住宅樓總建筑面積為10000㎡，于1999年1月竣工使用，當時的造價為650㎡，現在同類建筑需要1200㎡(不含設備造價)，經濟壽命周期為

2、50年。其中門窗等損壞的修復費用為50000元，裝飾部分的重置價值為50萬元，平均使用壽命為5年，已經使用3年。電梯的重置價格為50萬元，平均使用壽命為15年，已使用10年。殘值為0。評估基準日為2009年1月，請評估該建筑物的價值。2、某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／km2，開發(fā)

3、周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。3、某房地產開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑占地面積為

4、500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓的出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置價格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。假設該土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗土地

5、2008年3月的土地使用權價值。4、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費用和專業(yè)費用在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價