房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括以下10個(gè)階段。一、一、公司提出開發(fā)設(shè)想公司提出開發(fā)設(shè)想在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是公司最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。二、可行性研究二、可行性研究公司提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性

2、研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使公司不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置

3、率居高不下等一系列惡果，這就需要公司上下對(duì)此項(xiàng)工作重視起來。三、申請項(xiàng)目用地三、申請項(xiàng)目用地土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有

4、少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。該階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于簽訂的土地出讓合同內(nèi)的土地價(jià)格和實(shí)際不符甚至遠(yuǎn)高于土地應(yīng)有價(jià)格，造成該現(xiàn)象的主要原因是個(gè)別主辦人員私下與土地出讓方商定提高了土地價(jià)格。其防控措施是多人多部門參與到土地價(jià)格的調(diào)研中

5、來，參考周邊地價(jià)，科學(xué)合理的確定土地價(jià)格，防止弄虛作假。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初七、建設(shè)工程招標(biāo)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，公司首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投

6、資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，公司還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。在工程項(xiàng)目招標(biāo)過程中，業(yè)主在某種程度上主導(dǎo)著過程招標(biāo)、發(fā)包方式以及合同類型的選擇，權(quán)力集中很容易產(chǎn)生廉政風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：一是少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)招投標(biāo)，利用自身影響力間接或直接干預(yù)評(píng)標(biāo)專家，甚至自身擔(dān)任評(píng)標(biāo)專家。二是信息不公開或公開不夠，如可能存在不依法上報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)備案，不按國家要求

7、指定媒體上刊登招標(biāo)公告，擅自采用邀請招標(biāo)，給少數(shù)與其有厲害關(guān)系的企業(yè)提供機(jī)會(huì)等。三是資格預(yù)審不規(guī)范，單位不把資格預(yù)審當(dāng)作一道程序，在招標(biāo)信息發(fā)布前，已同個(gè)別投標(biāo)人有過私下接觸，并就有關(guān)方面達(dá)成協(xié)議，從而利用招標(biāo)文件條款設(shè)置障礙。正對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，要做好廉政風(fēng)險(xiǎn)防控，主要措施有：一是規(guī)范招投標(biāo)行為，防止人為排斥潛在投標(biāo)人，確保公平競爭。二是規(guī)范投標(biāo)企業(yè)審核，防止弄虛作假，確保正當(dāng)競爭。規(guī)范評(píng)標(biāo)專家管理，防止暗箱操作，確保評(píng)標(biāo)專家選擇科學(xué)合理

8、。八、項(xiàng)目施工為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，公司只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。施工階段由于時(shí)間較長且內(nèi)容較

9、復(fù)雜涉及多方利益，容易滋生貪污受賄、弄虛作假的行為。主要的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：項(xiàng)目管理人員在實(shí)施管理行為時(shí)，容易收受賄賂而降低工程質(zhì)量或個(gè)人得利而使公司利益受損，如簽定設(shè)計(jì)變更、洽商，甲供材料合同的時(shí)候，與施工方或供應(yīng)商私下商定，導(dǎo)致公司利益受損或工程質(zhì)量降低或不合格。要防止上述現(xiàn)象發(fā)生，要制定多級(jí)審核制度，防止權(quán)力過于集中。九、市場營銷與策劃公司在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預(yù)售