2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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1、文章摘要:在當前市場經濟條件下,TRANBBS城市建設活動空前繁榮,城市建設主體日益多元化,城市建設管理過程中,發(fā)展商從自身利益考慮對土地利用性質、開發(fā)強度進行局部調整和要求時有發(fā)生,而在實際操作過程中,未按TRANBBS規(guī)劃嚴格審批的情況也屢禁不止。分析其原因,無疑是多方面的,從發(fā)展商的角度來看,發(fā)展商在追求利潤最大化的同時,也是為了最大限度的發(fā)揮土地的使用價值,希望通過對規(guī)劃的局部調整以確保其投資的合理收益;從規(guī)劃師的角度來看,規(guī)劃

2、師在制定規(guī)劃時,有可能會因忽略或難以預計某些因素而使規(guī)劃存在不合理的一面;從規(guī)劃方案本身來看,對于已通過審批的規(guī)劃方案,往往也會在......在當前市場經濟條件下,TRANBBS城市建設活動空前繁榮,城市建設主體日益多元化,城市建設管理過程中,發(fā)展商從自身利益考慮對土地利用性質、開發(fā)強度進行局部調整和要求時有發(fā)生,而在實際操作過程中,未按TRANBBS規(guī)劃嚴格審批的情況也屢禁不止。分析其原因,無疑是多方面的,從發(fā)展商的角度來看,發(fā)展商在

3、追求利潤最大化的同時,也是為了最大限度的發(fā)揮土地的使用價值,希望通過對規(guī)劃的局部調整以確保其投資的合理收益;從規(guī)劃師的角度來看,規(guī)劃師在制定規(guī)劃時,有可能會因忽略或難以預計某些因素而使規(guī)劃存在不合理的一面;從規(guī)劃方案本身來看,對于已通過審批的規(guī)劃方案,往往也會在社會經濟大背景、地塊周邊環(huán)境發(fā)生變化等不確定因素的影響下,變得不完全合理,即使是合理的方案,也不是唯一的,站在某一立場來考慮,或許存在著更佳方案。類似于這樣的矛盾時時存在,并貫穿

4、于規(guī)劃編制與管理的全過程。本文試圖通過對新加坡“白色地段”概念的解析,分析其在應對以上若干問題時所采取的思路,以期對我國城市規(guī)劃管理與編制工作提供借鑒。1“白色地段”概念的提出1.1“白色地段”(WhiteSite)談到“白色地段”必須首先解釋“開發(fā)費”(Developmentge)和“土地溢價”(DifferentialPremium)這兩個概念。根據(jù)新加坡1964年規(guī)劃法令修正案,在規(guī)劃允許的情況下,開發(fā)活動可以超過規(guī)定的開發(fā)

5、強度或變更規(guī)定的區(qū)劃用途,但必須支付開發(fā)費,使得土地增值的一部分收歸國有,從而使得開發(fā)控制具有較強的適應性與針對性。對于擁有國家限制性契約(RestrictiveCovenant)的發(fā)展商在轉換土地用途或使用率時,需支付“土地溢價”,土地溢價的計算方式以開發(fā)費為依據(jù),并作出適當調整;對于沒有面對限制性契約的地主在轉換土地用途或使用率時,則需支付開發(fā)費。開發(fā)費是所議定的不同用途或使用率與發(fā)展基線之間的差異。發(fā)展基線(Development

6、Baseline)指的是發(fā)展藍圖或獲準發(fā)展計劃中最高的土地使用率或用途。開發(fā)費通常在每年3月和9月份每隔半年根據(jù)市場行情審視修改,以反映房地產市場的價格變動。2000年12月以前,新加坡的土地政策規(guī)定“土地溢價”按照土地價差的100%計算,政府平均每年可以收取大約1.6億新元的土地溢價。2000年12月,新加坡政府出臺了新的土地政策,規(guī)定擁有限制性契約的發(fā)展商在轉化土地用途或使用率時,所需支付的“土地溢價”從土地價差的100%削減至50

7、%,使發(fā)展商部分獲得了改變用途或提高使用率所得到的增值,增加了發(fā)展商的盈利,同時也加快了政府的土地交易,提高了土地使用率。“白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市區(qū)重建局(URA)于1995年提出并開始試行的新概念,其目的是為發(fā)展商提供更為靈活的建設發(fā)展空間。發(fā)展商可以根據(jù)土地開發(fā)需要,靈活決定經政府許可的土地利用性質,土地其它相關混合用途,以及各類用途用地所占比例,只要開發(fā)建設符合經允許的建設要求都是許可的,發(fā)展商在“白色地段

8、”租賃使用期間,可以按照招標合同要求,在任何時候,根據(jù)需要自由改變混合各類用地的使用性質和用地比例,而無需交納土地溢價。例如,發(fā)展商可在開發(fā)之初自由決定“白色地段”內較少比例的零售商業(yè)用途,在將來市場需求增加的情況下,靈(CoveredWalkwayLinkway)、車行道入口(VehicularAccess)、停車設施(CarParkingStation)等。同時該部分也提出指導性指標,如沿街建筑一層用途(Useatlststey)

9、等。(4)城市TRANBBS設計指引(UrbesignGuidelines)包括建筑形式(BuidingFm)、沿街景觀(Streetscape)、屋頂景觀(Roofscape)、步行道(Pedestrianwk)、車行系統(tǒng)(VehicularSystem)等。(5)發(fā)展控制指引(DevelopmentControlGuidelines)規(guī)定具體建設需遵循的相關發(fā)展控制要求。(6)其它招標要求(TenderSubmission

10、OtherRequirements)對招標和將來建設過程中有關要求作具體說明。另外,招標技術文件中還會包含一份其它相關政府部門(例如PublicUtilitiesBoard(PUB)、LTransptAuthity(LTA)、NationalParksBoard(NParks)等)對該地段招標細節(jié)上的技術要求,主要包括給排水、電力電訊、燃氣等市政設施建設上的具體說明。無論是哪一塊“白色地段”進行招標拍賣,有六項指標是最為重要的,包括

11、地段位置、用地面積、建筑發(fā)展用地性質、許可的最大總建筑面積和總容積率、最大建筑高度、租賃期限。以2002年3月URA招標拍賣的位于MarinaBoulevard的一塊“白色地段”為例,該地段位于新加坡填海造地而成的新城市中心區(qū)核心地段,緊鄰城市CBD,菜佛士廣場地鐵站(RafflesPlaceMRT)與之地下相連,公共服務設施管廊CST(CommonServicesTunnel)為之提供便利的電力電訊等市政設施,該地段北臨Marina海

12、灣,風景優(yōu)美,地理位置十分優(yōu)越。同時,該白色地段招標技術文件還對開發(fā)過程中應遵循的建設要求有針對性地給出了明確的規(guī)定和規(guī)劃指引,例如:要求在發(fā)展項目時必須兼顧停車中樞,配套規(guī)定數(shù)量的停車位,并兼顧局部冷卻系統(tǒng)(DistrictCoolingSystem)等設施的發(fā)展。3“白色地段”實例——新加坡“商業(yè)園白色”地段新加坡現(xiàn)有四個商業(yè)園——國際商業(yè)園、樟宜商業(yè)園、科學園1和2及亞逸拉惹商業(yè)園。商業(yè)園的建設成為新加坡經濟發(fā)展的重要支撐。

13、新加坡商業(yè)園的概念源于1980年代,它的提出是為了應對工業(yè)發(fā)展的新趨勢,從某種程度上來講是一種新形式的混合用途,它基本上是包含了三種主要經濟活動的就業(yè)區(qū),即無污染的以高新技術為主的工業(yè)生產、普通辦公(科技研發(fā)等)和商業(yè)銷售,從用地的角度來看,這些用途被認為是相互兼容的,因而可以分配在同一座建筑物或同一個地塊中。商業(yè)園如何吸引投資與快速發(fā)展一直以來是新加坡政府所關注的,為此新加坡政府將白色地段的概念引入到商業(yè)園中,設立了“商業(yè)園白色”地

14、段(BusinessParkWhiteZone),簡稱為BPW,其目的是為了進一步優(yōu)化土地利用,適應當前新經濟和不斷涌現(xiàn)的新產業(yè)的發(fā)展需要,鼓勵發(fā)展商和投資者更加靈活地使用園區(qū)內的土地,創(chuàng)造出集工作、生活與娛樂為一體的新環(huán)境。2000年6月,URA宣布在商業(yè)園中注入“白色成分”,允許商業(yè)園用戶保留85%的總樓面作為商業(yè)用途,其中60%為純商業(yè)用途,40%可進行輔助或不相關業(yè)務,至于剩余的15%,則規(guī)劃為“白色地段”,允許其它用途的建設

15、,如設立商店、銀行、餐館、展覽室、健身中心、住宅等,以靈活配合科技公司的需求,讓商業(yè)園、銀行、律師事務所等可以相輔相成。園區(qū)內放入的各類群體活動空間,創(chuàng)造了一個自給自足的商業(yè)園環(huán)境,照顧到了新型工業(yè)白領技術工人的普遍需求。如果你需要財務往來,銀行就在身邊;辦公室樓上的健身房里,你可以輕松的欣賞到流行音樂;工作之余,你可以與同事小聚一番然后再看場電影……商業(yè)園的白領工人無不感慨“誰說上班是件很無聊的事”(Whosaysgoingtowki

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