不動產(chǎn)估價習題

1、某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元／畝；土地開發(fā)費為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1％，按月計算復利；土地開發(fā)的投資回報率要求達到20％，土地增值收益率要求達到10％，土地還原率取8％。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。(一)

2、審題(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應計算單位面積的價格，價格單位表述為元／平方米。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收

3、益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。2解題思路(1)理清成本逼近法應用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內(nèi)容

4、的計算方法，按相應方法分別計算，進而將各項結(jié)果累加。(2)考慮成本逼近法各項累加結(jié)果往往是無限年期的土地價格，解題時應考慮到是否存在年期修正的因素；同時，應注意將全部累加結(jié)果分攤到可供出讓部分土地上，進而計算可供出讓部分的土地價格。(三)公式與計算步驟1新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式出讓土地價格=[（土地取得費用土地開發(fā)費用利息利潤土地增值收益）可出讓土地面積比率]年期修正系數(shù)2計算步驟(1)計算土地取得費(含稅費)151000

5、066667=225(元／平方米)(2)計算土地開發(fā)費用101000066667=150(元／平方米)(3)計算利息土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即20個月；開發(fā)費用的計息期為半個開發(fā)周期，即10個月；以復利計息。利息=土地取得費利息土地開發(fā)費利息=225[(11％)201]150[(11％)101]=65.24(元／平方米)(4)計算利潤利潤=(土地取得費土地開發(fā)費)投資回報率有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對

6、象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法。2解題思路(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。(2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。(三)公式與計算步驟1本題應用的主要計算公式房地年純收益：房地年總收益—年總費

7、用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益有限年期土地價格=土地年純收益土地還原率[11（1土地還原率）剩余使用年數(shù)]2計算步驟(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。年租金收益=月租金收入12月=3012=360(萬元)押金年運用收益=押金押金收益率=605％=3(萬元)年總收益=年租金收益押金年運用收益=3603=36

8、3(萬元)計算房地年總費用。年總費用=月平均費用12月=1512=180(萬元)計算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用=363—180=183(萬元)(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值=重置價格建筑面積剩余使用年數(shù)耐用年限=40002500(505)50=900(萬元)建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值建筑物還原率=9008％=

9、72(萬元)(3)計算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益=183—72=111(萬元)(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。土地總價格=土地年純收益土地還原率[11（1土地還原率）剩余使用年數(shù)]=1116%[11（16%）505]=17156(萬元)(5)計算土地單位面積價格土地單位面積價格=土地總價格土地面積=171