重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價研究.pdf

1、西南農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價研究姓名：彭榮勝申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟管理指導(dǎo)教師：葉公強20000401摘要農(nóng)用地估價是現(xiàn)階段土地管理實踐和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展提出的必然要求，是目前情況下亟待開展的工作，對于完善農(nóng)村地籍管理，確定土地征用補償標(biāo)準(zhǔn)、完善土地稅收、加強耕地保護、規(guī)范農(nóng)用地流轉(zhuǎn)和建立農(nóng)村土地市場等均具有重要意義。、本文在重慶市北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地估價試點課題研究的實踐基礎(chǔ)上，以馬克思主義的地

2、租、地價理論和西方經(jīng)濟學(xué)的收益理論為指導(dǎo)，以農(nóng)用地定級為基本控制依據(jù)，以農(nóng)用地估價為研究對象，堅持理論與實踐相結(jié)合，分析比較了多種土地估價方法，選取收益還原法作為現(xiàn)階段農(nóng)甩地估價曲基本方法。在收益還原法的應(yīng)用過程中，比較深入地研究了農(nóng)用地純收益和土地還原利率這兩個最為關(guān)鍵的問題。選取了在土地質(zhì)量上具有代表性的田塊作為代表樣點文一通過宴地走訪代表樣點的承包戶獲取農(nóng)用地的投入、產(chǎn)出資料，在充分利用現(xiàn)有各部門統(tǒng)計資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實踐

3、對收集的資料進(jìn)行了科學(xué)、合理地處理；建立了土地純收益與土地級別、物質(zhì)投入量和活勞動投入量之間關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，采用兩種不同的方法求取農(nóng)用地級別的純收益：分析了土地還原利率在估價中的重要作目，途委工還原利率與收益率之間的關(guān)系，最終選擇以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法求取士地的還原利率，并就安全利率及風(fēng)險調(diào)整值的確定作了比較深入的研究；以農(nóng)村土地承包期限再延長30年不變的政策為依據(jù)，估算出北溫泉鎮(zhèn)農(nóng)用地30年使用權(quán)的基準(zhǔn)地價，再根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的替代

4、原理。對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正得到宗地地價。文章最后總結(jié)出了適合丘陵地區(qū)農(nóng)用地特點的估價規(guī)律和方法，并對南方丘陵地區(qū)農(nóng)用地估價進(jìn)行了探討。i縱觀全文，整個研究分為以下六個部分：第一部分是從農(nóng)用地估價的科學(xué)概念入手，指出“農(nóng)用地估價是在特定的范圍內(nèi)，采用一定的方法估算出農(nóng)用地的價格，進(jìn)而從資產(chǎn)的角度評價土地質(zhì)量的過程。農(nóng)用地估價屬于土地評價的范疇?！辈⒒仡櫫宿r(nóng)用地估價發(fā)生、發(fā)展的過程以及目前開展農(nóng)用地估價的現(xiàn)實意義：明確了本次農(nóng)用地估價研究的具

5、體任務(wù)是通過對北溫泉鎮(zhèn)相關(guān)農(nóng)用地價格的評估摸索出類似地區(qū)開展農(nóng)用地估價的方法、特點和規(guī)律。為大規(guī)模開展農(nóng)用地估價提供經(jīng)驗教訓(xùn)和范例。第二部分是以馬克思的地租、地價理論和西方經(jīng)濟學(xué)的收益理論為基本依據(jù)?？偨Y(jié)出了農(nóng)用地價格的內(nèi)涵，即農(nóng)用途價格是若干年的農(nóng)用地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和。以此為基礎(chǔ)，針對農(nóng)用地的特點，分析比較了多種土地估價方法的特點及適用范囝，確立了現(xiàn)階段適合農(nóng)用地估價的比較理想的方法即收益還原法，并制訂了本次估價研究的基本技術(shù)