地產(chǎn)項目融資途徑及相關(guān)法律問題

1、地產(chǎn)項目融資途徑與相關(guān)法律問題,吳晨堯律師 高級合伙人2014年3月26日,房地產(chǎn)融資-銀行融資,,銀行房地產(chǎn)貸款,,指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。,指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)。但因涉及地方政府融資平臺，嚴(yán)格限制。,指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。現(xiàn)在受限于各地的限購令的約定。,指向借款人發(fā)

2、放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。當(dāng)下嚴(yán)禁向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，和用于購買土地的貸款。,3,3,房地產(chǎn)融資-基金融資,,,項目公司,房地產(chǎn)項目,控股公司,有限合伙人,無限合伙人,無限合伙人成立基金管理公司負(fù)責(zé)有限合伙企業(yè)的管理及運營。,合伙人共同認(rèn)繳出資成立有限合伙企業(yè)。,注：現(xiàn)在流行房地產(chǎn)集團(tuán)作為直接或間接的、自行或聯(lián)合的，無限合伙人成立人民幣基金。,有限合伙企業(yè)(人民幣基金),①,③,有限合伙向

3、項目公司提供資金，以股權(quán)/增資+保底回購安排；委托貸款；股東貸款為主。,基金管理公司,②,②,4,4,房地產(chǎn)融資-信托融資,項目公司,房地產(chǎn)項目,控股公司,信托公司,公眾投資者,信托公司將募集的資金設(shè)立信托計劃。若投資人是一人以上的，則為集合信托計劃；否則為單一信托計劃。,公眾投資者向?qū)I(yè)的信托公司出資認(rèn)繳信托單位。,信托公司通過信托計劃向項目公司提供資金，主要是以：a信托貸款；b增資+保底回購安排；c結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品,信托計劃,①,②

4、,③,②,5,5,房地產(chǎn)融資-信托融資,,,,,,,,,自有資金充足,開發(fā)建設(shè)合規(guī),一般不低于30%；經(jīng)適房等不低于20%。,四證齊全,,,主體適格,,關(guān)注抵押物，控制抵押率。,,,擔(dān)保充分,房地產(chǎn)開發(fā)貸款是最為常見的銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，在宏觀調(diào)控后，央行和銀監(jiān)會收緊了對開發(fā)貸款的發(fā)放。監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁窗口指導(dǎo)，內(nèi)部紅名單和黑名單并存，房地產(chǎn)企業(yè)順利獲得開發(fā)貸款的難度直線上升。,6,6,房地產(chǎn)融資-信托融資,,,,,3,債權(quán)性信托投資的

5、房地產(chǎn)項目需已取得四證，即：土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃證及施工許可證。,,,,,,,,,,2,債權(quán)性信托投資的房地產(chǎn)項目的自有資本金率需符合法律法規(guī)的規(guī)定，即：一般項目30%；經(jīng)適房等20%。,,,,,1,債權(quán)性信托投資的房地產(chǎn)項目公司或其股東需有二級或二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。,信托業(yè)務(wù)合規(guī)要求,7,7,房地產(chǎn)融資-特殊融資,,特殊融資募集途徑,,,資產(chǎn)支持證券,銀行理財產(chǎn)品,保險資金投資不動產(chǎn),證券基金公司資產(chǎn)管理計劃

6、,人民幣基金,,,證券公司資產(chǎn)管理計劃,,,,,,,,,8,8,房地產(chǎn)融資-特殊融資,,,,特定資產(chǎn)收益權(quán),債權(quán),股權(quán),,股權(quán)+債權(quán),債權(quán)委托貸款信托貸款企業(yè)間拆解,特定資產(chǎn)收益權(quán)租金收益轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)讓收費權(quán)轉(zhuǎn)讓,股權(quán)+債權(quán)增資或轉(zhuǎn)股取得股權(quán)股東貸款,股權(quán)增資股權(quán)轉(zhuǎn)讓,9,9,房地產(chǎn)融資-券商資管,特定資產(chǎn)收益權(quán),債權(quán),股權(quán),集合資管,專項資管,定向資管,銀行委貸票據(jù)直貼特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓SOT,資產(chǎn)證券

7、化業(yè)務(wù),券商小集合對接集合信托計劃券商小集合對接基金子公司專項計劃,,,,,,,,,證券公司資管產(chǎn)品概覽,10,10,房地產(chǎn)融資-券商資管,投資范圍,11,11,房地產(chǎn)融資-券商直投與另類投資,債權(quán),證券公司自營業(yè)務(wù),投資方式,投資范圍,產(chǎn)權(quán)收購,投資不動產(chǎn)物業(yè)、項目,券商另類投資,退出方式,投資范圍,目標(biāo)企業(yè)IPO上市目標(biāo)企業(yè)或控股股東回購并購重組退出,股權(quán)投資直投基金將閑置資金可以投資于公開發(fā)行的國債、央行票據(jù)等證券以及證券

8、投資基金、集合資產(chǎn)管理計劃或?qū)ｍ椯Y產(chǎn)管理計劃,投資方式,增資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓直接認(rèn)購,券商直投,退出方式,物業(yè)（項目）轉(zhuǎn)讓,,,,12,12,房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例一）,交易步驟銀行理財資金設(shè)立定向計劃，由證券公司管理 證券公司作為委托人與委貸行簽訂委托貸款合同,銀行理財資金（A銀行）,,定向資管計劃,,證券公司,委貸行（B銀行）,,房地產(chǎn)企業(yè),交付委托資金,受托管理,委托

9、貸款,受托貸款,貸款本息,托管費,委托貸款合同,,受托管理,手續(xù)費,,,,,托管銀行（C銀行）,委貸收益,本金及收益,托管,管理費,,流程,,現(xiàn)金流,銀行委貸,委貸行受托貸款給具有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè) 資金交付行通過房地產(chǎn)企業(yè)的還款中獲取本金及利息,13,13,房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例二）,交易步驟銀行資金設(shè)立定向資管計劃，由證券公司管理

10、 證券公司作為資管計劃的受托人投資于信托計劃,,流程,,現(xiàn)金流,SOT,信托公司作為受托人將信托計劃資金用于融資企業(yè)發(fā)放 信托貸款 信托貸款歸還的本息用于償付銀行理財計劃下的投資者的本金及收益,,銀行理財資金（A銀行）,,定向資管計劃,,證券公司,,房地產(chǎn)企業(yè),委托資金,受托管理,信托貸款,單一資金信托計劃,信托公司,,委托資金,,,本金及收益,本金及收益,貸款本息,,

11、受托管理,,擔(dān)保,,,托管銀行（B銀行）,,托管,托管費,管理費,管理費,14,14,房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例三）,交易步驟銀行資金設(shè)立定向資管計劃，由證券公司管理 定向資管計劃投向于房地產(chǎn)企業(yè)特定資產(chǎn)收益權(quán),,流程,,現(xiàn)金流,特定收益權(quán),到期后，房地產(chǎn)企業(yè)通過回購形式購買轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收益權(quán) 相應(yīng)的回購款用于償付銀行理財計劃的本金及收益,

12、,銀行理財計劃（A銀行）,,定向資管計劃,,證券公司,B公司,,A房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方）,交付委托資金,受托管理,受讓資產(chǎn)收益權(quán),托管費,,,,托管銀行（B銀行）,溢價回購款或到期回款,本金及收益,托管,管理費,,擔(dān)保,,擔(dān)保,15,15,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹,16,二級開發(fā)前期融資,開發(fā)建設(shè)期融資,開發(fā)建成后融資,,取得四證：國有土地使用權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑工程施工許可證

13、。,取得房地產(chǎn)權(quán)證,,銀行信貸受限，可通過房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資模式實現(xiàn),以銀行信貸為主，通過預(yù)售、在建工程轉(zhuǎn)讓等方式回收資金,為快速套現(xiàn)資產(chǎn)，通過發(fā)行REITS及其他證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹,房地產(chǎn)融資流程圖,,禁止信托公司發(fā)放土地儲備貸款，可通過房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資模式實現(xiàn),土地一級開發(fā)整備,土地進(jìn)行招拍掛,,,,17,,,,,有限合伙型PE概述,發(fā)起人,管理人員,有限合伙人A,有限合伙人 B,管理公司GP（執(zhí)行

14、合伙人）,有限合伙,,房地產(chǎn)項目,未上市企業(yè)股權(quán),上市公司非公開發(fā)行股票,,有限合伙型PE的基本交易結(jié)構(gòu)圖,18,有限合伙型PE概述,19,有限合伙型PE與公司型PE、信托型PE的比較,有限合伙型PE概述,20,國內(nèi)有限合伙型房地產(chǎn)PE的現(xiàn)狀,北京、上海、天津、重慶、深圳等地已經(jīng)出臺了鼓勵私募股權(quán)基金發(fā)展的政策。有限合伙型房地產(chǎn)PE目前主要集中在 天津、上海。有限合伙型房地產(chǎn)PE融資正在進(jìn)入前 所未有

15、的發(fā)展機(jī)遇期。這一方面是因 為房地產(chǎn)PE本身具備獨特的融資優(yōu)勢， 另一方面更是借助于各種政策交匯催生出的有利時機(jī)。,有限合伙型房地產(chǎn)PE介紹,21,信托計劃和有限合伙結(jié)合的融資工具,信托計劃和有限合伙的結(jié)合案例分析金地武漢項目交易云南昆明某項目交易某基金交易結(jié)構(gòu)圖信托計劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢,22,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例一——金地武漢某項目交易背景及交易核心點,該項目系金地集團(tuán)主導(dǎo)的房地產(chǎn)

16、基金項目，主要實現(xiàn)以下目標(biāo)：設(shè)立房地產(chǎn)基金的模式，為集團(tuán)創(chuàng)造持續(xù)融資平臺達(dá)到項目并入集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表的目的金地集團(tuán)通過股權(quán)購買選擇權(quán)+資產(chǎn)收購承諾的方式避免對金地集團(tuán)將來可能出現(xiàn)的收購行為進(jìn)行負(fù)債會計處理的目的,金地集團(tuán),GP（天津，WOFE）,香港穩(wěn)盛,輝煌商務(wù),香港唯誠,100%,100%,50%,50%,100%,,境外,境內(nèi),金地武漢公司,100%,,目標(biāo)項目,23,金地集團(tuán),GP（天津，WOFE）,,,,有限合伙基金

17、,,,<=49%,項目公司,,投資者,信托計劃（LP）,>=51%,金地武漢公司,,100%,①募集資金,②設(shè)立合伙企業(yè),③增資,③增資,④股權(quán)購買選擇權(quán)，行權(quán)并支付轉(zhuǎn)讓價款,④股權(quán)轉(zhuǎn)讓,,,,資金退出,資金進(jìn)入,⑦分配合伙收益,⑧分配信托利益,,,⑤如金地武漢分公司不行使股權(quán)購買選擇權(quán)，金地集團(tuán)必須收購項目公司資產(chǎn)并支付收購價款（或有）,,,⑥分紅（或有）,,,⑦管理費+超額收益,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例一——金地

18、武漢某項目交易結(jié)構(gòu)圖,香港穩(wěn)盛,輝煌商務(wù),香港唯誠,100%,100%,50%,50%,100%,,境外,境內(nèi),24,24,發(fā)起人,GP,,,,有限合伙基金,【】%,項目公司,優(yōu)先級受益人,信托計劃,【】%,【】%,①募集資金,③設(shè)立合伙企業(yè),,,,資金退出,資金進(jìn)入,⑦分配合伙收益,⑧分配信托利益,次級（發(fā)起人）,,LP,,,,,②設(shè)立公司,④設(shè)立項目公司或增資,⑤分紅,⑥收購特定資產(chǎn)收益權(quán)，獲得特定資產(chǎn)收益（或有）,⑦管理費+超額收

19、益,,,LP,,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例二——云南昆明某項目交易背景以及交易結(jié)構(gòu)圖,交易背景：該項目系土地一級開發(fā)基金項目，涉及到政府融資平臺、信托融資平臺及房地產(chǎn)行業(yè)多個監(jiān)管重點交易目的：在目前的監(jiān)管背景下為土地一級開發(fā)提供資金支持,25,25,其他有限合伙人（原物業(yè)持有人）,物業(yè)管理公司,,SPC(普通合伙人),,,,,,信托計劃（受托人、有限合伙人）,投資人（委托人、受益人）,有限合伙基金,管理公司（普通合伙人/執(zhí)行

20、合伙人）,發(fā)起人（有限合伙人）,,,100%,1%,0.1%,100%,③設(shè)立信托計劃,89.4%,2.9%,6.6%,100%,,①設(shè)立管理公司,②設(shè)立有限合伙,,④設(shè)立SPC,⑤入伙,⑤入伙,②設(shè)立有限合伙,⑤入伙,⑥委托管理,資金退出,資金進(jìn)入,,,,收益,分配合伙收益,分配信托利益,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例三——某基金交易結(jié)構(gòu)圖,,26,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢,可以突破有限合伙合伙人不得超過50人的限制對于

21、發(fā)起人而言：可以通過控制GP實際完全控制項目公司對于信托公司而言：可以爭取控制GP來控制項目公司；或通過保持對項目公司監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)以及對重大事項的否決權(quán)來制衡融資方,27,27,券商小集合+集合資金信托計劃(FOF),投資人,,小集合資管計劃,,證券公司,,項目公司,認(rèn)購,設(shè)立,托管費,,,,托管機(jī)構(gòu),信托收益及本金,本金及收益,托管,信托計劃,,權(quán)益轉(zhuǎn)讓,,權(quán)益回購,,擔(dān)保,設(shè)立,信托公司,,交易結(jié)構(gòu)圖,優(yōu)勢:對信托公司可以

22、突破信托300萬元以下投資者不得超過50人限制有利于信托計劃的銷售,優(yōu)勢:對證券公司有利于提高產(chǎn)品的預(yù)期收益率，吸引更多的投資資金管理成本較低,28,28,券商小集合+基金子公司專項計劃,優(yōu)勢,,基金計劃,,證券公司,投資人,,房地產(chǎn)企業(yè),資金流入收益,受托管理,基金份額,托管費,存款收益權(quán),,委托資金,本金及收益,,,,資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu),認(rèn)購,現(xiàn)金,托管,管理費,,集合資管計劃,,擔(dān)保,,資產(chǎn)收益,基金項下本息,交易結(jié)構(gòu)圖,優(yōu)勢:

23、對證券公司可以直接投資地產(chǎn)項目管理成本低有利于提高產(chǎn)品的預(yù)期收益率，吸引更多的投資資金,29,私募金融工具的特點：私募金融工具實則為一種新型的“信托型產(chǎn)業(yè)基金”、“有限合伙基金”、（包括信托與有限合伙結(jié)合的產(chǎn)業(yè)基金），該基金主要具有如下特點：實現(xiàn)證券化效果滿足社會資金對投資工具多元化的需求高度整合投融資方的金融資源資金運用方式靈活多樣實現(xiàn)管理機(jī)制、激勵機(jī)制的重構(gòu)嚴(yán)格的風(fēng)險控制方式,私募金融工具的特點,30,實現(xiàn)資產(chǎn)

24、證券化效果結(jié)構(gòu)化融資與產(chǎn)業(yè)基金結(jié)合，形成結(jié)構(gòu)性產(chǎn)業(yè)投資基金一方面產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者可利用存量資產(chǎn)橇動社會資金，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的效果另一方面由于基金所具有的制度優(yōu)勢，使其能夠成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者專屬的多方位的金融服務(wù)工具,私募金融工具的特點一——實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的效果,31,說明：如此循環(huán)往復(fù)，只要投資運用沒有產(chǎn)生風(fēng)險，社會資金可以不斷循環(huán)增發(fā)，且規(guī)模應(yīng)該在不斷擴(kuò)大。,投資者,社會資金,裝入基金的資產(chǎn)（基礎(chǔ)資產(chǎn)）,融資企業(yè),結(jié)構(gòu)性融資工具,,,

25、,,現(xiàn)金流及資產(chǎn)循環(huán)圖,32,滿足社會資金對投資工具多元化的需求隨著社會閑置資金的增加，對于金融投資工具的需求與日俱增，且社會資金對金融投資工具在風(fēng)險控制及收益擴(kuò)大方面的要求也日漸提高除傳統(tǒng)的直接股權(quán)投資方式外,諸如:產(chǎn)業(yè)投資基金、私募債、結(jié)構(gòu)投資基金等投資工具也獲得了更多的關(guān)注信托型產(chǎn)業(yè)基金對于信托受益權(quán)以及信托利益分配規(guī)則的設(shè)計，可以針對不同風(fēng)險、收益、期限、流動性需求的投資群體設(shè)計不同的基金品種，諸如：固定收益、浮動收

26、益、可轉(zhuǎn)換投資品種有限合伙基金利用合伙人之間的協(xié)議安排對管理、分紅、責(zé)任進(jìn)行靈活設(shè)計,私募金融工具的特點二——滿足社會資金對投資工具多元化的需求,33,高度整合投融資方的金融資源通過信托、有限合伙平臺整合資金提供方、銀行、資金需求方的金融資源商業(yè)銀行：具有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，為信托計劃、有限合伙基金尋找客戶，代銷信托產(chǎn)品公司發(fā)行債券的資質(zhì)要求嚴(yán)格，審批手續(xù)復(fù)雜基金使融資方將其持有資產(chǎn)投入基金形成基礎(chǔ)資產(chǎn)，融資方作為劣后

27、受益人承擔(dān)第一損失風(fēng)險，信托公司、GP可以根據(jù)融資方的需求設(shè)計不同金融產(chǎn)品，滿足其融資需要，使各方資源得到合理配置。,私募金融工具的特點三——高度整合投融資方的金融資源,34,資金運用方式靈活多樣基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、證券公司集合資產(chǎn)管理計劃的資產(chǎn)運用方式有一定的限制，如不得用于貸款用途信托資金運用方式靈活多樣：債權(quán)、股權(quán)、結(jié)構(gòu)性股權(quán)、債股結(jié)合、其他投資銀行工具,私募金融工具的特點四——資金運用方式靈活多樣,35

28、,實現(xiàn)管理機(jī)制、激勵機(jī)制的重構(gòu)高度專業(yè)化分工與合作的管理機(jī)制信托公司、GP負(fù)責(zé)金融產(chǎn)品設(shè)計，為投資項目提供金融服務(wù)，監(jiān)督項目運行，監(jiān)管現(xiàn)金流信托型基金中信托公司、融資方（和其他專業(yè)第三方）共同組成聯(lián)合管理委員會，負(fù)責(zé)投資決策;有限合伙基金中GP負(fù)責(zé)管理有限合伙基金，承擔(dān)無限連帶責(zé)任融資方負(fù)責(zé)項目的具體實施、操作可通過管理團(tuán)隊持有次級受益權(quán)或支付超額收益實現(xiàn)的管理層激勵機(jī)制,私募金融工具的特點五——實現(xiàn)管理機(jī)制、激勵機(jī)制

29、的重構(gòu),36,,主 要 內(nèi) 容,,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具操作實務(wù),,,公募金融工具操作實務(wù),4,37,銀行間債券市場發(fā)行的固定收益類融資工具固定收益類REITs資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）資產(chǎn)支持證券（ABS）證券交易市場融資工具股性REITs企業(yè)資產(chǎn)證券化（證監(jiān)會主導(dǎo)的資產(chǎn)管理專項計劃）,公募金融工具概述,38,固定收益類房地產(chǎn)投資信托（REITS）固定收益類REITs的含義：是指一種房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，委托人（房地產(chǎn)原始權(quán)

30、益人）將其持有的房地產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，并由受托機(jī)構(gòu)向投資者發(fā)行REIT受益券，以表彰投資者對該房地產(chǎn)享有的信托受益權(quán)中國REITs試點情況回顧與展望試點案例：上海項目和天津項目交易結(jié)構(gòu)圖,銀行間債券市場發(fā)行的固定收益類融資工具一,39,資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）的含義：是指由企業(yè)將其自身擁有的、將來能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)將這些資產(chǎn)作為支持基礎(chǔ)發(fā)行商業(yè)票據(jù)，并向投資者出售以換取所需

31、資金的一種結(jié)構(gòu)性融資安排案例：某公司ABN項目的交易結(jié)構(gòu)圖,銀行間債券市場發(fā)行的固定收益類融資工具二,40,某公司ABN項目的交易結(jié)構(gòu)圖,41,41,股性房地產(chǎn)投資信托（REITS）股性REITs的含義：是指一種房地產(chǎn)資金信托，投資者將其合法持有的資金信托給REITs基金管理人，并取得相應(yīng)的REITs基金份額，再由REITs基金管理人按照基金合同的約定向房地產(chǎn)原始權(quán)益人收購其持有的房地產(chǎn)物業(yè)股性REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖,證

32、券交易市場的融資工具一,42,,投資者,基金管理人（受托機(jī)構(gòu)/發(fā)行人）,資產(chǎn)服務(wù)人,托管銀行（資金托管機(jī)構(gòu)）,房地產(chǎn)投資信托,,,項目公司A,房地產(chǎn)A,項目公司B,房地產(chǎn)B,,,,,資產(chǎn)管理合同,托管銀行（資金托管機(jī)構(gòu)）,,資產(chǎn)管理,基金管理,資金保管,持有,持有,持有REIT份額,股性REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖,43,企業(yè)資產(chǎn)證券化（專項計劃）企業(yè)資產(chǎn)證券化（專項計劃）的含義：是指由企業(yè)將其自身擁有的、將來能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流

33、的資產(chǎn)出售給證券公司，由證券公司將這些資產(chǎn)作為支持基礎(chǔ)發(fā)行專項計劃，并向投資者出售以換取所需資金的一種結(jié)構(gòu)性融資安排案例一：某租賃公司專項計劃項目交易結(jié)構(gòu)圖,證券交易市場的融資工具二,44,某租賃公司專項計劃項目交易結(jié)構(gòu)圖,45,房地產(chǎn)企業(yè)海外融資方式概覽,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （跨境人民幣貸款） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO 通過項目股權(quán)出 讓融資,QFLP 外資房地產(chǎn)離岸基金,46,債權(quán)融資——外保內(nèi)貸,境

34、外IPO,小額外保內(nèi)貸允許符合一定貸款簽約金額限制和貸款未償本金余額限制的小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)從一般外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)的數(shù)量控制政策中豁免；中外資無差異；由銀行審核；采用事后集中備案制小額外保內(nèi)貸項下發(fā)生擔(dān)保履約的，境內(nèi)企業(yè)在未完成對境外擔(dān)保人還款前，不得辦理新的小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)。,概念,外保內(nèi)貸即外匯擔(dān)保項下人民幣貸款，是由境外金融機(jī)構(gòu)或境內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)提供信用保證（含備用信用證）或由境內(nèi)外商投資企業(yè)提供外匯質(zhì)押，由境內(nèi)銀行向境內(nèi)企業(yè)

35、發(fā)放的人民幣貸款。,法規(guī)政策,《外債登記辦法》《外債登記管理操作指引》《國家外匯管理局關(guān)于在部分地區(qū)試行小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)相關(guān)外匯管理問題的通知》,一般操作,中資企業(yè)：簽約環(huán)節(jié)：事先向外管局申請外保內(nèi)貸額度；境外擔(dān)保人履約后，辦理外債登記（無外債額度控制）外資企業(yè)：可自行簽約，無需審批；境外擔(dān)保人履約后，在外債登記環(huán)節(jié)，納入債務(wù)人“投注差”額度管理,試點操作,,47,債權(quán)融資——內(nèi)保外貸（傳統(tǒng)模式）,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （

36、跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,,境外IPO,交易結(jié)構(gòu)圖,項目公司,,境外,境內(nèi),境外銀行B,,外商直接投資,貸款,境內(nèi)銀行A,持有,反擔(dān)保,境外關(guān)聯(lián)公司,物業(yè)資產(chǎn),,保函,概念,內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)是指在境內(nèi)企業(yè)向境內(nèi)銀行出具無條件、不可撤銷反擔(dān)保的前提下，由境內(nèi)銀行為該企業(yè)在境外注冊的全資附屬企業(yè)、參股企業(yè)或交易對手向境外機(jī)構(gòu)開立保函或備用信用證，由受益人境外機(jī)構(gòu)向借款人提供融資（包括貸款、貿(mào)易融資、融資租賃等）的業(yè)

37、務(wù)。,,48,債權(quán)融資——內(nèi)保外貸,自貿(mào)區(qū)新政策便利,,《外匯管理支持試驗區(qū)建設(shè)實施細(xì)則》第十三條 區(qū)內(nèi)企業(yè)提供對外擔(dān)保，可自行辦理擔(dān)保合同簽約，無需到外匯局申請辦理事前行政審批手續(xù)。區(qū)內(nèi)企業(yè)提供對外擔(dān)保時，不受擔(dān)保人和被擔(dān)保人凈資產(chǎn)比例、被擔(dān)保人盈利狀況及擔(dān)保人和被擔(dān)保人之間股權(quán)關(guān)聯(lián)條件的限制。區(qū)內(nèi)企業(yè)簽訂對外擔(dān)保合同，應(yīng)當(dāng)按約定辦理對外擔(dān)保登記和履約核準(zhǔn)手續(xù)，并符合關(guān)于擔(dān)保項下資金用途的限制。第十五條 區(qū)內(nèi)企業(yè)、非銀行金

38、融機(jī)構(gòu)向境外支付擔(dān)保費無需核準(zhǔn)，可持擔(dān)保費支付通知書直接到銀行辦理購付匯手續(xù)。,,,,,《國家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)對外擔(dān)保管理問題的通知》內(nèi)保外貸所融資金不得以借貸、股權(quán)投資等形式直接或通過第三方間接調(diào)回境內(nèi)，應(yīng)用于被擔(dān)保人的境外生產(chǎn)經(jīng)營活動。,49,債權(quán)融資——內(nèi)保外貸（創(chuàng)新模式）,,境外IPO,跨境人民幣貸款,交易結(jié)構(gòu)圖,,項目公司,關(guān)聯(lián)公司 B,,還本付息,境外,境內(nèi),,商業(yè)銀行,,,,外商直接投資,貸款,擔(dān)保方,持有,反擔(dān)

39、保,擔(dān)保,關(guān)聯(lián)公司 A,物業(yè)資產(chǎn),50,債權(quán)融資——內(nèi)保外貸（創(chuàng)新模式）,,跨境人民幣貸款,,交易優(yōu)勢,交易步驟,（1）境外關(guān)聯(lián)公司A向境外商業(yè)銀行借款;（2）境內(nèi)擔(dān)保方就該等貸款向境外銀行進(jìn)行擔(dān)保; （3）境內(nèi)項目公司以境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)向該等擔(dān)保方提供反擔(dān)保; （4）關(guān)聯(lián)公司B另行置換等額資金向境內(nèi)項目公司放款。,（1）目前人民幣對外擔(dān)保不受額度限制;（2）通過反擔(dān)保將物業(yè)資產(chǎn)用于融資安排; （3）目前人民幣對外擔(dān)保項下資金不得

40、直接回流, 故通過集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行置換放款以規(guī)避該等監(jiān)管要求。,51,債權(quán)融資——跨境人民幣貸款,自貿(mào)區(qū)新政策便利,,《中國人民銀行上?？偛筷P(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)擴(kuò)大人民幣跨境使用的通知》區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)從境外借用人民幣資金（不包括貿(mào)易信貸和集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營性融資）應(yīng)應(yīng)用于國家宏觀調(diào)控方向相符的領(lǐng)域，暫不得投資有價證券（包括理財類資產(chǎn)管理類產(chǎn)品）、衍生產(chǎn)品，不得用于委托貸款。區(qū)內(nèi)企業(yè)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計

41、）的上限不得超過實繳資本*1倍*宏觀審慎參數(shù)。區(qū)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計）的上限不得超過實繳資本*1.5倍*宏觀審慎參數(shù)。借入資金可調(diào)回存入開立在上海地區(qū)銀行的專用存款賬戶，只能用于區(qū)內(nèi)或境外，包括區(qū)內(nèi)經(jīng)營、區(qū)內(nèi)項目建設(shè)、境外項目建設(shè)等。,52,債權(quán)融資——境外發(fā)債,,境外IPO,借道基金間接融資 （QFLP）,方式一：通過信用評級發(fā)債融資,特點：信用評級發(fā)債是憑公司信用而非公司財產(chǎn)作為擔(dān)保所發(fā)

42、行的債券。信用評級發(fā)債對公司的各項要求非常嚴(yán)格，而且由于持有人的風(fēng)險較大，所以票面利率也較高。目前，國內(nèi)僅有少部分房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式進(jìn)行融資。 案例——龍湖地產(chǎn)2011 年3 月31 日，龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行簽立訂購協(xié)議，在新加坡通過發(fā)行5 年期優(yōu)先票據(jù)的方式進(jìn)行融資，票面總價值7.5 億美元，票面利率為9.5%，扣除相關(guān)費用后所得凈額為7.35 億美元。龍湖也成為唯一獲得票面利率低于10%債券的中國房

43、地產(chǎn)公司。但龍湖地產(chǎn)在債券市場上的成功來得并不輕松，尤其是在獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾以及穆迪較高的信用評級上面。這就要求企業(yè)不論市場的好壞，經(jīng)營指標(biāo)都要保持穩(wěn)步增長，整個企業(yè)的經(jīng)營壓力十分巨大。另外，龍湖在資本市場上所樹立的品牌形象，也對企業(yè)信用債券的發(fā)行起到了正面推動作用。,,53,債權(quán)融資——境外發(fā)債,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,借道基金間接融資 （QFLP）,方式二：通過抵押擔(dān)保發(fā)

44、債融資,特點：一旦債券發(fā)行人違約，受托人就可將擔(dān)保品變賣處置，以保證債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)。其操作方式比評級方式發(fā)債簡便，對財務(wù)指標(biāo)的要求也不多，發(fā)行的速度也比較快，但這種方法的難點在于如何把募集的資金匯入國內(nèi)。海外募集資金進(jìn)入國內(nèi)需要通過外管局等監(jiān)管機(jī)構(gòu)層層審批。 案例——富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)于2011 年4 月份在香港發(fā)行了26.12 億元人民幣和1.5 億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為7.0%和10.875%。富力地產(chǎn)及其附屬

45、的海外公司共同進(jìn)行不可撤銷的擔(dān)保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是債券的初始購買人。本次債券發(fā)行使富力地產(chǎn)獲得了約合5.397 億美元（按當(dāng)時匯率折算）的資金。富力地產(chǎn)成功發(fā)行債券有兩方面的原因：一方面是投資銀行依然看好中國房地產(chǎn)市場，推動富力地產(chǎn)進(jìn)行債券發(fā)行；二是本次富力發(fā)行的債券主要是以人民幣優(yōu)先票據(jù)為主，在人民幣升值預(yù)期的影響下，人民幣債開始受到資本市場的青睞。,,54,債權(quán)融資——境外發(fā)債,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸

46、 （跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,借道基金間接融資 （QFLP）,方式三：通過發(fā)行人民幣合成債融資,特點：人民幣合成債是指以人民幣標(biāo)價，但以美元結(jié)算的債券。發(fā)行機(jī)構(gòu)通過此類債券將人民幣未來升值預(yù)期的財務(wù)回報轉(zhuǎn)移給境外投資者，從而獲得有保障的較低融資成本。目前已經(jīng)有恒大、瑞安、中駿置業(yè)等多家房地產(chǎn)企業(yè)采用此類債券在海外進(jìn)行融資，票面利率大致在7%-10%左右的區(qū)間內(nèi)，雖然利率要高于人民幣債，但由于在資

47、金回流上的操作較為方便，所以獲得了企業(yè)青睞。 案例——恒大地產(chǎn)2011 年1 月恒大地產(chǎn)首只以人民幣計價并以美元結(jié)算的合成式人民幣債券發(fā)行成功，為企業(yè)帶來了13.797 億美元的資金，三年期和五年期的票面利率分別為7.5%和9.25%。值得注意是，穆迪雖然將恒大債券的評級由B1 調(diào)降至B2，并且把該公司的B1 評級展望自"穩(wěn)定"下調(diào)四個級距至"負(fù)面"，但該項交易并沒有受到穆迪評級的影響，而

48、且在利率上也較為合適。,,55,股權(quán)融資——境外IPO,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,2012年以來境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況,,,,境外直接上市（H股）,,,境外配股融資,,,,,境外借殼上市,,,,56,股權(quán)融資——項目股權(quán)出讓,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,借道基金間接融資 （QFLP）,概念：指企業(yè)將自身擁有的項目全

49、部股權(quán)或者部分出讓給其他公司，以此獲得項目繼續(xù)投資或公司生存所需的資金。特點：股權(quán)融資的特點決定了其用途的廣泛性，既可以充實企業(yè)的營運資金，也可以用于企業(yè)的投資活動，尤其是對資金饑渴、債券關(guān)系簡單的中小房地產(chǎn)企業(yè)。案例——恒大地產(chǎn)2011 年5 月16 日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5 億美元入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外51%的股權(quán)，出讓項目面積約134 萬平方米。啟東項目是恒大地產(chǎn)的主力

50、項目之一，總占地598 萬平方米，項目整體估值超過300億元，本次出讓的是恒大兩個下屬公司的股權(quán)。恒大地產(chǎn)主席許家印稱，這一出售行為是公司多渠道融資的體現(xiàn)。,項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,,57,結(jié)構(gòu)化融資——QFLP,,外保內(nèi)貸 內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保） 境外發(fā)債 （垃圾債）,境外IPO,借道基金間接融資 （QFLP）,有限合伙企業(yè) A,項目公司,,有限合伙企業(yè) B,管理公司A,管理公司B,,境外,境內(nèi),貸款人,過橋貸款,有限合伙人

51、,普通合伙人,有限合伙人,購買債權(quán),普通合伙人,,QFLP（合格境外有限合伙）,交易結(jié)構(gòu)圖,,58,結(jié)構(gòu)化融資——QFLP,QFLP（合格境外有限合伙）,交易步驟和關(guān)注點,,交易步驟,交易關(guān)注點,,,,QFLP,(1)境外投資人作為有限合伙人, 境內(nèi)管理公司A作為普通合伙人, 發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)A, 即母基金;(2)有限合伙企業(yè)A作為有限合伙人, 境內(nèi)管理公司B作為普通合伙人, 發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)B, 即子基金; 以及(3)境內(nèi)

52、貸款人向項目公司發(fā)放過橋貸款, 并由有限合伙企業(yè)B購買該等貸款, 實現(xiàn)融資安排。,(1)通過QFLP/RQFLP可以直接將境外投資人以有限合伙人形式納入有限合伙企業(yè)進(jìn)行境內(nèi)投資;(2)通過母子基金的方式, 可區(qū)分不同的物業(yè)/酒店資產(chǎn), 實現(xiàn)特定資產(chǎn)與有限合伙企業(yè)的分別投資; 以及(3)有限合伙企業(yè)無法直接發(fā)放貸款, 固須通過過橋貸款或其他形式將其構(gòu)建為一種權(quán)益類投資安排。,59,結(jié)構(gòu)化融資——借道基金,,,有限合伙企業(yè) A,項目公司

53、,有限合伙企業(yè) B,管理公司A,管理公司B,境外,境內(nèi),有限合伙人,普通合伙人,有限合伙人,入股,普通合伙人,,外資房地產(chǎn)離岸基金,交易結(jié)構(gòu)圖,,60,如有問題，請聯(lián)系：吳晨堯 大成（上海）律師事務(wù)所 執(zhí)行主任 高級合伙人 大成全國房建委 副主任 大成上海建房部 主任直線：（86 21） 2028 3285傳真：（86 21） 2028 3867手機(jī)：（86）139 0177 1