產權式公寓酒店的經營管理

1、產權式公寓酒店的經營管理產權式公寓酒店的經營管理公寓式酒店作為酒店業(yè)的一個創(chuàng)新品種，是近幾年在我國出現的新事物。但無論是酒店行業(yè)，還是房地產行業(yè)對它并不感到陌生，因為它與國內在90年代中期出現的酒店式公寓在產品設計、服務模式和功能配套等方面都極其相似，二者只有從經營角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長期租賃客戶，而公寓式酒店主要是針對中短期旅游者市場。近幾年，隨著酒店式公寓的長期租賃客戶的租金不斷下降，一些擁有整體產權的酒店式公寓開

2、始提出了以按天到按月為短期租賃的酒店經營模式。這種經營方式的演變，實際上就是國外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的經營模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤大都將每個單元出售給個體購房者，購房者擁有產權，或自住或對外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式經營的酒店式公寓樓并不多。如此可見，從市場供求關系來看，國內公寓式酒店的市場前景極其廣闊。隨著中國加入WTO，北京申奧和上海申辦世博會的成功，預計未來國內

3、主要大中城市的商務和度假旅游市場將大幅增長，房地產開發(fā)商也適時機地推出了產權式公寓酒店品種。鑒于國內酒店業(yè)和房地產行業(yè)對產權式公寓酒店其獨特的經營模式比較陌生，本文將從酒店經營管理的角度通過對國外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的市場定位、產品設計（包括服務和配套）和經營管理等方面加以分析，并結合國內旅游和酒店業(yè)的發(fā)展現狀和趨勢，運用SWOT分析方法對國內產權式公寓酒店的目標市場定位、產品設計（包括服務和配套）和經營管理

4、等方面作嘗試性的探討。一國外公寓式酒店(Extended–Stayhotel)的經營模式按照字面上翻譯ExtendedStay的意思是指相對較長時間的逗留。ExtendedStayHotel是美國酒店業(yè)在20世紀80年代的創(chuàng)新品種，與傳統酒店比較，ExtendedStayHotel的產品特征是：擁有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類似公寓房，因此國內把它稱為公寓式酒店或

5、延時酒店。1目標市場在美國，ExtendedStayHotel的目標市場主要是針對在某地需逗留較長時間的旅游者（一般在一周以上）。比如：萬豪公寓式酒店（MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay）的客人平均居住的時間是十天左右。典型的客戶群包括：因工作調動需在所在地解決臨時過度住所的公司高級職員、被指派到所在地從事評估和統計的工作人員、中短期逗留的旅游和商務客人、家庭旅游者、律師、工程技術人員等。在該

6、類酒店出現之前，此類客人一般都目前，在國內按照ExtendedStayHotels設計和經營的酒店主要有如下幾家：（1）雅詩閣(ott)雅詩閣是一家全球排名第二，總部設在新加坡，專營公寓式酒店的集團。其名下有三個著名品牌：Theott（雅詩閣）、Somerset（盛捷）和TheHeritage（度假村品牌）。目前，該集團在北京和上海各擁有一家Theott（雅詩閣）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）

7、、天津（一家）和大連（一家）。通過筆者對其在國內的酒店產品結構（公寓式客房以較大面積為主）來看，其目標市場更傾向于中長期商務旅游者市場（以在華工作的中長期外國人為主）。（2）MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay(萬豪行政公寓)上海明天廣場萬豪行政公寓是國外著名酒店管理公司進入國內的第一個ExtendedStay品牌。除此以外，其它國際著名酒店管理公司也都有各自的ExtendedStay品牌，如R

8、itzCarlton的ResidentialSuites，Hilton的HiltonCnicheResidence和SixContinents的StaybridgeSuites等國際品牌。與傳統酒店比較，ExtendedStayHotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不會出現傳統高檔商務酒店在周末客房出租率下降的現象。資料顯示，全美ExtendedStayHotel的平均客房出租率在80%以上。此外，與傳統的高檔酒

9、店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡單的餐飲服務和相對有限的配套設施，因此更容易管理，利潤比傳統的高檔酒店更高。據國外有關專家預測，與高檔的商務休閑酒店和經濟型酒店一樣，ExtendedStayHotel將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。二國內產權式公寓酒店的定義產權式公寓酒店實際上只是一個房地產品種概念，是房地產開發(fā)商為了迎合國內中產階層對房地產品種的投資需求，而開發(fā)出來的以公寓式酒店為經營目的的旅游商業(yè)房產。其模式是：開

10、發(fā)商把該房產的每一間公寓房銷售給中小投資者，然后，由酒店管理公司與每一位公寓房所有權者簽定一定年限的管理合同，統一對外經營。產權式公寓酒店模式對開發(fā)商而言能帶來比開發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產開發(fā)利潤，對投資者來說也能得到比投資普通房產較高的投資匯報。而對酒店管理公司，尤其是全國酒店連鎖公司來說，這種模式不僅能在經營情況較好的前提下獲得較高的管理費用，也能為其帶來巨大的品牌效應和市場效應。雖然公寓式酒店作為一個新的酒店產品有著極其廣闊的